La mayoría necesaria aprobar un acuerdo comunitario que permita a un vecino el cerramiento de terrazas ha ido cambiando a lo largo del tiempo, pasando de exigir la unanimidad para estos acuerdos y otro tipo de obras como la división de los pisos y locales a exigir actualmente una mayoría cualificada.
El artículo 17.4 de la LPH establece la mayoría que se requiere de propietarios y cuotas de participación para aprobar el acuerdo de cerramiento de terrazas.
«…estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»
Para la aprobación del acuerdo de cerramiento de terrazas también habrá de tenerse en cuenta el voto de los ausentes, si de la Junta salió mayoría de votos a favor aunque no se alcanzara los 3/5 del total de propietarios (art. 17.8 LPH).
La mayoría exigida para el cerramiento de terrazas (y resto de obras que se contemplan en el art. 10.3.b) LPH) requerirá el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes del total de las cuotas de participación.
Puedes ver aquí otro tipo de acuerdos que requiere para su aprobación el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación.
La redacción del actual art. 10.3 b) estarán sujetos al régimen de autorización administrativo que corresponda para el cerramiento de las terrazas, por lo que es muy recomendable que antes de aprobarse por la Junta de propietarios debe de comprobarse si la futura realización de las obras, en caso de ser aprobadas por la comunidad, está permitida por el Ayuntamiento u organismo competente.
«3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.«
Además, el artículo 10.3 b) LPH requiere cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados por dichas obras. Estos propietarios, en caso de que los hubiere, tendrán que acreditar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza.
La Junta de propietarios tiene facultades para pronunciarse sobre la naturaleza de las obras del cerramiento de la terraza, y en caso de discordia con el vecino que ha solicitado su aprobación, pueden solicitar y someterse a un dictamen técnico.
«En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
Proceder al cerramiento de la terraza sin contar con el quórum necesario para la aprobación por la Junta de propietarios puede tener la consecuencia final de tener que deshacer la obra emprendida y devolver la terraza a su estado originario.
Sirva como ejemplo la siguiente sentencia:
» La terraza de la referida vivienda es un elemento común de uso privativo y la demandada ha realizado obras en dicha terraza consistentes en el cerramiento de parte de la misma convirtiendo la terraza en una estancia más de la vivienda en la que se observa que se han colocado muebles, sin que conste que ello haya sido autorizado por la Comunidad de Propietarios y que, por tanto, aunque la terraza sea de uso privativo, ha alterado un elemento común en contravención del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
… es evidente que la finalidad perseguida con el cerramiento de la terraza de autos no es otra que ampliar de forma permanente la superficie destinada a vivienda, dotando al espacio del edificio concebido como terraza exterior al aire libre de una instalación conformada por cubierta y cerramiento acristalado, que preserve a dicho espacio de las inclemencias climatológicas.
… en su consecuencia se condena a la demandada a dejar la terraza de la vivienda de su propiedad ubicada en el Bajo B, Bloque 5 de la Comunidad de Propietarios xxxxxx en su estado originario».
Es una cuestión polémica:
Como sabéis, si los ausentes a una Junta de propietarios no se oponen en el plazo de 30 días a los acuerdos adoptados una vez se le notifiquen los mismos, su voto computará a favor del acuerdo de la Junta, y por tanto es mas fácil alcanzar los acuerdos cuando se necesita una mayoría (art. 17.8 LPH).
No obstante lo anterior, un sector de la doctrina considera que al estar las obras de cerramiento de terrazas incluidas en el art. 10.3 b) y no en las previstas en el art. 17.8 LPH, puede considerarse que para alcanzar la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas no debe contarse el voto de los ausentes, sino que dicho acuerdo debe adoptarse por los presentes en la Junta siempre y cuando se reúna el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Si en la Junta no está presente o representado este quórum, el acuerdo no podrá ser aprobado, y si lo hiciera, puede ser impugnado por infracción de ley.
