Antes de empezar a hablaros de la modificación de las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal, considero conveniente explicar aunque sólo sea brevemente, qué son las cuotas de participación en un edificio sujeto a dicho régimen.
¿En qué consiste la cuota de participación en la Propiedad Horizontal?
En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal conviven elementos privativos (pisos, locales) y elementos comunes (escaleras, vestíbulo, fachada, ascensor, jardines, etc.)
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¿Qué propiedad le corresponde a cada elemento privativo del edificio?
En el régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) También le corresponderá la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
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La asignación de una cuota de participación a cada piso o local
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
«A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.» artículo 3 LPH
Esta cuota de participación que ostentará cada piso o local figurará en la escritura de división horizontal del edificio y vendrá reseñada en cada una de las escrituras de propiedad de cada elemento privativo.
La cuota de participación servirá de módulo para la determinación de las cargas y beneficios que cada propietario de un elemento privativo (piso o local) tendrá en el edificio.
Ejemplo:
Si una persona adquiere un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios y en la escritura notarial aparece que dicho piso tiene una cuota de participación en el edificio del 4,250%, este porcentaje es el de su participación en cargas y beneficios respecto del total del edificio.
¿Cómo funciona la cuota de participación para el cálculo del pago de los gastos comunes?
La cuota de participación que tiene cada piso o local se utiliza para conocer en cuánto tendrá que participar dicho elemento privativo al mantenimiento y sostenimiento de todos los gastos de la comunidad de propietarios.
Si un piso tiene asignada en la escritura de propiedad una cuota de participación en el total del edificio del 3,450%, deberá contribuir a los gastos totales de mantenimiento del edificio en dicho porcentaje, salvo que en el título constitutivo o por acuerdo unánime se haya dispuesto la contribución de otra manera o esté exento del pago de algún elemento.
Como venimos diciendo, es posible que en el título constitutivo del edificio se haya hecho constar que algunos elementos privativos no participen en los gastos de algunos elementos o servicios (ejemplo: muchas veces los locales no contribuyen al pago de mantenimiento del ascensor), en cuyo caso estarán exentos.
También por acuerdo unánime de la comunidad se puede decidir que algunos gastos comunitarios no se abonen según la cuota de participación sino de forma distinta, por ejemplo que todos los propietarios paguen igual (ejemplo: gastos de calefacción).
¿Dónde se regula la fijación de la cuota de participación?
» En el mismo título (constitutivo) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».artículo 5, párrafo segundo LPH
Las cuotas de participación determinan la contribución de cada propietario a los gastos generales
La cuota de participación fijada en el Título constitutivo fijada para cada piso o local es la que determina la contribución que cada propietario tendrá a los gastos generales de sostenimiento del inmueble (art. 9.1 e) de la LPH).
No obstante lo anterior y como ya hemos dicho, la Comunidad de propietarios puede establecer un sistema de distribución de gastos diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal.
Para la validez del acuerdo de modificación de la contribución a los gastos distinta de la que figura en el título constitutivo, se requiere:
1.- Que la propuesta de modificación se incluya como punto del orden del día de la Junta.
2.- Que se haya discutido en la Junta de propietarios.
3.- Exigencia de la unanimidad.
4.- Que el acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.
¿Cómo se reparten los gastos de la comunidad de vecinos?
Los gastos de la comunidad se van a repartir según la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada en la escritura, salvo que en el título constitutivo se haya hecho constar otra cosa o se haya adoptado algún acuerdo unánime por todos los propietarios.
¿Quién fija las cuota de participación del inmueble?
Como establece el anterior precepto, lo normal es que las cuotas de participación sean determinados por el promotor del edificio cuando otorga la escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso o local. También pueden establecerse las cuotas de participación por acuerdo de todos los propietarios y por resolución judicial, aunque estos supuestos son menos habituales.
¿De qué dependerá el establecimiento de las distintas cuotas de participación?
Como acabamos de ver por el párrafo segundo del artículo 5 de la LPH, las cuotas de participación dependerán de varios factores, como superficie útil del piso, su emplazamiento en el edificio, uso que se presuma que se va a hacer de los servicios comunes, etcétera.
¿Se puede proceder a la modificación de las cuotas de participación en la Propiedad Horizontal?
Aunque el Promotor del edificio, estableciera las cuotas de participación en el Título constitutivo, estas no son inmutables, pero la modificación requiere del acuerdo unánime todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo.
Es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo y por tanto de las cuotas de participación, pero insistimos, requerirá de la unanimidad.
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
No obstante lo anterior, si no pudiera reunirse la unanimidad de todos los propietarios (cuestión poco probable), no cabe más remedio que interponer un procedimiento judicial para que el Juez pueda modificar las cuotas de participación.
En esa demanda judicial deben demandarse a todos los propietarios del edificio, pues en un sentido u otro, sus cuotas de participación se verán alteradas con la modificación pretendida.
Sentencias sobre modificación de las cuotas participación en la Propiedad Horizontal
Veamos, a modo de ejemplo, la siguiente sentencia que trata sobre la modificación de las cuotas de participación en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio:
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª), sentencia 16.12.2015
«Respecto de la junta ordinaria de 5 de abril de 2013 , no hay duda de que la redistribución de las cuotas de participación en la propiedad supone, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 5 de la citada ley , la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, al establecer dicho precepto que en el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, y, asimismo, que en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Resultando que el punto relativo fue aprobado con el voto a favor de diez de los propietarios, que representaban el 28,46% de las cuotas de participación, por tanto con infracción grave de la norma contenida en en el art. 17.1 (actualmente art. 17.6 LPH) que exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad».
Otras cuestiones sobre las cuotas de participación
Para que el Título constitutivo y sus modificaciones vinculen a terceros, es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad, por lo que de no haberse inscrito el acuerdo de modificación de cuotas de participación, no podrán verse afectados derechos de terceros, es decir, aquellos que no han intervenido.
La Dirección General de los Registros y del Notariado afirma que de la significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello.
La Junta de propietarios tiene competencia para la «fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados», «sin alteración de las cuotas restantes», en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales; y, aun en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación de la Junta «además del consentimiento de los titulares afectados»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola buenas tardes.
Gracias por el trabajo, ayudais y mucho.
A ver si me podeis ayudar;
Pagamos en la actualidad por votación unanime y en acta una cuota de participación que no corresponde con la división horizontal.
El problema es que hemos aprobado una derrama potente por una envolvente, nos concedieron una ayuda next generation, y en esa ayuda presentaron las cuotas de la división horizontal, no las reales que pagamos en dicha obra.
El problema es que hay gente que pagó mucho más y se ve perjudicada en la cuantía de esa
ayuda.
La junta de vecinos votó hacer ese reparto a mi punto de vista injusto, porque quien más aporta no es el que más recibe.
¿ que se puede hacer?
Gracias
Después de estar desde 1973 hasta 2010 pagando sin tener en cuenta el coeficiente, o sea pagando todos la misma cantidad de gastos de comunidad se puede reclamar lo que se ha abonado de más? Muchas gracias
cuando un propietario aumenta la superficie útil de su vivienda por obras en su terraza de uso exclusivo, ¿debe modificarse su coeficiente de participación ?.
Tengo un piso q tiene escriturados 50m2, pero en el catastro figuran 85m2, que es la superficie real, mi coeficiente de participacion es 8,25%.
Mi pregunta es: Puede la comunidad de propietarios autorizarme este cambio de superficie del piso en la división horizontal,sin
modificar el coeficiente de participacion, como es mi deseo.
Sobre el tema de la Subida de cuotas. Me enviaron la Convocatoria de una Junta que decía:
«Valoración de bajada de cuota Comunitaria/Derrama»
Observar que se iba a hablar únicamente de «bajada» y no de «variación o de «subida»
Como yo estaba de vacaciones y no se iba a hablar de «subida de cuotas» sinó que únicamente de «bajada», delegué mi voto en los asistentes y usaron mi voto para una «subida de cuotas» por unanimidad y no de «bajada de cuotas» que era de lo que se iba a hablar.
El Acta dice: «Valoración de variación de cuota comunitaria/Derrama»
Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de ….
Observen la diferencia entre la Convocatoria y el Acta, en la Convocatoria iba a ser «bajada de cuota», mientras que en el Acta fue «variación de cuota».
Yo me sentí engañado debido a que delegué mi voto porque se iba a hablar de «bajada» y no de «subida».
La subida de la cuota fue de un 65% ya que antes de la Junta, la cuota era de 45€ y después de la Junta es 75€.
También he leído en Internet que la subida de las cuotas según la ley de Propiedad Horizontal no puede ser superior
a un 15%, no se que hay de cierto en eso.
Mi pregunta. ¿Qué posibilidad de éxito tengo si impugno el Acta por estos tres motivos?:
Primero: Por el engaño que hubo en un punto de la Convocatoria que se habló de «bajada» y no de «variación o de «subida»
Segundo: Por que la ley diga que el máximo de subida según sea del 15%
Tercero: En el Acta figura la subida cuotas y no se habla para nada de «Derramas». Se subió la cuota nada más que «porque sí» sin números que justifique esa subida. Se supone que la subida de cuotas debe ser para «gastos ordinarios», pero es seguro, segurísimo que la «subida» es para sufragar «gastos extraordinarios o derramas», ya que hay obras pendientes que hacer.
Resumiendo: Voy a pagar los mismos 75€ yendo todo a cuotas, que si fuese a pagar 50€ de cuotas más 25€ de derrama La pregunta que me hareís es ¿Que más te da una cosa que otra si vas a pagar lo mismo?
Elemental querido Watson: Con una cuota mucha más alta, cualquier vecino sale perjudicado ¿Porqué? Hay una regla de tres inversa que dice: «A Cuota más Alta, precio de un piso en el mercado será más Bajo», y a la inversa «A Cuota más Baja, precio de un piso en el mercado será más Alto» Para justificar este teorema no hay más que ver pisos a la venta en Idealista o Fotocasa, que les podría señalar ahora mismo y ver que no los pueden vender aún bajándolos de precio, ya que cualquier posible comprador lo primero que pregunta es ¿Cuanto paga de comunidad?, le digo tanto…, va y te contesta Muchas gracias, hasta luego y no vuelves a saber nada de él.
PD: Una cuota muy alta perjudica a cualquier vecino. Es mirando por el bien de cualquier comunidad que la labor de un administrador debería ser de mantener la cuota a raya, mejor que andar sobrados por si pasa algo, que para eso están las derramas.
Nuestro ayuntamiento nos establece una cuota fija en concepto de vado, por cada garage 12, 45 € (cerrado y conjuntamente con la vivienda, es coincidente el número de viviendas y garajes 400uds, y 400 Uds)
El pago del vado se realiza según coeficientes, o se realiza según unidad, tal como establece nuestro ayuntamiento. Coste 400 garages x 12,45€ …
Gracias por la información
Buenos dias, se puede constituir una comunidad, pero que no haya cuota economica, porque no hay presupuesto anuales. O què el presupuesto anual sea de 1€?
Necesitamos constituirnos como comunidad, para junto con otras comunidades realizar una demanda conjunta, pero mi comunidad no termina de constituirse por el tema economico. Espero haberme explicado.
Buenos días, vivo en el quinto piso de un edificio. El piso que hay justo debajo de mi, es idéntico al mío, pero disfruta de dos patios interiores (que usan estos vecinos para guardar muchas cosas) que son producto de la arquitectura del edificio. Yo pago la misma cuota que estos vecinos pero sin tener ese espacio extra de dichos patios. Además, disfrutan de una manguera de agua con bastante caudal (el agua también se paga en común por todos los vecinos). También tengo que decir que en uno de esos patios, que está justo debajo de mi ventana del salón (no tengo balcón), hacen barbacoas con las consiguientes molestias para mi puesto que mi ventana está justo encima.
Con respecto a lo expuesto, tengo varias preguntas:
– ¿Es justo que yo esté pagando la misma cuota que estos vecinos?
– ¿puedo impugnar la cuota que estoy pagando de comunidad?
– ¿Cómo podría hacerlo y dónde?
– ¿Pueden hacer barbacoas en el patio interior de un edificio?
– ¿Puedo denunciarles por hacer barbacoas?
Agradezco de antemano su respuesta y consejos.
Un saludo
Mi comunidad ha decidido poner ascensor, yo no tengo la bajera que pertenece a otra persona. ¿Puede mi comunidad negarse a que page el de la bajera su cuota? ¿Pueden varias a su gusto mi cuota de participación por acuerdo de los demás vecinos? ¿Pueden subir y bajar las derramas a su antojo por votación de la mayoría?
En un acta de junta extraordinaria, se propuso subir la cuota de la comunidad en torno a un 22,01%, indicandonos los gastos e ingresos. Resulta que nos han subido un 28%,todo sin que el acta haya llegado a todos los vecinos y dolo votando un 45%. Entiendo que sabiendo gastos e ingresos nos tendrian que haber dicho el porcentaje exacto a subir, y que se sabía. Ahora nos sunen un 6%, mas de lo indicado. ¿Es ldgal?.
Gracias,
Buenos días, hace un mes hemos comprado un chalet cuya cuota de participación es tres veces más que el de otros chalet de la urbanización. Ahora han aprobado una derrama extraordinaria para arreglo del asfalto y zonas comunes, según los estatutos de la comunidad hay que pagar por coeficiente. Así nosotros pagaremos más del triple que otros vecinos en el arreglo de zonas comunes. En la reunión de vecinos se habló de la posibilidad de pagar los gastos comunes a partes iguales, pero no hubo unanimidad. Hay posibilidad de cambiar la forma de pago de los gastos comunes o extraordinarios? Ya que de no ser así en cada derrama que se apruebe nosotros pagaremos tres veces más. Sí pagamos tanto nuestro voto valdría tb más?? Podría oponerme a las derramas extraordinarias? Por se r mi coeficiente el mayor de la comunidad? Un saludo y gracias
Muy buenas me gustaría saber si me pueden ayudar, en la comunidad donde vivo hay 3 portales, dos de ellos tienes 6 viviendas (donde se encuentra mi piso) y otro portal con 9 viviendas.
Anteriormente pagábamos por cuota de participación de la comunidad, pero cuando entró un nuevo administrador dividió la comunidad por portales, claro saliendo muy beneficiados el portal de de hay 9 viviendas.
Mi piso con 90m pago más que un piso de 110m del portal de 9 viviendas.
Nos dice que lo legal es hacerlo así dividido por portales y no por comunidad conjunta, el problema es que en el portal de 9 viviendas están todos vendidos y en los de 6 viviendas solo hay vendidas 2 por portal, y el «dueño» de los pisos no vota nada por no favorecer a unos u otros.
Mi pregunta es … Me están engañando?
Es denunciable?
Que puedo hacer?
Gracias
En la comunidad de vecionos somos 16 propietarios, se ha votado para hacer un derrame de 130.000 euros para reforma de fachada, a pagar durante 6 meses unos 800 euros al mes por apartamento.
En la votación ha salido 7 a favor y 6 en contra, teniendo en cuenta, que 3 de los que han votado a favor, no tienen solvencia para hacer frente a estos pagos tant elevados.
Se puede considerar abusivo este derrame y impugnarlo acogiendonos a alguna ley del Cogido Civil?
Soy propietaria del local y estoy negociando con mi Comunidad el resarcimiento e especie: para eliminar barrera arquitectónica ha de constituir una servidumbre sobre dterminada zona de mi local, y como resarcimiento la Comunidad desafectaría y segregaría 5m2 de elemento común (pasillo) para que yo lo incororase a mi local. ¿Qué mayoría requeriría al vincularse dicho resarcimiento el acuerdo a la eliminación de barreras? La desafectación y segregación ¿obligaría a modificar los enteros de cada propietario y, por tanto, a tantas inscripciones en Registro como propietarios o bien sólo a la de divisíón del edificio y a la mía -al afectar sólo a 5m2 de elementos comunes y a mi propiedad_?
Buenos días. La duda que tengo es la siguiente. Como toda comunidad tenemos nuestros coeficientes que la constructora dejo dicho. La cuestión es que se ha decidido pintar la comunidad incluyendo las terrazas y las rejas que tienen algunos vecinos, no todos. La diferencia entre la superficie a pintar en las terrazas es tremenda y no tiene que ver con los metros útiles de la vivienda. Se podría haber utilizado otro coeficiente para este caso por la diferencia existente tan grande entre terrazas.
Gracias y saludo.
No hay nada que hacer.
Según tu criterio, el que vive en el bajo no tendría que pagar ascensor y el que vive en el último piso tendría que pagar más que los demás.
El que viva al norte tendría que pagar más de calefacción que el que vive al sur
En la vivienda con 4 de familia, más que en la de uno
Y ¿porque arreglar las filtraciones si solo es un problema para el del último piso?
Hola ,he comprado un piso y tengo que pagar hipoteca,tenemos calefacción central y de 6 años pago la cuota de callefacion de 2014 y no he disfrutado de calefacción porque no tengo dinero,y ahora después de 6 años que he pagado esta cuota para nada no me dejan de la comunidad que me doy de baja
Hola muy buenas, en mi comunidad se modificaron los coeficientes de participación hace tiempo, se hizo un acta, pero no están inscritos, ni se modificaron escrituras. El caso es que hemos tenido un siniestro, y mi seguro me ha indemnizado en relación a los coeficientes iniciales,no a cómo quedaron luego. Es correcto, o me están intentando engañar. Gracias de antemano.
Muy útil el artículo! aún así tengo una duda. En mi finca el dueño del primer piso construyó una cubierta sobre el corral del bajo haciendo una terraza. Estas obras no se han declarado y han prescrito (creo). ¿De quién sería la cubierta? ¿Quién tiene que pagar por las multas del IBI de los últimos cinco años? ¿Sería necesaria la unanimidad en este caso para la modificación del título y de las cuotas de participación? Muchas gracias, saludos!
Buenos dias, tengo un local comercial de 90 m2 con un coeficiente de participacion del 5% y el otro bajo comercial situado en el mismo edificio tiene una superficie de 150 m2 y un coeficiente de participacion del 2% . Las viviendas tienen un coeficiente de participación proporcional a su superficie. Es una situación injusta pero es legal por que asi figura en las escrituras y en el registro de la propiedad desde que se construyo el edificio y asi lo inscribio el promotor. Hasta ahora no habia reclamado nada pues me dijeron que era necesaria la unanimidad de la comunidad de propietarios y la unica via que tenia era la judicial, pero me resultaba muy costosa. El edificio tiene una antigua vivienda de porteria y ahora se ha acordado por unanimidad la venta de la misma y la modificacion de los coeficientes de participacion, con una reduccion proporcional a los que habian. Mi pregunta es si ahora podría reguralizar mi coeficiente y ajustarlo a la superficie de mi propiedad, aunque parte de los otros propietarios, entre ellos el propietario del otro local comercial, no quieren renunciar a la reduccion de su coeficiente. O si puedo hacer algo aprovechando esta situacion sin perjudicar la venta de la vivienda de la porteria?
Muchas gracias por su atencion y un saludo.
Buenos días,
Estamos intentando calcular la quota de participación a los gastos comunes y nos surge la siguiente duda en el cálculo del coeficiente de habitabilidad: ¿Los metros/superficie de jardín cuentan igual que los de la vivienda?
Muchas gracias
Adquirí una vivienda en 2007 compuesta de vivienda y semi-sotano que utilizo como trastero las dos tienen puerta a la escalera del edificio, debo pagar las cuotas de la comunidad el
el doble que las demás viviendas por tener las dos puerta a la escalera
me gustaria cerrar mi terraza, que no da a la calle si no, esta situado en la fachada interior, porque he visto que hay algunos vecinos que la tienen cerrada y no de igual manera, algunos han utilizado zona común para anclar los marcos y algunos lo han echo en el interior se su propiedad. En los estatutos de la comunidad no consta la aprobación por junta de dicha obra, hay dos terrazas que creo que se cerraron antes de establecer la junta, el administrador de la finca me ha respondido que si la tenia que cerrar que lo hiciera sin pedir permiso, ni al ayuntamiento ni a la comunidad ya que no sale en las actas. Mis preguntas son; puedo hacerlo sin permiso del ayuntamiento sin tener que derribarlo si hay algun vecino que presente una queja? utilizar la façana interior comunitaria no incrementa los coeficientes de las cuotas comunes? como debo actuar?
Buenas noches. Vivo en una comunidad de propietarios de 15 vecinos la cual en su momento se aprobó supuestamente por mayoría el pago de cuota de comunidad por metros de piso, esto quiere decir q cada propietario tiene una cuota diferente. Por lo q he leído o he entendido tiene mayor vito el q tenga mayor coeficiente , quiero q me corrijan si lo he entendido mal. Es q si es así esa aprobación es nula ya q somos más vecinos con coeficiente alto. Espero respuesta. Un cordial saludo.
Hoy han cambiado por mayoría simple el pago de gastos comunes (limpieza de escalera y electricidad para iluminación de la misma) de partes iguales a según cuota de participación por lo que me toca pagar más. No hay en el Registro de la Propiedad inscritos nuestros estatutos pero en el libro de actas de cuando se constituyó la comunidad se anotó el acuerdo de que los gastos comunes se pagaban a partes iguales y así se ha hecho durante más de 25 años. ¿Han hecho el cambio legalmente o puedo impugnarlo?
Buenos días. Recientemente hemos comprado una vivienda y he os visto que los coeficientes de participación que constan en escritura son ostensiblemente erroneos (viviendas con nuestros metros tienen un porcentaje aproximado eel 1,1% y nosotros el 10’26%). Hemos olicitado en Junta que se revise y nos lo han rechazado, asi como cuando solicitamos un arbitraje. Vemos que deberemos interponer una demanda. Nos han dicho que la demanda se debe presentar a todod y cada uno de los restantes propietarios y no a la Comunidad de Propietarios como nosotros creíamos en un principio.
Es esto correcto? Muchas gracias por vuestra ayuda.
Hola buenas tardes,
Me gustaría realizar una consulta.
Revisando la información en el registro de la propiedad, resulta que el vecino encima de mi piso, en la superficie construida tiene 2m^2 más que mi piso, sin embargo la cuota de participación es inferior.
Consultado al catastro, me comentan que puedo realizar un recurso de reposición.
Mi consulta ¿es viable la modificación?, a través del catastro. Ya que el Administrador no me da argumentos, pero tampoco plantea el tema a la junta.
Hola.
Una promoción se proyectó para construir 3 edificios realizándose la escritura de obra nueva, división horizontal, etc. indicando las cuotas de participación de cada vivienda. Tras construir según el proyecto el primer edificio, la Promotora suprimió varias viviendas del segundo y en el tercero construyó dos casas unifamiliares, escrituró la división pero no modificó los porcentajes de participación.
Recientemente se han adquirido las dos casas unifamiliares (una de ellas yo mismo) y en primera reunión de la comunidad mi vecino y yo hemos propuesto modificar las cuotas ya que entre los dos estamos pagando el 20% de la comunidad como si tuviéramos el tercer edificio entero con sus 3.000 m2 cuando solo tenemos 300 m2 entre las dos casas. La mayoría del resto de vecinos se negó en redondo a cualquier modificación.
La pregunta es: Tenemos posibilidades de modificarlo si acudimos a los Tribunales?
Muchas gracias por su atención.
Hola, tengo un local comercial en Alicante en una comunidad de vecinos y pago el 9% de participación en el Seguro de la comunidad de vecinos, yo tengo el local para alquilar. La comunidad suele darme unos recibos escritos a mano y sin numeración para justificante de lo que he pagado. Pero yo quiero que me manden las facturas y la copia del Seguro, porque en realidad estoy pagando a ciegas, no tengo ningún documento fiel que me diga que esos importes Son Los reales. Pero ellos se niegan a darme cualquier documento alegando que soy persona física y no jurídica. Me podéis decir si eso es así y deben o no darme las facturas de lo que pago de seguro. Muchas gracias !
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos días, soy propietario de una vivienda y un parking en una finca de 20 vecinos. La comercializadora de energía, nos ha solicitado la división de la instalación eléctrica del parking, que ahora pertenece a la comunidad; o sea un sólo contador para toda la finca, lo que conlleva un nuevo proyecto de parking y una verificación de la instalación.
Mi pregunta es la siguiente: ¿Tenemos sólo los propietarios de una plaza de parking, hacernos cargo de este sobre coste? ¿o tendrían q ser todos los propietarios de la finca al tener hasta ahora los gastos por cuota de proporcionalidad?
Si es lo que creo, podrías orientarme de como he de actuar.
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
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Tengo la propiedad de los bajos de un edificio de tres pisos y 4 viviendas por piso y, aunque lo consignado en la escritura es que la cuota es del 20’5 %, desde la constitución de la comunidad de vecinos, hace más de 40 años, la cuota de participación en los gastos del edificio ha sido la misma que la de cualquiera de las viviendas. Los libros de actas se han perdido y no hay forma de comprobar la modificación que se hizo de la cuota. La comunidad ha nombrado un nuevo administrador y éste dice que, puesto que la única referencia documental de la cuota es la inicial, es la que debe aplicarse; y hace 4 días la junta de vecinos, a propuesta del administrador, modificó la cuota. Yo voté en contra. ¿Puedo impugnar el acuerdo?
Hola, tengo el siguiente problema. Mi vivienda es un bajo, que en su día tenia un uso comercial y los anteriores propietarios reformaron en vivienda. El caso es que el constructor definió cuotas de participación mayores a los bajos que a los pisos superiores y tenemos una desproporción a la hora de pagar cuotas de comunidad y derramas muy grande. Propuse en junta el recalculo de las cuotas de participación pero algunos vecinos se negaron por lo que estoy pensando en acudir a los juzgados pero quisiera saber si suele haber sentencias favorables en casos como el mío.
Buenos dias . Mi consulta es la siguiente, hace dos años herede una plaza de garaje que compro mi padre hace 35años.la plaza es grande y desde el primer dia se uso con dos vehiculos,paga la misma cuota que todas puesto que asi se acordo al comfigurar los estatutos y ahora que yo la heredo me dicen que tengo que pagar el doble.existen otras plazas en la misma condicion que la mia,pero en vez de meter dos coches, meten un coche y una moto, o dos motos y un coche, o tre motos, o coche y un remolque, etc etc.Yo creo que es injusto puesto que solo van contra mi y no con los otros propietarios.por eso quisiera que me asesoren si me puedo negar a dicha subida de cuota.un saludo y muchas GRACIAS
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Hola
Si un una entreplanta tiene una cuota de participación determinada y su uso va a destinarse a oficinas, si luego lo cambian a vivienda, cómo puede afectar el cambio de uso a la cuota de participación respecto de la comunidad si es que puede afectar? Un saludo
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Con el contrato de compra fui manipulado en declarar, que conocia las regulaciones de la comunidad. Ahora la comunidad (que no fue partido del contrato de compra y venta) quiere utilizar esta declaracion para negarme el acceso a la piscina comunal.
Otro argumento es, que yo sabía que los garajes no contribuen al coste de mantener la piscina y por lo tanto no tengo derecho a acceso.
He declarado estar dispuesto a contribuir al coste de mantenimiento
El titulo constitutivo da derecho a acceso para los garajes y el vendedor me lo aseguraba.
Hola FRans,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
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Buenas noches.
Al parecer, por error, en la comunidad de propietarios a la que pertenezco, uno de los pisos, nada pequeño por cierto, fue «bendecido» con una cuota de participación irrisoria con respecto a los metros cuadrados de los que disfrutan sus moradores.
La cosa es que entre los demás vecinos, varios propietarios de otras viviendas de la misma comunidad, son familiares directos de los primeros, y lógicamente, se niegan a realizar una revisión de las cuotas de participación del familiar agraciado con la ridícula cuota de participación otorgada por error.
Siendo imposible por tanto, obtener la unanimidad en votación para la subsanación del error, ¿que recurso nos queda a los vecinos que exigimos se pueda realizar una revisión de dichas cuotas de participación?
Dicho error, lógicamente, repercute en el mayor aumento de las cuotas del resto, y a la vista esta que no es nada justo.
Gracias de antemano.
Un ático ilegal, consigue el registro modificando la cuota de participación al variar el 12% real del local comercial y asignándole el 3%, el resto de viviendas con el 22%,el ático utiliza al máximo los servicios comunitarios y se niegan a contribuir como un vecino más por la cuota de participación. ?Podemos a cubrir a un laudo o al juzgado para modificar la cuota de participación?
Buenos dias:
tengo la siguiente duda en mi comunidad de vecinos somos dos portales el cual el portal 1 son 38 viviendas y el portal 2 son 30 viviendas. los gastos del porta 1 son mayores que el portal 2, unos 300 la comunidad se paga por coficiente. Mi presunta es si yo vivo en el portal 2 y tengo un coficiente 1.21 % y otro propietario vive en el portal 1 con el mismo coficiente 1.21%, yo pago mas de comunidad que el del portal 1 el cual tiene mas gastos y mas viviendas. eso puede ser o toda las cuotas tienen que ser igual segun coficiente
un saludo gracia
Buenos días. Mi caso es el siguiente: hace años se edificó la primera fase de un conjunto de viviendas, que crearon la comunidad de vecinos. Posteriormente, se edificó una segunda fase y se procedió a adherir a los nuevos vecinos a la comunidad. El notario estableció unos nuevos coeficientes de participación, tanto para las zonas comunes superiores como para las cocheras-trasteros. En el caso de la parte de cocheras trasteros, se aprecian diferencias entre vecinos de la primera fase y los vecinos de la segunda fase. Por ejemplo, para el caso de un propietario con una cochera y un trastero, un vecino de la primera fase tiene un porcentaje de 0,3% y otro de la segunda fase un 0,8%, es decir, asi el triple. Como las cuotas de participación se establecieron conforme a los correspondientes coeficientes de propiedad, nos encontramos con un reparto bastante desigual de los gastos comunes de las cocheras y trasteros. Se justificaba con argumentos como proximidad a los accesos a las cocheras, superficie común de tránsito (el trayecto de la segunda fase es mayor que el de la primera fase), altura de las cocheras (no hay tanta diferencia). Inicialmente, las dos puertas de acceso a las cocheras eran independientes para cada fase, por lo que podía tener sentido la diferencia de superficie previsiblemente utilizada. Pero después se unificaron, de modo que todos los vecinos hacen prácticamente el mismo recorrido circular para entrar y salir de la cochera. Por tanto, muchos vecinos de la segunda fase quieren hacer un reparto más equitativo (en base a los metros de cochera-trastero o como se estime oportuno), pero nos encontramos con la cuestión de la famosa unanimidad. Porque, claro, ¿qué incentivo tiene un vecino de la primera fase en pagar más cuota?
