Antes de empezar a hablaros de la modificación de las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal, considero conveniente explicar aunque sólo sea brevemente, qué son las cuotas de participación en un edificio sujeto a dicho régimen.
En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal conviven elementos privativos (pisos, locales) y elementos comunes (escaleras, vestíbulo, fachada, ascensor, jardines, etc.)
En el régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) También le corresponderá la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
«A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.» artículo 3 LPH
Esta cuota de participación que ostentará cada piso o local figurará en la escritura de división horizontal del edificio y vendrá reseñada en cada una de las escrituras de propiedad de cada elemento privativo.
La cuota de participación servirá de módulo para la determinación de las cargas y beneficios que cada propietario de un elemento privativo (piso o local) tendrá en el edificio.
Ejemplo:
Si una persona adquiere un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios y en la escritura notarial aparece que dicho piso tiene una cuota de participación en el edificio del 4,250%, este porcentaje es el de su participación en cargas y beneficios respecto del total del edificio.
La cuota de participación que tiene cada piso o local se utiliza para conocer en cuánto tendrá que participar dicho elemento privativo al mantenimiento y sostenimiento de todos los gastos de la comunidad de propietarios.
Si un piso tiene asignada en la escritura de propiedad una cuota de participación en el total del edificio del 3,450%, deberá contribuir a los gastos totales de mantenimiento del edificio en dicho porcentaje, salvo que en el título constitutivo o por acuerdo unánime se haya dispuesto la contribución de otra manera o esté exento del pago de algún elemento.
Como venimos diciendo, es posible que en el título constitutivo del edificio se haya hecho constar que algunos elementos privativos no participen en los gastos de algunos elementos o servicios (ejemplo: muchas veces los locales no contribuyen al pago de mantenimiento del ascensor), en cuyo caso estarán exentos.
También por acuerdo unánime de la comunidad se puede decidir que algunos gastos comunitarios no se abonen según la cuota de participación sino de forma distinta, por ejemplo que todos los propietarios paguen igual (ejemplo: gastos de calefacción).
El artículo 5 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal dispone:
» En el mismo título (constitutivo) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes». artículo 5, párrafo segundo LPH
La cuota de participación fijada en el Título constitutivo fijada para cada piso o local es la que determina la contribución que cada propietario tendrá a los gastos generales de sostenimiento del inmueble (art. 9.1 e) de la LPH).
No obstante lo anterior y como ya hemos dicho, la Comunidad de propietarios puede establecer un sistema de distribución de gastos diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal.
Para la validez del acuerdo de modificación de la contribución a los gastos distinta de la que figura en el título constitutivo, se requiere:
1.- Que la propuesta de modificación se incluya como punto del orden del día de la Junta.
2.- Que se haya discutido en la Junta de propietarios.
3.- Exigencia de la unanimidad.
4.- Que el acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.
Los gastos de la comunidad se van a repartir según la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada en la escritura, salvo que en el título constitutivo se haya hecho constar otra cosa o se haya adoptado algún acuerdo unánime por todos los propietarios.
Como establece el anterior precepto, lo normal es que las cuotas de participación sean determinados por el promotor del edificio cuando otorga la escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso o local. También pueden establecerse las cuotas de participación por acuerdo de todos los propietarios y por resolución judicial, aunque estos supuestos son menos habituales.
Como acabamos de ver por el párrafo segundo del artículo 5 de la LPH, las cuotas de participación dependerán de varios factores, como superficie útil del piso, su emplazamiento en el edificio, uso que se presuma que se va a hacer de los servicios comunes, etcétera.
Aunque el Promotor del edificio, estableciera las cuotas de participación en el Título constitutivo, estas no son inmutables, pero la modificación requiere del acuerdo unánime todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo.
Es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo y por tanto de las cuotas de participación, pero insistimos, requerirá de la unanimidad.
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
No obstante lo anterior, si no pudiera reunirse la unanimidad de todos los propietarios (cuestión poco probable), no cabe más remedio que interponer un procedimiento judicial para que el Juez pueda modificar las cuotas de participación.
En esa demanda judicial deben demandarse a todos los propietarios del edificio, pues en un sentido u otro, sus cuotas de participación se verán alteradas con la modificación pretendida.