Esta posición como veréis hace casi imposible que se apruebe un acuerdo de estas características, pues es muy habitual que a las reuniones de comunidad no acudan los 3/5 de los propietarios, lo que hace inviable la adopción de estos acuerdos. De ahí que otro sector de la doctrina opine que el voto de los ausentes se contará a favor de la mayoría si no se muestran en contra en en el plazo de los 30 días
El coste de las obras de cerramiento de la terraza serán exclusivas del propietario que se beneficia de las mismas.
Igualmente correrá con la indemnización de los perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar y que será establecida por la Junta de propietarios quien podrá solicitar un informe técnico para su determinación en caso de discrepancia entre el beneficiado y el afectado.
Si un propietario quiere cerrar su terraza y no quiere encontrarse después con la desagradable sorpresa de una demolición de lo construido o de un engorroso pleito que lo va a enemistar con el resto de vecinos, debe de cumplir los siguientes pasos:
1.- Averiguar si se concederá autorización administrativa para dichas obras.
2.- Sondear y reunir la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas, que como hemos visto requiere el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Puede conseguir la representación de sus vecinos si después no van a acudir a la Junta de propietarios el día que se celebre.
3.- Proponer a la Junta que trate el cerramiento de la terraza en el orden del día, presentando la solicitud de la autorización administrativa previa y que se recoja con detalle el acuerdo en el acta de la Junta de propietarios.
4.- Asegurase la aprobación del acuerdo antes de comenzar las obras.
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…
Ver comentarios
Entiendo que la aprobación es previa, tal como indica la Ley.
Tal y como ha dicho marta en el anterior comentario, yo también creo que la aprobación para este tipo de
cerramientos cerramientos tiene que se previa, para evitar cualquier tipo de problema.
Cada vez más propietarios piensan y obran para realizar el cerramiento de sus terrazas, ya que éste permite disfrutar mucho más aún de ese espacio de la vivienda. Sin embargo, como todos sabemos, la dificultad reside, no sólo en el coste económico del cerramiento, sino en ponerse de acuerdo con la comunidad de vecinos.
Es verdad. Y estas preguntas siempre nos hacen a la hora de contratar los cerramientos.
Pues es que es rara la comunidad de vecinos que no ha tenido que enfrentarse a cerramientos ya realizados para los que el propietario no tenía su consentimiento. Entre la picaresca y la irresponsabilidad anda el juego.
Buenos días.
Me gustaría saber en qué ley se basan o dónde puedo encontrar los criterios que seguiría la administración para decidir si un determinado cerramiento, de unas u otras características, puede llevarse a cabo o no.
Muchas gracias
Buenos días, soy un asiduo lector aunque es la primera vez que pongo nada.
Una terraza privativa se encuentra encima de una vivienda y según la escritura de división horizontal, ambas están conectadas por una escalera interior que realmente nunca existió y que a día de hoy tampoco existe. Así que para llegar a la terraza hay que subir por la escalera común tras salir de la vivienda, pues no hay escalera que conecte interiormente terraza con vivienda.
El tema es que ahora se plantea si los propietarios pueden hacer una escalera interior para unir terraza y vivienda con rotura del forjado común del edificio. Su abogado dice que sí y que basta con un acto comunicado por dos motivos: 1. que según la división horizontal hay una escalera (aunque nunca existió) y 2. que los elementos están conectados (uno encima del otro), lo que es una excepción.
Otros propietarios dicen que se necesita unanimidad por: 1. afectar al forjado común y 2. porque la división horizontal habla de una escalera que no está hecha, pero no autoriza a realizar una nueva realizando para ello obras que afectan a elementos comunes (en este sentido, nuestros estatutos se limitan a un artículo que remite para todo a la LPH en vigor a cada momento).
¿Qué piensa usted? ¿Podría recomendarme alguna jurisprudencia relevante sobre el tema para evitar más conflictos en casa?
Gracias. un saludo.
Muy buen expuesto. Entiendo que debe ser aprobado por las 3/5 partes de 3/5 por simplificar. Ejemplo: 20 cuotas de participación = 20:5*3= 12. De esos 12 han de votar favorablemente al menos 3/5, esto es, 12:5*3= 7,2 votos favorables en la reunión.
