Los intereses de las rentas debidas por el alquiler

Procederá el pago de los intereses de las rentas debidas por el alquiler si se solicitase en la demanda judicial su reclamación.

Los intereses de las rentas debidas por el alquiler es otro concepto que puede ser reclamado por el arrendador, si bien hay que atender a varias cuestiones, que vamos a intentar explicar de manera sencilla:

Una duda frecuente que nos consultan es la relativa a si las rentas adeudadas por el inquilino o también las cantidades asimiladas pactadas en el contrato de arrendamiento, como el pago de suministros como la luz, el agua, la comunidad de propietarios, IBI, etc.,  devengan intereses a favor del arrendador, y en caso afirmativo, qué tipo de interés es el aplicable y desde cuándo se pueden reclamar.

Lo primero que siempre digo cuando se me pregunta sobre alguna cuestión de arrendamientos, es ¡¡ vamos a ver lo que dice el contrato ¡¡.

No olvidemos, que salvo algunas cuestiones que están sujetas imperativamente a la Ley y por tanto las partes no pueden infringirlas porque se tendrían por no puestas (cláusulas nulas), la mayoría de las cuestiones que figuran en el contrato están sujetas a la libertad de pactos, es decir, lo que los contratantes pacten en el contrato han de cumplirlo, salvo que dichos pactos o cláusulas no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Los artículos 1.255 y 1.258 del Código Civil disponen:

» artículo 1.255: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.»

«artículo 1.258: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.»

No obstante los pactos alcanzados por las partes, si el tipo de interés moratorio que se ha hecho constar en el contrato es pactado es alto, podría considerarse una cláusula abusiva por muy onerosa y ser moderada por el tribunal.

¿Qué dice el contrato sobre los intereses de las rentas debidas?

1º.-  Si el contrato establece que el impago de las rentas o de las cantidades asimiladas devengará un tipo de interés si no se abonare el día fijado, habrá que estar a dicho tipo de interés (interés moratorio).

EJEMPLO: En el contrato de arrendamiento se ha pactado que si no paga la renta el día fijado devengará un interés moratorio del 6% anual.

2º.-  En el contrato no se ha estipulado nada sobre intereses. En este caso el tipo aplicable será el del interés legal vigente.

¿Desde cuando se podrán reclamar los intereses de las rentas debidas por el alquiler?

1º.-  Si en el contrato se ha hecho constar expresamente que las cantidades adeudadas por el incumplimiento devengarán intereses (al tipo que se haya convenido) sin necesidad de requerimiento extrajudicial o judicial, considero que los intereses de las rentas debidas por el alquiler se deberán desde que se incumpla por el arrendatario la obligación de pago.

2º.-  Si en el contrato de arrendamiento no se ha hecho constar expresamente el devengo automático de los intereses sin necesidad de requerimiento, el arrendador debe requerir de pago de las rentas debidas para que después pueda pedir los intereses de las mismas (puede hacerse por burofax).

El requerimiento fehaciente extrajudicial se convierte en pieza importante para poder reclamar en el tiempo.

3º.-  Además del requerimiento extrajudicial, si al final tenemos que demandar al arrendatario en el Juzgado, también es muy importante que solicitemos del Juez la condena al pago de los intereses moratorios (que así se llaman), ya que para que sean reconocidos, la parte demandante de forma expresa ha de solicitarlos en la demanda.

Los intereses de las rentas debidas por el alquiler. Sentencia:

Audiencia provincial de Las Palmas (sección 4ª), sentencia 22.04.2014

«Respecto a los intereses de demora, su importe venía pactado en el contrato, estipulación cuarta. La sentencia de instancia señala correctamente que no cabe moderación de la cláusula penal, ya que está precisamente prevista para este caso de retraso en el pago de rentas… No puede moderarse, ya que está prevista precisamente para el retraso. La parte demandada la considera abusiva. Pero tenemos que recordar que estamos ante un contrato entre particulares, donde no son de aplicación las normas de protección de consumidores. Sino la voluntad de las partes, que tiene fuerza de ley,..»

CONCLUSIÓN:

A)  Los intereses de las rentas debidas por el alquiler devengarán el tipo de interés pactado en el contrato o en su defecto el tipo de interés legal.

B)  Podrán ser reclamados desde el requerimiento extrajudicial que se le efectúe al inquilino salvo que expresamente el contrato haya establecido el devengo automático sin necesidad de requerimiento.

C)  Hay que solicitar el pago de los «intereses moratorios» en la demanda judicial.

D)  A partir de la sentencia que se dicte reconociendo los intereses moratorios, se devengará otro tipo de intereses que se denominan «intereses procesales«, que será aplicados de oficio por el Juzgado.