En fin, que mi pregunta -dados los cambios de «presuposición en el uso de las zonas comunes»- es: ¿hay posibilidad de lograr el recálculo y cambio de las cuotas de participación sin unanimidad?
Buenos dias. Soy vecina en una comunidad de vecinos de varias fases. Tengo una situacion parecida a la suya y me gustaria que se pusiera en contacto conmigo pra hacerle algunas consultas. Mi correo es luisypachi@hotmail.com Un saludo
Hola,
Cuando compré la vivienda hace dos años, ya estaba establecido desde hace bastantes años que todos los vecinos pagasen lo mismo y tuviesen misma cuota de participación. Este acuerdo no aparece en ninguna acta, pero si que se han ido tratando a todos por igual en sucesivas juntas y pagos mensuales. Ahora el vecino del bajo, quiere solicitar que se ajusten los porcentajes y pagos además de reclamar todas las diferencias económicas de todos los años anteriores. ¿Es esto posible? ¿No sería necesario el voto unánime?¿puede reclamar el abono de la diferencia de todos los años anteriores?
Muchas gracias.
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Egunon yo tengo un local y está hecho en 1958 y no tengo en las escrituras ni en el registro la cuota de participacion pero en cambio los vecinos me ponen el 10 por ciento me lo sacaron por k era lo k faltaba del 100 por 100 y ahora en el registro me dicen como k no debería de pagar nada por k est a hecho antes de 1960 k debería de hacer
Hola Iratxe,
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Buenas tardes, queremos renovar y actualizar los Estatutos de la Comunidad y para ello tengo dos preguntas: ¿Seria legal calcular los gastos de la comunidad por los metros cuadrados de cada propietario, y dejar de lado el sistema de porcentajes?; Y la segunda, si se aprobara lo anteriormente deberia pasarse por el Registro de la Propiedad los Estatutos nuevos aprobados en Junta extraordinaria?. Todo ello viene porque hay muchas irregularidades en el tema de porcentajes y en los mismos Estatutos que se han quedado desfasados y son muy superficiales. Muchas gracias.
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un propietario de mi comunidad ha unido dos trasteros a su vivienda y se ha hecho un duplex. Los dos trasteros se han convertido en dos habitaciones, un cuarto de baño y una pequeña sala, vamos que su uso ya no es el que consta en escrituras. ¿Se puede exigir un cambio en su cuota de participación?
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Buenas tardes, mi consulta es si la cuota de participación en un complejo inmobiliario privado, puede ser para todos igual o es obligado pagar según coeficientes; estoy en una urbanización, creo que no muy legal por ser en suelo no urbanizable y pagan todos una cuota anual de 100 euros, aunque hay parcelas de 2000 metros, y de 8000. Todos pagan lo mismo. Es eso legal? se puede acordar por la junta que paguemos todos igual? Muchas gracias.
CUANDO UNA LONJA SE CONVIERTE EN UNA VIVIENDA POR OBRAS DE REHABILITACION.
¿ SE MODIFICA SU CUOTA DE PARTICIPACION EN LA COMUNIDAD?
¿y LAS CUOTAS DEL RESTO SE VEN AFECTADAS EN CASO AFIRMATIVO?
Hola buenas tardes mi consulta es: Vivo en un edificio compuesto por 4 escaleras ,las cuáles tienen cada una de ellas 6 viviendas y 2 plantas bajas anexas pero con entrada directa desde la calle. Esto hace un total de 24 viviendas y 8 locales .
La cuota de participación de cada vivienda o local varia dependiendo de su superficie.El constructor registró a cada uno su porcentaje hasta completar el 100 x 100 de los 32 propietarios y lo puso todo en bloque en el Registro de la Propiedad.
Si lo dividimos por las 4 escaleras el porcentaje de participación ya no cuadra;Las plantas bajas aún teniendo servicio de agua potable, no entran en gastos de luz,limpieza y gastos comunes de escalera ya que no hacen uso de ella.
Hasta ahora se acordó y firmó una cuota para cada vivienda y una menor para las plantas bajas(locales).Ahora la propietaria de un local se basa en el porcentaje que consta en el Registro de la Propiedad para pagar su cuota,la cuál sumándola al resto de vecinos de escalera no llega al 100 x 100.
Mi pregunta es :¿sería justo y legal dividir el total entre 4 escaleras y que la cuota de participación de cada propietario fuese sobre un 25 y no sobre 100 ??
MUCHAS GRACIAS y espero me saquen de dudas….Un saludo
Tengo una duda sobre las cuotas de participación. En mi comunidad quieren poner ascensor y quieren repartir el gasto por cuotas de participación. No tenemos estatutos al parecer ni disponemos de la escritura de propiedad horizontal por lo que no sabemos la cuota de participación de cada vecino ya que siempre hemos pagado la comunidad a partes iguales. Yo he mirado mi escritura de compraventa y el catastro en los que he encontrado 2 porcentajes totalmente diferentes pero ninguno me acaba de cuadrar. Somos 9 vecinos y en mi escritura la cuota es de 2,88. Comentado con otro vecino me dice que la suya también es sobre el 2 (su piso es más pequeño y no me ha dicho el porcentaje exacto). Con cuotas del 2-3 por 9 vecinos no llegaríamos ni al 30% por lo que no veo razonable esta cuota. Por otro lado en el catastro mi piso tiene un 26% de coeficiente teniendo los demás pisos sobre un 10%. Yo tengo uso privativo del patio pero no tiene tantos metros como para pagar más del doble que los demás. Mi piso tiene 92 m2 al igual que el de otros 2 vecinos cuyo coeficiente es del 10,55%. El patio es de 28 m2 por lo que no veo lógico este coeficiente. En todo caso mi duda es si este coeficiente del catastro es el que legalmente debería regir para la cuota de participación aún siendo descabellado para mi piso, o al contrario deberíamos guiarnos por lo que dicen las escrituras (entendiendo que de alguna manera tendríamos que hacer una regla de 3 para poder llegar al 100%). Muchas gracias.
En mi comunidad se quiere instalar ascensor y están hablando de hacer la derrama por cuota de participación. Hasta ahora todos los gastos se han pagado a partes iguales y en la comunidad no tenemos estatutos (o al menos nadie sabe nada de ellos). Tampoco parece que tengamos copia de la escritura de división horizontal. En el edificio somos 9 vecinos y hay 3 medidas diferentes de pisos. 3 de 92 m2, 4 de 84 m2 y 2 de 63 m2. El mio es el bajo y es uno de los más grandes pero en mi escritura de compraventa pone una cuota de 2,88. He hablado con otro vecino y también me dice que en su escritura la cuota es sobre el 2. Con 9 vecinos con cuotas sobre el 2-3 es imposible llegar al 100%. Por otro lado he consultado el catastro y resulta que la distribución de coeficientes es la siguiente: 2 pisos de 92m2 10,45% cada uno, los pisos de 84 m2 un 9,55% cada uno, los pisos de 63 m2 un 7,22% cada uno y mi piso de 92 m2 tiene un 26,47%. Tengo uso privativo de un patio pero el patio mide 28 m2 por lo que no veo sentido alguno a tener un coeficiente que sea más del doble que el de los otros vecinos con el piso del mismo tamaño que el mio. Por tanto, a la hora de pagar la derrama ¿en que tenemos que basarnos? ¿Mis vecinos podrían exigir que paguemos según los coeficientes que aparecen en el catastro? ¿Serían estos porcentajes los que habría que tener en cuenta para la cuota de participación o lo que pone en la escritura haciendo una regla de 3 hasta llegar al 100%?
Necesitaríamos comentar el asunto que nos planteas personalmente, por lo que puedes enviarnos tu teléfono y un horario de llamada a nuestro email, info@mundojuridico.info, y nos pondremos en contacto contigo.
Hola me mi consulta es la sigiente en la cota de participacion todos tenemos la misma somos 6 vecinos dos bajkos con patio y 4 pisos dentro del bloque los bajos tienen du propia entrada y patio que el patio es la motad las terrazas que nos corresponde a cada uno de los vecinos de dentro del bloque , una vecina del vajos quiere ocupar su patio mas la terraza pero en la terraza ay dos trasteros ay 4 trasteros que corresponden a cada piso de dentro del bloque tiene derecho a subir y ocupar su patio mas la terraza ?
ME GUSTARIA SABER SI NECESITO AUTORIZACION DE LOS VECINOS PARA CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. SI EN LOS ESTATUTOIS NO LO PROHIBE
NO SE CAMBIAN CUOTAS DE PARTICIPACION
Hola, hace 5 años se acordó en mi comunidad por unanimidad igualar todas las cuotas de participación. Por desavenencias que han ido surgiendo, un gran número de propietarios queremos volver a las cuotas de participación. Cuando se acordó, se registró solo en el acta, no se hizo nada en el registro. Mi pregunta es la siguiente. Podemos volver a las cuotas de participación sin unanimidad?. El sistema de igualar las cuotas solo está beneficiando a una pequeña parte de la comunidad. Al resto nos afecta negativamente
Me gustaría saber si a parte de la modificación de la cuota de participación por unanimidad de la Junta de Propietarios cabría alguna posibilidad de alegar la fijación de la cuota de forma arbitraria por parte del promotor del edificio para impugnarla. Si fuera posible ¿En qué argumento(s) jurídico(s) se podría basar la arbitrariedad?
Hola quería que me resolvuerais una duda o me indicaría como se puede hacer en el caso de que algunos vecinos quieren poner ascensor en la comunidad. Somos diez vecinos de los cuales 6 dicen que quieren y 4 que no pero en el caso de ponerlo pararía en medio de las plantas. Los bajo a tendríamos que subir 8 peldaños para en teoría beneficiarnos del ascensor. Eso se podría es poner para hacerlo por cuotas participativas y si habría que adaptar los tramos de escalera para las personas que están impedidos. Gracias espero que me podáis resolver las dudas.
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
en el 2001 en la primera reunion de vecinos se acordo que todos los vecinos pagasen la misma cuota en la comunidad puedo modificar ese acuerdo y pasar a cuota de participacion
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Buenos días,
Mi problema es que en mi comunidad las cuotas de participación están distribuidas por número de viviendas y no por metros que ocupan. Por eso mismo quiero cambiar los estatutos para que cada vecino paguemos en función de los metros de nuestra vivienda. Pero se me generan dos dudas.
1. Tenemos una lonja abajo vacía de un propietario que lleva años sin pagar ni cuotas ni derramas y en paradero desconocido….¿qué debería hacer?
2. Hay otro vecino que muy probablemente se oponga, por lo que no habrá unanimidad…..la siguiente vía sería ya la vía judicial? ¿Qué procedimiento debería seguir?
Muchas gracias
Buenas he comprado recientemente una cochera de unos 100 metros cuadrados ,pero por su situacion solo cogen dos coches pues es muy estrecho y dificil de aparcar,tengo una cuota de 1,694 enteros del total del edificio y quisiera saber que porcentaje debo pagar y como se calcula ,pues me piden una cuota de 230 euros trimestrales,esta cochera esta situada en el sotano del edificio donde el resto son plazas de parquing y trasteros,saludos.
Estoy en una comunidad de propietarios donde se paga por porcentaje. Mi duda es la siguiente: cuando se paga comunidad, derrama, etc se hace por porcentaje, pero… cuando se reparten pulseras para la piscina, llaves, etc se hace un reparto por piso, donde los pisos que pagamos casi el doble de comunidad nos llevamos lo mismo que los que pagan casi la mitad, esto es correcto? Yo pienso que si se paga por porcentaje, cuando se hace un reparto también deveria ser asi no?, porque se tiene que dar lo mismo a un piso estudio que a uno de 2 y 3 habitaciones?
en un solar se construyeron tres casas. cada una tiene su jardin cerrado. hay una escalera comunitaria pero no se paga ni quota ni hay comunidad. ahora al querer hacer unas obras en mi jardin nos hemos dado cuenta que este no esta dentro de la escritura sino que solo consta los metros de la casa y una quota de participacion sobre el solar. ninguno de los tres lo sabiamos dado que como digo cada uno tiene su jardin cerrado y no hay ninguna comunidad constituida. el problema es que para hacer las obras me piden los metros de mi jardin en la escritura que tengo que hacer?
gracias
Hola buenos días,
Mi consulta es acerca de la subida de las cuotas o recibos de la Comunidad de Propietarios. Pese a haber saldo suficiente en la cuenta (hay 4500 euros y pagamos cuotas de 35 euros), se propone subida, y se aprueba con 9 votos a favor y 8 en contra, de 34 vecinos que somos. ¿Es esto legal?¿Es suficiente aprobar esta subida con mayoría simple de los presentes en segunda convocatoria? En caso de que no lo fuera, ¿cómo podría impugnar esta subida en las cuotas periódicas? Gracias y un saludo.
HERRORES EN LA SUPERFICIE UTIL DE VARIAS PLAZAS DE GARAJE Y ELIMINACION DE VARIAS MODIFICANDO LA ZONA COMUN ¿ES OBLIGATORIO QUE LA COMUNIDAD MODIFIQUE EL ESTATUTO Y LOS COEFICIENTES?
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Me gustaría que me aclarase un par de dudas que tengo:
– Para una votación sobre cualquier tema, el voto del Presidente, tengo entendido que es doble, ¿eso es cierto?
– Si se acuerda poner lo que solicite un vecino que no ha abonado cierto número de cuotas en su totalidad y tampoco la derrama que se realizó en su momento (hace unos años), y en ese acuerdo se incluye que pague la derrama y esas cuotas, ¿estamos en nuestro derecho de reclamarle eso (derramas y cuotas completas)?
Hola Jesús, te recomiendo te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla, experto en la materia, a través de nuestro servicio de atención telefónica 807 502 004, a fin de pueda acabar tus dudas.
Artículo muy serio y útil. Gracias
Compramos un departamento en un apartot. 30% de los apartamentos pertenecen a particulares. Por lo tanto, el propietario del aparthotel siempre tiene una ventaja para resolver cualquier problema.
Compramos el apartamento en junio de 2012. No recibimos invitaciones a la reunión de la comunidad en septiembre de 2012
Desde octubre, desde nuestra cuenta en el banco, comenzamos a cancelar la cuota de 140 € en lugar de 118 € y más 25 € en fondo de restructuración del personal.
Desde octubre de 2012 hasta abril de 2017, verbalmente y por escrito, muchas veces recurrimos a communidad.
Pedimos que nos dieran el acta de la reunión de septiembre de 2012,
Queríamos ver la base para cambiar la cuota y agregar un adicional de 25 €.
Los motivos para aumentar la cuota indicada en el certificado y, además de eso, 25 € nos daría el derecho de presentar una solicitud al tribunal.
Nos negaron por varias razones inverosímiles.
Y solamente en la asamblea general de 26/04/2017 nos han dado la acta del 12 de septiembre de 2012.
En ello era escrito: «El presupuesto 2012- 2013 contempla un aumento de cuotas del 20% porque hay muchos gastos que estaba asumiendo la explotadora» и «Hay una propuesta para crear un fondo de restructuración del personal de €25 mensuales propiedad a partir de Octubre 2012».
Además el secretario de la comunidad ha declarado: «retenían, así como retendremos la cuota en 140 € y complementariamente 25 €.
Habiendo leído la Acta de 12/09/2012, hemos comprendido que el secretario комунидада no nos daba premeditadamente este documento para privarnos es derecha en a tiempo dirigirse en el tribunal
¿Cómo podemos solucionar el problema de la anulación de esta decisión comunidad?
Hola Irina,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así podremos abordar de manera detallada y sobre la marcha las dudas que tienes, y la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Os pongo en antecedentes: Tras levantar un ascensor EXTERNO que nos hemos metido en hipoteca el bloque de viviendas, siempre con la negativa de los vecinos de los bajos, que ni querían pagar cuotas ni querían «esa» obra de ascensor, razón por la cual se le ha bajado la cuota, pagando 25 euros menos que el resto (ellos 40 y el resto 65), ahora quieren que por el dinero que había en principio en caja, (teníamos 700 € cada uno, en total 7000 €, y tuvimos que poner una derrama de 375€ para llegar a 10000€, ellos se negaron también), se le ponga un cierre en sus ventanas, al resto nos han puesto cierre y acceso al ascensor mediante plataforma externa.
Ellos quieren cierre (por aquellos 700€ y sin derrama), teniendo derecho a ascensor, se le ha dado llave y resto de beneficios en el bloque, y a la vez quieren seguir pagando los 40€.
Mi pregunta es: Nosotros entendemos que al tener el cierre puesto nuevo, se igualarían al resto de propietarios por lo tanto ¿tendrían que pagar los 65 € correspondientes como todos los propietarios y también el resto de los 25€ de todas las cuotas además de la «derrama» de 375€?
En espera de su respuesta, reciba un cordial saludo, me gustaría que fuera antes del 17 de febrero, puesto que tenemos reunión para decidir si se le pone, en ese día.
Hola Jesús:
1.- Entiendo que no pueden exigir que se les ponga el cierre salvo que se apruebe dicho acuerdo por todos los propietarios.
2.- si en anterior junta se acordó que ellos solo pagarían 40 euros, no cabe ahora obligarlos a pagar los 65 y las derramas.
No obstante es un tema que requiere examinar las actas, etcétera.
Saludos
Mil gracias, la aprobación de poner dicho cierre se va a realizar el próximo día 17, de ahí la urgencia. Espero que asista la mayoría de propietarios. Examinaré las actas anteriores, donde «no se pone nada» de que «se les va a poner en un futuro el cierre».
Buenas tardes:
Mi consulta hace referencia a la fijación de una nueva cuota de participación a vecinos que han reformado su vivienda ampliándolas, pero que no han notificado nada a la comunidad de propietarios, ni a la entidad municipal competente. En concreto se trata de áticos que han sido cerrados.
¿Tiene la Junta de Propietarios competencia para modificar las cuotas de participación de estos vecinos?
Muchas gracias y un saludo.
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Buenas noches tengo la siguiente consulta. Mi edificio cuenta con varios locales, el propietario de todos ellos, ha propuesto que la comunidad aprobemos la segregación, pero nos indica que los locales tienen más metros cuadrados de los que figuran en la escritura, por lo que su intención es que aprobemos en Junta la segregación y reconozcamos los metros cuadrados que tiene ahora, que son diferentes a los reconocidos en la correspondiente escritura. Mi pregunta es, ¿Podría conllevar dicha segregación o reconocimiento de los metros cuadrados una modificación de los coeficientes de participación de los diversos pisos?
Hola Pablo,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Hola, buenas tardes, os quería hacer una consulta, tengo un apartamento turístico con su correspondiente licencia, me dicen ahora que tengo que pagar más de comunidad, es esto cierto ?? Muchas gracias y un saludo.
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y que él personalmente te comente las dudas que planteas. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos días en mi comunidad aumentaron la cuota de participación en los trabajos de arreglos de cornisas y posterior reabilitacion y pintado del edificio exonerando a los locales pues según ellos en los estatutos decía que cada local haría su fachada a su gusto cuando el código civil y la L.P.H. dicen que tienen que participar en dichos gastos.
Buenas tardes pAco, la consulta que nos plantea es compleja puesto que necesitaría analizar acuerdos de la comunidad y estatutos, demás de arreglos efectuados.Le recomiendo se ponga en contacto con mi compañero Francisco Sevilla Cáceres a través de nuestro servicio de atención telefónica en el 807 502 004 o a torvas de nuestra consultas on line para facilitar mas datos
En algún acta deberá estar aprobado por las 3/5 partes de la totalidad de la finca (votación cualificada). Se puede incrementar un máximo del 20%. LPH 17.12.
Buenos dias ,en el bloque donde vivo se ha procedido al cierre parcial de un patio,he ido a informarme al ayuntamiento si esto se podria realizar,segun me contestaron el patio es privativo y a la vez comunitario por estar encima del garaje,eso por un lado luego al haber cambiado la fachada de la comunidad me dicen que si se aprueba por unanimidad que el cerramiento siga adelante,habria que modificar la escritura de la propiedad horizontal del edificio y las escrituras de los propietarios de dichas viviendas,esto es cierto debo cambiar las escrituras y el gasto que con lleve,creo que se entiende lo expuesto,no se explicarme mejor,gracias de antemano
Hola, soy Maria en Santa Cruz de Tenerife y me gustaria exponer lo siguiente:
En el año 1992 un vecino de uno de los áticos que fue uno de los arquitectos del edificio, y ya verás por que te lo digo, rompio un muro entre su azotea y una zona común de tendederos y se amplió su casa,le dió los metros que él creyó que le pertenecia por su coeficiente de participación, a su azotea, ya que su casa consta de 3 pisos, él último es solo azotea, de hecho el otro ático es identico a este antes de que lo modificara,y puso una persiana horizontal en la zona de techo pero realmente esta cerrado con ladrillos y cemento, se ve en fotos aereas,no contento con esto en el mismo acto también abrió una puerta donde existia una pared haciendo un acceso nuevo a su vivienda.
En ese momento 2 vecinos, de los mas jóvenes de la comunidad, y que compraron su vivienda despues de construida, llamaron a un notario que acudió ese sábado del año 1992 que estaba haciendo la obra para que diese fe de lo que ocurria, el vecino dijo a la comunidad que pensaba hacer la ampliación desde su terraza y fue aprobado sin unanimidad, de los cual nos quejamos segun consta en acta,pero lo hizo. No advirtió de la puerta que abrió en otra zona común en el ultimo piso,e hizo una carta de disculpa posterior.
Al mismo tiempo se valió de otro propietario que si hizo un megacuarto trastero en la azotea con puerta de entrada en la misma, a pesar de que tenemos cuartos trasteros en el garaje
Llevo aqui viviendo desde los 25 años, es decir, 28 años de mi vida y se porque lo he visto que este Sr. se hizo un despacho por eso queria el acceso por otra puerta que no fuese la de su vivienda y por eso se que esta techada pero el accede por la azotea de su casa.
No hemos tenido la posibilidad de cambiar las cosas porque no habia habido cambio de propietarios con el suficiente coeficiente de participación como para cambiar las cosss y ahora quizas sea tarde.
Actualmente ha habido cambio de varios propietarios en la comunidad y las cosas estan más compensada, me explico, este Sr. formó una sociedad que disolvió con 4 personas más y estos a su vez antes de construir el edificio ya tenian vendido los pisos, es decir casi todos los vecinos menos 3 de 13 en total eran, por decirlo de alguna manera, amigos o amigos de amigos…. . A dia de hoy he podido conseguir que casi la mitad de los vecinos se den cuenta de lo que hizo este Sr. sin consecuencia alguna para él pero si para todos los propietarios.
En la actualidad ya esta jubilado o casi pero no hay movimiento de gente subiendo a su despacho, que por cierto se recoge en las normativa de regimen interno que no puede haber en la comunidad ni despachos, ni consultas..
Lo que hizo en 1992 es innamovible? no tiene efectuado ningun cambio ni en la división horizontal ni en la cuota de participación ni nada que sepa en este momento.
Podemos la comunidad, del la cual soy ahora presidenta a mis 53 años, con el acta notarial existente en el año 1992 hacer algo en la actualidad? (El fue durante mucho tiempo presidente vitalicio y sino el cuñado o algún vecino a fin a ellos)
Debemos ponernos en manos de un abogado especializado en derecho comunitario o bien nos interesa más denunciar en urbanismo?
Le estaria muy agradecida que me arrojase algo de luz, si existe, con la nueva jurisprudencia.
Gracias de antemano. Felicitarles por él trabajo que realizan y por su asesoramiento altruista.
Saludos
Buenas tardes:
Soy propietaria de un duplex en un complejo residencial de 140 duplex.Mi vivienda no linda con la comunidad y accedo a ella desde la calle publica, sin embargo pago una cuota mayor que la mayoria de propietarios que estan dentro de la urbanizacion, ya que los primeros propietarios la incrementaron antes de que compraramos gran parte del resto.solo tengo en comun con la comunidad los conductos de agua y la instalacion de teleco. Hemos solicitado reduccion de cuotas pero la directiva de forma unilateral ha dicho que ese tipo de acuerdo es nulo. Estan aumentando los gastos de la comunidad, instalando cerramientos de los viales interiores,camaras de seguridad, papeleras, limpieza y mantenimiento…solo hay cuarto de ritu, aljibes y 2 viales de entrada y salida, y una zona de jardin interior.
¿que puedo hacer al respecto? Me veo claramente perjudicada cada vez que acuerdan nuevas mejoras no obligatorias.Me gustaria saber posibles soluciones.mi cuota es del 0.99, hay un grupo de 9 viviendas en la misma situacion, suman en total el 10%.
Gracias!
en mi comunidad de cocheras estamos pagando por cuota igualitaria, se firmo en su día un acuerdo por que yo pedí la cuota de participación al comprar la cochea, pero aunque me dan la razón exponen que hay problemas para calcularla, así que yo firmo, pero hago constar que pagaré solo en tanto que se hagan las modificaciones que procedan para pagar por C.P.asi consta en el acta, además se expresa que en caso de siniestro total se abonaría a todas las cocheras igual, cosa que la casa de seguros no sabía y consultado dicen que el seguro pagaría por C.P. Además existe listado de propietarios y en las firmas hay 12 firmas que no corresponden al dueño y no hay ni autorizacines ni poderes, por tanto esto creo que no es legal. Me denuncian pero en convocatoria de la junta no anuncián la deuda que me reclaman ni las cuotas de los que aprueban la denuncia, yo les anuncio por carta mi voto en contra del acuerdo. Muy agradecido por su atención les saludo atentamente.
¿Qué posibilidad hay de que un juez te de la razón en una reclamación solicitando el cambio de criterio en el reparto de gastos de una comunidad de garaje, cuando atendiendo a las cuotas de participación descritas en el título constitutivo, unas plazas tienen una cuota 5 veces superior a otras incluso teniendo una menor superficie?
Gracias.
Le ruego me indique si en Junta se puede decidir que mi local ahora participe de los gastos comunitarios, como mantenimientos de ascensores, cuando antes no participaba. Yo voté en contra, pero me han dicho que da igual, que no es necesaria unanimidad para tal cambio. Por favor acláreme este punto, porque de no ser así, necesitaré de sus servicios.
Hola
Para cambiar la cuota mensual de una comunidad de vecinos, porque se va a instalar un ascensor…Qué modelo de autorización bancaria sería necesario?
(Ya se aprobó la subida por unanimidad en la última junta)
Mil gracias por su respuesta
Almudena
Buenas noches.
He leido tu articulo y es muy interesante. Si me permites exponerte mi caso y puedes comentarlo, te lo agradeceria.
VOy a comprar un trastero al promotor de una urbanizacion. El trastero tiene escritura (con coef de participacion) y esta al corriente de todos los pagos de tributos, sin embargo NUNCA ha pagado comunidad y no hay constancia en la administracion de finca de que estén dados de alta con participacion en la comunidad. A mi no me importa tener que pagar comunidad, es mas lo veo normal, lo que no se es como cambiar esta situación, ya que ahora mismo todo el presupuesto estça repartido al 100% entre todos los vecinos. Ademas ¿si no se llega a un acuerdo y el trastero no paga comunidad, puedo exigir a la administracion de finca que me solucione problemas habituales de comunidad como cualquier otro vecino?¿el seguro de comunidad cubriria mi trastero?. No se si me he explicado bien, si no hazmelo saber y te lo intento exclarecer mas. Muchas gracias.
BUENOS DIAS,
ME INTERESA COMPRAR UN PÎSO DE PORTERIA LA TOTALIDAD DE LA COMUNIDAD ESTA DEACUERDO SE ESTA REALIZANDO LA DESAFECCION PERO UN BANCO NO QUIERE EXPEDIR EL CERTIFICADO PARA REALIZAR DICHA DESAFECCION PORQUE TIENE LA COMUNIDAD UN PROPIETARIO QUE LES DEBE UN PASTON.
MI PREGUNTA ES.¿SE PUEDE OBLIGAR AL BANCO A QUE ENTREGUE EL CERTIFICADO?
MUCHAS GRACIAS DE ANTEMANO.
Hola Alberto,
Hemos leído tu consulta, y dada la extensión de la respuesta te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 para poder comentar de manera detallada tus dudas.
Creo que según el catastro, las terrazas cuentan como superficie de la vivienda al 50% si la terraza es descubierta y al 100% si la terraza es cubierta (al menos por 3 de los 4 lados).
¿Cómo se computaría una terraza (que según las escrituras es comunitaria de uso privativo)que está acristalada con un cerramiento no es fijo, sino con cristales tipo cortina de cristal en el frente y en el techo, que al abrirlos dejan la terraza completamente descubierta?
Gracias por su atención.
La situación es la siguiente.Edificio de 5 plantas de 4 Pisos. los cuales A,B,C,D,en cada Planta tienen diferentes porcentajes de participación. 43 Años, llevamos pagando igual cada vecino ya que entendíamos que todos los Gastos Generales era el mismo para todos los veci-nos.Los Gastos del Edificio se pagan según porcentaje de participación. Un vecino, opina que los Gastos ordinarios de escaleras también deben abonarse según nuestro porcentaje de participación. El Administrador atiende sus quejas aduciendo que con uno que se queje es suficiente, y desde enero de 2016 hemos comenzado con el nuevo sistema. Mi pregunta es la siguiente. ¿Es eso correcto
en el caso de una gran obra para cumplir con las ordenanzas municipales de un garaje al eliminar varias plazas de garaje es necesario modificar los coeficientes?.