Veamos, a modo de ejemplo, la siguiente sentencia que trata sobre la modificación de las cuotas de participación en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio:
«Respecto de la junta ordinaria de 5 de abril de 2013 , no hay duda de que la redistribución de las cuotas de participación en la propiedad supone, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 5 de la citada ley , la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, al establecer dicho precepto que en el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, y, asimismo, que en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Resultando que el punto relativo fue aprobado con el voto a favor de diez de los propietarios, que representaban el 28,46% de las cuotas de participación, por tanto con infracción grave de la norma contenida en en el art. 17.1 (actualmente art. 17.6 LPH) que exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad».
Para que el Título constitutivo y sus modificaciones vinculen a terceros, es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad, por lo que de no haberse inscrito el acuerdo de modificación de cuotas de participación, no podrán verse afectados derechos de terceros, es decir, aquellos que no han intervenido.
La Dirección General de los Registros y del Notariado afirma que de la significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello.
La Junta de propietarios tiene competencia para la «fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados», «sin alteración de las cuotas restantes», en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales; y, aun en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación de la Junta «además del consentimiento de los titulares afectados»
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ME GUSTARIA SABER QUE HAY QUE HACER PARA PROTOCOLIZAR UN ACUERDO DE MODIFICACION DE CUOTAS DEPARTICIPACION Y REGISTRARLAS Y SI ES NECESARIO MODIFICAR LAS ESCRITURAS DE TODA LA COMUNIDAD O SE PUEDE SOLO EL ACUERDO UNANIME DE LA JUNTA SIN MODIFICAR LAS ESCRITURAS.
TAMBIE QUISIERA SABER CUANTO COSTARIA ESTAS REGULARIZACIONES.
LES AGRADEZCO SU ATENCION Y RECIBAN UN SALUDO
Hola Guadalupe,
Una vez leida tu consulte, respecto a la misma y con los datos que me facilites, te indico:
Modificar la cuotas de participación de un inmueble es una tarea complicada y costosa. En primer lugar habria que tener la unanimidad de todos los copropietarios (parece que en su caso existe). Luego en el Notario habria que hacer esa escritura de modificación estableciedo los nuevos coeficientes de participacion de todos y cada uno de los inmuebles en el reparto del edificio. Todos los copropietarios han de ir al Notario y aceptar dicho cambio. En caso de que alguno tenga hipotecada su finca, el banco presumiblemente tambien tendrá que autorizar la modificación. Tiene que abonar cada uno las escrituras de modificación y pagar los derechos en el Registro de la Propiedad. (en cualquier caso, sugiero que se pase por una Notaría y pregunte los documentos y costos de dicha operación).
Si por el contrario se ha modificado el coeficiente de participación sólo respecto del reparto de los gastos comunes, con el acuerdo unánime de dicho cambio, sería suficiente para que cada uno de los copropietarios abone los gastos de sostenimiento del inmueble conforme al nuevo acuerdo.
Un saludo, y espero que sigas visitando Mundojuridico.info
A esta respuesta que das "Si por el contrario se ha modificado el coeficiente de participación sólo respecto del reparto de los gastos comunes, con el acuerdo unánime de dicho cambio, sería suficiente para que cada uno de los copropietarios abone los gastos de sostenimiento del inmueble conforme al nuevo acuerdo." te pregunto,
De este modo ya acordado y modificado sin inscribir en registro todos han pasado a pagar por igual. Ahora uno de los propietarios ha vendido el piso y su nuevo propietario exige su cuota por coeficiente aunque el resto quede por igual. ¿tiene derecho a esto al no estar registrado solo se reflejo en el libro de actas registrado pero el acta como tal no se ha llevado al registro, o también queda vinculado por este acuerdo que se tomo por unanimidad de los asistentes que eran 5 de 11 propietarios?
Buenas tardes,
Su articulo me ha sido de gran ayuda.
Me gustaría saber si en el caso de que lo que se quiere gestionar es desvincular un anejo indivisible, el garaje en este caso, ademas de tener que contar con la unanimidad de todos en junta, hay que establecer nuevas cuotas de participación.