Si alguno de los comuneros es propietario de varios pisos, el voto y la representación de éste a favor es una ventaja.
Si sumamos los bajos comerciales que no acuden nunca pero de los cuales puedo conseguir "el voto por representación", y algún vecino que no irá, sería sumarlas votos a mi favor.
Con lo cual, no importa que acudan a la reunión sólo 5 propietarios si tengo esa representación de otros tantos y mas que me dan esa autorización.
Mi caso: ¿qué ocurre si además ya existe un vecino de terraza que hizo el cerramiento hace muchos años ilegal y los vecinos lo consintieron? Podrían negarse conmigo?
Tengo entendido que una vez pasados 4 años si ningún vecino interpuso ya prescribe la prohibición.
Hola, me llamo Oscar.
Como dices, hace falta los votos favorables de los 3/5 de los propietarios y cuotas de participacion. Tienen que ser ambas? Con una solo bastaría?
Mi consulta: 19 propietarios, 11 a favor de cerrar y 8 no.
Deberían ser 11,4 las 3/5 para que saliese favorable.
Si por cuota de participación, se supera las 3/5 partes, se podria cerrar la terraza?
Gracias.
Unas preguntas:
1. ¿qué administración es la que ha de dar la autorización?
2. Una vez que un vecino ha cerrado una terraza y la ha unido a la vivienda sin pedir autorización administrativa ni consultar a la comunidad de propietarios ¿a quién hay que recurrir para que, al menos, se cambien las cuotas de participación y paguen su correspondiente IBI?
3. ¿Puede la administración no dar su autorización por motivos estéticos?
Hola Isabel. Es el Ayuntamiento u otro organismo similar el que suele ser competente para este tipo de concesiones administrativas. Por motivos estéticos y coherencia con el resto del edificio es el resto de propietarios quienes pueden no apoyar la iniciativa del cerramiento. En caso de que no se haya producido el cerramiento mediante la obtención de esa concesión administrativa, se entiende que el organismo competente sancionador será el propio Ayuntamiento, así como la comunidad de vecinos. Espero haberte podido ayudar. Saludos!
Muy oportuno y válido este post sobre el aspecto legal de los cerramientos. Son preguntas que surgen a muchísimos interesados. Hay que seguir siempre los pasos legales y sólo así disfrutaremos finalmente de nuestro cerramiento.
En este caso hablamos sobre todo de vecinos de una comunidad, en el caso de terrazas de negocios también hay que tener en cuenta la normativa local vigente en cada localidad.¡Saludos!
Buenos días.
En nuestra comunidad estamos inmersos en una batalla de este tipo.
Tengo dos dudas:
1. Los estatutos (que fueron constituidos en diciembre de 2014 por el promotor de la obra, por tanto son posteriores en el tiempo a la LPH de 2013) dicen textualmente que quien quiera acometer una obra de este tipo deberá contar con la aprobación previa de la "mayoria de los propietarios de la comunidad". ¿Son válidos estos estatutos o se podrían considerar ilegales por haber sido propuestos posteriormente a la ley de 2013?
2. En los citados estatutos como he indicado, se habla de "la mayoría de los propietarios". Tal y como indica la ley, no se puede presuponer el voto favorable de los ausentes, ya que los estatutos no indican que deba ser la mayoria de los propietarios presentes en la junta, cierto?
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Hola rcortija, creo que en ambos supuestos, no es que los estatutos sean ilegales, sino que debería actualizarse y ser más concreto. Debería incluir el supuesto de que debe ser aprobado "por las 3/5 partes de los propietarios", no dejarlo en mayoría simplemente. En el segundo supuesto, efectivamente no debe tenerse en cuenta, pero sin olvidar que en junta debe estar representada, al menos, las 3/5 partes de propietarios con derecho a voto.
En cualquier caso, lo mejor es realizar el cerramiento según la normativa vigente e intentar actualizar los estatutos. Espero haberte podido ayudar. Muchas gracias y buen día.