Hola, me gustará hacerle una consulta. Resulta que tenemos un pequeño patio de 4-5 m, elementom comun de uso privativo que nos hemos cerrado por seguridad ya que tiene acceso a la cocina de casa. El caso es que una vecina no ha parado hasta llevarlo a reunión extraordinaria y ésta reunión la perdió en votación. Y la Comunidad decidió no ir contra mi cierre y permitirlo. Ahora esta mujer, asesorada según ella por el Ayto dice que hemos ganado metros y que hay que tocar los coeficientes de tdoso los vecinos y que eso tendrá un coste para todos ellos porque se deben modificar las escrituras. Lo quiere tratar en la reunion ordinaria de la Comunidad.
Tiene razón? Está claro que perdió y ahora lo intenta es asustar a todos los vecinos por otra via, puede lograrlo? cuando además hay muchos mas casos de vecinos con distintos cerramientos y que nunca ha sucedido nada?.
Buenas Tardes:
En mi comunidad tenemos un contador de agua para toda la finca y los gastos los dividimos según las personas que vivimos en cada piso. Este modo de reparto no figura ni en título constitutivo ni en ningún acta (dato comprobado por el administrador). Mi duda es cómo podríamos cambiar este sistema de reparto para ponerlo a cuota de participación, que mayoría sería necesaria dado que no figura en ningún sitio como se estableció.
Gracias de antemano.
Atendiendo a la pregunta que realizas te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica en el 807.502.004 para que personalmente te pueda dar una respuesta detallada a tu consulta.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola, me gustaría que me contestaseis a esta publicación. Resulta que por un vecino que ha comprado el piso de abajo he comprobado que en el catastro municipal (no así en las escrituras) aparece mi vivienda con muchos más metros de los que realmente tengo, por lo que llevo pagando un IBI mucho más alto del que me corresponde hace años. He recurrido ante el Ayuntamiento de Madrid, aportado planos, etc, y han resuelto a mi favor. Reconocen que el error procede de que a mi vecino, cuya vivienda es más grande que la mía, le tenían asignados menos metros: en suma, que estaban cruzados los datos y yo pagaba por bastantes de los metros de su vivienda. Evidentemente, voy a reclamar devolución de cantidades al ayuntamiento, pero mi duda es lo siguiente. ¿Qué ocurre con las cuotas de comunidad que llevo pagando tiempo según un coeficiente que no me corresponde mientras, a su vez, mi vecino ha estado pagando mucho menos de lo que debería (se lo he pagado yo)? He leído que para cambiar las cuotas de participación ha de haber unanimidad en Junta, y yo me pregunto, ¿tratándose de un error del que no soy en absoluto responsable, también ha de haber unanimidad? ¿Qué forma tengo de exigir que me comiencen a pasar los recibos de comunidad según los metros que realmente tengo y, sobre todo, cómo puedo reclamar lo cobrado de más todos estos años? Un saludo y muchas gracias.
Hola José Manuel:
1.- Si los metros de propiedad que figuran en las escrituras del piso son correctos (según manifiesta), la cuota de participación también lo será.
2.- Usted habrá venido pagando la cuota de comunidad con arreglo a la cuota de participación del piso que figura en sus escrituras, sin que nada tenga que ver los datos del catastro.
3.- En el supuesto de que la cuota de participación sea más alta que la que le corresponde al piso por metros, hay que rectificar la escritura de visión horizontal.
Un saludo
Si en la Asamblea se aprueba a un copropietario construir una alcoba en el patio de su inmueble. su aprobación queda autorizada para las demás viviendas?. esta reforma la puede realizar otro propietario en el inmueble.
la junta de propietarios aprovó por unanimidad el presupuesto de gastos que será repartido entre los propietarios según cuotas de proporcionalidad y el de ingresos queda supeditado a las cuotas de proporcionalidad y se cargaran a los propietarios durante el mes de enero 2009. aprovacion derrama inicial 85 euros/solo los pisos/ cuota inicial por piso 34/E mes y las plazas garaje 6 E/mes pero los entresuelos(1ºpiso en la practica, con parada de ascensor y entrada por el vestibulo)y los locales comerciales al tener entrada independiente solo ingresaran la parte del seguro segun su cuota de participacion ,,no podran hacer uso de ascensor ni del portal. con estas contradicciones y discriminaciones y sin hacer mencion de modificar el titulo en ningun momento de la junta, seria suficiente la mayoria para volver a aplicar la distribucion de gastos segun el titulo constitutivo de obra nueva
En una escritura tiene que poner los metros de zonas comunes te pertenecen como portal y elementos de la calle como jardines y los metros de la manzana que te corresponda en caso de que sea privado
Tengo dos plazas de garaje , que está constituido como comunidad aparte de los pisos. Han acordado asfaltar el piso del mismo y repartir a partes iguales , por plazas, el importe del mismo, como quiera que mis dos plazas son de las más pequeñas, he tenido que comprar las dos para pode aparcar bien, ya que además una columna dificulta al acceso, les he dicho que no estoy de acuerdo y que yo pago por el coeficiente de participación según escritura, la diferencia son 200€, como he ingresado el importe calculado según coeficientes me amenazan con llevarme al Juzgado ¿Qué debo hacer?
Hola José Ignacio Rodriguez:
1.- Si se ha aprobado en la Junta de propietarios que el pago por esos gastos de las plazas de aparcamientyo se va a efectuar de manera igual por todos los propietarios, en contra de lo que aparece el Titulo constitutivo o estatutos (pago por cuotas de participacion), deberias impugnar el acta donde se recoja dicho acuerdo.
2.- Posteriormente debes interponer un procedimiento judicial para que se declare la nulidad del acuerdo.
Si necesitas mayor información puedes llamarnos al 807 502 004 (extensión nº 1) y lo tratamos.
Un saludo y gracias por seguirnos.
Hola Inmaculada,
llevo ya unas semanas con dudas respecto a un tema relacionado con tu artículo y ni el ayuntamiento ni urbanismo ni mi seguro de la casa ha sabido orientarme. Tiene que ver con los «supuestos coeficientes de participación» de zonas comunes en una construcción ya de por si bastante inusual. No sé trata de una comunidad de propietarios al uso, sino una construcción de 2 plantas, en la que, al escriturar una compraventa del total a dos personas distintas (primera planta y segunda planta) se dividió (división horizontal):
Mi casa es una planta baja a ras del suelo y hace 61,41m2 y de estos metros, solo unos 36-37 tendrían por encima su casa-una segunda planta por encima de la cual estaría el tejado/azotea. Los otros 25-26m2 de mi casa tiene como techo, la terraza de esta vecina de arriba.
Su casa, aparte de la parte que está encima de la mía, tiene otra parte que en total hacen 75m2. La zona en la que estamos situadas tiene desnivel, la montaña va descendiendo y su casa está construida en lo alto, y esa primera parte es de una sola planta-los 75m2-dando a la calle principal. Yo tengo una entrada independiente a la suya, por el lado izquierdo si se mira desde la carretera/calle y tengo que descender un pasillo y escalones para llegar a la puerta de mi casa..todo esto que recorro por la izquierda es la distancia por un lado que tiene su casa a ras del suelo, una vez llego a mi puerta de entrada, por encima tengo la terraza y 36m2 de segunda planta encima de la mia.
Ella me reclama ahora que tiene que hacer el tejado, un 33 por ciento del precio, y se basa en que en nuestras escrituras, pone que EN CASO DE constituirse una comunidad de vecinos, las cargas para zonas comunes serían los porcentajes y por eso tengo que pagarle el 33 por ciento. En cambio, como lo veo yo, de los más de 115m2 que tiene de tejado, solo 36 atañen a mi casa, e incluso en esta zona que me atañe, la suya está por encima, con lo cual estamos compartiendo esa zona del tejado, y el resto lo disfruta solo su casa, así que considero que debiera pagarle un 16-17 por ciento del total de la reparación, ya que 75m2 de tejado, cubren solo su casa, y los otros 36m2 que se puede decir que es tejado comunitario, nos cubren a las dos casas. Hay 4-5 construcciones parecidas a la nuestra en la misma calle, del mismo constructor, con la diferencia de que en vez de una casa debajo de otra, son 3, una primera con otra parcialmente por encima, con otra parcialmente por encima. Me ha explicado el vecino, que el propietario del piso más alto de una de estas construcciones tuvo que reparar el tejado también hace unos años, y los dos vecinos de abajo se negaron a pagar nada, y tuvo que pagar el la obra íntegra. En el caso de estas 3 casas, incluso tienen zonas comunes, porque al ser tres y tener otra construcción de 3 casas al lado, hay una entrada-pasillo que es para acceder a unas cuantas casas a la vez, con sus barandillas, baldosas etc.. no he visto sus escrituras pero supongo que también están delimitados los límites/fronteras como en la mía y se habla de la posible constitución de una comunidad de vecinos para zonas comunes:
REGLAMENTO DE LA COMUNIDAD-PODRA REDACTARSE POR LOS PROPIETARIOS UN REGLAMENTO DE LA COMUNIDAD, EN EL QUE SE ESTABLEZCAN LAS NORMAS PARA EL ADECUADO USO Y DISFRUTE DE LOS ELEMENTOS COMUNES, ASÍ COMO EL MODO DE ATENDER A SU CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO
Este texto se encuentra en el punto 3 de la sección CUOTAS de las escrituras, donde también indican:
CUOTA: Se le asigna una cuota de participación en las cargas, beneficios y elementos comunes generales del inmueble, de treinta y tres centésimas…..y la propiedad horizontal se regirá por lo establecido en el artículo 396 del Código Civll y por la ley de 21 julio 1960.
Fui a preguntar al ayuntamiento, y cuando no se trata de cobrar ellos, resulta que no tienen ni idea de nada, y no sabían que decirme respecto a mi obligación de contribuir al tejado. Como ya digo, no tengo ningún problema en contribuir en un 16-17 por ciento, pero que espere que le pague un tercio del tejado, cuando a mi ya de entrada me cubre menos de un tercio, y además con ella por encima como segundo piso, además de que ni siquiera tengo acceso a la azotea etc, me parece exagerado.
Además, puestos a compartir gastos de zonas comunes, considero que en estas casas los términos/condiciones son muy ambiguos. Yo tuve que construir 2 muros de separación en dos extremos de mi casa, aparte de arrancar unos pinos nada más comprar, que estaban rompiendo el muro de la vecina de delante-otro desnivel hacia el mar-y no pedí, eso también podría considerarse los «límites» de nuestra copropiedad…. si es que se va a considerar que todo el tejado es mi responsabilidad….
En el caso de ampliación de la vivienda en los espacios de uso privado pero comunes, mi pregunta es si hay que modificar el coeficiente de propiedad o simplemente modificar la cuota de participación.
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que pueda resolver tu duda de manera rápida y personalizada. Igualmente, y si prefieres la respuesta por escrito, puedes utilizar nuestro servicio de respuestas a consultas por escrito.
Buenas tardes. Mi pregunta es la siguiente. Nosotros llevamos 23 años pagando todos los vecinos la misma cantidad. Ahora hay algunos que la quieren cambiar y poner según cuota de participación. ¿Se puede hacer? ¿Tiene que ser la aprobación por unanimidad?
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que pueda resolver tu duda de manera rápida y personalizada.
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BUENOS DÍAS, VIVO EN UN PISO DE 70M CON DOS HABITACIONES Y TENGO UN CUARTO COMUNITARIO CONTIGUO A MI CASA QUE DA A MÍ ASEO, HABITACIÓN DE MATRIMONIO Y QUERÍA COMPRARLO PARA HACER OTRA HABITACIÓN YA QUE SOLO TENGO UNA DONDE ESTÁN MI HIJA Y MI HIJO COMPARTIÉNDOLA, POR LO QUE ME GUSTARÍA QUE CADA UNO TENGA LA SUYA. QUERÍA SABER CÓMO LO PODRÍA HACER PARA COMPRARLO Y HACER LA HABITACIÓN MODIFICANDO MI ASEO PARA NO TENER PROBLEMAS CON NADIE, PORQUE SINO EN UNOS AÑOS ME TENDRÍA QUECAMBIAR DE PISO Y ESO ESLO QUE NO QUIERO. ESPERO QUE ME PUEDAN AYUDAR YA QUE ESTOY DESESPERADO. UN SALUDO
Dada tu pregunta, te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 ( Extensión 1)
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Necesitamos más información. Te recomiendo que te pongas en contacto con nosotros en nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos dias
Mis vecinos y yo vamos a constituir una comunidad de un edificio viejo desde su inicio. El edifico era entero de una familia y ahora somos 3 vecinos diferentes. El eficio se forma por 3 plantas, una vivienda en cada planta y un bajo comercial. Mi pregunta es si cada vez que haya una derrama (el edifico como dije es viejo), todos debemos pagar lo mismo. yo por ejemplo vivo en el 1º y ahora quieren pintar el portal… yo debería pagar lo mismo que la del 3??
HOLA, QUISIERA SABER SI UN HERROR DE SUPERFICIE 23m2 (23%COEFICIENTE) Y LA REALIDAD 13m2 (13% COEFICIENTE) ADEMÁS DE LA SUPRESIÓN DE VARIAS PLAZAS DE GARAJE POR OBRAS, OBLIGA A LA REFORMA DE EL EST ATUTO.
YA QUE TODOS LOS GASTOS TANTO DE LA OBRA COMO GENERALES LOS TENGO QUE ABONAR POR EL 23% LO QUE ME RESULTA MUY GRAVOSO.
He leído tu consulta, y atendiendo a que la respuesta debe de ser personalizada además de detallada, te recomendaría que utilizaras nuestros servicios de consultoría jurídica para poder emitir una respuesta.
Existe un herror comprobado en la superficie de mi plaza de garaje y la comunidad no lo quiere corregir basandose en que son 240 vecinos y no los puede reunir a a todos para votar y además otros no están localizados.
Dicho herror es de 13m2 reales sobre 23m2 que figuran en la escritura con lo que pago en todos los casos sobre 10 m2 de más que no existen (Comprobado, certificado por un arquitecto y corregido por el Catastro a mi favor).
Se ha realizado una obra muy costosa y ha habido que eliminar plazas para hacer una salida de emergencia asi como colocar aljibe.
que puedo hacer, ¿no existe un modo de corregir dicho estatuto?.
En una comunidad de propietarios de una urbanización de más de 400 parcelas independientes y con diferentes superficies ente 500 y 1.800 m2 siendo 270 de ellas menor a la media y 138 parcelas mayor. La cuota de participación está fijada por los estatutos y registrada en función de los m2 de cada parcela en relación al total de la suma de todas ellas.
¿es este el sistema habitual de repartir los gastos entre los propietarios?
¿Cómo se podría cambiar para ser los gastos por igual de todos los parcelistas?
¿los gastos de reurbanización que se van a realizar,serian por cuota o todos por igual?
Es posible alquilar un trastero que forma parte de un local que se dividió a su vez en trasteros? Tengo una cuota de participación del uso, pero no existe división horizontal
Hola,somos un bloque con 6 vivienda dos locales y parquing en planta sótano,este edificio está hecho em dos subcomunidades y con dos cifs distintos ahora quieren meter el seguro del parquing en el del general d la escalera para Q lo paguemos todos y así ellos ahorrarse,eso es legal tendiendo en cuenta que son una subcomunidad distinta y hacemos 4 propietarios q no tenemos parquing??? Gracias
Estimados Sres. Veo los comentarios y las consultas y dejo algo sobre lo que estamos reclamando a nuestra comunidad y seguimos a la espera del documento del registro de la propiedad.
Tenemos una plaza de garage un poco mayor donde entran un coche gran y otro mas pequeño, pero uno queda bloqueado y para salir y entrar hay que mover el otro. En los primeros años pagaba igual que el resto de plazas, pero alguien modifico las cuotas poniendo la mía al doble, eso ha estado así, pero estamos reclamando se pongan las cuotas de acuerdo a la cuota de participación que tenemos en nuestra escritura, ¿les parece correcta nuestra reclamación?.Si mi documento de compra pone cuota de participación de 4.8
en su día se constituyó una propiedad horizontal de la que mi propiedad, ocupa toda la planta baja y tiene acceso desde el portal, antes de llegar a la caja de escaleras y ascensor, cuando se formalizó la escritura, el promotor y el arquitecto no advirtieron al notario de especificar que esta vivienda en planta baja, no contribuiría en los gastos de mantenimiento de ascensor y escalera, ya que no hace ningún uso de ellos, porque el edificio no tiene terraza común. Pero posteriormente el Arquitecto a petición mía, certificó que efectivamente había sido un error de omisión, a pesar de esto, el resto de los vecinos no quieren cambiar la participación, fundamentalmente, porque mi vivienda soporta el 30% de los gastos de mantenimiento, tengo alguna posibilidad, aunque sea jurídica?.
En octubre de 2014 se procede a hacer la división horizontal y declaración de obra nueva de un edificio de tres plantas altas y bajo.
En Mayo de 2015 se comunica expediente de regularización catastral, dando de alta la edificación desde 2001.
Si hasta 2014 no existían 4 referencias catastrales( no había división horizontal), solamente existía la del suelo pueden reclamar el abono del IBI de los ultimos cuatro años.
Saludos….
Estoy interesado en un terreno que va a ser subastado pero es con regimen de propiedad horizontal.
Podria explixarme en que condiste eso?
Puedo a su vez alquilar o vender ese terreno si lo adquiero?
Puedo darle un uso distinto al que ahora tiene di lo adquiero?
Gracias
Somos una comunidad con 18 vecinos, 4 plantas con 16 vecinos y dos bajos que completan los 18. Estos bajos tienen un jardín de 40m2 cada uno en uso y disfrute en exclusividad. Hemos instalado ascensor y los bajos se han negado a pagar porque dicen que los jardines son suyos. hemos tenido que perdonar pago o no poníamos ascensor. Mirando en el catastro veo el coeficiente de participación de cada uno, pero el IBI ¿QUIEN PAGA EL IBI DE ESOS JARDINES? me gustaría saber el reparto de los elementos comunes como influyen en cada vecino, pero no lo encuentro, ¿Me pueden asesorar?
Vivo en Granada en un bloque frente a plaza de toros. Existiendo pisos de varias dimensiones en cuanto a metros cuadrados, todos pagamos la misma cuota en el recibo de comunidad. A quién me debería de dirigir y como debería de hacerlo para que se revisasen las cuotas de participación en los recibos de comunidad y dejar de pagar todos por igual?
Hola Francisco Jimenez:
1.- Lo primero sería ver en el Título constitutivo (escritura de división horizontal del edificio) el porcentaje de participación que cada uno de los pisos tiene respecto de la totalidad.
2.- Casi con toda seguridad el administrador de la Comunidad debe tener una copia de dicha escritura, puesto que es un documento imprescindible en el desarrollo de la Comunidad.
3.- Si su porcentaje de participación, por ejemplo es menor que la de otro piso, y en cambio está pagando igual, debería plantear esta cuestión en la próxima Junta de propietarios, a fin de que se debata y discuta esa cuestión.
Un saludo
MUCHAS GRACIAS FRANCISCO. ME QUEDA BASTANTE CLARO LA COSA.VEO QUE ES UN TANTO DIFÍCIL PORQUE SI TIENE QUE HABER UNANIMIDAD PARA CAMBIARLA, EVIDENTEMENTE LOS PISOS MAS GRANDES QUE PAGAN IGUAL QUE LOS MÁS PEQUEÑOS, A LA HORA DE LA VOTACIÓN SIEMPRE HABRÁ VOTOS NEGATIVOS Y NO PUEDE HABERLOS.
GRACIAS DE NUEVO
En una comunidad de 14 vecinos quieren cambiar el reparto de coeficientes. Tengo entendido que tiene que ser por unanimidad pero ellos dicen que según el Codi Civil Català en el, articulo 553-3 si se plantea como una modificacion del título cobstitutivo de los estatutos de la comunidad seria necesario el voto de 4/5 partes. Nosotros somos 3 vecinos de los bajos que nos oponemos al cambio. Es correcto esto que dicen ?? Y siendo así cuantos votos necesitariamos para no cambiarlo.
Vivimos en un edificio, construido hacia los años 1960/62, en el proyecto de ejecución, estaba compuesto por una planta baja, (dedicado entonces a almacén agrícola, y en la actualidad a lavadero de coches y a garajes) con mucha altura libre, y sobre ella cinco plantas para viviendas, las cuatro primeras con dos viviendas por plantas, y la quita, una vivienda por planta y en la Escritura de división Horizontal, contempla las cuotas de participación con arreglo al proyecto,
Pl. baja= 29%
Pl. entresuelo = 1%
Pl. 1ª 11% y 10%
Pl. 2ª 9% y 8%
Pl. 3ª 8% y 7%
Pl. 4ª 7% y 6%
Pl. 5ª 4%
Con el paso de los años, (hacia el año 1.970, y debido a la gran altura de la planta baja, el propietario de esta planta baja,intercalo una entreplanta, sin acceso por la caja de escalera del edificio, sino por la planta baja.-
Esta entreplanta, esta pagando en la actualidad el impuesto del IBIU, pero no contribuye a los gastos de la Comunidad de Vecinos.-
El actual propietario de este entreplanta, y debido a las presiones de la comunidad de vecinos, quiere legalizar su situación legal, estando dispuesto a correr con todos los gastos que genere su legalización.-
La pregunta es ¿ Al aumentar mas superficie construida a la existente en la actualidad, las viviendas, verán reducidas sus cuotas de participación sobre el 100% del solar, y quisiéramos saber, cual seria según LPH las nuevas cuotas de participación, al incluir la citada entreplanta, o si se le puede obligar a su legalización, y por tanto contribuir con los gastos de mantenimiento de edificio, máxime ahora, que hay que reparar la estructura del edificio, por presentar esta, patologías no deseables.-
También quiero expresarle a Ud. para que tenga mas argumentos para dilucidar sobre ni pregunta, que este entresuelo, está debajo mismo del edificio original, y que forma parte integrante de su superficie, de la proyección del edificio en el solar.-
Gracias por la ayuda que pueda darnos.-
pago una cuota de comunidad bastante elevada debido a que tengo un coeficiente alto. mi vivienda es un ático con una gran terraza la cual en las escrituras computa al 100%, y me han comentado que las terrazas se computan al 50%. es eso correcto? donde viene regulado de ser así? agradecería un poco de luz en este aspecto.
Hola,
¿Es posible aplicar criterios diferentes según la parte de la comunidad de la que se trate? Por ejemplo, aplicar el criterio de la cuota de participación en las viviendas y el de partes iguales en los parkings. Es más, en este mismo supuesto, ¿Las plazas de parking pueden pagar gastos procedentes de las zonas comunes por coeficiente y los gastos del propio parking a partes iguales mientras que las viviendas y locales lo pagan todo por coeficientes?
Gracias de antemano por su respuesta.
Hola, en mi comunidad los coeficientes no se rigen por ningun criterio justo,los pisos de 100m y exteriores pagan un 5,5% menos de cuota mensual que los apartamentos interiores de 31m. Ellos tienen un cofeciente de 3,85 y nosotros de 1,57 casi la mitad siendo una tercera parte más pequeños.
Mi intencion es dejar de pagar la cuota y si me demandan que el juez decida, puede obligarles a cambiar los coeficientes o se limitará a juzgar mi impago.Gracias
Hola José Ignacio:
1.- Una cosa es que se estudie jurídicamente la posibilidad de que el reparto de los coeficientes no es justo o no se acomoda a la LPH y otra distinta es que deje de abonar los gastos comunes por ese motivo.
2.- Si deja de pagar las cuotas de la comunidad, es muy probable que le pongan un pleito por impago con los consecuentes gastos, etc. y además no es posible que en dicho procedimiento judicial usted pueda alegar la cuestión de los coeficientes de participación, porque lo impide la ley.
Un saludo y gracias por seguirnos.
DESDE QUE COMPRE MI PISO,EN LA ESCRITURA,ME SALE UN COEF. DE PARTICIP. DEL 11%,AHORA ME FIJO Y VEO QUE ME ESTAN COBRANDO LAS CUOTAS DE LA COM. A RAZON DE UN 13%,MI PREGUNTA ES:¿ESTÁ OBLIGADO EL ADM. DE FINCAS QUE TENEMOS CONTRATADO A SOLUCIONAR EL PROBLEMA Y A ABONARME TODO LO QUE ME HA COBRADO DE MÁS? YA QUE ESTE SE NIEGA A HACER NADA,ALEGANDO QUE YO TENGO UN 13% PORQUE ASÍ SE CONSIGUE EL 100%.QUE PUEDO HACER PARA QUE SE APLIQUE EL 11% QUE ME PONE EN LA ESCRITURA??
Buenas tarde. Me gustaría hacer una consulta por favor Yo vivo en una pequeña comunidad de 5 viviendas, de las cuales 2 me pertenecen. Nosotros hicimos hace 10 años una distribución de pequeños almacenes de 5m2. Es decir 3 de los propietarios y desde entonces, esto aparece en Catastro y nuestros impuestos de contribución ascendieron, de acuerdo a los m2 de ampliación. Ahora yo con uno de estos «almacenes» quiero vender una de mis mis viviendas. ¿Que acciones tendría que hacer para escriturarlo? Por supuesto con la aprobación del resto de propietarios. ¿Tendría que modificar tan solo la escritura comunitaria o tendría que hacerlo también, modificando las 5 escrituras del resto de propietarios?Muchas gracias con antelación!!!
Adquirí un ático con una terraza que no está registrada, ya que se construyó a posteriori en el tejado, con acuerdo de unanimidad de todos los vecinos pero no figura en las escrituras. ¿Se podría registrar ahora, a nombre de quién, de la comunidad o del propietario del ático?, ¿esto modificaría las cuotas de participación o el coeficiente de participación del reparto de gastos comunes?.
Gracias de antemano y saludos.
A la hora de sacar el coeficiente la promotora de mi vivienda no tuvo en cuenta ni la orientación de la vivienda ni la altura (el piso en el que se viva).
Vivo en el bajo y tengo un garaje más grande que muchos vecinos, por lo que tengo un coeficiente superior. Por otro lado tengo una terraza de la que no soy propietario pero tengo el derecho a usar.
A la hora de pagar los gastos comunes como la luz, el mantenimiento del ascensor o sobre todo, la limpieza, tengo que pagar según el coeficiente.
Está ajustado a derecho esta manera de sacar el coeficiente?
Es legal y normal tener que pagar más por la limpieza?
En su dia adquiri un piso segunda residencia y tras varios años hemos modificado los coeficientes de pago porque estaban mal. ahora estan bien pero resulta que yo he pagado dinero de mas y otros vecinos de menos. Se lo comente a la administradora para que lo comentara en una reunion a la cual yo no podia asistir con el fin de arreglarlo pagando ellos lo que debian y reponiendonos a los que se nos debe (somos varios) esos importes. Pero como los que deben a la comunidad son mayoria, en esa reunion a la cual no pude asistir se votaron varias cosas del orden del dia y al final y sin venir en el orden del dia, votaron en contra de reponer nada la mayoria para no tener que pagar nada amparandose segun ellos en que son mas y por mayoria lo pueden hacer.
He intentado ir de buenas comentandoles que pueden pagar poco a poco o que no paguen pero que a mi me paguen lo mio aunque ellos deban y se amparan en que la mayoria ha decidido eso. Yo considero que no debe poder votarse el no pagar en una comunidad y me parece surrealista pero la administradora no dice nada.
El importe que se me adeuda no es mucho (aprox 200 euros) pero si se suma lo que ellos deben a la comunidad de coeficientes igual sale un importe cercano a los 1500 euros.
La situacion me parece como digo surrealista ya que ni siquiera me dejan que se me pague lo que se me adeuda dejando de pagar alguna derrama ya que me dicen que si hago eso me denuncian por moroso (cosa que ahora mismo son ellos segun mi criterio).
En definitiva:
Que pasos tendria que dar si quiero denunciar o conseguir algo, tengo opciones de ganar?, que costaria todo el proceso?
Realizando la reforma de las fachadas y tejado del edificio, uno de los vecinos ha reclamado la reforma de su trastero, hubicado en su terraza y con acceso desde el interior de la vivienda, al tenerlo registrado sorpresivamente como vivienda sin que la comunidad lo supiera.
Mi pregunta es, si al tener más superficie habil de vivienda deve cambiar su cuota de participación, en caso positivo si se le puede reclamar el consecuente incremento de su derrama, y el incremento de sus cuotas a la comunidad con caracter retroactivo desde que su trastero pasó a formar parte de la vivienda.
Muchas gracias de antemano por ayudarnos compartiendo vuestros conocimientos, y felicidades por la web.
Como administradora de un edificio quiero que me ayuden a resolver el siguiente caso:
El apartamento 401 tiene garaje doble, el apartamento 502 tiene garaje sencillo.
El propietario del apartamento 502 le compro un garaje a los propietarios del apartamento 401, pero intercambiaron quedando los del apartamento 502 con el garaje doble y los propietarios del 401 con el garaje sencillo.
Mi pregunta es como se deben modificar los coeficientes de los apartamentos a quien corresponde hacer el tramite y ante quien? Quien paga los costos de este tramite y como se efectúa el cambio en el reglamento.
En el reglamento de propiedad horizontal el coeficiente es global pero tanto el apartamento como el garaje y el deposito tiene cada uno matricula inmobiliaria.