¿En este caso esta modificación de las cuotas es valida sin que sea necesario que conste en escritura publica? o por el contrario ¿es necesario realizar una nueva escritura del titulo del edificio?
Hola Ana,
Lo primero que haría sería comprobar si en los Estatutos de la Comunidad se permite expresamente la posibilidad de la desvinculación de los anejos inseparables, ya que de ser así, no sería necesario desde mi punto de vista la unanimidad de la Junta de propietarios para poder desvincular. Si viniera recogida dicha posibilidad estatutaria, para poder inscribir en el Registro de la propiedad el anejo como finca independiente, se requerirá que en la división horizontal venga descrito con superficie y lindes el anejo, ya que en caso contrario se requiere la unanimidad.
Es evidente que si en los Estatutos no viene la posibilidad de "desvinculación" se exigirá la unanimidad de la Junta.
En cuanto a la modificación de las cuotas, creo que es necesario que La junta proceda la fijación de las nuevas cuotas, tanto al anejo inseparable como al del piso o local al que el anejo estaba vinculado, todo ello al amparo del art. 8.2 de la LPH.
En este asunto he de decirle que existen resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado divergentes.
Al afectar este nuevo reparto de las cuotas de participación al título constitutivo, deberá ser inscrito en el registro de la propiedad mediante escritura pública y para ello le recomiendo que hable con algún Notario de su ciudad, que en definitiva será quien tenga que otorgar la escritura conforme a Ley y con todos los requisitos para su inscripción registral.
Agradezco que siga http://www.mundojuridico.info y si puede se lo recomiende a sus amigos y familiares ya que es una manera de que crezcamos con vuestra ayuda. Un saludo
Buenas tardes,
si se a modificado el coeficiente de participación solo para el reparto de gastos comunes y aprobado por unanimidad en su dia. ¿como puedo hacer para volver a que cada uno pague en función de su coeficiente?
un saludo y gracias.
Hola Oihane,
Modificar los coeficientes de participación requieren el acuerdo unánime de la Junta de propietarios. Ahora bien, en su caso no se modificó el coeficiente, sino la distribución de los gastos comunes, por lo que considero que volver de nuevo a que se pague en función de las cuotas de participación no requeriría de dicha unanimidad, sino que bastaría, en primera convocatoria, para aprobar dicho acuerdo el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoría bastaría la mayoría de los asistentes siempre que represente más de la mitad del valor de la cuota de los presentes.
Espero haber aclarado tu duda, y que sigas visitando Mundojurídico.info
buenas tardes,
En primer lugar felicitarte por el artículo que resulta muy esclarecedor. En segundo lugar me gustaría plantear un par de preguntas, en el caso de llevar adelante la modificación de las cuotas de participación ante notario y registro, qué consecuencias conllevaría? modificación de algún impuesto tipo IBI...
Consideras adecuado realizar ese recalculo de las cuotas de reparto de los gastos comunes sin la modificación de las escrituras?
Un saludo y gracias por adelantado
Hola Juan,
Disculpa por no poder contestarte con anterioridad. En cualquier caso y respecto a tu consulta entiéndo lo siguiente:
1.- La modificación de las cuotas de participación ante notario no considero que afecte a ningún impuesto, no obstante le recomendaría que algún Notario le informase con mas detalle.
2.- En los casos en los que se adopte válidamente el acuerdo de modificar el sistema de reparto, suponiendo ello un cambio del Título Constitutivo, obligará a todos los comuneros, pero no a los futuros adquirentes, salvo que el acuerdo adoptado se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo previsto en el art. 5.3 LPH; siendo, por ello, que si el nuevo adquirente no está conforme con el sistema impuesto de reparto de gastos, tiene derecho a impugnar el acuerdo adoptado en Junta, una vez se constituya como propietario, en el plazo que establece el art. 18 LPH. Una vez deje transcurrir este término, se verá decaído en su derecho por caducidad y quedará vinculado por el acuerdo que se adoptara con anterioridad.
De ahí la importancia, considero, de que dicho recálculo de las cuotas se haga mediante escritura pública.
Espero haberte ayudado y que sigas visitando Mundojuridico.info
Hace unos años, hicieron un estudio de radiación en mi edificio y cambiaron los coeficientes de participación sobre la calefacción central, el acuerdo fue aprobado en junta, pero no por unanimidad, mi pregunta es: se puede cambiar los coeficientes, por variación de algún radiador?
