Los acuerdos aprobados en la Junta de propietarios son ejecutivos salvo que el propietario que impugnase el acuerdo ante el Juzgado obtenga una resolución cautelar del Juez de suspensión.
Desde el momento del cierre del acta de cada reunión de la Junta de propietarios, los acuerdos adoptados son ejecutivos.
El artículo 19.3 LPH:
«3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.»
Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios podrán ser suspendidos por el Juez con carácter cautelar y siempre a petición del impugnante del acuerdo.
El artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece:
» 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.»
La mera interposición de la demanda sobre impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios, por sí misma, no suspende la ejecución de aquéllos.
El artículo 721.1 de la LEC establece, que el actor podrá solicitar la adopción de las medidas cautelares que considere necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgase en la sentencia estimatoria por dictar; a su vez el artículo 727.11 tipifica como tal medida aquéllas que sean necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere en el juicio y el art. 728.1.2 de la LEC dispone que el solicitante de medidas cautelares habrá de presentar los datos, argumentos y justificaciones documentales que conduzcan a fundar, por parte del tribunal, sin prejuzgar el fondo del asunto, un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de su pretensión; en defecto de justificación documental, el solicitante podrá ofrecerla por otros medios, y sólo podrán acordarse medidas cautelares si quien la solicita justifica, que, en el caso de que se trate, podrían producirse durante la pendencia del proceso, de no adoptarse las medidas solicitadas, situaciones que impidieren o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria; viene a establecer dicho precepto, por tanto, la necesidad de que las medidas se adopten cuando haya un riesgo que amenace la efectividad del proceso y de la sentencia.
Todo ello determina la necesidad de que se formule por parte del Juez o Tribunal un juicio provisional sobre el resultado del proceso principal, y que este será probablemente favorable al actor, por cuanto la medida cautelar va a suponer una injerencia clara en el ámbito de la esfera jurídica del demandado, en el bien entendido de que las medidas cautelares, de una parte, no constituyen, en el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil, un mecanismo de tutela sumaria de derechos controvertidos y, de otra, bastará con aventurar, a la vista de las pruebas aportadas, una » razonable expectativa de éxito» de la pretensión principal, sin que pueda incurrirse en una anticipación del fallo o en afirmaciones que puedan prejuzgar el objeto del proceso.
En cuanto a la concurrencia del periculum in mora, puede repetirse que el artículo 728.1 LEC impone la justificación de que «… en el caso de que se trate, podrían producirse durante la pendencia del proceso, de no adoptarse las medidas solicitadas, situaciones que impidieran o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria».
Se trata de acreditar que con la medida se pretenden frenar así potenciales riesgos que puedan amenazar la decisión definitiva que pudiera dictarse en el pleito principal; el legislador configura como requisito de la tutela cautelar , -integrante del derecho fundamental a la efectividad de la tutela judicial-, que el solicitante de la medida alegue y pruebe las circunstancias de las que infiera fundadamente la inminencia de un peligro para la efectividad de la sentencia estimatoria que solicita, y la identificación individualizada del riesgo concreto que entienda se puede cernir sobre la efectividad del pronunciamiento postulado, sin que sean suficientes, en reiterado criterio jurisprudencial, la referencia a fórmulas estereotipadas que reproduzcan en mayor o menor medida la dicción del precepto ni utilizar la medida como forma para evitar peligros actuales o riesgos ya actualizados, sino únicamente proceden respecto de «situaciones producidas durante la pendencia del proceso correspondiente».
Veamos algunas resoluciones judiciales en las que se estima o se rechaza por el Juez la petición de medidas cautelares que se solicitan por el propietario que impugna el acuerdo de la comunidad:
«…, un examen comparativo a limine litis entre el contenido de la convocatoria respecto de la junta celebrada el 3 de marzo de 2020 y los acuerdos allí tomados revela a simple vista que son mucho más amplios que los advertidos en la convocatoria, puesto que además de aprobar los presupuestos, cambian la forma de pago y hacen referencia a una ejecución no advertida en aquella de acuerdos anteriores. Es obvio que no es lo mismo la eliminación de barreras arquitectónicas a efectos de accesibilidad, que el cambio en sí mismo del ascensor, por ejemplo, y, el riesgo de mora procesal también concurre en este caso puesto que una vez cambiado este resulta económicamente inviable volver a la situación anterior.
