Los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por cada uno de los propietarios según el coeficiente de participación que tenga asignado su piso o local en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Esta es la regla general de contribución a dicho gasto en una comunidad de propietarios, salvo que la citada comunidad haya establecido otra forma de reparto.
El artículo 9.1.e) de la LPH dispone:
«Son obligaciones de cada propietarios:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
Para saber si la comunidad está distribuyendo correctamente entre los vecinos el pago de los honorarios del administrador, ha de averiguar y dar los siguientes pasos:
1º.- Ha de acudir al título constitutivo o a los estatutos de la Comunidad para averiguar si existe alguna disposición o regla que establezca alguna forma especial de contribución al pago de los honorarios de la administración.
2º.- Si se ha establecido alguna regla específica que haya contemplado la forma de reparto de dichos gastos entre los propietarios del edificio, habrá que estar lo que figure establecido.
La única manera de cambiar esta regla, si aparece acordada en el título constitutivo del edificio o en los estatutos, es mediante un acuerdo de la Junta de propietarios que haya reunido la unanimidad de todos los vecinos.
Es decir, si en los estatutos consta que los gastos del administrador serán abonados por todos los propietarios por igual importe, sin atender a las respectivas cuotas de participación, así habrá que hacerlo. Igualmente, se hará el reparto de forma igualitaria si fuese aprobado por unanimidad de los propietarios en alguna Junta y se inscribiese en el Registro de la Propiedad.
«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
3º.- Si no aparece ninguna regla concreta en el título constitutivo o en los Estatutos, los gastos del administrador de la comunidad serán pagados en función de la cuota de participación. Esto significa que cada propietario contribuirá al pago de este gasto, según su cuota de participación en el total del edificio.
EJEMPLO:
Si el vecino del piso 2º letra E, tiene un coeficiente de participación en el total del edificio de 2,300% y el vecino del piso ático letra A, tiene un 4,200%, el primero de ellos deberá abonar casi la mitad que el segundo de la partida de honorarios del administrador de la comunidad.
4º.- En el supuesto de que la Comunidad, por mera costumbre y durante cierto tiempo, viene distribuyendo el pago de los gastos del administrador por partes iguales entre los vecinos, pero ninguna regla apareciese en el Título constitutivo o en los estatutos que así lo disponga, consideramos que dicho reparto será ilícito y por tanto puede ser impugnado ante los Tribunales para conseguir que se abonen los gastos del administrador de la Comunidad según cada coeficiente de participación.
Esta sentencia resolvió en un caso similar al último de los supuestos que hemos detallado, que los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente de participación:
» Debemos mantener que no resulta determinante para la decisión de este litigio atender a los antecedentes sobre el modo en que la Comunidad ha ido distribuyendo los gastos comunes pues de los mismos conocemos que no había ninguna decisión que vinculase definidamente a la misma, pues, tal como dispone la sentencia del TS de 16 de noviembre de 2004: El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado, debiendo entenderse que solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado.
…Viendo las funciones que, en virtud del contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, le corresponde al administrador de una Comunidad de Propietarios, no creemos posible admitir la validez del acuerdo, pues no podemos imaginar que se pudiera contratar al administrador por los propietarios de modo independiente y, en segundo lugar, no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde entre otras funciones:
Por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera estos gastos por partes iguales, lo que explica, que salvo acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios no podamos aceptar la decisión comunitaria».
«En consecuencia se confirma el pronunciamiento contenido en la sentencia recurrida ( Fundamento de derecho tercero ), que carece de efectos el contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios en cuanto a las relaciones internas entre los miembros de la Comunidad al no haberse modificado el Titulo Constitutivo de la misma conforme a los procedimientos exigidos en la Ley, y en consecuencia el reparto de los gastos de administración deberá hacerse de conforme viene establecido en el Titulo Constitutivo de la Comunidad, en el que claramente se establece que, habrá de estarse al reparto por coeficientes en función de las cuotas de participación de cada comunero para » los gastos de conservación, reparación…incluidos los de administración general y seguro «.
Los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente de participación y no mediante reparto igualitario entre los vecinos, salvo que en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio o en los estatutos, expresamente se haya pactado otra cosa.
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Gracias. Por fin encuentro lo que llevo buscando durante años: AL ADMINISTRADOR SE LE PAGUE POR CUOTAS DE PARTICIPACIÓN Y NO "TODOS IGUALES". En mi comunidad todos pagamos igual los los honorarios del administrador.Mi coeficiente es 1,85 y el dueño de dos locales con coeficientes de 15 y 13 enteros,respectivamente,paga exactamente lo mismo que yo. En la División Horizontal del inmueble no dice nada al respecto.
Nuevamente muchas Gracias.
Milagros Cavada Nieto
Les agradecería me informasen de: ¿Es obligatorio que el Administrador tenga firmado un contrato con la Comunidad de vecinos?
Gracias
Milagros Cavada Nieto
Hola Mª de los Milagros:
Es lo normal y lo correcto juridica y fiscalmente, tener firmado un contrato de prestación de servicios donde conste qué ofrece el administrador de fincas y cuáles son sus honorarios.
Gracias por visitar nuestra web. Si necesitas mayor información llámanos al 807 502 004. Un saludo
Hay alguna Sentencia del Tribunal Supremo que siente Jurisprudencia en este caso o en algún otro similar? Mi situación es similar a la de la persona que denunció y a la que le dio la razón la Audiencia Provincial de Madrid.