Hola José Antonio Terreros:
Me imagina que por lo que me preguntas es por la modificación de las cuotas de participación, no por los coeficientes de participación. Tanto unos como otros son diferentes.
Las cuotas de participación son la contribución a los gastos comunes por cada propietarios.
Los coeficientes de participación, es el tanto por cierto que cada de lo que cada propietarios es titular en los elementos comunes.
Dicho lo anterior (y si no me corriges), por lo que me preguntas es si no existiendo unanimidad en la Junta de propietarios se puede cambiar las cuotas de participación (la contribución al pago de los gastos comunes).
La respuesta sería que en principio se necesita la unanimidad para el cambio de las cuotas de participación (también para los coeficientes). Ahora bien, hay alguna sentencia (entre ellas la de la Audiencia Provincial de Madrid de 22.10.2012) que entiende que basta el acuerdo de la mayoría para cambiar el sistema de reparto de número de radiadores por piso a coeficiente de participación. No obstante (y con las reservas oportunas ya que no conozco los Estatutos ni el Título Constitutivo de tu Comunidad), considero que de manera general es necesaria la unanimidad para modificar las cuotas de participación en los gastos comunes.
Gracias por visitarnos. Como le digo a muchos de nuestros visitantes, no podemos atender todas las consultas que diariamente recibimos, así que si queréis que intentemos resolver la tuya lo antes posible, nos llaméis al teléfono de consultas que de Lunes a Viernes (horario desde las 9 a las 20 horas) tenemos a vuestra disposición. No es un servicio caro y es muy efectivo. Un saludo.
Buenas tardes,
Me gustaría efectuar una consulta .... Quien efetúa el re-cálculo de los nuevos coeficientes??
Ya que si no he entendido mal, será necesario reducir el de la propiedad origen (ejemplo: piso) para dar origen al nuevo (ejemplo: parking).
Muchas gracias y Felicidades!!
Cristina
Hola Cristina:
El tema de la modificación de los coeficientes de participación en los regímenes de propiedad horizontal es uno de los temas más complejos en la propiedad horizontal. Aunque escribiré próximos artículos para intentar explicar de la manera más sencilla toda esta maraña de conceptos, intentaré contestar a tu pregunta, casi empezando por el principio:
Para la modificación de los coeficientes de participación la Junta de propietarios ha de adoptar el acuerdo unánime, sin existencia de ningún voto en contra y sin negativa posterior de los ausentes notificados, en tiempo y forma. Este acuerdo se puede quedar así, con reflejo únicamente en el libro de actas, pero entonces solo obligará a los propietarios que lo sean en ese momento, sin afectar a terceros, por eso es muy aconsejable que esta modificación tenga su reflejo en el Registro de la Propiedad.
Para ello a veces se exige que asistan todos los propietarios ante Notario y otras veces dependiendo al motivo por el que se acuerda dicha modificación de los coeficientes no es necesario que acudan todos los propietarios ante el notario, siendo suficiente que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes.
En ningún caso, será bastante un acuerdo impreciso adoptado en la Junta, ni tampoco es posible facultar al Presidente para que los asigne directamente. De la misma manera no es viable desafectar elementos comunes, sin la asignación de cuota y rectificación del resto. Esta reasignación de los coeficientes deberá hacerse de manera clara.
Como verás por lo complejo es totalmente conveniente que se consulte previamente con el notario que vaya a realizar la escritura de modificación de coeficientes para que os informe cómo ha de hacerse la reasignación y el acta de la Junta para que después el Registro de la Propiedad no ponga problemas para su inscripción.
Gracias por visitarnos. Como le digo a muchos de nuestros visitantes, no podemos atender todas las consultas que diariamente recibimos, así que si queréis que intentemos resolver la tuya lo antes posible, nos llaméis al teléfono de consultas que de Lunes a Viernes (horario desde las 9 a las 20 horas) tenemos a vuestra disposición. No es un servicio caro y es muy efectivo. Un saludo.
Buenos dias.