«…lo esencial y lo fundamental para poder acordar una medida cautelar, es conforme a lo establecido en el artículo 728.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el que en el caso de que se trate puedan producirse durante la pendencia del proceso, de no adoptarse las medidas solicitadas, situaciones que impidieran o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, por tanto el requisito fundamental para adoptar una medida cautelar es que la medida pueda evitar el perjuicio que se pretende se va a producir como consecuencia de la dilación en la tramitación del proceso, y en el presente caso la Sala entiende que la medida cautelar solicitada de suspensión del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, por el que se viene a revocar una autorización anterior de utilización de zonas comunitarias para el desarrollo de un negocio de hostelería, con independencia de las eventuales discusiones que pudieran plantearse en el procedimiento principal sobre el carácter de la zona de instalación y sin necesidad de entrar en disquisiciones sobre la afectación que para el negocio pudiera suponer el actual estado de las cosas derivado de la regulación restrictiva por efecto de la pandemia Covid-19, la medida de suspensión solicitada no deja de ser instrumental y específicamente conducente a evitar los perjuicios derivados de una decisión que, con independencia de su ajuste a derecho, que ha de ser valorado en el curso del procedimiento principal, resulta ciertamente útil a los fines pretendidos, continuar con la autorización en tanto se resuelve la impugnación del acuerdo…»
«Limitándonos al último de estos requisitos, resulta que la adopción de cualquier medida cautelar precisa de, entre otros requisitos, el de la existencia de un peligro por mora procesal, es decir el periculum in mora. El art. 728 LEC lo define, sin mencionarlo, en los siguientes términos: «Solo podrán acordarse medidas cautelares si quien las solicita justifica, que, en el caso de que se trate, podrían producirse durante la pendencia del proceso, de no adoptarse las medidas solicitadas, situaciones que impidieren o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria».
La recopilación de información entre los condueños de posibles defectos afectantes a sus viviendas y garajes, y su remisión posterior al promotor del edificio para que los atienda, no impide o dificulta en absoluto las consecuencias que resulten de una resolución futura que determine que se trató de una actuación contraria a derecho por haberse adoptado en una junta indebidamente convocada, constituida, presidida o documentada, o por cualquier otro motivo que pueda haberse esgrimido en la demanda principal de impugnación de acuerdos comunitarios.
Por lo tanto, procede la revocación de la resolución recurrida, desestimando la solicitud de medida cautelar formulada,…»
» En cuanto a los defectos o vicios que observa en las Juntas en que se aprobaron las derramas, Junta de 27 de septiembre de 2.005 (f. 42-45) y Junta de 12 de septiembre de 2.007 (f. 46-48), no consta que la apelante las haya impugnado judicialmente, ni solicitado como medida cautelar la suspensión de sus efectos.»
» Sobre el carácter ejecutivo de los acuerdos se la Junta de Propietarios, establece el art. 18.4 de la LPH que la impugnación de los acuerdos de la junta no suspende su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar a solicitud del demandante y oída la comunidad de propietarios. Ello significa que el acuerdo comunitario, pese a su impugnación y posible anulabilidad, es provisionalmente eficaz y obligatorio para todos los propietarios, incluidos los impugnantes, mientras no recaiga una sentencia firme que declare la nulidad, y que la única excepción de dicha efectividad es que el Juez que conoce de la impugnación suspenda cautelarmente la ejecución del acuerdo. En el presente caso, esta medida cautelar no fue acordada por el tribunal ni interesada por los demandados apelantes, los cuales ni siquiera han impugnado los acuerdos dentro del plazo de caducidad previsto en el art. 18.3 de la LPH , y tampoco han solicitado su anulación a través de la oportuna demanda reconvencional… . Por lo que los acuerdos siguen siendo efectivos, sin que su fuerza vinculante pueda quedar privada de virtualidad mediante las alegaciones realizadas por los demandados, máxime cuando las causas de nulidad alegadas, en su caso, determinarían la mera anulabilidad y no la nulidad de pleno derecho del acuerdo.«
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