Gracias
Hola Milagros:
1.- Tendría que buscar jurisprudencia del Tribunal Supremo, que no he tenido tiempo de localizar.
2.- Te dejo otra sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias,Gijón, Sección 7ª de fecha 14.07.2009, que al igual que la de Madrid señala lo mismo: " "... En consecuencia se confirma el pronunciamiento contenido en la sentencia recurrida ( Fundamento de derecho tercero ), que carece de efectos el contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios en cuanto a las relaciones internas entre los miembros de la Comunidad al no haberse modificado el Titulo Constitutivo de la misma conforme a los procedimientos exigidos en la Ley, y en consecuencia el reparto de los gastos de administración deberá hacerse conforme viene establecido en el Titulo Constitutivo de la Comunidad, en el que claramente se establece que, habrá de estarse al reparto por coeficientes en función de las cuotas de participación de cada comunero para " los gastos de conservación, reparación...incluidos los de administración general y seguro ".
Si necesitas algo más puedes llamarnos al 807 502 004 y la hablamos. Un saludo
Tengo obligación de pagar los gastos de administrador, sin estar de acuerdo en tener uno contratado.
Un saludo y muchas gracias de antemano
Hola Luis Portilla:
1.- si el acuerdo ha sido aprobado por mayoría, hay que acatarlo.
Un saludo y gracias por seguirnos.
El que lleva las cuentas de la comunidad no es administrador titulado, de hecho es una asociación de vecinos.
Si se aprueba por mayoría hay que pagarle. un saludo y gracias de antemano
Hola Luis Portilla:
1.- La LPH en el artículo 13.6 establece que el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
2.- dicho lo anterior, considero que una asociación de vecinos, no puede ejercer el cargo de administrador de una comunidad de propietarios, pues no es una persona física ni jurídica ni corporación.
Un saludo y gracias por visitarnos
Tengo una duda que no logró resolver con apoyatura legal o jurisprudencial. Van tres abogados que me afirman que un propietario, un vecino que ejerce el cargo de administrador no puede cobrar por ello. Yo ya no se ni qué pensar. Tampoco me argumentan, solo me dicen q si no es profesional no puede cobrar,mal LPH nada dice sobre posibles pagos.
En todo caso, siendo un vecino más y al estar jubilado, cuando recibe esos pagos, que pasa con el IVA y el IRPF. En el balance de cuentas, no hay desglose alguno. Solo el montante anual de su retribución
Usted a qué opina? Alguna JP que arroje luz? Gracias
Hola Soledad,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla para que personalmente te comente su postura al respecto.
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EN MI EDIFICIO EXISTEN DOS COMUNIDADES LA DE LAS VIVIENDAS Y LA DE LOS GARAJES, CUYOS PARCELAS PERTENECEN A OTROS MUCHOS PROPIETARIOS QUE NO SON PROPIETARIOS DE LAS VIVIENDAS DEL EDIFICIO, Y POR TANTO NO VIVEN EN ÉL. lAS VIVIENDAS CONTRATARON UN ADMINISTRADOR DE FINCAS. Y LOS GARAJES TIENEN OTRO ADMINISTRADOR DIFERENTE. EL ADMINISTRADOR DE LAS VIVIENDAS QUIERE COBRAR A LOS GARAJES LA PARTE PROPORCIONAL QUE APARECE EN LA ESCRITURA DE OBRA NUEVA, PERO NO LLEVA LAS CUENTAS DE DICHOS GARAJES. TIENE DERECHO A DICHO COBRO SIENDO LA COMUNIDAD DE GARAJES COMUNIDAD DIFERENTE Y TENIENDO SU PROPIO ADMINISTRADOR. DESEARÍA ME RESPONDIERAN A LA CUESTIÓN PLANTEADA.
Hola Juan Antonio,
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Buenos días,
Quería preguntar, en referencia a esta entrada, si al igual que los Gastos del Administrador de una Comunidad, los gastos del Portero de la Finca (que son el 60% de los gastos totales de la Comunidad) también se repercuten por coeficiente entre los propietarios. Porque en mi comunidad de vecinos todos los propietarios pagamos el mismo importe por el portero, tengamos el coeficiente que tengamos.
Muchas gracias.
Gracias Francisco por su articulo.
Segun este para asumir la comunidad un gasto que antes era individual (arreglo de valvula,contador ACS individual) se requiere de unanimidad)?
En los estatutos de mi comunidad se hacen figurar dos órganos de administración, uno referente solo a lo atente a los servicios de calefacción y agua caliente centrales y otro al de obras, entretenimiento y conservación.
También el estatuto dice " se tiene la facultad de empalmar a la red general de la edificación" " comenzando desde su instalación a participar en los gastos de uno o varios servicios y demás que fueran soporte de los mismos.
Existe un único administrador que desarrolla las dos administraciones.
Los locales no tienen conexión a la caldera. Y han solicitado que el administrador desglose su factura en las dos administraciones. Y que los locales participen en los gastos de administración únicamente del órgano de mantenimiento y conservación. El administrador se niega. Hacemos notar que es propietario de una de las viviendas. Es posible que nuestra petición entre dentro de la legalidad