Gracias por ayudarme a resolver este caso.-
compre un apartamento en un segundo piso cuyo % de participacion es del 33% dentro del edificio, el señor q constituyo la propiedad horizontal lo hizo sobre 3 apartamentos pero luego de constituida la propiedad horizontal construyó dos apartamentos mas pequeños en la terraza q quedaron como cuarto y quinto piso pero estan sin legalizar ya q no saco permisos, en este momento quiere legalizar para venderlos, en la propiedad horizontal es claro q no podia construir ni hacer ampliaciones en la terraza y el hizo dos pisos mas, ahora me pide la firma para legalizar. Si se legaliza tendria q modificar mi escritura porq alli esta el % de participacion y este se vera reducido??? Y si la escritura original no la tengo yo porque el apartamento lo tengo hipotecado se podria realizar???? Gracias
Me parece un buen artículo, lo que pasa es que no diferenciáis entre coeficientes de propiedad y cuotas de participación, entendiéndolo todo como cuotas de participación, creo que deberíais hacer es diferenciación entre una cosa y otra. Pero por supuesto muy buen.
Hace unos años compre un derecho de sobreedificación en un edificio existente con dos plantas. La persona que me lo vendio fue la que construyo el edificio y fue vendiendo locales comerciales. En la escritura de venta de estos locales se le asigno un cuota de la división horizontal y un carga del derecho de sobreedificación, y en las misma escritura quedaba reglejado que cuando se ejecutara el derecho de sobreedificación se modificarian la cuotas.
Ha pesar de que en el edificio esta como división horizontal y despues de 30 años, todavia no existe la comunidad de propietarios (todos los locales son comerciales, no hay ninguna vivienda). Esta claro que cuando ejecute el derecho de sobreedificación y se construya una nueva planta, las cuotas habra que modificarlas conforme a los nuevos metros construidos.
Lo que me gustaria saber es que, si algun vecino se niega a modificar las cuotas,(a pesar de que les van a bajar a todos los vecinos con los mismos metros que tienen,y entiendo yo que les beneficia), se podria hacer la escritura de la nueva planta si la firma de los vecinos, o no podría escritura ni registrar esta planta si algún vecino no quiere firmar.
Por otro lado podría hacer la escritura de obra en construcción sin necesidad de que firmaran los vecino,o en esta escritura deben de ir tambien las cuotas como quedarian despues de construir la nueva planta o las cuotas van en la escritura que se hace al terminar la obra?.
Mi cuota de participación de mi vivienda con respecto al resto de los pisos está mal, puesto que yo sólo tengo una plaza de garaje y se me está imputando el mismo porcentaje que los pisos con 2 plazas de garaje (siendo el resto los mismos metros). Me gustaría por lo menos que me modificaran la cuota de la comunidad al % que me corresponde. que trámites tengo que hacer?
vivo en un piso que tiene 40 metros, este piso se hizo en un antiguo local de un edificio que tiene tres viviendas mas, segun el registro y la escritura tiene un coeficiente del 22%, cosa que no es correcta ya que los otros pisos que tienen 60 metros también tienen en el registro y en las escrituras el 22% de coeficiente,como esto todos los vecinos eran conscientes que no era correcto se pactaron otros porcentajes en mi caso el mio quedaba en el 15,09%, este pacto fue verbal y no esta en el acta, la cuestión es que ahora hay que afrontar una derrama importante, porque hay que hacer una rehabilitacion integral del edificio y los vecinos quieren que nos rijamos ahora por los coeficientes incorrectos que hay en las escrituras, mi pregunta ¿que tengo que hacer para que se modifique legalmete lo porcentage? ¿ a donde me tengo que dirigir? ¿donde lo tengo que solitar?
En una comunidad de apartamentos con una zona común para garajes se ha procedido a reparar una puerta que sólo utilizan los propietarios de cocheras; según la declaración de obra nueva: «los gastos que se originen por la conservación o reposición de los puntos de luz y de la energía misma utilizada así como de las puertas automáticas de acceso (…), serán satisfechos por los usuarios de apartamentos (…) sin contribuir por estos conceptos los titulares de los garajes»; a tener en cuentas que no todos los propietarios de apartamentos tienen garaje y no todos los propietarios de garajes tienen apartamento.
¿Quién tiene que pagar loas gastos de reparación, quienes utilizan la puerta o propietarios de apartamentos que no tienen garajes?
Gracias de antemano
Hola Joaquin:
1.- De la redacción que copias del Título constitutivo (obra nueva) se desprende que los titulares de los apartamentos son quienes deben correr con la reparación de las puertas de los garajes, exonerando a los titulares de los garajes». Si esto es así, en mi opinión, los propietarios de los apartamentos serian quienes deben llevar a cabo los gastos de dicha reparación con independencia de que tengan o no plaza de garaje. Un saludo
Para cualquier otra duda sobre Comunidades puedes llamarnos al 807 502 004 (marcar la exensión nº 11) y la hablamos.
Buenos días, espongo un caso, en mi edificio, de 12 viviendas iguales, los dos pisos de la primera planta, disponen de una terraza, que aún siendo zona de la comunidad es de uso exlusivo y privativo de ellos y elos dos 6º pisos, disponen de un altillo, ático o buardilla de unos 60 metros cuadrados, que siendo comunitarios tienen el uso privativo y exlusivo del mismo y lo usan como parte de su vivienda. En las exrituras, todos los pisos tienen una cuota del 7,33%x12 pisos= 87,96 %, el resto corresponde a los locales que no pagan comunidad por ser independientes.
– Deben tener estos pisos una cuota de participación en las cuotas de la comunidad superior a los demás pisos?
– Cómo calcularla?
– En los estatutos que se hicieron hace 20 años, no dice nada de cuotas de participación ni de estos pisos, se pueden cambiar los estatutos para contemplar estos supuestos?
– Puedo negarme a pagar la cuota que hay ahora establecida solicitando que se apliquen las cuotas de participación a la cuota de la comunidad?
Compré un apartamento en el 2001. Formaba parte de otros bloques y ya estaban establecidas las normas de comunidad donde decían que los gastos comunes se establecerían a partes iguales. Son apartamentos de verano con diferentes metros. El mío es de los más pequeños. En el 2002 al poner canalones en mi bñoque sí se hizo por cuota de participación. ha sido la única vez. desde entonces todos los gastos de pintura, fachada, instalación contador de agua, comunidad.. se realizan a partes iguales. Me dice el administrador que para que se repartan gastos según cuota de participación tiene que haber unanimidad. Pero claro igual somos solo 16 vecinos con 45 metros cuadrados. Los demás tienen más.
Buenos días.
En mi comunidad de propietarios hace más de 20 años se acordó por unanimidad pagar todos los misma cuota de comunidad y no en proporción a la cuota de participación. En el año 2011 una vecina (años después de comprar un piso de los pequeños) demando a la Comunidad por que decía que debíamos pagar en proporción a la cuota de participación. Ahora en el mes junio ha salido la sentencia que le da la razón. La sentencia hace referencia única y exclusivamente al año 2011, que fue el que ella denunció. Ahora el administrador no va a pasar un recibo por la diferencia a los pisos más grandes y minorar los de los más pequeños, referidos a ese año 2011. Los años 2012 y 2013, no han sido denunciados. En su día cuando se supo que esta vecina iba a denunciar se acordó en Junta de Propietarios que una vez se viera el sentido de la sentencia se actuaría en consecuencia. La pregunta es para cambiar la cuota que pagamos ahora el acuerdo ha de ser unánime? o basta con la sentencia, que repito, hace única y exclusivamente referencia al año 2011? Y desde que fecha se tendría que pagar en base a la cuota de participación si el acuerdo se toma ahora? enero de 2014? o si el acuerdo se toma este mes, a partir del 1 de agosto de 2014? La vecina que denunció dice que desde enero de 2014 que si no nos denunciará de nuevo.
Gracias por su atención.
Quedo a la espera de su respuesta.
Saludos.
Buenas tardes
Mi consulta es la siguiente: En un inmueble se han cerrado terrazas, y se han realizado obras en el bajo cubierta. Uno de los propietarios solicita la revisión de la división horizontal. Mis dudas son:
Si las obras se han realizado hace tiempo y fueron notificadas en las juntas de propietarios, bajo la aprobación unánime de todos los propietarios, puede ahora oponerse de algún modo a esas actuaciones??
Los porcentajes de las viviendas que han cerrado las terrazas se verían afectadas?
Los porcentajes de un trastero, que actualmente sigue siendo trastero, (las obras realizadas fueron de renovación de las instalaciones ya existentes, y la adhesión de unos metros comunitarios bajo aprobación de todos los propietarios, y dichos metros no superan el 1,5m de altura) en este caso no se vería afectado el porcentaje de propiedad verdad?
Muchas gracias
Marta
MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE: UN EDIFICIO CON 40 AÑOS COMENZO PAGANDO POR COEFICIENTES, EN UNA REUNION POSTERIOR APARECE EN UN ACTA QUE SE PAGARA 11000 PESETAS POR PISO SIN QUE ESTE ACTA ESTE IMPUGNADA POR NADIE POR LO QUE TODOS HAN ESTADO PAGANDO POR CUOTAS ASI SUCESIVAMENTE TODOS LOS AÑOS SIN QUE NADIE HAYA PUESTO NINGUNA OBJECION AL RESPECTO HASTA QUE HACE 2 O 3 AÑOS UN SEÑOR COMPRO UN PISO Y DICE QUE EL PAGARA POR COEFICIENTES, AHORA HA ENTRADO OTRO QUE HA HEREDADO EL PISO DE SU PADRE Y DICE LO MISMO, ES MAS ESTE ULTIMO DICE QUE LOS LOCALES TIENEN QUE PAGAR SEGUN SU COEFICIENTE DE TODOS LOS GASTOS DEL EDIFICIO Y YO PREGUNTO ¿ESTO ES ASI?
Querría hacer la siguiente consulta, estoy en una comunidad de propietarios de un centro comercial, en el que el constructor del edificio que a la vez es propietario de varios locales, realizo la división de los coeficientes correspondientes a los locales. Pero en el registro de la propiedad a parte de incluir los coeficientes de los diferentes locales, adjudico a cada local otro coeficiente de gastos, sumándolo al anterior. Esto lo hizo proporcionalmente excepto a dos locales de su propiedad, que a la vez son los dos locales mas grandes del centro comercial.
Mi pregunta es la siguiente, si se podría modificar dichos coeficientes, o bien para que todos pagáramos el coeficiente de gastos proporcionalmente al coeficiente de propiedad, o eliminar ese coeficiente de gastos y que pagáramos realmente por el coeficiente de propiedad.
Muchas gracias de antemano.
Hola Mario:
1.- Para modificar los coeficientes de participación que se hayan inscritos en el Título constitutivo (Escritura de división Horizontal) es necesaria la unanimidad.
2.- Si el promotor del edificio (tambien constructor por lo que cuentas) le adjudicó en dicho Título constitutivo a los coeficientes una cuota de participación de gastos, que no se corresponde con la de los coefificientes, es decir que un local que tiene «x» metros tiene un coeficiente de gastos «y», y en cambio uno que tiene «x+1», tiene menos cuota de gastos «y-1», está claro que no se corresponden el coeficiente con la contribución que cada uno debe hacer al mantenimiento general del edificio.
3.- Aunque el tema como comprenderás requiere un estudio pormenorizado de la situación y de lectura de las escrituras de constitutción para ver las posibilidades, considero que tanto si existe esa cuota de participación en los gastos en el Título como en los Estatutos, la unanimidad sería necesaria para cambiar dicho concepto.
4.- Hace poco escribí un artículo sobre el procedimiento judicial adecuado para intentar modificar las cuotas de participación en los elemento comunes, del que te dejo el enlace: https://mundojuridico.info/procedimiento-para-modificar-las-cuotas-de-participacion/.
Gracias por visitarnos. Si requieres de una mayor explicación sobre esas dudas o sobre otra que tengas, puedes llamarme al teléfono de consultas 807 502 004. Un saludo
Muchas gracias por su respuesta. Se que no va existir la unanimidad para tomar ese acuerdo, por parte de quien tiene la mayoría del coeficiente e hizo el reparto de gastos, como es obvio.
Lo único que quería saber es si en ese caso, si el resto de propietarios quisiéramos cambiar o quitar ese coeficiente de gastos y pagar por los coeficientes de propiedad, ¿la junta tiene que ir a un juicio de equidad o a uno ordinario?
Cuando uno de los vecinos ocupa la terraza del ático y edifica una cubierta de madera, anclada al suelo, sin acuerdo de la junta ni autorización administrativa,(prescrita infracción urbanística según el ayuntamiento)se puede cambiar los coeficientes,que corresponde al ático y que sea mas equitativo, pues al cubrir la terraza ha variado la ocupación del ático.
Hola A Campos:
1.- La cuota de participación no puede variarse por la ocupación de la terraza del ático, como cuenta. La cuota de participación tiene que ver entre otras cuestiones con la superficie del piso, superficie que sigue teniendo la misma aunque ahora le de un uso a la terraza mayor. Distinto sería si hubiese construido una nueva planta, en ese caso habrúia que modificar los coeficientes y acomodarlos a la nueva situación.
2.- Sólo se podría estudiar la posibilidad de demolición de esa cubierta al alterar los elementos comunes o estética del edificio, ya que se ha realizado sin permiso de la Comunidad.
Un saludo y gracias por visitarnos.
Buenas tardes,
En mi comunidad se está instalando un ascensor que sólo utilizarán 3 vecinos, de los 10 que somos. Cada uno tenemos un coeficiente del 10% de espacios comunes en nuestra escritura, pero ahora estos 3 vecinos ocuparán con su ascensor la mayor parte de ese espacio común. ¿Debemos pedir que se modifiquen los coeficientes? ¿Estos coeficientes afectan al Impuesto de Bienes Inmuebles? Muchas gracias.
MJ Barcelona:
Cuando habla de que «esos tres vecinos ocuparan con su ascensor la mayor parte del espacio común», me pregunto si lo que se ha acordado es un uso privativo y exclusivo de ellos del ascensor o los demás aunque no necesiten usarlo, pueden utilizar dicho servicio. Es importante saber, si el ascensor va a ocupar parte de los elementos comunes y sigue siendo un servicio común, pues de ser así, lo único que se ha variado es el destino de ese elemento común, pero no afecta a los coeficientes, pues todos siguen teniendo sus respectivos pisos igual que antes y siguen teniendo los misma superficie en elementos comunes, si bien, lo que antes tenía un uso común ahora tiene otro. Un saludo y gracias por visitarnos.
Gracias por tu respuesta. El uso del ascensor será privativo de estos tres vecinos, ellos se han pagado la instalación y tendrán una llave para uso exclusivo.
Hola Cristina ?
Me parece muy interesantes tus consejos y me gustaría q me resolvieras una duda.
Se convoco una junta hace dos semanas,y se aprobo por mayoría de asistentes el cambiar la forma de pagar la comunidad ,la finca es antigua y llevamos toda la vida pagando una cota fija, y hemos aprobado en la nueva junta pagar según coeficientes ,tanto el importe de comunidad, como de una derrama anterior, q todavía quedan meses por pagar.
Pregunta:como en los estatutos no establecen nada al respecto, no habría una modificación,por lo que supongo q tampoco es necesaria la unanimidad ?
Pregunta: si ya estábamos pagando una cuota fija de derrama,se puede pagar ahora según coeficiente?
Muchas gracias y un saludo
Hola Cesar:
1.- Sobre el tema de cambio del sistema de pago de gastos comunes ha existido bastante confusión, no sólo por la doctrina sino por las distintas resoluciones dictadas por las Audiencias Provinciales, que de manera distinta se han pronunciado sobre este tema.
2.- No obstante, hace pocos meses el Tribunal Supremo ha dictado sentencia donde sienta dos principios básicos a la hora de entender este asunto:
a) Que para modificar el sistema de distribución de gastos fijado en el Título Constitutivo es necesaria la unanimidad.
b) Que cuando la Comunidad de propietarios, por cualquier circunstancia similar, reparte los gastos de manera diferente a lo señalado en el Título de constitución (Escritura de división horizontal), solo es necesario el acuerdo de la mayoría para volver a lo que dispone el Título.
Contestando a tu pregunta, por tanto, considero:
1º.- Si no se ha producido cambio del Título constitutivo, puesto que volvéis al mismo, no se necesita unanimidad.
2º.- Se puede pagar según coeficiente de participación, puesto que en el Título así vendrá, y porque en los estatutos comunitarios nada se dijo.
Gracias por visitar nuestra web. A veces, por el número de consultas y motivos de nuestro trabajo como abogados no podemos atender con la prontitud que nos gustaría las preguntas que se nos hacen, por eso recomendamos a nuestros visitantes que usen el teléfono de consultas que tenemos a su disposición 807 502 004. Es un servicio que prestamos desde las 9 de la mañana hasta las 8 de la tarde de Lunes a viernes. El precio de la llamada es módico y el servicio personalizado que prestamos es muy satisfactorio. Si quieres que busquemos con más detalle soluciones a las dudas que nos has planteado o te demos una mayor explicación, te recomiendo que lo uses. Un saludo y de nuevo gracias por seguirnos.
Un saludo
Buenos dias.
Tengo un caso en el que me afecta directamente y es el sigueinte:
Hace unos 18 años se construyó una edificación, en la que en su 75% se procedió a su venta. Con estos nuevos propietarios se constituyó una cuota de comunidad. Cada vivienda tiene una diferente cuota de participación.
Pasados unos años se solicitó una ampliación para poder levantar una altura más, y el ayuntamiento se la concedió. Con esta modificación no se modificaron las cuotas y han pasado ya unos 13 años hasta que nos hemos dado cuenta de tal situación.
Cómo se podria modificar tal cuota de comunidad ?? Ya sé que se requiere la mayoria para poder cambiarla, pero esto es totalmente injusto que alguien viva en el doble de metros al tratarse de dos dúplex, en cuestión, pagando lo de una vivienda simple.
Hola Luis:
Mi opinión es la siguiente:
1.- Al ampliarse el edificio con esa nueva planta, se modificó el Título constitutivo a la vez que también han cambiado las cuotas de participación que los vecinos tenían. Unos deberían tenerlas mÁS bajas, al aumentar la edificabilidad del edificio y seguir con los mismos metros que tenían y otros habrán aumentado como los que ahora tienen el dúplex, por ejemplo.
2.- La única solución es que si no existe unanimidad para modificar el título (que es obligatorio) con los antecedentes que me comentas habría que acudir al Juzgado y demandar judicialmente a todos los propietarios, pues el resultado del procedimiento afecta a cada uno de ellos pues se les cambia el coeficiente de propiedad y de participación.
A la vista de tu comentario, espero en los próximos días escribir algún artículo al respecto, pues me parece interesante la consulta.
Si no existe un acuerdo unánime de la Comunidad para modificar el Título y cambiar las cuotas de todos, que serán un poco más bajas si se da de alta un nuevo elemento privativo como es el sótano, la única solución es que, con los antecedentes de uso desde el principio y la existencia física del mismo, se vaya judicialmente contra todos los propietarios, pues afecta a cada uno de ellos que se les cambia el coeficiente de propiedad
Buenos dias.
La cuestión es que los nuevos coeficientes sí que quedan inscritos con la ampliación de la obra nueva del edificio, pero no se aplican.
El problema reside en que al ser una cuota fija para todos los vecinos, y así consta en los estatutos de la comunidad, al levantar esta altura nueva (posteriormente), al regirse por esta (cuota fija)y no por el coeficiente de cada uno, al final los dos vecinos que tienen el doble de metros sólo pagan como la 1/2,ya que dicha ampliación se produjo con posterioridad a la constitución de los estatutos.
Según el Registro si que dice que no se modificarian las normas de comunidad que se establecieron en su dia.
Es por esto por lo que me parece injusto que aunque se haya producido dicha ampliación de edificabilidad a favor de dos vecinos después de haberse construido el edificio, paguen lo mismo que cualquier otro teniendo el doble de metros.
Muchas gracias por tú tiempo.
Hola de nuevo Luis:
Con esa nueva información tenemos aclarado algún aspecto:
1.- La construcción de la nueva planta está inscrita en el Registro de la Propiedad y además, se han modificado las cuotas de participación adecuándolas a la realidad, es decir los dueños del dúplex figuran con una cuota más alta de la que tenían antes y el resto habrá disminuido la suya.
2.- El problema, según cuentas, es que en los Estatutos de la Comunidad aprobados antes de la obra nueva, se contemplaba que todos los propietarios contribuirían en los gastos del mantenimiento del edificio a partes iguales, y ahora existe con esa obra nueva una situación de agravio comparativo ente los propietarios del dúplex y el resto.
3.- Habría que saber, si antes de la obra nueva, todos tenían la misma cuota de participación y por eso se estableció estatutariamente que todos pagarían por igual. Si eso es así, habría que modificar los Estatutos y acomodarlos a que se contribuya con arreglo a la cuota de participación, bien a través de Junta de propietarios, bien judicialmente.
Un saludo de nuevo
Buenas tardes,
Agradecería muchísimo me aclararan lo siguiente: En mi comunidad de garajes el promotor dejo por escrito en la escritura ante el Notario, que las plazas de su propiedad que tenga aún pendientes de vender, solo pague el 25% de su cuota de participación cuando el resto de propietarios pagamos el 100% . Esto es legal ?. Lo puede subsanar la Junta de Propietarios y cómo ? . Muchas gracias
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Me gustaría efectuar una consulta …. Quien efetúa el re-cálculo de los nuevos coeficientes??
Ya que si no he entendido mal, será necesario reducir el de la propiedad origen (ejemplo: piso) para dar origen al nuevo (ejemplo: parking).
Hola Cristina:
El tema de la modificación de los coeficientes de participación en los regímenes de propiedad horizontal es uno de los temas más complejos en la propiedad horizontal. Aunque escribiré próximos artículos para intentar explicar de la manera más sencilla toda esta maraña de conceptos, intentaré contestar a tu pregunta, casi empezando por el principio:
Para la modificación de los coeficientes de participación la Junta de propietarios ha de adoptar el acuerdo unánime, sin existencia de ningún voto en contra y sin negativa posterior de los ausentes notificados, en tiempo y forma. Este acuerdo se puede quedar así, con reflejo únicamente en el libro de actas, pero entonces solo obligará a los propietarios que lo sean en ese momento, sin afectar a terceros, por eso es muy aconsejable que esta modificación tenga su reflejo en el Registro de la Propiedad.
Para ello a veces se exige que asistan todos los propietarios ante Notario y otras veces dependiendo al motivo por el que se acuerda dicha modificación de los coeficientes no es necesario que acudan todos los propietarios ante el notario, siendo suficiente que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes.
En ningún caso, será bastante un acuerdo impreciso adoptado en la Junta, ni tampoco es posible facultar al Presidente para que los asigne directamente. De la misma manera no es viable desafectar elementos comunes, sin la asignación de cuota y rectificación del resto. Esta reasignación de los coeficientes deberá hacerse de manera clara.
Como verás por lo complejo es totalmente conveniente que se consulte previamente con el notario que vaya a realizar la escritura de modificación de coeficientes para que os informe cómo ha de hacerse la reasignación y el acta de la Junta para que después el Registro de la Propiedad no ponga problemas para su inscripción.
Gracias por visitarnos. Como le digo a muchos de nuestros visitantes, no podemos atender todas las consultas que diariamente recibimos, así que si queréis que intentemos resolver la tuya lo antes posible, nos llaméis al teléfono de consultas que de Lunes a Viernes (horario desde las 9 a las 20 horas) tenemos a vuestra disposición. No es un servicio caro y es muy efectivo. Un saludo.
Hace unos años, hicieron un estudio de radiación en mi edificio y cambiaron los coeficientes de participación sobre la calefacción central, el acuerdo fue aprobado en junta, pero no por unanimidad, mi pregunta es: se puede cambiar los coeficientes, por variación de algún radiador?
Hola José Antonio Terreros:
Me imagina que por lo que me preguntas es por la modificación de las cuotas de participación, no por los coeficientes de participación. Tanto unos como otros son diferentes.
Las cuotas de participación son la contribución a los gastos comunes por cada propietarios.
Los coeficientes de participación, es el tanto por cierto que cada de lo que cada propietarios es titular en los elementos comunes.
Dicho lo anterior (y si no me corriges), por lo que me preguntas es si no existiendo unanimidad en la Junta de propietarios se puede cambiar las cuotas de participación (la contribución al pago de los gastos comunes).
La respuesta sería que en principio se necesita la unanimidad para el cambio de las cuotas de participación (también para los coeficientes). Ahora bien, hay alguna sentencia (entre ellas la de la Audiencia Provincial de Madrid de 22.10.2012) que entiende que basta el acuerdo de la mayoría para cambiar el sistema de reparto de número de radiadores por piso a coeficiente de participación. No obstante (y con las reservas oportunas ya que no conozco los Estatutos ni el Título Constitutivo de tu Comunidad), considero que de manera general es necesaria la unanimidad para modificar las cuotas de participación en los gastos comunes.
Gracias por visitarnos. Como le digo a muchos de nuestros visitantes, no podemos atender todas las consultas que diariamente recibimos, así que si queréis que intentemos resolver la tuya lo antes posible, nos llaméis al teléfono de consultas que de Lunes a Viernes (horario desde las 9 a las 20 horas) tenemos a vuestra disposición. No es un servicio caro y es muy efectivo. Un saludo.
En primer lugar felicitarte por el artículo que resulta muy esclarecedor. En segundo lugar me gustaría plantear un par de preguntas, en el caso de llevar adelante la modificación de las cuotas de participación ante notario y registro, qué consecuencias conllevaría? modificación de algún impuesto tipo IBI…
Consideras adecuado realizar ese recalculo de las cuotas de reparto de los gastos comunes sin la modificación de las escrituras?
Disculpa por no poder contestarte con anterioridad. En cualquier caso y respecto a tu consulta entiéndo lo siguiente:
1.- La modificación de las cuotas de participación ante notario no considero que afecte a ningún impuesto, no obstante le recomendaría que algún Notario le informase con mas detalle.
2.- En los casos en los que se adopte válidamente el acuerdo de modificar el sistema de reparto, suponiendo ello un cambio del Título Constitutivo, obligará a todos los comuneros, pero no a los futuros adquirentes, salvo que el acuerdo adoptado se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo previsto en el art. 5.3 LPH; siendo, por ello, que si el nuevo adquirente no está conforme con el sistema impuesto de reparto de gastos, tiene derecho a impugnar el acuerdo adoptado en Junta, una vez se constituya como propietario, en el plazo que establece el art. 18 LPH. Una vez deje transcurrir este término, se verá decaído en su derecho por caducidad y quedará vinculado por el acuerdo que se adoptara con anterioridad.
De ahí la importancia, considero, de que dicho recálculo de las cuotas se haga mediante escritura pública.
Espero haberte ayudado y que sigas visitando Mundojuridico.info
Buenas tardes,
si se a modificado el coeficiente de participación solo para el reparto de gastos comunes y aprobado por unanimidad en su dia. ¿como puedo hacer para volver a que cada uno pague en función de su coeficiente?
un saludo y gracias.
Modificar los coeficientes de participación requieren el acuerdo unánime de la Junta de propietarios. Ahora bien, en su caso no se modificó el coeficiente, sino la distribución de los gastos comunes, por lo que considero que volver de nuevo a que se pague en función de las cuotas de participación no requeriría de dicha unanimidad, sino que bastaría, en primera convocatoria, para aprobar dicho acuerdo el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoría bastaría la mayoría de los asistentes siempre que represente más de la mitad del valor de la cuota de los presentes.
Espero haber aclarado tu duda, y que sigas visitando Mundojurídico.info
Buenas tardes,
Su articulo me ha sido de gran ayuda.
Me gustaría saber si en el caso de que lo que se quiere gestionar es desvincular un anejo indivisible, el garaje en este caso, ademas de tener que contar con la unanimidad de todos en junta, hay que establecer nuevas cuotas de participación.
¿En este caso esta modificación de las cuotas es valida sin que sea necesario que conste en escritura publica? o por el contrario ¿es necesario realizar una nueva escritura del titulo del edificio?
Lo primero que haría sería comprobar si en los Estatutos de la Comunidad se permite expresamente la posibilidad de la desvinculación de los anejos inseparables, ya que de ser así, no sería necesario desde mi punto de vista la unanimidad de la Junta de propietarios para poder desvincular. Si viniera recogida dicha posibilidad estatutaria, para poder inscribir en el Registro de la propiedad el anejo como finca independiente, se requerirá que en la división horizontal venga descrito con superficie y lindes el anejo, ya que en caso contrario se requiere la unanimidad.
Es evidente que si en los Estatutos no viene la posibilidad de «desvinculación» se exigirá la unanimidad de la Junta.
En cuanto a la modificación de las cuotas, creo que es necesario que La junta proceda la fijación de las nuevas cuotas, tanto al anejo inseparable como al del piso o local al que el anejo estaba vinculado, todo ello al amparo del art. 8.2 de la LPH.
En este asunto he de decirle que existen resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado divergentes.
Al afectar este nuevo reparto de las cuotas de participación al título constitutivo, deberá ser inscrito en el registro de la propiedad mediante escritura pública y para ello le recomiendo que hable con algún Notario de su ciudad, que en definitiva será quien tenga que otorgar la escritura conforme a Ley y con todos los requisitos para su inscripción registral.
Agradezco que siga http://www.mundojuridico.info y si puede se lo recomiende a sus amigos y familiares ya que es una manera de que crezcamos con vuestra ayuda. Un saludo
ME GUSTARIA SABER QUE HAY QUE HACER PARA PROTOCOLIZAR UN ACUERDO DE MODIFICACION DE CUOTAS DEPARTICIPACION Y REGISTRARLAS Y SI ES NECESARIO MODIFICAR LAS ESCRITURAS DE TODA LA COMUNIDAD O SE PUEDE SOLO EL ACUERDO UNANIME DE LA JUNTA SIN MODIFICAR LAS ESCRITURAS.
TAMBIE QUISIERA SABER CUANTO COSTARIA ESTAS REGULARIZACIONES.
LES AGRADEZCO SU ATENCION Y RECIBAN UN SALUDO
Una vez leida tu consulte, respecto a la misma y con los datos que me facilites, te indico:
Modificar la cuotas de participación de un inmueble es una tarea complicada y costosa. En primer lugar habria que tener la unanimidad de todos los copropietarios (parece que en su caso existe). Luego en el Notario habria que hacer esa escritura de modificación estableciedo los nuevos coeficientes de participacion de todos y cada uno de los inmuebles en el reparto del edificio. Todos los copropietarios han de ir al Notario y aceptar dicho cambio. En caso de que alguno tenga hipotecada su finca, el banco presumiblemente tambien tendrá que autorizar la modificación. Tiene que abonar cada uno las escrituras de modificación y pagar los derechos en el Registro de la Propiedad. (en cualquier caso, sugiero que se pase por una Notaría y pregunte los documentos y costos de dicha operación).
Si por el contrario se ha modificado el coeficiente de participación sólo respecto del reparto de los gastos comunes, con el acuerdo unánime de dicho cambio, sería suficiente para que cada uno de los copropietarios abone los gastos de sostenimiento del inmueble conforme al nuevo acuerdo.
Un saludo, y espero que sigas visitando Mundojuridico.info
A esta respuesta que das «Si por el contrario se ha modificado el coeficiente de participación sólo respecto del reparto de los gastos comunes, con el acuerdo unánime de dicho cambio, sería suficiente para que cada uno de los copropietarios abone los gastos de sostenimiento del inmueble conforme al nuevo acuerdo.» te pregunto,
De este modo ya acordado y modificado sin inscribir en registro todos han pasado a pagar por igual. Ahora uno de los propietarios ha vendido el piso y su nuevo propietario exige su cuota por coeficiente aunque el resto quede por igual. ¿tiene derecho a esto al no estar registrado solo se reflejo en el libro de actas registrado pero el acta como tal no se ha llevado al registro, o también queda vinculado por este acuerdo que se tomo por unanimidad de los asistentes que eran 5 de 11 propietarios?
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Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Hola buenas tardes.
Gracias por el trabajo, ayudais y mucho.
A ver si me podeis ayudar;
Pagamos en la actualidad por votación unanime y en acta una cuota de participación que no corresponde con la división horizontal.
El problema es que hemos aprobado una derrama potente por una envolvente, nos concedieron una ayuda next generation, y en esa ayuda presentaron las cuotas de la división horizontal, no las reales que pagamos en dicha obra.
El problema es que hay gente que pagó mucho más y se ve perjudicada en la cuantía de esa
ayuda.
La junta de vecinos votó hacer ese reparto a mi punto de vista injusto, porque quien más aporta no es el que más recibe.
¿ que se puede hacer?
Gracias
Buenas, o sea que el aumento de las cuotas de la communidad se tiene que obtener por unanimidad en junta ¿es asi?
Después de estar desde 1973 hasta 2010 pagando sin tener en cuenta el coeficiente, o sea pagando todos la misma cantidad de gastos de comunidad se puede reclamar lo que se ha abonado de más? Muchas gracias
cuando un propietario aumenta la superficie útil de su vivienda por obras en su terraza de uso exclusivo, ¿debe modificarse su coeficiente de participación ?.
Tengo un piso q tiene escriturados 50m2, pero en el catastro figuran 85m2, que es la superficie real, mi coeficiente de participacion es 8,25%.
Mi pregunta es: Puede la comunidad de propietarios autorizarme este cambio de superficie del piso en la división horizontal,sin
modificar el coeficiente de participacion, como es mi deseo.
Sobre el tema de la Subida de cuotas. Me enviaron la Convocatoria de una Junta que decía:
«Valoración de bajada de cuota Comunitaria/Derrama»
Observar que se iba a hablar únicamente de «bajada» y no de «variación o de «subida»
Como yo estaba de vacaciones y no se iba a hablar de «subida de cuotas» sinó que únicamente de «bajada», delegué mi voto en los asistentes y usaron mi voto para una «subida de cuotas» por unanimidad y no de «bajada de cuotas» que era de lo que se iba a hablar.
El Acta dice: «Valoración de variación de cuota comunitaria/Derrama»
Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de ….
Observen la diferencia entre la Convocatoria y el Acta, en la Convocatoria iba a ser «bajada de cuota», mientras que en el Acta fue «variación de cuota».
Yo me sentí engañado debido a que delegué mi voto porque se iba a hablar de «bajada» y no de «subida».
La subida de la cuota fue de un 65% ya que antes de la Junta, la cuota era de 45€ y después de la Junta es 75€.
También he leído en Internet que la subida de las cuotas según la ley de Propiedad Horizontal no puede ser superior
a un 15%, no se que hay de cierto en eso.
Mi pregunta. ¿Qué posibilidad de éxito tengo si impugno el Acta por estos tres motivos?:
Primero: Por el engaño que hubo en un punto de la Convocatoria que se habló de «bajada» y no de «variación o de «subida»
Segundo: Por que la ley diga que el máximo de subida según sea del 15%
Tercero: En el Acta figura la subida cuotas y no se habla para nada de «Derramas». Se subió la cuota nada más que «porque sí» sin números que justifique esa subida. Se supone que la subida de cuotas debe ser para «gastos ordinarios», pero es seguro, segurísimo que la «subida» es para sufragar «gastos extraordinarios o derramas», ya que hay obras pendientes que hacer.
Resumiendo: Voy a pagar los mismos 75€ yendo todo a cuotas, que si fuese a pagar 50€ de cuotas más 25€ de derrama La pregunta que me hareís es ¿Que más te da una cosa que otra si vas a pagar lo mismo?
Elemental querido Watson: Con una cuota mucha más alta, cualquier vecino sale perjudicado ¿Porqué? Hay una regla de tres inversa que dice: «A Cuota más Alta, precio de un piso en el mercado será más Bajo», y a la inversa «A Cuota más Baja, precio de un piso en el mercado será más Alto» Para justificar este teorema no hay más que ver pisos a la venta en Idealista o Fotocasa, que les podría señalar ahora mismo y ver que no los pueden vender aún bajándolos de precio, ya que cualquier posible comprador lo primero que pregunta es ¿Cuanto paga de comunidad?, le digo tanto…, va y te contesta Muchas gracias, hasta luego y no vuelves a saber nada de él.
PD: Una cuota muy alta perjudica a cualquier vecino. Es mirando por el bien de cualquier comunidad que la labor de un administrador debería ser de mantener la cuota a raya, mejor que andar sobrados por si pasa algo, que para eso están las derramas.
Nuestro ayuntamiento nos establece una cuota fija en concepto de vado, por cada garage 12, 45 € (cerrado y conjuntamente con la vivienda, es coincidente el número de viviendas y garajes 400uds, y 400 Uds)
El pago del vado se realiza según coeficientes, o se realiza según unidad, tal como establece nuestro ayuntamiento. Coste 400 garages x 12,45€ …
Gracias por la información
Buenos dias, se puede constituir una comunidad, pero que no haya cuota economica, porque no hay presupuesto anuales. O què el presupuesto anual sea de 1€?
Necesitamos constituirnos como comunidad, para junto con otras comunidades realizar una demanda conjunta, pero mi comunidad no termina de constituirse por el tema economico. Espero haberme explicado.
Buenos días, vivo en el quinto piso de un edificio. El piso que hay justo debajo de mi, es idéntico al mío, pero disfruta de dos patios interiores (que usan estos vecinos para guardar muchas cosas) que son producto de la arquitectura del edificio. Yo pago la misma cuota que estos vecinos pero sin tener ese espacio extra de dichos patios. Además, disfrutan de una manguera de agua con bastante caudal (el agua también se paga en común por todos los vecinos). También tengo que decir que en uno de esos patios, que está justo debajo de mi ventana del salón (no tengo balcón), hacen barbacoas con las consiguientes molestias para mi puesto que mi ventana está justo encima.
Con respecto a lo expuesto, tengo varias preguntas:
– ¿Es justo que yo esté pagando la misma cuota que estos vecinos?
– ¿puedo impugnar la cuota que estoy pagando de comunidad?
– ¿Cómo podría hacerlo y dónde?
– ¿Pueden hacer barbacoas en el patio interior de un edificio?
– ¿Puedo denunciarles por hacer barbacoas?
Agradezco de antemano su respuesta y consejos.
Un saludo
Mi comunidad ha decidido poner ascensor, yo no tengo la bajera que pertenece a otra persona. ¿Puede mi comunidad negarse a que page el de la bajera su cuota? ¿Pueden varias a su gusto mi cuota de participación por acuerdo de los demás vecinos? ¿Pueden subir y bajar las derramas a su antojo por votación de la mayoría?
Buenas tardes,
En un acta de junta extraordinaria, se propuso subir la cuota de la comunidad en torno a un 22,01%, indicandonos los gastos e ingresos. Resulta que nos han subido un 28%,todo sin que el acta haya llegado a todos los vecinos y dolo votando un 45%. Entiendo que sabiendo gastos e ingresos nos tendrian que haber dicho el porcentaje exacto a subir, y que se sabía. Ahora nos sunen un 6%, mas de lo indicado. ¿Es ldgal?.
Gracias,
Buenos días, hace un mes hemos comprado un chalet cuya cuota de participación es tres veces más que el de otros chalet de la urbanización. Ahora han aprobado una derrama extraordinaria para arreglo del asfalto y zonas comunes, según los estatutos de la comunidad hay que pagar por coeficiente. Así nosotros pagaremos más del triple que otros vecinos en el arreglo de zonas comunes. En la reunión de vecinos se habló de la posibilidad de pagar los gastos comunes a partes iguales, pero no hubo unanimidad. Hay posibilidad de cambiar la forma de pago de los gastos comunes o extraordinarios? Ya que de no ser así en cada derrama que se apruebe nosotros pagaremos tres veces más. Sí pagamos tanto nuestro voto valdría tb más?? Podría oponerme a las derramas extraordinarias? Por se r mi coeficiente el mayor de la comunidad? Un saludo y gracias
Muy buenas me gustaría saber si me pueden ayudar, en la comunidad donde vivo hay 3 portales, dos de ellos tienes 6 viviendas (donde se encuentra mi piso) y otro portal con 9 viviendas.
Anteriormente pagábamos por cuota de participación de la comunidad, pero cuando entró un nuevo administrador dividió la comunidad por portales, claro saliendo muy beneficiados el portal de de hay 9 viviendas.
Mi piso con 90m pago más que un piso de 110m del portal de 9 viviendas.
Nos dice que lo legal es hacerlo así dividido por portales y no por comunidad conjunta, el problema es que en el portal de 9 viviendas están todos vendidos y en los de 6 viviendas solo hay vendidas 2 por portal, y el «dueño» de los pisos no vota nada por no favorecer a unos u otros.
Mi pregunta es … Me están engañando?
Es denunciable?
Que puedo hacer?
Gracias
Buenas noches,
En la comunidad de vecionos somos 16 propietarios, se ha votado para hacer un derrame de 130.000 euros para reforma de fachada, a pagar durante 6 meses unos 800 euros al mes por apartamento.
En la votación ha salido 7 a favor y 6 en contra, teniendo en cuenta, que 3 de los que han votado a favor, no tienen solvencia para hacer frente a estos pagos tant elevados.
Se puede considerar abusivo este derrame y impugnarlo acogiendonos a alguna ley del Cogido Civil?
Muchas gracias.
Soy propietaria del local y estoy negociando con mi Comunidad el resarcimiento e especie: para eliminar barrera arquitectónica ha de constituir una servidumbre sobre dterminada zona de mi local, y como resarcimiento la Comunidad desafectaría y segregaría 5m2 de elemento común (pasillo) para que yo lo incororase a mi local. ¿Qué mayoría requeriría al vincularse dicho resarcimiento el acuerdo a la eliminación de barreras? La desafectación y segregación ¿obligaría a modificar los enteros de cada propietario y, por tanto, a tantas inscripciones en Registro como propietarios o bien sólo a la de divisíón del edificio y a la mía -al afectar sólo a 5m2 de elementos comunes y a mi propiedad_?
Buenos días. La duda que tengo es la siguiente. Como toda comunidad tenemos nuestros coeficientes que la constructora dejo dicho. La cuestión es que se ha decidido pintar la comunidad incluyendo las terrazas y las rejas que tienen algunos vecinos, no todos. La diferencia entre la superficie a pintar en las terrazas es tremenda y no tiene que ver con los metros útiles de la vivienda. Se podría haber utilizado otro coeficiente para este caso por la diferencia existente tan grande entre terrazas.
Gracias y saludo.
No hay nada que hacer.
Según tu criterio, el que vive en el bajo no tendría que pagar ascensor y el que vive en el último piso tendría que pagar más que los demás.
El que viva al norte tendría que pagar más de calefacción que el que vive al sur
En la vivienda con 4 de familia, más que en la de uno
Y ¿porque arreglar las filtraciones si solo es un problema para el del último piso?
Hola ,he comprado un piso y tengo que pagar hipoteca,tenemos calefacción central y de 6 años pago la cuota de callefacion de 2014 y no he disfrutado de calefacción porque no tengo dinero,y ahora después de 6 años que he pagado esta cuota para nada no me dejan de la comunidad que me doy de baja
Hola muy buenas, en mi comunidad se modificaron los coeficientes de participación hace tiempo, se hizo un acta, pero no están inscritos, ni se modificaron escrituras. El caso es que hemos tenido un siniestro, y mi seguro me ha indemnizado en relación a los coeficientes iniciales,no a cómo quedaron luego. Es correcto, o me están intentando engañar. Gracias de antemano.
Muy útil el artículo! aún así tengo una duda. En mi finca el dueño del primer piso construyó una cubierta sobre el corral del bajo haciendo una terraza. Estas obras no se han declarado y han prescrito (creo). ¿De quién sería la cubierta? ¿Quién tiene que pagar por las multas del IBI de los últimos cinco años? ¿Sería necesaria la unanimidad en este caso para la modificación del título y de las cuotas de participación? Muchas gracias, saludos!
Buenos dias, tengo un local comercial de 90 m2 con un coeficiente de participacion del 5% y el otro bajo comercial situado en el mismo edificio tiene una superficie de 150 m2 y un coeficiente de participacion del 2% . Las viviendas tienen un coeficiente de participación proporcional a su superficie. Es una situación injusta pero es legal por que asi figura en las escrituras y en el registro de la propiedad desde que se construyo el edificio y asi lo inscribio el promotor. Hasta ahora no habia reclamado nada pues me dijeron que era necesaria la unanimidad de la comunidad de propietarios y la unica via que tenia era la judicial, pero me resultaba muy costosa. El edificio tiene una antigua vivienda de porteria y ahora se ha acordado por unanimidad la venta de la misma y la modificacion de los coeficientes de participacion, con una reduccion proporcional a los que habian. Mi pregunta es si ahora podría reguralizar mi coeficiente y ajustarlo a la superficie de mi propiedad, aunque parte de los otros propietarios, entre ellos el propietario del otro local comercial, no quieren renunciar a la reduccion de su coeficiente. O si puedo hacer algo aprovechando esta situacion sin perjudicar la venta de la vivienda de la porteria?
Muchas gracias por su atencion y un saludo.
Buenos días,
Estamos intentando calcular la quota de participación a los gastos comunes y nos surge la siguiente duda en el cálculo del coeficiente de habitabilidad: ¿Los metros/superficie de jardín cuentan igual que los de la vivienda?
Muchas gracias
Adquirí una vivienda en 2007 compuesta de vivienda y semi-sotano que utilizo como trastero las dos tienen puerta a la escalera del edificio, debo pagar las cuotas de la comunidad el
el doble que las demás viviendas por tener las dos puerta a la escalera
me gustaria cerrar mi terraza, que no da a la calle si no, esta situado en la fachada interior, porque he visto que hay algunos vecinos que la tienen cerrada y no de igual manera, algunos han utilizado zona común para anclar los marcos y algunos lo han echo en el interior se su propiedad. En los estatutos de la comunidad no consta la aprobación por junta de dicha obra, hay dos terrazas que creo que se cerraron antes de establecer la junta, el administrador de la finca me ha respondido que si la tenia que cerrar que lo hiciera sin pedir permiso, ni al ayuntamiento ni a la comunidad ya que no sale en las actas. Mis preguntas son; puedo hacerlo sin permiso del ayuntamiento sin tener que derribarlo si hay algun vecino que presente una queja? utilizar la façana interior comunitaria no incrementa los coeficientes de las cuotas comunes? como debo actuar?
Buenas noches. Vivo en una comunidad de propietarios de 15 vecinos la cual en su momento se aprobó supuestamente por mayoría el pago de cuota de comunidad por metros de piso, esto quiere decir q cada propietario tiene una cuota diferente. Por lo q he leído o he entendido tiene mayor vito el q tenga mayor coeficiente , quiero q me corrijan si lo he entendido mal. Es q si es así esa aprobación es nula ya q somos más vecinos con coeficiente alto. Espero respuesta. Un cordial saludo.
Hoy han cambiado por mayoría simple el pago de gastos comunes (limpieza de escalera y electricidad para iluminación de la misma) de partes iguales a según cuota de participación por lo que me toca pagar más. No hay en el Registro de la Propiedad inscritos nuestros estatutos pero en el libro de actas de cuando se constituyó la comunidad se anotó el acuerdo de que los gastos comunes se pagaban a partes iguales y así se ha hecho durante más de 25 años. ¿Han hecho el cambio legalmente o puedo impugnarlo?
Buenos días. Recientemente hemos comprado una vivienda y he os visto que los coeficientes de participación que constan en escritura son ostensiblemente erroneos (viviendas con nuestros metros tienen un porcentaje aproximado eel 1,1% y nosotros el 10’26%). Hemos olicitado en Junta que se revise y nos lo han rechazado, asi como cuando solicitamos un arbitraje. Vemos que deberemos interponer una demanda. Nos han dicho que la demanda se debe presentar a todod y cada uno de los restantes propietarios y no a la Comunidad de Propietarios como nosotros creíamos en un principio.
Es esto correcto? Muchas gracias por vuestra ayuda.
Hola buenas tardes,
Me gustaría realizar una consulta.
Revisando la información en el registro de la propiedad, resulta que el vecino encima de mi piso, en la superficie construida tiene 2m^2 más que mi piso, sin embargo la cuota de participación es inferior.
Consultado al catastro, me comentan que puedo realizar un recurso de reposición.
Mi consulta ¿es viable la modificación?, a través del catastro. Ya que el Administrador no me da argumentos, pero tampoco plantea el tema a la junta.
Hola.
Una promoción se proyectó para construir 3 edificios realizándose la escritura de obra nueva, división horizontal, etc. indicando las cuotas de participación de cada vivienda. Tras construir según el proyecto el primer edificio, la Promotora suprimió varias viviendas del segundo y en el tercero construyó dos casas unifamiliares, escrituró la división pero no modificó los porcentajes de participación.
Recientemente se han adquirido las dos casas unifamiliares (una de ellas yo mismo) y en primera reunión de la comunidad mi vecino y yo hemos propuesto modificar las cuotas ya que entre los dos estamos pagando el 20% de la comunidad como si tuviéramos el tercer edificio entero con sus 3.000 m2 cuando solo tenemos 300 m2 entre las dos casas. La mayoría del resto de vecinos se negó en redondo a cualquier modificación.
La pregunta es: Tenemos posibilidades de modificarlo si acudimos a los Tribunales?
Muchas gracias por su atención.
Hola, tengo un local comercial en Alicante en una comunidad de vecinos y pago el 9% de participación en el Seguro de la comunidad de vecinos, yo tengo el local para alquilar. La comunidad suele darme unos recibos escritos a mano y sin numeración para justificante de lo que he pagado. Pero yo quiero que me manden las facturas y la copia del Seguro, porque en realidad estoy pagando a ciegas, no tengo ningún documento fiel que me diga que esos importes Son Los reales. Pero ellos se niegan a darme cualquier documento alegando que soy persona física y no jurídica. Me podéis decir si eso es así y deben o no darme las facturas de lo que pago de seguro. Muchas gracias !
Hola Adriana,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos días, soy propietario de una vivienda y un parking en una finca de 20 vecinos. La comercializadora de energía, nos ha solicitado la división de la instalación eléctrica del parking, que ahora pertenece a la comunidad; o sea un sólo contador para toda la finca, lo que conlleva un nuevo proyecto de parking y una verificación de la instalación.
Mi pregunta es la siguiente: ¿Tenemos sólo los propietarios de una plaza de parking, hacernos cargo de este sobre coste? ¿o tendrían q ser todos los propietarios de la finca al tener hasta ahora los gastos por cuota de proporcionalidad?
Si es lo que creo, podrías orientarme de como he de actuar.
Hola Miguel,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Tengo la propiedad de los bajos de un edificio de tres pisos y 4 viviendas por piso y, aunque lo consignado en la escritura es que la cuota es del 20’5 %, desde la constitución de la comunidad de vecinos, hace más de 40 años, la cuota de participación en los gastos del edificio ha sido la misma que la de cualquiera de las viviendas. Los libros de actas se han perdido y no hay forma de comprobar la modificación que se hizo de la cuota. La comunidad ha nombrado un nuevo administrador y éste dice que, puesto que la única referencia documental de la cuota es la inicial, es la que debe aplicarse; y hace 4 días la junta de vecinos, a propuesta del administrador, modificó la cuota. Yo voté en contra. ¿Puedo impugnar el acuerdo?
Hola, tengo el siguiente problema. Mi vivienda es un bajo, que en su día tenia un uso comercial y los anteriores propietarios reformaron en vivienda. El caso es que el constructor definió cuotas de participación mayores a los bajos que a los pisos superiores y tenemos una desproporción a la hora de pagar cuotas de comunidad y derramas muy grande. Propuse en junta el recalculo de las cuotas de participación pero algunos vecinos se negaron por lo que estoy pensando en acudir a los juzgados pero quisiera saber si suele haber sentencias favorables en casos como el mío.
Muchas gracias.
Buenos dias . Mi consulta es la siguiente, hace dos años herede una plaza de garaje que compro mi padre hace 35años.la plaza es grande y desde el primer dia se uso con dos vehiculos,paga la misma cuota que todas puesto que asi se acordo al comfigurar los estatutos y ahora que yo la heredo me dicen que tengo que pagar el doble.existen otras plazas en la misma condicion que la mia,pero en vez de meter dos coches, meten un coche y una moto, o dos motos y un coche, o tre motos, o coche y un remolque, etc etc.Yo creo que es injusto puesto que solo van contra mi y no con los otros propietarios.por eso quisiera que me asesoren si me puedo negar a dicha subida de cuota.un saludo y muchas GRACIAS
Hola ENRIQUE,
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Hola
Si un una entreplanta tiene una cuota de participación determinada y su uso va a destinarse a oficinas, si luego lo cambian a vivienda, cómo puede afectar el cambio de uso a la cuota de participación respecto de la comunidad si es que puede afectar? Un saludo
Hola,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
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Con el contrato de compra fui manipulado en declarar, que conocia las regulaciones de la comunidad. Ahora la comunidad (que no fue partido del contrato de compra y venta) quiere utilizar esta declaracion para negarme el acceso a la piscina comunal.
Otro argumento es, que yo sabía que los garajes no contribuen al coste de mantener la piscina y por lo tanto no tengo derecho a acceso.
He declarado estar dispuesto a contribuir al coste de mantenimiento
El titulo constitutivo da derecho a acceso para los garajes y el vendedor me lo aseguraba.
Hola FRans,
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Buenas noches.
Al parecer, por error, en la comunidad de propietarios a la que pertenezco, uno de los pisos, nada pequeño por cierto, fue «bendecido» con una cuota de participación irrisoria con respecto a los metros cuadrados de los que disfrutan sus moradores.
La cosa es que entre los demás vecinos, varios propietarios de otras viviendas de la misma comunidad, son familiares directos de los primeros, y lógicamente, se niegan a realizar una revisión de las cuotas de participación del familiar agraciado con la ridícula cuota de participación otorgada por error.
Siendo imposible por tanto, obtener la unanimidad en votación para la subsanación del error, ¿que recurso nos queda a los vecinos que exigimos se pueda realizar una revisión de dichas cuotas de participación?
Dicho error, lógicamente, repercute en el mayor aumento de las cuotas del resto, y a la vista esta que no es nada justo.
Gracias de antemano.
Un ático ilegal, consigue el registro modificando la cuota de participación al variar el 12% real del local comercial y asignándole el 3%, el resto de viviendas con el 22%,el ático utiliza al máximo los servicios comunitarios y se niegan a contribuir como un vecino más por la cuota de participación. ?Podemos a cubrir a un laudo o al juzgado para modificar la cuota de participación?
Buenos dias:
tengo la siguiente duda en mi comunidad de vecinos somos dos portales el cual el portal 1 son 38 viviendas y el portal 2 son 30 viviendas. los gastos del porta 1 son mayores que el portal 2, unos 300 la comunidad se paga por coficiente. Mi presunta es si yo vivo en el portal 2 y tengo un coficiente 1.21 % y otro propietario vive en el portal 1 con el mismo coficiente 1.21%, yo pago mas de comunidad que el del portal 1 el cual tiene mas gastos y mas viviendas. eso puede ser o toda las cuotas tienen que ser igual segun coficiente
un saludo gracia
Buenos días. Mi caso es el siguiente: hace años se edificó la primera fase de un conjunto de viviendas, que crearon la comunidad de vecinos. Posteriormente, se edificó una segunda fase y se procedió a adherir a los nuevos vecinos a la comunidad. El notario estableció unos nuevos coeficientes de participación, tanto para las zonas comunes superiores como para las cocheras-trasteros. En el caso de la parte de cocheras trasteros, se aprecian diferencias entre vecinos de la primera fase y los vecinos de la segunda fase. Por ejemplo, para el caso de un propietario con una cochera y un trastero, un vecino de la primera fase tiene un porcentaje de 0,3% y otro de la segunda fase un 0,8%, es decir, asi el triple. Como las cuotas de participación se establecieron conforme a los correspondientes coeficientes de propiedad, nos encontramos con un reparto bastante desigual de los gastos comunes de las cocheras y trasteros. Se justificaba con argumentos como proximidad a los accesos a las cocheras, superficie común de tránsito (el trayecto de la segunda fase es mayor que el de la primera fase), altura de las cocheras (no hay tanta diferencia). Inicialmente, las dos puertas de acceso a las cocheras eran independientes para cada fase, por lo que podía tener sentido la diferencia de superficie previsiblemente utilizada. Pero después se unificaron, de modo que todos los vecinos hacen prácticamente el mismo recorrido circular para entrar y salir de la cochera. Por tanto, muchos vecinos de la segunda fase quieren hacer un reparto más equitativo (en base a los metros de cochera-trastero o como se estime oportuno), pero nos encontramos con la cuestión de la famosa unanimidad. Porque, claro, ¿qué incentivo tiene un vecino de la primera fase en pagar más cuota?
En fin, que mi pregunta -dados los cambios de «presuposición en el uso de las zonas comunes»- es: ¿hay posibilidad de lograr el recálculo y cambio de las cuotas de participación sin unanimidad?
Muchas gracias
Buenos dias. Soy vecina en una comunidad de vecinos de varias fases. Tengo una situacion parecida a la suya y me gustaria que se pusiera en contacto conmigo pra hacerle algunas consultas. Mi correo es luisypachi@hotmail.com Un saludo
Hola,
Cuando compré la vivienda hace dos años, ya estaba establecido desde hace bastantes años que todos los vecinos pagasen lo mismo y tuviesen misma cuota de participación. Este acuerdo no aparece en ninguna acta, pero si que se han ido tratando a todos por igual en sucesivas juntas y pagos mensuales. Ahora el vecino del bajo, quiere solicitar que se ajusten los porcentajes y pagos además de reclamar todas las diferencias económicas de todos los años anteriores. ¿Es esto posible? ¿No sería necesario el voto unánime?¿puede reclamar el abono de la diferencia de todos los años anteriores?
Muchas gracias.
Hola Cristina,
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Egunon yo tengo un local y está hecho en 1958 y no tengo en las escrituras ni en el registro la cuota de participacion pero en cambio los vecinos me ponen el 10 por ciento me lo sacaron por k era lo k faltaba del 100 por 100 y ahora en el registro me dicen como k no debería de pagar nada por k est a hecho antes de 1960 k debería de hacer
Hola Iratxe,
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Buenas tardes, queremos renovar y actualizar los Estatutos de la Comunidad y para ello tengo dos preguntas: ¿Seria legal calcular los gastos de la comunidad por los metros cuadrados de cada propietario, y dejar de lado el sistema de porcentajes?; Y la segunda, si se aprobara lo anteriormente deberia pasarse por el Registro de la Propiedad los Estatutos nuevos aprobados en Junta extraordinaria?. Todo ello viene porque hay muchas irregularidades en el tema de porcentajes y en los mismos Estatutos que se han quedado desfasados y son muy superficiales. Muchas gracias.
Hola Juan Luis,
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Buenos días,
un propietario de mi comunidad ha unido dos trasteros a su vivienda y se ha hecho un duplex. Los dos trasteros se han convertido en dos habitaciones, un cuarto de baño y una pequeña sala, vamos que su uso ya no es el que consta en escrituras. ¿Se puede exigir un cambio en su cuota de participación?
Hola Txaro,
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Buenas tardes, mi consulta es si la cuota de participación en un complejo inmobiliario privado, puede ser para todos igual o es obligado pagar según coeficientes; estoy en una urbanización, creo que no muy legal por ser en suelo no urbanizable y pagan todos una cuota anual de 100 euros, aunque hay parcelas de 2000 metros, y de 8000. Todos pagan lo mismo. Es eso legal? se puede acordar por la junta que paguemos todos igual? Muchas gracias.
CUANDO UNA LONJA SE CONVIERTE EN UNA VIVIENDA POR OBRAS DE REHABILITACION.
¿ SE MODIFICA SU CUOTA DE PARTICIPACION EN LA COMUNIDAD?
¿y LAS CUOTAS DEL RESTO SE VEN AFECTADAS EN CASO AFIRMATIVO?
Hola buenas tardes mi consulta es: Vivo en un edificio compuesto por 4 escaleras ,las cuáles tienen cada una de ellas 6 viviendas y 2 plantas bajas anexas pero con entrada directa desde la calle. Esto hace un total de 24 viviendas y 8 locales .
La cuota de participación de cada vivienda o local varia dependiendo de su superficie.El constructor registró a cada uno su porcentaje hasta completar el 100 x 100 de los 32 propietarios y lo puso todo en bloque en el Registro de la Propiedad.
Si lo dividimos por las 4 escaleras el porcentaje de participación ya no cuadra;Las plantas bajas aún teniendo servicio de agua potable, no entran en gastos de luz,limpieza y gastos comunes de escalera ya que no hacen uso de ella.
Hasta ahora se acordó y firmó una cuota para cada vivienda y una menor para las plantas bajas(locales).Ahora la propietaria de un local se basa en el porcentaje que consta en el Registro de la Propiedad para pagar su cuota,la cuál sumándola al resto de vecinos de escalera no llega al 100 x 100.
Mi pregunta es :¿sería justo y legal dividir el total entre 4 escaleras y que la cuota de participación de cada propietario fuese sobre un 25 y no sobre 100 ??
MUCHAS GRACIAS y espero me saquen de dudas….Un saludo
Tengo una duda sobre las cuotas de participación. En mi comunidad quieren poner ascensor y quieren repartir el gasto por cuotas de participación. No tenemos estatutos al parecer ni disponemos de la escritura de propiedad horizontal por lo que no sabemos la cuota de participación de cada vecino ya que siempre hemos pagado la comunidad a partes iguales. Yo he mirado mi escritura de compraventa y el catastro en los que he encontrado 2 porcentajes totalmente diferentes pero ninguno me acaba de cuadrar. Somos 9 vecinos y en mi escritura la cuota es de 2,88. Comentado con otro vecino me dice que la suya también es sobre el 2 (su piso es más pequeño y no me ha dicho el porcentaje exacto). Con cuotas del 2-3 por 9 vecinos no llegaríamos ni al 30% por lo que no veo razonable esta cuota. Por otro lado en el catastro mi piso tiene un 26% de coeficiente teniendo los demás pisos sobre un 10%. Yo tengo uso privativo del patio pero no tiene tantos metros como para pagar más del doble que los demás. Mi piso tiene 92 m2 al igual que el de otros 2 vecinos cuyo coeficiente es del 10,55%. El patio es de 28 m2 por lo que no veo lógico este coeficiente. En todo caso mi duda es si este coeficiente del catastro es el que legalmente debería regir para la cuota de participación aún siendo descabellado para mi piso, o al contrario deberíamos guiarnos por lo que dicen las escrituras (entendiendo que de alguna manera tendríamos que hacer una regla de 3 para poder llegar al 100%). Muchas gracias.
En mi comunidad se quiere instalar ascensor y están hablando de hacer la derrama por cuota de participación. Hasta ahora todos los gastos se han pagado a partes iguales y en la comunidad no tenemos estatutos (o al menos nadie sabe nada de ellos). Tampoco parece que tengamos copia de la escritura de división horizontal. En el edificio somos 9 vecinos y hay 3 medidas diferentes de pisos. 3 de 92 m2, 4 de 84 m2 y 2 de 63 m2. El mio es el bajo y es uno de los más grandes pero en mi escritura de compraventa pone una cuota de 2,88. He hablado con otro vecino y también me dice que en su escritura la cuota es sobre el 2. Con 9 vecinos con cuotas sobre el 2-3 es imposible llegar al 100%. Por otro lado he consultado el catastro y resulta que la distribución de coeficientes es la siguiente: 2 pisos de 92m2 10,45% cada uno, los pisos de 84 m2 un 9,55% cada uno, los pisos de 63 m2 un 7,22% cada uno y mi piso de 92 m2 tiene un 26,47%. Tengo uso privativo de un patio pero el patio mide 28 m2 por lo que no veo sentido alguno a tener un coeficiente que sea más del doble que el de los otros vecinos con el piso del mismo tamaño que el mio. Por tanto, a la hora de pagar la derrama ¿en que tenemos que basarnos? ¿Mis vecinos podrían exigir que paguemos según los coeficientes que aparecen en el catastro? ¿Serían estos porcentajes los que habría que tener en cuenta para la cuota de participación o lo que pone en la escritura haciendo una regla de 3 hasta llegar al 100%?
Un saludo y gracias de antemano.
Hola María,
Necesitaríamos comentar el asunto que nos planteas personalmente, por lo que puedes enviarnos tu teléfono y un horario de llamada a nuestro email, info@mundojuridico.info, y nos pondremos en contacto contigo.
Un saludo,
Inmaculada Castillo
Hola me mi consulta es la sigiente en la cota de participacion todos tenemos la misma somos 6 vecinos dos bajkos con patio y 4 pisos dentro del bloque los bajos tienen du propia entrada y patio que el patio es la motad las terrazas que nos corresponde a cada uno de los vecinos de dentro del bloque , una vecina del vajos quiere ocupar su patio mas la terraza pero en la terraza ay dos trasteros ay 4 trasteros que corresponden a cada piso de dentro del bloque tiene derecho a subir y ocupar su patio mas la terraza ?
ME GUSTARIA SABER SI NECESITO AUTORIZACION DE LOS VECINOS PARA CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. SI EN LOS ESTATUTOIS NO LO PROHIBE
NO SE CAMBIAN CUOTAS DE PARTICIPACION
Hola, hace 5 años se acordó en mi comunidad por unanimidad igualar todas las cuotas de participación. Por desavenencias que han ido surgiendo, un gran número de propietarios queremos volver a las cuotas de participación. Cuando se acordó, se registró solo en el acta, no se hizo nada en el registro. Mi pregunta es la siguiente. Podemos volver a las cuotas de participación sin unanimidad?. El sistema de igualar las cuotas solo está beneficiando a una pequeña parte de la comunidad. Al resto nos afecta negativamente
Me gustaría saber si a parte de la modificación de la cuota de participación por unanimidad de la Junta de Propietarios cabría alguna posibilidad de alegar la fijación de la cuota de forma arbitraria por parte del promotor del edificio para impugnarla. Si fuera posible ¿En qué argumento(s) jurídico(s) se podría basar la arbitrariedad?
Hola Sara, la pregunta que nos plantea requiere un análisis complejo, le recomiendo se ponga en contacto con nuestro servicio de consultas on line
Hola quería que me resolvuerais una duda o me indicaría como se puede hacer en el caso de que algunos vecinos quieren poner ascensor en la comunidad. Somos diez vecinos de los cuales 6 dicen que quieren y 4 que no pero en el caso de ponerlo pararía en medio de las plantas. Los bajo a tendríamos que subir 8 peldaños para en teoría beneficiarnos del ascensor. Eso se podría es poner para hacerlo por cuotas participativas y si habría que adaptar los tramos de escalera para las personas que están impedidos. Gracias espero que me podáis resolver las dudas.
Hola ángel,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
en el 2001 en la primera reunion de vecinos se acordo que todos los vecinos pagasen la misma cuota en la comunidad puedo modificar ese acuerdo y pasar a cuota de participacion
Hola Jesus,
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Buenos días,
Mi problema es que en mi comunidad las cuotas de participación están distribuidas por número de viviendas y no por metros que ocupan. Por eso mismo quiero cambiar los estatutos para que cada vecino paguemos en función de los metros de nuestra vivienda. Pero se me generan dos dudas.
1. Tenemos una lonja abajo vacía de un propietario que lleva años sin pagar ni cuotas ni derramas y en paradero desconocido….¿qué debería hacer?
2. Hay otro vecino que muy probablemente se oponga, por lo que no habrá unanimidad…..la siguiente vía sería ya la vía judicial? ¿Qué procedimiento debería seguir?
Muchas gracias
Buenas he comprado recientemente una cochera de unos 100 metros cuadrados ,pero por su situacion solo cogen dos coches pues es muy estrecho y dificil de aparcar,tengo una cuota de 1,694 enteros del total del edificio y quisiera saber que porcentaje debo pagar y como se calcula ,pues me piden una cuota de 230 euros trimestrales,esta cochera esta situada en el sotano del edificio donde el resto son plazas de parquing y trasteros,saludos.
Estoy en una comunidad de propietarios donde se paga por porcentaje. Mi duda es la siguiente: cuando se paga comunidad, derrama, etc se hace por porcentaje, pero… cuando se reparten pulseras para la piscina, llaves, etc se hace un reparto por piso, donde los pisos que pagamos casi el doble de comunidad nos llevamos lo mismo que los que pagan casi la mitad, esto es correcto? Yo pienso que si se paga por porcentaje, cuando se hace un reparto también deveria ser asi no?, porque se tiene que dar lo mismo a un piso estudio que a uno de 2 y 3 habitaciones?
en un solar se construyeron tres casas. cada una tiene su jardin cerrado. hay una escalera comunitaria pero no se paga ni quota ni hay comunidad. ahora al querer hacer unas obras en mi jardin nos hemos dado cuenta que este no esta dentro de la escritura sino que solo consta los metros de la casa y una quota de participacion sobre el solar. ninguno de los tres lo sabiamos dado que como digo cada uno tiene su jardin cerrado y no hay ninguna comunidad constituida. el problema es que para hacer las obras me piden los metros de mi jardin en la escritura que tengo que hacer?
gracias
Hola buenos días,
Mi consulta es acerca de la subida de las cuotas o recibos de la Comunidad de Propietarios. Pese a haber saldo suficiente en la cuenta (hay 4500 euros y pagamos cuotas de 35 euros), se propone subida, y se aprueba con 9 votos a favor y 8 en contra, de 34 vecinos que somos. ¿Es esto legal?¿Es suficiente aprobar esta subida con mayoría simple de los presentes en segunda convocatoria? En caso de que no lo fuera, ¿cómo podría impugnar esta subida en las cuotas periódicas? Gracias y un saludo.
HERRORES EN LA SUPERFICIE UTIL DE VARIAS PLAZAS DE GARAJE Y ELIMINACION DE VARIAS MODIFICANDO LA ZONA COMUN ¿ES OBLIGATORIO QUE LA COMUNIDAD MODIFIQUE EL ESTATUTO Y LOS COEFICIENTES?
Hola Phaelo,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Me gustaría que me aclarase un par de dudas que tengo:
– Para una votación sobre cualquier tema, el voto del Presidente, tengo entendido que es doble, ¿eso es cierto?
– Si se acuerda poner lo que solicite un vecino que no ha abonado cierto número de cuotas en su totalidad y tampoco la derrama que se realizó en su momento (hace unos años), y en ese acuerdo se incluye que pague la derrama y esas cuotas, ¿estamos en nuestro derecho de reclamarle eso (derramas y cuotas completas)?
Hola Jesús, te recomiendo te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla, experto en la materia, a través de nuestro servicio de atención telefónica 807 502 004, a fin de pueda acabar tus dudas.
Artículo muy serio y útil. Gracias
Compramos un departamento en un apartot. 30% de los apartamentos pertenecen a particulares. Por lo tanto, el propietario del aparthotel siempre tiene una ventaja para resolver cualquier problema.
Compramos el apartamento en junio de 2012. No recibimos invitaciones a la reunión de la comunidad en septiembre de 2012
Desde octubre, desde nuestra cuenta en el banco, comenzamos a cancelar la cuota de 140 € en lugar de 118 € y más 25 € en fondo de restructuración del personal.
Desde octubre de 2012 hasta abril de 2017, verbalmente y por escrito, muchas veces recurrimos a communidad.
Pedimos que nos dieran el acta de la reunión de septiembre de 2012,
Queríamos ver la base para cambiar la cuota y agregar un adicional de 25 €.
Los motivos para aumentar la cuota indicada en el certificado y, además de eso, 25 € nos daría el derecho de presentar una solicitud al tribunal.
Nos negaron por varias razones inverosímiles.
Y solamente en la asamblea general de 26/04/2017 nos han dado la acta del 12 de septiembre de 2012.
En ello era escrito: «El presupuesto 2012- 2013 contempla un aumento de cuotas del 20% porque hay muchos gastos que estaba asumiendo la explotadora» и «Hay una propuesta para crear un fondo de restructuración del personal de €25 mensuales propiedad a partir de Octubre 2012».
Además el secretario de la comunidad ha declarado: «retenían, así como retendremos la cuota en 140 € y complementariamente 25 €.
Habiendo leído la Acta de 12/09/2012, hemos comprendido que el secretario комунидада no nos daba premeditadamente este documento para privarnos es derecha en a tiempo dirigirse en el tribunal
¿Cómo podemos solucionar el problema de la anulación de esta decisión comunidad?
Hola Irina,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así podremos abordar de manera detallada y sobre la marcha las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
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Buenos días:
Os pongo en antecedentes: Tras levantar un ascensor EXTERNO que nos hemos metido en hipoteca el bloque de viviendas, siempre con la negativa de los vecinos de los bajos, que ni querían pagar cuotas ni querían «esa» obra de ascensor, razón por la cual se le ha bajado la cuota, pagando 25 euros menos que el resto (ellos 40 y el resto 65), ahora quieren que por el dinero que había en principio en caja, (teníamos 700 € cada uno, en total 7000 €, y tuvimos que poner una derrama de 375€ para llegar a 10000€, ellos se negaron también), se le ponga un cierre en sus ventanas, al resto nos han puesto cierre y acceso al ascensor mediante plataforma externa.
Ellos quieren cierre (por aquellos 700€ y sin derrama), teniendo derecho a ascensor, se le ha dado llave y resto de beneficios en el bloque, y a la vez quieren seguir pagando los 40€.
Mi pregunta es: Nosotros entendemos que al tener el cierre puesto nuevo, se igualarían al resto de propietarios por lo tanto ¿tendrían que pagar los 65 € correspondientes como todos los propietarios y también el resto de los 25€ de todas las cuotas además de la «derrama» de 375€?
En espera de su respuesta, reciba un cordial saludo, me gustaría que fuera antes del 17 de febrero, puesto que tenemos reunión para decidir si se le pone, en ese día.
Hola Jesús:
1.- Entiendo que no pueden exigir que se les ponga el cierre salvo que se apruebe dicho acuerdo por todos los propietarios.
2.- si en anterior junta se acordó que ellos solo pagarían 40 euros, no cabe ahora obligarlos a pagar los 65 y las derramas.
No obstante es un tema que requiere examinar las actas, etcétera.
Saludos
Mil gracias, la aprobación de poner dicho cierre se va a realizar el próximo día 17, de ahí la urgencia. Espero que asista la mayoría de propietarios. Examinaré las actas anteriores, donde «no se pone nada» de que «se les va a poner en un futuro el cierre».
Buenas tardes:
Mi consulta hace referencia a la fijación de una nueva cuota de participación a vecinos que han reformado su vivienda ampliándolas, pero que no han notificado nada a la comunidad de propietarios, ni a la entidad municipal competente. En concreto se trata de áticos que han sido cerrados.
¿Tiene la Junta de Propietarios competencia para modificar las cuotas de participación de estos vecinos?
Muchas gracias y un saludo.
Hola Pedro,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Buenas noches tengo la siguiente consulta. Mi edificio cuenta con varios locales, el propietario de todos ellos, ha propuesto que la comunidad aprobemos la segregación, pero nos indica que los locales tienen más metros cuadrados de los que figuran en la escritura, por lo que su intención es que aprobemos en Junta la segregación y reconozcamos los metros cuadrados que tiene ahora, que son diferentes a los reconocidos en la correspondiente escritura. Mi pregunta es, ¿Podría conllevar dicha segregación o reconocimiento de los metros cuadrados una modificación de los coeficientes de participación de los diversos pisos?
Hola Pablo,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Hola, buenas tardes, os quería hacer una consulta, tengo un apartamento turístico con su correspondiente licencia, me dicen ahora que tengo que pagar más de comunidad, es esto cierto ?? Muchas gracias y un saludo.
Hola María José,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y que él personalmente te comente las dudas que planteas.
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Buenos días en mi comunidad aumentaron la cuota de participación en los trabajos de arreglos de cornisas y posterior reabilitacion y pintado del edificio exonerando a los locales pues según ellos en los estatutos decía que cada local haría su fachada a su gusto cuando el código civil y la L.P.H. dicen que tienen que participar en dichos gastos.
Buenas tardes pAco, la consulta que nos plantea es compleja puesto que necesitaría analizar acuerdos de la comunidad y estatutos, demás de arreglos efectuados.Le recomiendo se ponga en contacto con mi compañero Francisco Sevilla Cáceres a través de nuestro servicio de atención telefónica en el 807 502 004 o a torvas de nuestra consultas on line para facilitar mas datos
En algún acta deberá estar aprobado por las 3/5 partes de la totalidad de la finca (votación cualificada). Se puede incrementar un máximo del 20%. LPH 17.12.
Buenos dias ,en el bloque donde vivo se ha procedido al cierre parcial de un patio,he ido a informarme al ayuntamiento si esto se podria realizar,segun me contestaron el patio es privativo y a la vez comunitario por estar encima del garaje,eso por un lado luego al haber cambiado la fachada de la comunidad me dicen que si se aprueba por unanimidad que el cerramiento siga adelante,habria que modificar la escritura de la propiedad horizontal del edificio y las escrituras de los propietarios de dichas viviendas,esto es cierto debo cambiar las escrituras y el gasto que con lleve,creo que se entiende lo expuesto,no se explicarme mejor,gracias de antemano
Hola, soy Maria en Santa Cruz de Tenerife y me gustaria exponer lo siguiente:
En el año 1992 un vecino de uno de los áticos que fue uno de los arquitectos del edificio, y ya verás por que te lo digo, rompio un muro entre su azotea y una zona común de tendederos y se amplió su casa,le dió los metros que él creyó que le pertenecia por su coeficiente de participación, a su azotea, ya que su casa consta de 3 pisos, él último es solo azotea, de hecho el otro ático es identico a este antes de que lo modificara,y puso una persiana horizontal en la zona de techo pero realmente esta cerrado con ladrillos y cemento, se ve en fotos aereas,no contento con esto en el mismo acto también abrió una puerta donde existia una pared haciendo un acceso nuevo a su vivienda.
En ese momento 2 vecinos, de los mas jóvenes de la comunidad, y que compraron su vivienda despues de construida, llamaron a un notario que acudió ese sábado del año 1992 que estaba haciendo la obra para que diese fe de lo que ocurria, el vecino dijo a la comunidad que pensaba hacer la ampliación desde su terraza y fue aprobado sin unanimidad, de los cual nos quejamos segun consta en acta,pero lo hizo. No advirtió de la puerta que abrió en otra zona común en el ultimo piso,e hizo una carta de disculpa posterior.
Al mismo tiempo se valió de otro propietario que si hizo un megacuarto trastero en la azotea con puerta de entrada en la misma, a pesar de que tenemos cuartos trasteros en el garaje
Llevo aqui viviendo desde los 25 años, es decir, 28 años de mi vida y se porque lo he visto que este Sr. se hizo un despacho por eso queria el acceso por otra puerta que no fuese la de su vivienda y por eso se que esta techada pero el accede por la azotea de su casa.
No hemos tenido la posibilidad de cambiar las cosas porque no habia habido cambio de propietarios con el suficiente coeficiente de participación como para cambiar las cosss y ahora quizas sea tarde.
Actualmente ha habido cambio de varios propietarios en la comunidad y las cosas estan más compensada, me explico, este Sr. formó una sociedad que disolvió con 4 personas más y estos a su vez antes de construir el edificio ya tenian vendido los pisos, es decir casi todos los vecinos menos 3 de 13 en total eran, por decirlo de alguna manera, amigos o amigos de amigos…. . A dia de hoy he podido conseguir que casi la mitad de los vecinos se den cuenta de lo que hizo este Sr. sin consecuencia alguna para él pero si para todos los propietarios.
En la actualidad ya esta jubilado o casi pero no hay movimiento de gente subiendo a su despacho, que por cierto se recoge en las normativa de regimen interno que no puede haber en la comunidad ni despachos, ni consultas..
Lo que hizo en 1992 es innamovible? no tiene efectuado ningun cambio ni en la división horizontal ni en la cuota de participación ni nada que sepa en este momento.
Podemos la comunidad, del la cual soy ahora presidenta a mis 53 años, con el acta notarial existente en el año 1992 hacer algo en la actualidad? (El fue durante mucho tiempo presidente vitalicio y sino el cuñado o algún vecino a fin a ellos)
Debemos ponernos en manos de un abogado especializado en derecho comunitario o bien nos interesa más denunciar en urbanismo?
Le estaria muy agradecida que me arrojase algo de luz, si existe, con la nueva jurisprudencia.
Gracias de antemano. Felicitarles por él trabajo que realizan y por su asesoramiento altruista.
Saludos
Buenas tardes:
Soy propietaria de un duplex en un complejo residencial de 140 duplex.Mi vivienda no linda con la comunidad y accedo a ella desde la calle publica, sin embargo pago una cuota mayor que la mayoria de propietarios que estan dentro de la urbanizacion, ya que los primeros propietarios la incrementaron antes de que compraramos gran parte del resto.solo tengo en comun con la comunidad los conductos de agua y la instalacion de teleco. Hemos solicitado reduccion de cuotas pero la directiva de forma unilateral ha dicho que ese tipo de acuerdo es nulo. Estan aumentando los gastos de la comunidad, instalando cerramientos de los viales interiores,camaras de seguridad, papeleras, limpieza y mantenimiento…solo hay cuarto de ritu, aljibes y 2 viales de entrada y salida, y una zona de jardin interior.
¿que puedo hacer al respecto? Me veo claramente perjudicada cada vez que acuerdan nuevas mejoras no obligatorias.Me gustaria saber posibles soluciones.mi cuota es del 0.99, hay un grupo de 9 viviendas en la misma situacion, suman en total el 10%.
Gracias!
en mi comunidad de cocheras estamos pagando por cuota igualitaria, se firmo en su día un acuerdo por que yo pedí la cuota de participación al comprar la cochea, pero aunque me dan la razón exponen que hay problemas para calcularla, así que yo firmo, pero hago constar que pagaré solo en tanto que se hagan las modificaciones que procedan para pagar por C.P.asi consta en el acta, además se expresa que en caso de siniestro total se abonaría a todas las cocheras igual, cosa que la casa de seguros no sabía y consultado dicen que el seguro pagaría por C.P. Además existe listado de propietarios y en las firmas hay 12 firmas que no corresponden al dueño y no hay ni autorizacines ni poderes, por tanto esto creo que no es legal. Me denuncian pero en convocatoria de la junta no anuncián la deuda que me reclaman ni las cuotas de los que aprueban la denuncia, yo les anuncio por carta mi voto en contra del acuerdo. Muy agradecido por su atención les saludo atentamente.
¿Qué posibilidad hay de que un juez te de la razón en una reclamación solicitando el cambio de criterio en el reparto de gastos de una comunidad de garaje, cuando atendiendo a las cuotas de participación descritas en el título constitutivo, unas plazas tienen una cuota 5 veces superior a otras incluso teniendo una menor superficie?
Gracias.
Buenos dias,
Le ruego me indique si en Junta se puede decidir que mi local ahora participe de los gastos comunitarios, como mantenimientos de ascensores, cuando antes no participaba. Yo voté en contra, pero me han dicho que da igual, que no es necesaria unanimidad para tal cambio. Por favor acláreme este punto, porque de no ser así, necesitaré de sus servicios.
Muchas gracias
Hola
Para cambiar la cuota mensual de una comunidad de vecinos, porque se va a instalar un ascensor…Qué modelo de autorización bancaria sería necesario?
(Ya se aprobó la subida por unanimidad en la última junta)
Mil gracias por su respuesta
Almudena
Buenas noches.
He leido tu articulo y es muy interesante. Si me permites exponerte mi caso y puedes comentarlo, te lo agradeceria.
VOy a comprar un trastero al promotor de una urbanizacion. El trastero tiene escritura (con coef de participacion) y esta al corriente de todos los pagos de tributos, sin embargo NUNCA ha pagado comunidad y no hay constancia en la administracion de finca de que estén dados de alta con participacion en la comunidad. A mi no me importa tener que pagar comunidad, es mas lo veo normal, lo que no se es como cambiar esta situación, ya que ahora mismo todo el presupuesto estça repartido al 100% entre todos los vecinos. Ademas ¿si no se llega a un acuerdo y el trastero no paga comunidad, puedo exigir a la administracion de finca que me solucione problemas habituales de comunidad como cualquier otro vecino?¿el seguro de comunidad cubriria mi trastero?. No se si me he explicado bien, si no hazmelo saber y te lo intento exclarecer mas. Muchas gracias.
BUENOS DIAS,
ME INTERESA COMPRAR UN PÎSO DE PORTERIA LA TOTALIDAD DE LA COMUNIDAD ESTA DEACUERDO SE ESTA REALIZANDO LA DESAFECCION PERO UN BANCO NO QUIERE EXPEDIR EL CERTIFICADO PARA REALIZAR DICHA DESAFECCION PORQUE TIENE LA COMUNIDAD UN PROPIETARIO QUE LES DEBE UN PASTON.
MI PREGUNTA ES.¿SE PUEDE OBLIGAR AL BANCO A QUE ENTREGUE EL CERTIFICADO?
MUCHAS GRACIAS DE ANTEMANO.
Hola Alberto,
Hemos leído tu consulta, y dada la extensión de la respuesta te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 para poder comentar de manera detallada tus dudas.
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Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info
Creo que según el catastro, las terrazas cuentan como superficie de la vivienda al 50% si la terraza es descubierta y al 100% si la terraza es cubierta (al menos por 3 de los 4 lados).
¿Cómo se computaría una terraza (que según las escrituras es comunitaria de uso privativo)que está acristalada con un cerramiento no es fijo, sino con cristales tipo cortina de cristal en el frente y en el techo, que al abrirlos dejan la terraza completamente descubierta?
Gracias por su atención.
La situación es la siguiente.Edificio de 5 plantas de 4 Pisos. los cuales A,B,C,D,en cada Planta tienen diferentes porcentajes de participación. 43 Años, llevamos pagando igual cada vecino ya que entendíamos que todos los Gastos Generales era el mismo para todos los veci-nos.Los Gastos del Edificio se pagan según porcentaje de participación. Un vecino, opina que los Gastos ordinarios de escaleras también deben abonarse según nuestro porcentaje de participación. El Administrador atiende sus quejas aduciendo que con uno que se queje es suficiente, y desde enero de 2016 hemos comenzado con el nuevo sistema. Mi pregunta es la siguiente. ¿Es eso correcto
en el caso de una gran obra para cumplir con las ordenanzas municipales de un garaje al eliminar varias plazas de garaje es necesario modificar los coeficientes?.
Hola, me gustará hacerle una consulta. Resulta que tenemos un pequeño patio de 4-5 m, elementom comun de uso privativo que nos hemos cerrado por seguridad ya que tiene acceso a la cocina de casa. El caso es que una vecina no ha parado hasta llevarlo a reunión extraordinaria y ésta reunión la perdió en votación. Y la Comunidad decidió no ir contra mi cierre y permitirlo. Ahora esta mujer, asesorada según ella por el Ayto dice que hemos ganado metros y que hay que tocar los coeficientes de tdoso los vecinos y que eso tendrá un coste para todos ellos porque se deben modificar las escrituras. Lo quiere tratar en la reunion ordinaria de la Comunidad.
Tiene razón? Está claro que perdió y ahora lo intenta es asustar a todos los vecinos por otra via, puede lograrlo? cuando además hay muchos mas casos de vecinos con distintos cerramientos y que nunca ha sucedido nada?.
Muchas gracias antivcipadas por tu rsta
Buenas Tardes:
En mi comunidad tenemos un contador de agua para toda la finca y los gastos los dividimos según las personas que vivimos en cada piso. Este modo de reparto no figura ni en título constitutivo ni en ningún acta (dato comprobado por el administrador). Mi duda es cómo podríamos cambiar este sistema de reparto para ponerlo a cuota de participación, que mayoría sería necesaria dado que no figura en ningún sitio como se estableció.
Gracias de antemano.
Hola,
Atendiendo a la pregunta que realizas te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica en el 807.502.004 para que personalmente te pueda dar una respuesta detallada a tu consulta.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola, me gustaría que me contestaseis a esta publicación. Resulta que por un vecino que ha comprado el piso de abajo he comprobado que en el catastro municipal (no así en las escrituras) aparece mi vivienda con muchos más metros de los que realmente tengo, por lo que llevo pagando un IBI mucho más alto del que me corresponde hace años. He recurrido ante el Ayuntamiento de Madrid, aportado planos, etc, y han resuelto a mi favor. Reconocen que el error procede de que a mi vecino, cuya vivienda es más grande que la mía, le tenían asignados menos metros: en suma, que estaban cruzados los datos y yo pagaba por bastantes de los metros de su vivienda. Evidentemente, voy a reclamar devolución de cantidades al ayuntamiento, pero mi duda es lo siguiente. ¿Qué ocurre con las cuotas de comunidad que llevo pagando tiempo según un coeficiente que no me corresponde mientras, a su vez, mi vecino ha estado pagando mucho menos de lo que debería (se lo he pagado yo)? He leído que para cambiar las cuotas de participación ha de haber unanimidad en Junta, y yo me pregunto, ¿tratándose de un error del que no soy en absoluto responsable, también ha de haber unanimidad? ¿Qué forma tengo de exigir que me comiencen a pasar los recibos de comunidad según los metros que realmente tengo y, sobre todo, cómo puedo reclamar lo cobrado de más todos estos años? Un saludo y muchas gracias.
Hola José Manuel:
1.- Si los metros de propiedad que figuran en las escrituras del piso son correctos (según manifiesta), la cuota de participación también lo será.
2.- Usted habrá venido pagando la cuota de comunidad con arreglo a la cuota de participación del piso que figura en sus escrituras, sin que nada tenga que ver los datos del catastro.
3.- En el supuesto de que la cuota de participación sea más alta que la que le corresponde al piso por metros, hay que rectificar la escritura de visión horizontal.
Un saludo
Si en la Asamblea se aprueba a un copropietario construir una alcoba en el patio de su inmueble. su aprobación queda autorizada para las demás viviendas?. esta reforma la puede realizar otro propietario en el inmueble.
la junta de propietarios aprovó por unanimidad el presupuesto de gastos que será repartido entre los propietarios según cuotas de proporcionalidad y el de ingresos queda supeditado a las cuotas de proporcionalidad y se cargaran a los propietarios durante el mes de enero 2009. aprovacion derrama inicial 85 euros/solo los pisos/ cuota inicial por piso 34/E mes y las plazas garaje 6 E/mes pero los entresuelos(1ºpiso en la practica, con parada de ascensor y entrada por el vestibulo)y los locales comerciales al tener entrada independiente solo ingresaran la parte del seguro segun su cuota de participacion ,,no podran hacer uso de ascensor ni del portal. con estas contradicciones y discriminaciones y sin hacer mencion de modificar el titulo en ningun momento de la junta, seria suficiente la mayoria para volver a aplicar la distribucion de gastos segun el titulo constitutivo de obra nueva
En una escritura tiene que poner los metros de zonas comunes te pertenecen como portal y elementos de la calle como jardines y los metros de la manzana que te corresponda en caso de que sea privado
Tengo dos plazas de garaje , que está constituido como comunidad aparte de los pisos. Han acordado asfaltar el piso del mismo y repartir a partes iguales , por plazas, el importe del mismo, como quiera que mis dos plazas son de las más pequeñas, he tenido que comprar las dos para pode aparcar bien, ya que además una columna dificulta al acceso, les he dicho que no estoy de acuerdo y que yo pago por el coeficiente de participación según escritura, la diferencia son 200€, como he ingresado el importe calculado según coeficientes me amenazan con llevarme al Juzgado ¿Qué debo hacer?
Hola José Ignacio Rodriguez:
1.- Si se ha aprobado en la Junta de propietarios que el pago por esos gastos de las plazas de aparcamientyo se va a efectuar de manera igual por todos los propietarios, en contra de lo que aparece el Titulo constitutivo o estatutos (pago por cuotas de participacion), deberias impugnar el acta donde se recoja dicho acuerdo.
2.- Posteriormente debes interponer un procedimiento judicial para que se declare la nulidad del acuerdo.
Si necesitas mayor información puedes llamarnos al 807 502 004 (extensión nº 1) y lo tratamos.
Un saludo y gracias por seguirnos.
Hola Inmaculada,
llevo ya unas semanas con dudas respecto a un tema relacionado con tu artículo y ni el ayuntamiento ni urbanismo ni mi seguro de la casa ha sabido orientarme. Tiene que ver con los «supuestos coeficientes de participación» de zonas comunes en una construcción ya de por si bastante inusual. No sé trata de una comunidad de propietarios al uso, sino una construcción de 2 plantas, en la que, al escriturar una compraventa del total a dos personas distintas (primera planta y segunda planta) se dividió (división horizontal):
Mi casa es una planta baja a ras del suelo y hace 61,41m2 y de estos metros, solo unos 36-37 tendrían por encima su casa-una segunda planta por encima de la cual estaría el tejado/azotea. Los otros 25-26m2 de mi casa tiene como techo, la terraza de esta vecina de arriba.
Su casa, aparte de la parte que está encima de la mía, tiene otra parte que en total hacen 75m2. La zona en la que estamos situadas tiene desnivel, la montaña va descendiendo y su casa está construida en lo alto, y esa primera parte es de una sola planta-los 75m2-dando a la calle principal. Yo tengo una entrada independiente a la suya, por el lado izquierdo si se mira desde la carretera/calle y tengo que descender un pasillo y escalones para llegar a la puerta de mi casa..todo esto que recorro por la izquierda es la distancia por un lado que tiene su casa a ras del suelo, una vez llego a mi puerta de entrada, por encima tengo la terraza y 36m2 de segunda planta encima de la mia.
Ella me reclama ahora que tiene que hacer el tejado, un 33 por ciento del precio, y se basa en que en nuestras escrituras, pone que EN CASO DE constituirse una comunidad de vecinos, las cargas para zonas comunes serían los porcentajes y por eso tengo que pagarle el 33 por ciento. En cambio, como lo veo yo, de los más de 115m2 que tiene de tejado, solo 36 atañen a mi casa, e incluso en esta zona que me atañe, la suya está por encima, con lo cual estamos compartiendo esa zona del tejado, y el resto lo disfruta solo su casa, así que considero que debiera pagarle un 16-17 por ciento del total de la reparación, ya que 75m2 de tejado, cubren solo su casa, y los otros 36m2 que se puede decir que es tejado comunitario, nos cubren a las dos casas. Hay 4-5 construcciones parecidas a la nuestra en la misma calle, del mismo constructor, con la diferencia de que en vez de una casa debajo de otra, son 3, una primera con otra parcialmente por encima, con otra parcialmente por encima. Me ha explicado el vecino, que el propietario del piso más alto de una de estas construcciones tuvo que reparar el tejado también hace unos años, y los dos vecinos de abajo se negaron a pagar nada, y tuvo que pagar el la obra íntegra. En el caso de estas 3 casas, incluso tienen zonas comunes, porque al ser tres y tener otra construcción de 3 casas al lado, hay una entrada-pasillo que es para acceder a unas cuantas casas a la vez, con sus barandillas, baldosas etc.. no he visto sus escrituras pero supongo que también están delimitados los límites/fronteras como en la mía y se habla de la posible constitución de una comunidad de vecinos para zonas comunes:
REGLAMENTO DE LA COMUNIDAD-PODRA REDACTARSE POR LOS PROPIETARIOS UN REGLAMENTO DE LA COMUNIDAD, EN EL QUE SE ESTABLEZCAN LAS NORMAS PARA EL ADECUADO USO Y DISFRUTE DE LOS ELEMENTOS COMUNES, ASÍ COMO EL MODO DE ATENDER A SU CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO
Este texto se encuentra en el punto 3 de la sección CUOTAS de las escrituras, donde también indican:
CUOTA: Se le asigna una cuota de participación en las cargas, beneficios y elementos comunes generales del inmueble, de treinta y tres centésimas…..y la propiedad horizontal se regirá por lo establecido en el artículo 396 del Código Civll y por la ley de 21 julio 1960.
Fui a preguntar al ayuntamiento, y cuando no se trata de cobrar ellos, resulta que no tienen ni idea de nada, y no sabían que decirme respecto a mi obligación de contribuir al tejado. Como ya digo, no tengo ningún problema en contribuir en un 16-17 por ciento, pero que espere que le pague un tercio del tejado, cuando a mi ya de entrada me cubre menos de un tercio, y además con ella por encima como segundo piso, además de que ni siquiera tengo acceso a la azotea etc, me parece exagerado.
Además, puestos a compartir gastos de zonas comunes, considero que en estas casas los términos/condiciones son muy ambiguos. Yo tuve que construir 2 muros de separación en dos extremos de mi casa, aparte de arrancar unos pinos nada más comprar, que estaban rompiendo el muro de la vecina de delante-otro desnivel hacia el mar-y no pedí, eso también podría considerarse los «límites» de nuestra copropiedad…. si es que se va a considerar que todo el tejado es mi responsabilidad….
En el caso de ampliación de la vivienda en los espacios de uso privado pero comunes, mi pregunta es si hay que modificar el coeficiente de propiedad o simplemente modificar la cuota de participación.
Gracias.
Hola Pedro,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que pueda resolver tu duda de manera rápida y personalizada. Igualmente, y si prefieres la respuesta por escrito, puedes utilizar nuestro servicio de respuestas a consultas por escrito.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas tardes. Mi pregunta es la siguiente. Nosotros llevamos 23 años pagando todos los vecinos la misma cantidad. Ahora hay algunos que la quieren cambiar y poner según cuota de participación. ¿Se puede hacer? ¿Tiene que ser la aprobación por unanimidad?
Hola josé Luis,
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BUENOS DÍAS, VIVO EN UN PISO DE 70M CON DOS HABITACIONES Y TENGO UN CUARTO COMUNITARIO CONTIGUO A MI CASA QUE DA A MÍ ASEO, HABITACIÓN DE MATRIMONIO Y QUERÍA COMPRARLO PARA HACER OTRA HABITACIÓN YA QUE SOLO TENGO UNA DONDE ESTÁN MI HIJA Y MI HIJO COMPARTIÉNDOLA, POR LO QUE ME GUSTARÍA QUE CADA UNO TENGA LA SUYA. QUERÍA SABER CÓMO LO PODRÍA HACER PARA COMPRARLO Y HACER LA HABITACIÓN MODIFICANDO MI ASEO PARA NO TENER PROBLEMAS CON NADIE, PORQUE SINO EN UNOS AÑOS ME TENDRÍA QUECAMBIAR DE PISO Y ESO ESLO QUE NO QUIERO. ESPERO QUE ME PUEDAN AYUDAR YA QUE ESTOY DESESPERADO. UN SALUDO
Hola pedro,
Dada tu pregunta, te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 ( Extensión 1)
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola Pedro:
Mañana publicamos un artículo en mundojuridico sobre los pasos a seguir para cambiar un elemento comun en privativo.
Un saludo
no tenemo cuota de participacion y quisiera saber si se pueden poner
Hola Mari Carmen,
Necesitamos más información. Te recomiendo que te pongas en contacto con nosotros en nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos dias
Mis vecinos y yo vamos a constituir una comunidad de un edificio viejo desde su inicio. El edifico era entero de una familia y ahora somos 3 vecinos diferentes. El eficio se forma por 3 plantas, una vivienda en cada planta y un bajo comercial. Mi pregunta es si cada vez que haya una derrama (el edifico como dije es viejo), todos debemos pagar lo mismo. yo por ejemplo vivo en el 1º y ahora quieren pintar el portal… yo debería pagar lo mismo que la del 3??
Hola Patricia,
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HOLA, QUISIERA SABER SI UN HERROR DE SUPERFICIE 23m2 (23%COEFICIENTE) Y LA REALIDAD 13m2 (13% COEFICIENTE) ADEMÁS DE LA SUPRESIÓN DE VARIAS PLAZAS DE GARAJE POR OBRAS, OBLIGA A LA REFORMA DE EL EST ATUTO.
YA QUE TODOS LOS GASTOS TANTO DE LA OBRA COMO GENERALES LOS TENGO QUE ABONAR POR EL 23% LO QUE ME RESULTA MUY GRAVOSO.
Hola Rafael,
He leído tu consulta, y atendiendo a que la respuesta debe de ser personalizada además de detallada, te recomendaría que utilizaras nuestros servicios de consultoría jurídica para poder emitir una respuesta.
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Un saludo y espero que utilices nuestro servicio.
Gracias por visitar Mundojuridico.info
Existe un herror comprobado en la superficie de mi plaza de garaje y la comunidad no lo quiere corregir basandose en que son 240 vecinos y no los puede reunir a a todos para votar y además otros no están localizados.
Dicho herror es de 13m2 reales sobre 23m2 que figuran en la escritura con lo que pago en todos los casos sobre 10 m2 de más que no existen (Comprobado, certificado por un arquitecto y corregido por el Catastro a mi favor).
Se ha realizado una obra muy costosa y ha habido que eliminar plazas para hacer una salida de emergencia asi como colocar aljibe.
que puedo hacer, ¿no existe un modo de corregir dicho estatuto?.
En una comunidad de propietarios de una urbanización de más de 400 parcelas independientes y con diferentes superficies ente 500 y 1.800 m2 siendo 270 de ellas menor a la media y 138 parcelas mayor. La cuota de participación está fijada por los estatutos y registrada en función de los m2 de cada parcela en relación al total de la suma de todas ellas.
¿es este el sistema habitual de repartir los gastos entre los propietarios?
¿Cómo se podría cambiar para ser los gastos por igual de todos los parcelistas?
¿los gastos de reurbanización que se van a realizar,serian por cuota o todos por igual?
Es posible alquilar un trastero que forma parte de un local que se dividió a su vez en trasteros? Tengo una cuota de participación del uso, pero no existe división horizontal
Hola,somos un bloque con 6 vivienda dos locales y parquing en planta sótano,este edificio está hecho em dos subcomunidades y con dos cifs distintos ahora quieren meter el seguro del parquing en el del general d la escalera para Q lo paguemos todos y así ellos ahorrarse,eso es legal tendiendo en cuenta que son una subcomunidad distinta y hacemos 4 propietarios q no tenemos parquing??? Gracias
Estimados Sres. Veo los comentarios y las consultas y dejo algo sobre lo que estamos reclamando a nuestra comunidad y seguimos a la espera del documento del registro de la propiedad.
Tenemos una plaza de garage un poco mayor donde entran un coche gran y otro mas pequeño, pero uno queda bloqueado y para salir y entrar hay que mover el otro. En los primeros años pagaba igual que el resto de plazas, pero alguien modifico las cuotas poniendo la mía al doble, eso ha estado así, pero estamos reclamando se pongan las cuotas de acuerdo a la cuota de participación que tenemos en nuestra escritura, ¿les parece correcta nuestra reclamación?.Si mi documento de compra pone cuota de participación de 4.8
en su día se constituyó una propiedad horizontal de la que mi propiedad, ocupa toda la planta baja y tiene acceso desde el portal, antes de llegar a la caja de escaleras y ascensor, cuando se formalizó la escritura, el promotor y el arquitecto no advirtieron al notario de especificar que esta vivienda en planta baja, no contribuiría en los gastos de mantenimiento de ascensor y escalera, ya que no hace ningún uso de ellos, porque el edificio no tiene terraza común. Pero posteriormente el Arquitecto a petición mía, certificó que efectivamente había sido un error de omisión, a pesar de esto, el resto de los vecinos no quieren cambiar la participación, fundamentalmente, porque mi vivienda soporta el 30% de los gastos de mantenimiento, tengo alguna posibilidad, aunque sea jurídica?.
En octubre de 2014 se procede a hacer la división horizontal y declaración de obra nueva de un edificio de tres plantas altas y bajo.
En Mayo de 2015 se comunica expediente de regularización catastral, dando de alta la edificación desde 2001.
Si hasta 2014 no existían 4 referencias catastrales( no había división horizontal), solamente existía la del suelo pueden reclamar el abono del IBI de los ultimos cuatro años.
Un saludo y gracias por adelantado.
Saludos….
Estoy interesado en un terreno que va a ser subastado pero es con regimen de propiedad horizontal.
Podria explixarme en que condiste eso?
Puedo a su vez alquilar o vender ese terreno si lo adquiero?
Puedo darle un uso distinto al que ahora tiene di lo adquiero?
Gracias
Hola, enhorabuena por el artículo.
Tengo la siguiente consulta:
Si las cuotas de participación han sido fijadas por el promotor en función de los metros construidos y no existe unanimidad para su modificación…
¿Puede un juez dictar dicha modificación? De ser así, ¿quién correría con los gastos que supone la modificación?
¿Son los metros construidos una medida objetiva para establecer las cuotas o es imprescindible contemplar más parámetros?
Gracias, un saludo.
Somos una comunidad con 18 vecinos, 4 plantas con 16 vecinos y dos bajos que completan los 18. Estos bajos tienen un jardín de 40m2 cada uno en uso y disfrute en exclusividad. Hemos instalado ascensor y los bajos se han negado a pagar porque dicen que los jardines son suyos. hemos tenido que perdonar pago o no poníamos ascensor. Mirando en el catastro veo el coeficiente de participación de cada uno, pero el IBI ¿QUIEN PAGA EL IBI DE ESOS JARDINES? me gustaría saber el reparto de los elementos comunes como influyen en cada vecino, pero no lo encuentro, ¿Me pueden asesorar?
Vivo en Granada en un bloque frente a plaza de toros. Existiendo pisos de varias dimensiones en cuanto a metros cuadrados, todos pagamos la misma cuota en el recibo de comunidad. A quién me debería de dirigir y como debería de hacerlo para que se revisasen las cuotas de participación en los recibos de comunidad y dejar de pagar todos por igual?
Hola Francisco Jimenez:
1.- Lo primero sería ver en el Título constitutivo (escritura de división horizontal del edificio) el porcentaje de participación que cada uno de los pisos tiene respecto de la totalidad.
2.- Casi con toda seguridad el administrador de la Comunidad debe tener una copia de dicha escritura, puesto que es un documento imprescindible en el desarrollo de la Comunidad.
3.- Si su porcentaje de participación, por ejemplo es menor que la de otro piso, y en cambio está pagando igual, debería plantear esta cuestión en la próxima Junta de propietarios, a fin de que se debata y discuta esa cuestión.
Un saludo
MUCHAS GRACIAS FRANCISCO. ME QUEDA BASTANTE CLARO LA COSA.VEO QUE ES UN TANTO DIFÍCIL PORQUE SI TIENE QUE HABER UNANIMIDAD PARA CAMBIARLA, EVIDENTEMENTE LOS PISOS MAS GRANDES QUE PAGAN IGUAL QUE LOS MÁS PEQUEÑOS, A LA HORA DE LA VOTACIÓN SIEMPRE HABRÁ VOTOS NEGATIVOS Y NO PUEDE HABERLOS.
GRACIAS DE NUEVO
¿Conllevaría un cambio de la cuota de participación en los gastos comunes del edificio el siguiente caso?
Si se produce un cambio en el uso de un local,
transformándolo de local comercial en vivienda mediante reforma integral.
En la actualidad este local está alquilado como vivienda.
Saludos y muchas gracias.
Hola!
En una comunidad de 14 vecinos quieren cambiar el reparto de coeficientes. Tengo entendido que tiene que ser por unanimidad pero ellos dicen que según el Codi Civil Català en el, articulo 553-3 si se plantea como una modificacion del título cobstitutivo de los estatutos de la comunidad seria necesario el voto de 4/5 partes. Nosotros somos 3 vecinos de los bajos que nos oponemos al cambio. Es correcto esto que dicen ?? Y siendo así cuantos votos necesitariamos para no cambiarlo.
Muchas gracias
Vivimos en un edificio, construido hacia los años 1960/62, en el proyecto de ejecución, estaba compuesto por una planta baja, (dedicado entonces a almacén agrícola, y en la actualidad a lavadero de coches y a garajes) con mucha altura libre, y sobre ella cinco plantas para viviendas, las cuatro primeras con dos viviendas por plantas, y la quita, una vivienda por planta y en la Escritura de división Horizontal, contempla las cuotas de participación con arreglo al proyecto,
Pl. baja= 29%
Pl. entresuelo = 1%
Pl. 1ª 11% y 10%
Pl. 2ª 9% y 8%
Pl. 3ª 8% y 7%
Pl. 4ª 7% y 6%
Pl. 5ª 4%
Con el paso de los años, (hacia el año 1.970, y debido a la gran altura de la planta baja, el propietario de esta planta baja,intercalo una entreplanta, sin acceso por la caja de escalera del edificio, sino por la planta baja.-
Esta entreplanta, esta pagando en la actualidad el impuesto del IBIU, pero no contribuye a los gastos de la Comunidad de Vecinos.-
El actual propietario de este entreplanta, y debido a las presiones de la comunidad de vecinos, quiere legalizar su situación legal, estando dispuesto a correr con todos los gastos que genere su legalización.-
La pregunta es ¿ Al aumentar mas superficie construida a la existente en la actualidad, las viviendas, verán reducidas sus cuotas de participación sobre el 100% del solar, y quisiéramos saber, cual seria según LPH las nuevas cuotas de participación, al incluir la citada entreplanta, o si se le puede obligar a su legalización, y por tanto contribuir con los gastos de mantenimiento de edificio, máxime ahora, que hay que reparar la estructura del edificio, por presentar esta, patologías no deseables.-
También quiero expresarle a Ud. para que tenga mas argumentos para dilucidar sobre ni pregunta, que este entresuelo, está debajo mismo del edificio original, y que forma parte integrante de su superficie, de la proyección del edificio en el solar.-
Gracias por la ayuda que pueda darnos.-
pago una cuota de comunidad bastante elevada debido a que tengo un coeficiente alto. mi vivienda es un ático con una gran terraza la cual en las escrituras computa al 100%, y me han comentado que las terrazas se computan al 50%. es eso correcto? donde viene regulado de ser así? agradecería un poco de luz en este aspecto.
Hola,
¿Es posible aplicar criterios diferentes según la parte de la comunidad de la que se trate? Por ejemplo, aplicar el criterio de la cuota de participación en las viviendas y el de partes iguales en los parkings. Es más, en este mismo supuesto, ¿Las plazas de parking pueden pagar gastos procedentes de las zonas comunes por coeficiente y los gastos del propio parking a partes iguales mientras que las viviendas y locales lo pagan todo por coeficientes?
Gracias de antemano por su respuesta.
Hola, en mi comunidad los coeficientes no se rigen por ningun criterio justo,los pisos de 100m y exteriores pagan un 5,5% menos de cuota mensual que los apartamentos interiores de 31m. Ellos tienen un cofeciente de 3,85 y nosotros de 1,57 casi la mitad siendo una tercera parte más pequeños.
Mi intencion es dejar de pagar la cuota y si me demandan que el juez decida, puede obligarles a cambiar los coeficientes o se limitará a juzgar mi impago.Gracias
Hola José Ignacio:
1.- Una cosa es que se estudie jurídicamente la posibilidad de que el reparto de los coeficientes no es justo o no se acomoda a la LPH y otra distinta es que deje de abonar los gastos comunes por ese motivo.
2.- Si deja de pagar las cuotas de la comunidad, es muy probable que le pongan un pleito por impago con los consecuentes gastos, etc. y además no es posible que en dicho procedimiento judicial usted pueda alegar la cuestión de los coeficientes de participación, porque lo impide la ley.
Un saludo y gracias por seguirnos.
HOLA BUENAS TARDES:
DESDE QUE COMPRE MI PISO,EN LA ESCRITURA,ME SALE UN COEF. DE PARTICIP. DEL 11%,AHORA ME FIJO Y VEO QUE ME ESTAN COBRANDO LAS CUOTAS DE LA COM. A RAZON DE UN 13%,MI PREGUNTA ES:¿ESTÁ OBLIGADO EL ADM. DE FINCAS QUE TENEMOS CONTRATADO A SOLUCIONAR EL PROBLEMA Y A ABONARME TODO LO QUE ME HA COBRADO DE MÁS? YA QUE ESTE SE NIEGA A HACER NADA,ALEGANDO QUE YO TENGO UN 13% PORQUE ASÍ SE CONSIGUE EL 100%.QUE PUEDO HACER PARA QUE SE APLIQUE EL 11% QUE ME PONE EN LA ESCRITURA??
GRACIAS
Buenas tardes,
Buenas tarde. Me gustaría hacer una consulta por favor Yo vivo en una pequeña comunidad de 5 viviendas, de las cuales 2 me pertenecen. Nosotros hicimos hace 10 años una distribución de pequeños almacenes de 5m2. Es decir 3 de los propietarios y desde entonces, esto aparece en Catastro y nuestros impuestos de contribución ascendieron, de acuerdo a los m2 de ampliación. Ahora yo con uno de estos «almacenes» quiero vender una de mis mis viviendas. ¿Que acciones tendría que hacer para escriturarlo? Por supuesto con la aprobación del resto de propietarios. ¿Tendría que modificar tan solo la escritura comunitaria o tendría que hacerlo también, modificando las 5 escrituras del resto de propietarios?Muchas gracias con antelación!!!
Adquirí un ático con una terraza que no está registrada, ya que se construyó a posteriori en el tejado, con acuerdo de unanimidad de todos los vecinos pero no figura en las escrituras. ¿Se podría registrar ahora, a nombre de quién, de la comunidad o del propietario del ático?, ¿esto modificaría las cuotas de participación o el coeficiente de participación del reparto de gastos comunes?.
Gracias de antemano y saludos.
Buenas:
A la hora de sacar el coeficiente la promotora de mi vivienda no tuvo en cuenta ni la orientación de la vivienda ni la altura (el piso en el que se viva).
Vivo en el bajo y tengo un garaje más grande que muchos vecinos, por lo que tengo un coeficiente superior. Por otro lado tengo una terraza de la que no soy propietario pero tengo el derecho a usar.
A la hora de pagar los gastos comunes como la luz, el mantenimiento del ascensor o sobre todo, la limpieza, tengo que pagar según el coeficiente.
Está ajustado a derecho esta manera de sacar el coeficiente?
Es legal y normal tener que pagar más por la limpieza?
Gracias por vuestro trabajo
Buenas tardes.
En su dia adquiri un piso segunda residencia y tras varios años hemos modificado los coeficientes de pago porque estaban mal. ahora estan bien pero resulta que yo he pagado dinero de mas y otros vecinos de menos. Se lo comente a la administradora para que lo comentara en una reunion a la cual yo no podia asistir con el fin de arreglarlo pagando ellos lo que debian y reponiendonos a los que se nos debe (somos varios) esos importes. Pero como los que deben a la comunidad son mayoria, en esa reunion a la cual no pude asistir se votaron varias cosas del orden del dia y al final y sin venir en el orden del dia, votaron en contra de reponer nada la mayoria para no tener que pagar nada amparandose segun ellos en que son mas y por mayoria lo pueden hacer.
He intentado ir de buenas comentandoles que pueden pagar poco a poco o que no paguen pero que a mi me paguen lo mio aunque ellos deban y se amparan en que la mayoria ha decidido eso. Yo considero que no debe poder votarse el no pagar en una comunidad y me parece surrealista pero la administradora no dice nada.
El importe que se me adeuda no es mucho (aprox 200 euros) pero si se suma lo que ellos deben a la comunidad de coeficientes igual sale un importe cercano a los 1500 euros.
La situacion me parece como digo surrealista ya que ni siquiera me dejan que se me pague lo que se me adeuda dejando de pagar alguna derrama ya que me dicen que si hago eso me denuncian por moroso (cosa que ahora mismo son ellos segun mi criterio).
En definitiva:
Que pasos tendria que dar si quiero denunciar o conseguir algo, tengo opciones de ganar?, que costaria todo el proceso?
Gracias anticipadas.
Saludos.
Luis.
Buenas,
Realizando la reforma de las fachadas y tejado del edificio, uno de los vecinos ha reclamado la reforma de su trastero, hubicado en su terraza y con acceso desde el interior de la vivienda, al tenerlo registrado sorpresivamente como vivienda sin que la comunidad lo supiera.
Mi pregunta es, si al tener más superficie habil de vivienda deve cambiar su cuota de participación, en caso positivo si se le puede reclamar el consecuente incremento de su derrama, y el incremento de sus cuotas a la comunidad con caracter retroactivo desde que su trastero pasó a formar parte de la vivienda.
Muchas gracias de antemano por ayudarnos compartiendo vuestros conocimientos, y felicidades por la web.
Como administradora de un edificio quiero que me ayuden a resolver el siguiente caso:
El apartamento 401 tiene garaje doble, el apartamento 502 tiene garaje sencillo.
El propietario del apartamento 502 le compro un garaje a los propietarios del apartamento 401, pero intercambiaron quedando los del apartamento 502 con el garaje doble y los propietarios del 401 con el garaje sencillo.
Mi pregunta es como se deben modificar los coeficientes de los apartamentos a quien corresponde hacer el tramite y ante quien? Quien paga los costos de este tramite y como se efectúa el cambio en el reglamento.
En el reglamento de propiedad horizontal el coeficiente es global pero tanto el apartamento como el garaje y el deposito tiene cada uno matricula inmobiliaria.
Gracias por ayudarme a resolver este caso.-
compre un apartamento en un segundo piso cuyo % de participacion es del 33% dentro del edificio, el señor q constituyo la propiedad horizontal lo hizo sobre 3 apartamentos pero luego de constituida la propiedad horizontal construyó dos apartamentos mas pequeños en la terraza q quedaron como cuarto y quinto piso pero estan sin legalizar ya q no saco permisos, en este momento quiere legalizar para venderlos, en la propiedad horizontal es claro q no podia construir ni hacer ampliaciones en la terraza y el hizo dos pisos mas, ahora me pide la firma para legalizar. Si se legaliza tendria q modificar mi escritura porq alli esta el % de participacion y este se vera reducido??? Y si la escritura original no la tengo yo porque el apartamento lo tengo hipotecado se podria realizar???? Gracias
Me parece un buen artículo, lo que pasa es que no diferenciáis entre coeficientes de propiedad y cuotas de participación, entendiéndolo todo como cuotas de participación, creo que deberíais hacer es diferenciación entre una cosa y otra. Pero por supuesto muy buen.
Saludos
Buenas tardes,
Hace unos años compre un derecho de sobreedificación en un edificio existente con dos plantas. La persona que me lo vendio fue la que construyo el edificio y fue vendiendo locales comerciales. En la escritura de venta de estos locales se le asigno un cuota de la división horizontal y un carga del derecho de sobreedificación, y en las misma escritura quedaba reglejado que cuando se ejecutara el derecho de sobreedificación se modificarian la cuotas.
Ha pesar de que en el edificio esta como división horizontal y despues de 30 años, todavia no existe la comunidad de propietarios (todos los locales son comerciales, no hay ninguna vivienda). Esta claro que cuando ejecute el derecho de sobreedificación y se construya una nueva planta, las cuotas habra que modificarlas conforme a los nuevos metros construidos.
Lo que me gustaria saber es que, si algun vecino se niega a modificar las cuotas,(a pesar de que les van a bajar a todos los vecinos con los mismos metros que tienen,y entiendo yo que les beneficia), se podria hacer la escritura de la nueva planta si la firma de los vecinos, o no podría escritura ni registrar esta planta si algún vecino no quiere firmar.
Por otro lado podría hacer la escritura de obra en construcción sin necesidad de que firmaran los vecino,o en esta escritura deben de ir tambien las cuotas como quedarian despues de construir la nueva planta o las cuotas van en la escritura que se hace al terminar la obra?.
Un saludo y muchas gracías.
Buenos días,
Mi cuota de participación de mi vivienda con respecto al resto de los pisos está mal, puesto que yo sólo tengo una plaza de garaje y se me está imputando el mismo porcentaje que los pisos con 2 plazas de garaje (siendo el resto los mismos metros). Me gustaría por lo menos que me modificaran la cuota de la comunidad al % que me corresponde. que trámites tengo que hacer?
Gracias
Buenos dias:
vivo en un piso que tiene 40 metros, este piso se hizo en un antiguo local de un edificio que tiene tres viviendas mas, segun el registro y la escritura tiene un coeficiente del 22%, cosa que no es correcta ya que los otros pisos que tienen 60 metros también tienen en el registro y en las escrituras el 22% de coeficiente,como esto todos los vecinos eran conscientes que no era correcto se pactaron otros porcentajes en mi caso el mio quedaba en el 15,09%, este pacto fue verbal y no esta en el acta, la cuestión es que ahora hay que afrontar una derrama importante, porque hay que hacer una rehabilitacion integral del edificio y los vecinos quieren que nos rijamos ahora por los coeficientes incorrectos que hay en las escrituras, mi pregunta ¿que tengo que hacer para que se modifique legalmete lo porcentage? ¿ a donde me tengo que dirigir? ¿donde lo tengo que solitar?
muchas gracias anticipadas
En una comunidad de apartamentos con una zona común para garajes se ha procedido a reparar una puerta que sólo utilizan los propietarios de cocheras; según la declaración de obra nueva: «los gastos que se originen por la conservación o reposición de los puntos de luz y de la energía misma utilizada así como de las puertas automáticas de acceso (…), serán satisfechos por los usuarios de apartamentos (…) sin contribuir por estos conceptos los titulares de los garajes»; a tener en cuentas que no todos los propietarios de apartamentos tienen garaje y no todos los propietarios de garajes tienen apartamento.
¿Quién tiene que pagar loas gastos de reparación, quienes utilizan la puerta o propietarios de apartamentos que no tienen garajes?
Gracias de antemano
Hola Joaquin:
1.- De la redacción que copias del Título constitutivo (obra nueva) se desprende que los titulares de los apartamentos son quienes deben correr con la reparación de las puertas de los garajes, exonerando a los titulares de los garajes». Si esto es así, en mi opinión, los propietarios de los apartamentos serian quienes deben llevar a cabo los gastos de dicha reparación con independencia de que tengan o no plaza de garaje. Un saludo
Para cualquier otra duda sobre Comunidades puedes llamarnos al 807 502 004 (marcar la exensión nº 11) y la hablamos.
Buenos días, espongo un caso, en mi edificio, de 12 viviendas iguales, los dos pisos de la primera planta, disponen de una terraza, que aún siendo zona de la comunidad es de uso exlusivo y privativo de ellos y elos dos 6º pisos, disponen de un altillo, ático o buardilla de unos 60 metros cuadrados, que siendo comunitarios tienen el uso privativo y exlusivo del mismo y lo usan como parte de su vivienda. En las exrituras, todos los pisos tienen una cuota del 7,33%x12 pisos= 87,96 %, el resto corresponde a los locales que no pagan comunidad por ser independientes.
– Deben tener estos pisos una cuota de participación en las cuotas de la comunidad superior a los demás pisos?
– Cómo calcularla?
– En los estatutos que se hicieron hace 20 años, no dice nada de cuotas de participación ni de estos pisos, se pueden cambiar los estatutos para contemplar estos supuestos?
– Puedo negarme a pagar la cuota que hay ahora establecida solicitando que se apliquen las cuotas de participación a la cuota de la comunidad?
Gracias.
Compré un apartamento en el 2001. Formaba parte de otros bloques y ya estaban establecidas las normas de comunidad donde decían que los gastos comunes se establecerían a partes iguales. Son apartamentos de verano con diferentes metros. El mío es de los más pequeños. En el 2002 al poner canalones en mi bñoque sí se hizo por cuota de participación. ha sido la única vez. desde entonces todos los gastos de pintura, fachada, instalación contador de agua, comunidad.. se realizan a partes iguales. Me dice el administrador que para que se repartan gastos según cuota de participación tiene que haber unanimidad. Pero claro igual somos solo 16 vecinos con 45 metros cuadrados. Los demás tienen más.
Buenos días.
En mi comunidad de propietarios hace más de 20 años se acordó por unanimidad pagar todos los misma cuota de comunidad y no en proporción a la cuota de participación. En el año 2011 una vecina (años después de comprar un piso de los pequeños) demando a la Comunidad por que decía que debíamos pagar en proporción a la cuota de participación. Ahora en el mes junio ha salido la sentencia que le da la razón. La sentencia hace referencia única y exclusivamente al año 2011, que fue el que ella denunció. Ahora el administrador no va a pasar un recibo por la diferencia a los pisos más grandes y minorar los de los más pequeños, referidos a ese año 2011. Los años 2012 y 2013, no han sido denunciados. En su día cuando se supo que esta vecina iba a denunciar se acordó en Junta de Propietarios que una vez se viera el sentido de la sentencia se actuaría en consecuencia. La pregunta es para cambiar la cuota que pagamos ahora el acuerdo ha de ser unánime? o basta con la sentencia, que repito, hace única y exclusivamente referencia al año 2011? Y desde que fecha se tendría que pagar en base a la cuota de participación si el acuerdo se toma ahora? enero de 2014? o si el acuerdo se toma este mes, a partir del 1 de agosto de 2014? La vecina que denunció dice que desde enero de 2014 que si no nos denunciará de nuevo.
Gracias por su atención.
Quedo a la espera de su respuesta.
Saludos.
Buenas tardes
Mi consulta es la siguiente: En un inmueble se han cerrado terrazas, y se han realizado obras en el bajo cubierta. Uno de los propietarios solicita la revisión de la división horizontal. Mis dudas son:
Si las obras se han realizado hace tiempo y fueron notificadas en las juntas de propietarios, bajo la aprobación unánime de todos los propietarios, puede ahora oponerse de algún modo a esas actuaciones??
Los porcentajes de las viviendas que han cerrado las terrazas se verían afectadas?
Los porcentajes de un trastero, que actualmente sigue siendo trastero, (las obras realizadas fueron de renovación de las instalaciones ya existentes, y la adhesión de unos metros comunitarios bajo aprobación de todos los propietarios, y dichos metros no superan el 1,5m de altura) en este caso no se vería afectado el porcentaje de propiedad verdad?
Muchas gracias
Marta
MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE: UN EDIFICIO CON 40 AÑOS COMENZO PAGANDO POR COEFICIENTES, EN UNA REUNION POSTERIOR APARECE EN UN ACTA QUE SE PAGARA 11000 PESETAS POR PISO SIN QUE ESTE ACTA ESTE IMPUGNADA POR NADIE POR LO QUE TODOS HAN ESTADO PAGANDO POR CUOTAS ASI SUCESIVAMENTE TODOS LOS AÑOS SIN QUE NADIE HAYA PUESTO NINGUNA OBJECION AL RESPECTO HASTA QUE HACE 2 O 3 AÑOS UN SEÑOR COMPRO UN PISO Y DICE QUE EL PAGARA POR COEFICIENTES, AHORA HA ENTRADO OTRO QUE HA HEREDADO EL PISO DE SU PADRE Y DICE LO MISMO, ES MAS ESTE ULTIMO DICE QUE LOS LOCALES TIENEN QUE PAGAR SEGUN SU COEFICIENTE DE TODOS LOS GASTOS DEL EDIFICIO Y YO PREGUNTO ¿ESTO ES ASI?
Querría hacer la siguiente consulta, estoy en una comunidad de propietarios de un centro comercial, en el que el constructor del edificio que a la vez es propietario de varios locales, realizo la división de los coeficientes correspondientes a los locales. Pero en el registro de la propiedad a parte de incluir los coeficientes de los diferentes locales, adjudico a cada local otro coeficiente de gastos, sumándolo al anterior. Esto lo hizo proporcionalmente excepto a dos locales de su propiedad, que a la vez son los dos locales mas grandes del centro comercial.
Mi pregunta es la siguiente, si se podría modificar dichos coeficientes, o bien para que todos pagáramos el coeficiente de gastos proporcionalmente al coeficiente de propiedad, o eliminar ese coeficiente de gastos y que pagáramos realmente por el coeficiente de propiedad.
Muchas gracias de antemano.
Hola Mario:
1.- Para modificar los coeficientes de participación que se hayan inscritos en el Título constitutivo (Escritura de división Horizontal) es necesaria la unanimidad.
2.- Si el promotor del edificio (tambien constructor por lo que cuentas) le adjudicó en dicho Título constitutivo a los coeficientes una cuota de participación de gastos, que no se corresponde con la de los coefificientes, es decir que un local que tiene «x» metros tiene un coeficiente de gastos «y», y en cambio uno que tiene «x+1», tiene menos cuota de gastos «y-1», está claro que no se corresponden el coeficiente con la contribución que cada uno debe hacer al mantenimiento general del edificio.
3.- Aunque el tema como comprenderás requiere un estudio pormenorizado de la situación y de lectura de las escrituras de constitutción para ver las posibilidades, considero que tanto si existe esa cuota de participación en los gastos en el Título como en los Estatutos, la unanimidad sería necesaria para cambiar dicho concepto.
4.- Hace poco escribí un artículo sobre el procedimiento judicial adecuado para intentar modificar las cuotas de participación en los elemento comunes, del que te dejo el enlace: https://mundojuridico.info/procedimiento-para-modificar-las-cuotas-de-participacion/.
Gracias por visitarnos. Si requieres de una mayor explicación sobre esas dudas o sobre otra que tengas, puedes llamarme al teléfono de consultas 807 502 004. Un saludo
Muchas gracias por su respuesta. Se que no va existir la unanimidad para tomar ese acuerdo, por parte de quien tiene la mayoría del coeficiente e hizo el reparto de gastos, como es obvio.
Lo único que quería saber es si en ese caso, si el resto de propietarios quisiéramos cambiar o quitar ese coeficiente de gastos y pagar por los coeficientes de propiedad, ¿la junta tiene que ir a un juicio de equidad o a uno ordinario?
Cuando uno de los vecinos ocupa la terraza del ático y edifica una cubierta de madera, anclada al suelo, sin acuerdo de la junta ni autorización administrativa,(prescrita infracción urbanística según el ayuntamiento)se puede cambiar los coeficientes,que corresponde al ático y que sea mas equitativo, pues al cubrir la terraza ha variado la ocupación del ático.
Hola A Campos:
1.- La cuota de participación no puede variarse por la ocupación de la terraza del ático, como cuenta. La cuota de participación tiene que ver entre otras cuestiones con la superficie del piso, superficie que sigue teniendo la misma aunque ahora le de un uso a la terraza mayor. Distinto sería si hubiese construido una nueva planta, en ese caso habrúia que modificar los coeficientes y acomodarlos a la nueva situación.
2.- Sólo se podría estudiar la posibilidad de demolición de esa cubierta al alterar los elementos comunes o estética del edificio, ya que se ha realizado sin permiso de la Comunidad.
Un saludo y gracias por visitarnos.
Buenas tardes,
En mi comunidad se está instalando un ascensor que sólo utilizarán 3 vecinos, de los 10 que somos. Cada uno tenemos un coeficiente del 10% de espacios comunes en nuestra escritura, pero ahora estos 3 vecinos ocuparán con su ascensor la mayor parte de ese espacio común. ¿Debemos pedir que se modifiquen los coeficientes? ¿Estos coeficientes afectan al Impuesto de Bienes Inmuebles? Muchas gracias.
MJ Barcelona:
Cuando habla de que «esos tres vecinos ocuparan con su ascensor la mayor parte del espacio común», me pregunto si lo que se ha acordado es un uso privativo y exclusivo de ellos del ascensor o los demás aunque no necesiten usarlo, pueden utilizar dicho servicio. Es importante saber, si el ascensor va a ocupar parte de los elementos comunes y sigue siendo un servicio común, pues de ser así, lo único que se ha variado es el destino de ese elemento común, pero no afecta a los coeficientes, pues todos siguen teniendo sus respectivos pisos igual que antes y siguen teniendo los misma superficie en elementos comunes, si bien, lo que antes tenía un uso común ahora tiene otro. Un saludo y gracias por visitarnos.
Gracias por tu respuesta. El uso del ascensor será privativo de estos tres vecinos, ellos se han pagado la instalación y tendrán una llave para uso exclusivo.
Hola Cristina ?
Me parece muy interesantes tus consejos y me gustaría q me resolvieras una duda.
Se convoco una junta hace dos semanas,y se aprobo por mayoría de asistentes el cambiar la forma de pagar la comunidad ,la finca es antigua y llevamos toda la vida pagando una cota fija, y hemos aprobado en la nueva junta pagar según coeficientes ,tanto el importe de comunidad, como de una derrama anterior, q todavía quedan meses por pagar.
Pregunta:como en los estatutos no establecen nada al respecto, no habría una modificación,por lo que supongo q tampoco es necesaria la unanimidad ?
Pregunta: si ya estábamos pagando una cuota fija de derrama,se puede pagar ahora según coeficiente?
Muchas gracias y un saludo
Hola Cesar:
1.- Sobre el tema de cambio del sistema de pago de gastos comunes ha existido bastante confusión, no sólo por la doctrina sino por las distintas resoluciones dictadas por las Audiencias Provinciales, que de manera distinta se han pronunciado sobre este tema.
2.- No obstante, hace pocos meses el Tribunal Supremo ha dictado sentencia donde sienta dos principios básicos a la hora de entender este asunto:
a) Que para modificar el sistema de distribución de gastos fijado en el Título Constitutivo es necesaria la unanimidad.
b) Que cuando la Comunidad de propietarios, por cualquier circunstancia similar, reparte los gastos de manera diferente a lo señalado en el Título de constitución (Escritura de división horizontal), solo es necesario el acuerdo de la mayoría para volver a lo que dispone el Título.
Contestando a tu pregunta, por tanto, considero:
1º.- Si no se ha producido cambio del Título constitutivo, puesto que volvéis al mismo, no se necesita unanimidad.
2º.- Se puede pagar según coeficiente de participación, puesto que en el Título así vendrá, y porque en los estatutos comunitarios nada se dijo.
Gracias por visitar nuestra web. A veces, por el número de consultas y motivos de nuestro trabajo como abogados no podemos atender con la prontitud que nos gustaría las preguntas que se nos hacen, por eso recomendamos a nuestros visitantes que usen el teléfono de consultas que tenemos a su disposición 807 502 004. Es un servicio que prestamos desde las 9 de la mañana hasta las 8 de la tarde de Lunes a viernes. El precio de la llamada es módico y el servicio personalizado que prestamos es muy satisfactorio. Si quieres que busquemos con más detalle soluciones a las dudas que nos has planteado o te demos una mayor explicación, te recomiendo que lo uses. Un saludo y de nuevo gracias por seguirnos.
Un saludo
Buenos dias.
Tengo un caso en el que me afecta directamente y es el sigueinte:
Hace unos 18 años se construyó una edificación, en la que en su 75% se procedió a su venta. Con estos nuevos propietarios se constituyó una cuota de comunidad. Cada vivienda tiene una diferente cuota de participación.
Pasados unos años se solicitó una ampliación para poder levantar una altura más, y el ayuntamiento se la concedió. Con esta modificación no se modificaron las cuotas y han pasado ya unos 13 años hasta que nos hemos dado cuenta de tal situación.
Cómo se podria modificar tal cuota de comunidad ?? Ya sé que se requiere la mayoria para poder cambiarla, pero esto es totalmente injusto que alguien viva en el doble de metros al tratarse de dos dúplex, en cuestión, pagando lo de una vivienda simple.
Muchas gracias.
Hola Luis:
Mi opinión es la siguiente:
1.- Al ampliarse el edificio con esa nueva planta, se modificó el Título constitutivo a la vez que también han cambiado las cuotas de participación que los vecinos tenían. Unos deberían tenerlas mÁS bajas, al aumentar la edificabilidad del edificio y seguir con los mismos metros que tenían y otros habrán aumentado como los que ahora tienen el dúplex, por ejemplo.
2.- La única solución es que si no existe unanimidad para modificar el título (que es obligatorio) con los antecedentes que me comentas habría que acudir al Juzgado y demandar judicialmente a todos los propietarios, pues el resultado del procedimiento afecta a cada uno de ellos pues se les cambia el coeficiente de propiedad y de participación.
A la vista de tu comentario, espero en los próximos días escribir algún artículo al respecto, pues me parece interesante la consulta.
Si no existe un acuerdo unánime de la Comunidad para modificar el Título y cambiar las cuotas de todos, que serán un poco más bajas si se da de alta un nuevo elemento privativo como es el sótano, la única solución es que, con los antecedentes de uso desde el principio y la existencia física del mismo, se vaya judicialmente contra todos los propietarios, pues afecta a cada uno de ellos que se les cambia el coeficiente de propiedad
Buenos dias.
La cuestión es que los nuevos coeficientes sí que quedan inscritos con la ampliación de la obra nueva del edificio, pero no se aplican.
El problema reside en que al ser una cuota fija para todos los vecinos, y así consta en los estatutos de la comunidad, al levantar esta altura nueva (posteriormente), al regirse por esta (cuota fija)y no por el coeficiente de cada uno, al final los dos vecinos que tienen el doble de metros sólo pagan como la 1/2,ya que dicha ampliación se produjo con posterioridad a la constitución de los estatutos.
Según el Registro si que dice que no se modificarian las normas de comunidad que se establecieron en su dia.
Es por esto por lo que me parece injusto que aunque se haya producido dicha ampliación de edificabilidad a favor de dos vecinos después de haberse construido el edificio, paguen lo mismo que cualquier otro teniendo el doble de metros.
Muchas gracias por tú tiempo.
Hola de nuevo Luis:
Con esa nueva información tenemos aclarado algún aspecto:
1.- La construcción de la nueva planta está inscrita en el Registro de la Propiedad y además, se han modificado las cuotas de participación adecuándolas a la realidad, es decir los dueños del dúplex figuran con una cuota más alta de la que tenían antes y el resto habrá disminuido la suya.
2.- El problema, según cuentas, es que en los Estatutos de la Comunidad aprobados antes de la obra nueva, se contemplaba que todos los propietarios contribuirían en los gastos del mantenimiento del edificio a partes iguales, y ahora existe con esa obra nueva una situación de agravio comparativo ente los propietarios del dúplex y el resto.
3.- Habría que saber, si antes de la obra nueva, todos tenían la misma cuota de participación y por eso se estableció estatutariamente que todos pagarían por igual. Si eso es así, habría que modificar los Estatutos y acomodarlos a que se contribuya con arreglo a la cuota de participación, bien a través de Junta de propietarios, bien judicialmente.
Un saludo de nuevo
Buenas tardes,
Agradecería muchísimo me aclararan lo siguiente: En mi comunidad de garajes el promotor dejo por escrito en la escritura ante el Notario, que las plazas de su propiedad que tenga aún pendientes de vender, solo pague el 25% de su cuota de participación cuando el resto de propietarios pagamos el 100% . Esto es legal ?. Lo puede subsanar la Junta de Propietarios y cómo ? . Muchas gracias
Hola José,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas tardes,
Me gustaría efectuar una consulta …. Quien efetúa el re-cálculo de los nuevos coeficientes??
Ya que si no he entendido mal, será necesario reducir el de la propiedad origen (ejemplo: piso) para dar origen al nuevo (ejemplo: parking).
Muchas gracias y Felicidades!!
Cristina
Hola Cristina:
El tema de la modificación de los coeficientes de participación en los regímenes de propiedad horizontal es uno de los temas más complejos en la propiedad horizontal. Aunque escribiré próximos artículos para intentar explicar de la manera más sencilla toda esta maraña de conceptos, intentaré contestar a tu pregunta, casi empezando por el principio:
Para la modificación de los coeficientes de participación la Junta de propietarios ha de adoptar el acuerdo unánime, sin existencia de ningún voto en contra y sin negativa posterior de los ausentes notificados, en tiempo y forma. Este acuerdo se puede quedar así, con reflejo únicamente en el libro de actas, pero entonces solo obligará a los propietarios que lo sean en ese momento, sin afectar a terceros, por eso es muy aconsejable que esta modificación tenga su reflejo en el Registro de la Propiedad.
Para ello a veces se exige que asistan todos los propietarios ante Notario y otras veces dependiendo al motivo por el que se acuerda dicha modificación de los coeficientes no es necesario que acudan todos los propietarios ante el notario, siendo suficiente que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes.
En ningún caso, será bastante un acuerdo impreciso adoptado en la Junta, ni tampoco es posible facultar al Presidente para que los asigne directamente. De la misma manera no es viable desafectar elementos comunes, sin la asignación de cuota y rectificación del resto. Esta reasignación de los coeficientes deberá hacerse de manera clara.
Como verás por lo complejo es totalmente conveniente que se consulte previamente con el notario que vaya a realizar la escritura de modificación de coeficientes para que os informe cómo ha de hacerse la reasignación y el acta de la Junta para que después el Registro de la Propiedad no ponga problemas para su inscripción.
Gracias por visitarnos. Como le digo a muchos de nuestros visitantes, no podemos atender todas las consultas que diariamente recibimos, así que si queréis que intentemos resolver la tuya lo antes posible, nos llaméis al teléfono de consultas que de Lunes a Viernes (horario desde las 9 a las 20 horas) tenemos a vuestra disposición. No es un servicio caro y es muy efectivo. Un saludo.
Hace unos años, hicieron un estudio de radiación en mi edificio y cambiaron los coeficientes de participación sobre la calefacción central, el acuerdo fue aprobado en junta, pero no por unanimidad, mi pregunta es: se puede cambiar los coeficientes, por variación de algún radiador?
Hola José Antonio Terreros:
Me imagina que por lo que me preguntas es por la modificación de las cuotas de participación, no por los coeficientes de participación. Tanto unos como otros son diferentes.
Las cuotas de participación son la contribución a los gastos comunes por cada propietarios.
Los coeficientes de participación, es el tanto por cierto que cada de lo que cada propietarios es titular en los elementos comunes.
Dicho lo anterior (y si no me corriges), por lo que me preguntas es si no existiendo unanimidad en la Junta de propietarios se puede cambiar las cuotas de participación (la contribución al pago de los gastos comunes).
La respuesta sería que en principio se necesita la unanimidad para el cambio de las cuotas de participación (también para los coeficientes). Ahora bien, hay alguna sentencia (entre ellas la de la Audiencia Provincial de Madrid de 22.10.2012) que entiende que basta el acuerdo de la mayoría para cambiar el sistema de reparto de número de radiadores por piso a coeficiente de participación. No obstante (y con las reservas oportunas ya que no conozco los Estatutos ni el Título Constitutivo de tu Comunidad), considero que de manera general es necesaria la unanimidad para modificar las cuotas de participación en los gastos comunes.
Gracias por visitarnos. Como le digo a muchos de nuestros visitantes, no podemos atender todas las consultas que diariamente recibimos, así que si queréis que intentemos resolver la tuya lo antes posible, nos llaméis al teléfono de consultas que de Lunes a Viernes (horario desde las 9 a las 20 horas) tenemos a vuestra disposición. No es un servicio caro y es muy efectivo. Un saludo.
buenas tardes,
En primer lugar felicitarte por el artículo que resulta muy esclarecedor. En segundo lugar me gustaría plantear un par de preguntas, en el caso de llevar adelante la modificación de las cuotas de participación ante notario y registro, qué consecuencias conllevaría? modificación de algún impuesto tipo IBI…
Consideras adecuado realizar ese recalculo de las cuotas de reparto de los gastos comunes sin la modificación de las escrituras?
Un saludo y gracias por adelantado
Hola Juan,
Disculpa por no poder contestarte con anterioridad. En cualquier caso y respecto a tu consulta entiéndo lo siguiente:
1.- La modificación de las cuotas de participación ante notario no considero que afecte a ningún impuesto, no obstante le recomendaría que algún Notario le informase con mas detalle.
2.- En los casos en los que se adopte válidamente el acuerdo de modificar el sistema de reparto, suponiendo ello un cambio del Título Constitutivo, obligará a todos los comuneros, pero no a los futuros adquirentes, salvo que el acuerdo adoptado se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo previsto en el art. 5.3 LPH; siendo, por ello, que si el nuevo adquirente no está conforme con el sistema impuesto de reparto de gastos, tiene derecho a impugnar el acuerdo adoptado en Junta, una vez se constituya como propietario, en el plazo que establece el art. 18 LPH. Una vez deje transcurrir este término, se verá decaído en su derecho por caducidad y quedará vinculado por el acuerdo que se adoptara con anterioridad.
De ahí la importancia, considero, de que dicho recálculo de las cuotas se haga mediante escritura pública.
Espero haberte ayudado y que sigas visitando Mundojuridico.info
Buenas tardes,
si se a modificado el coeficiente de participación solo para el reparto de gastos comunes y aprobado por unanimidad en su dia. ¿como puedo hacer para volver a que cada uno pague en función de su coeficiente?
un saludo y gracias.
Hola Oihane,
Modificar los coeficientes de participación requieren el acuerdo unánime de la Junta de propietarios. Ahora bien, en su caso no se modificó el coeficiente, sino la distribución de los gastos comunes, por lo que considero que volver de nuevo a que se pague en función de las cuotas de participación no requeriría de dicha unanimidad, sino que bastaría, en primera convocatoria, para aprobar dicho acuerdo el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoría bastaría la mayoría de los asistentes siempre que represente más de la mitad del valor de la cuota de los presentes.
Espero haber aclarado tu duda, y que sigas visitando Mundojurídico.info
Buenas tardes,
Su articulo me ha sido de gran ayuda.
Me gustaría saber si en el caso de que lo que se quiere gestionar es desvincular un anejo indivisible, el garaje en este caso, ademas de tener que contar con la unanimidad de todos en junta, hay que establecer nuevas cuotas de participación.
¿En este caso esta modificación de las cuotas es valida sin que sea necesario que conste en escritura publica? o por el contrario ¿es necesario realizar una nueva escritura del titulo del edificio?
Hola Ana,
Lo primero que haría sería comprobar si en los Estatutos de la Comunidad se permite expresamente la posibilidad de la desvinculación de los anejos inseparables, ya que de ser así, no sería necesario desde mi punto de vista la unanimidad de la Junta de propietarios para poder desvincular. Si viniera recogida dicha posibilidad estatutaria, para poder inscribir en el Registro de la propiedad el anejo como finca independiente, se requerirá que en la división horizontal venga descrito con superficie y lindes el anejo, ya que en caso contrario se requiere la unanimidad.
Es evidente que si en los Estatutos no viene la posibilidad de «desvinculación» se exigirá la unanimidad de la Junta.
En cuanto a la modificación de las cuotas, creo que es necesario que La junta proceda la fijación de las nuevas cuotas, tanto al anejo inseparable como al del piso o local al que el anejo estaba vinculado, todo ello al amparo del art. 8.2 de la LPH.
En este asunto he de decirle que existen resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado divergentes.
Al afectar este nuevo reparto de las cuotas de participación al título constitutivo, deberá ser inscrito en el registro de la propiedad mediante escritura pública y para ello le recomiendo que hable con algún Notario de su ciudad, que en definitiva será quien tenga que otorgar la escritura conforme a Ley y con todos los requisitos para su inscripción registral.
Agradezco que siga http://www.mundojuridico.info y si puede se lo recomiende a sus amigos y familiares ya que es una manera de que crezcamos con vuestra ayuda. Un saludo
ME GUSTARIA SABER QUE HAY QUE HACER PARA PROTOCOLIZAR UN ACUERDO DE MODIFICACION DE CUOTAS DEPARTICIPACION Y REGISTRARLAS Y SI ES NECESARIO MODIFICAR LAS ESCRITURAS DE TODA LA COMUNIDAD O SE PUEDE SOLO EL ACUERDO UNANIME DE LA JUNTA SIN MODIFICAR LAS ESCRITURAS.
TAMBIE QUISIERA SABER CUANTO COSTARIA ESTAS REGULARIZACIONES.
LES AGRADEZCO SU ATENCION Y RECIBAN UN SALUDO
Hola Guadalupe,
Una vez leida tu consulte, respecto a la misma y con los datos que me facilites, te indico:
Modificar la cuotas de participación de un inmueble es una tarea complicada y costosa. En primer lugar habria que tener la unanimidad de todos los copropietarios (parece que en su caso existe). Luego en el Notario habria que hacer esa escritura de modificación estableciedo los nuevos coeficientes de participacion de todos y cada uno de los inmuebles en el reparto del edificio. Todos los copropietarios han de ir al Notario y aceptar dicho cambio. En caso de que alguno tenga hipotecada su finca, el banco presumiblemente tambien tendrá que autorizar la modificación. Tiene que abonar cada uno las escrituras de modificación y pagar los derechos en el Registro de la Propiedad. (en cualquier caso, sugiero que se pase por una Notaría y pregunte los documentos y costos de dicha operación).
Si por el contrario se ha modificado el coeficiente de participación sólo respecto del reparto de los gastos comunes, con el acuerdo unánime de dicho cambio, sería suficiente para que cada uno de los copropietarios abone los gastos de sostenimiento del inmueble conforme al nuevo acuerdo.
Un saludo, y espero que sigas visitando Mundojuridico.info
A esta respuesta que das «Si por el contrario se ha modificado el coeficiente de participación sólo respecto del reparto de los gastos comunes, con el acuerdo unánime de dicho cambio, sería suficiente para que cada uno de los copropietarios abone los gastos de sostenimiento del inmueble conforme al nuevo acuerdo.» te pregunto,
De este modo ya acordado y modificado sin inscribir en registro todos han pasado a pagar por igual. Ahora uno de los propietarios ha vendido el piso y su nuevo propietario exige su cuota por coeficiente aunque el resto quede por igual. ¿tiene derecho a esto al no estar registrado solo se reflejo en el libro de actas registrado pero el acta como tal no se ha llevado al registro, o también queda vinculado por este acuerdo que se tomo por unanimidad de los asistentes que eran 5 de 11 propietarios?