Tengo un caso en el que me afecta directamente y es el sigueinte:
Hace unos 18 años se construyó una edificación, en la que en su 75% se procedió a su venta. Con estos nuevos propietarios se constituyó una cuota de comunidad. Cada vivienda tiene una diferente cuota de participación.
Pasados unos años se solicitó una ampliación para poder levantar una altura más, y el ayuntamiento se la concedió. Con esta modificación no se modificaron las cuotas y han pasado ya unos 13 años hasta que nos hemos dado cuenta de tal situación.
Cómo se podria modificar tal cuota de comunidad ?? Ya sé que se requiere la mayoria para poder cambiarla, pero esto es totalmente injusto que alguien viva en el doble de metros al tratarse de dos dúplex, en cuestión, pagando lo de una vivienda simple.
Muchas gracias.
Hola Luis:
Mi opinión es la siguiente:
1.- Al ampliarse el edificio con esa nueva planta, se modificó el Título constitutivo a la vez que también han cambiado las cuotas de participación que los vecinos tenían. Unos deberían tenerlas mÁS bajas, al aumentar la edificabilidad del edificio y seguir con los mismos metros que tenían y otros habrán aumentado como los que ahora tienen el dúplex, por ejemplo.
2.- La única solución es que si no existe unanimidad para modificar el título (que es obligatorio) con los antecedentes que me comentas habría que acudir al Juzgado y demandar judicialmente a todos los propietarios, pues el resultado del procedimiento afecta a cada uno de ellos pues se les cambia el coeficiente de propiedad y de participación.
A la vista de tu comentario, espero en los próximos días escribir algún artículo al respecto, pues me parece interesante la consulta.
Si no existe un acuerdo unánime de la Comunidad para modificar el Título y cambiar las cuotas de todos, que serán un poco más bajas si se da de alta un nuevo elemento privativo como es el sótano, la única solución es que, con los antecedentes de uso desde el principio y la existencia física del mismo, se vaya judicialmente contra todos los propietarios, pues afecta a cada uno de ellos que se les cambia el coeficiente de propiedad
Buenos dias.
La cuestión es que los nuevos coeficientes sí que quedan inscritos con la ampliación de la obra nueva del edificio, pero no se aplican.
El problema reside en que al ser una cuota fija para todos los vecinos, y así consta en los estatutos de la comunidad, al levantar esta altura nueva (posteriormente), al regirse por esta (cuota fija)y no por el coeficiente de cada uno, al final los dos vecinos que tienen el doble de metros sólo pagan como la 1/2,ya que dicha ampliación se produjo con posterioridad a la constitución de los estatutos.
Según el Registro si que dice que no se modificarian las normas de comunidad que se establecieron en su dia.
Es por esto por lo que me parece injusto que aunque se haya producido dicha ampliación de edificabilidad a favor de dos vecinos después de haberse construido el edificio, paguen lo mismo que cualquier otro teniendo el doble de metros.
Muchas gracias por tú tiempo.
Hola de nuevo Luis:
Con esa nueva información tenemos aclarado algún aspecto:
1.- La construcción de la nueva planta está inscrita en el Registro de la Propiedad y además, se han modificado las cuotas de participación adecuándolas a la realidad, es decir los dueños del dúplex figuran con una cuota más alta de la que tenían antes y el resto habrá disminuido la suya.
2.- El problema, según cuentas, es que en los Estatutos de la Comunidad aprobados antes de la obra nueva, se contemplaba que todos los propietarios contribuirían en los gastos del mantenimiento del edificio a partes iguales, y ahora existe con esa obra nueva una situación de agravio comparativo ente los propietarios del dúplex y el resto.
3.- Habría que saber, si antes de la obra nueva, todos tenían la misma cuota de participación y por eso se estableció estatutariamente que todos pagarían por igual. Si eso es así, habría que modificar los Estatutos y acomodarlos a que se contribuya con arreglo a la cuota de participación, bien a través de Junta de propietarios, bien judicialmente.
Un saludo de nuevo
Buenas tardes,
Agradecería muchísimo me aclararan lo siguiente: En mi comunidad de garajes el promotor dejo por escrito en la escritura ante el Notario, que las plazas de su propiedad que tenga aún pendientes de vender, solo pague el 25% de su cuota de participación cuando el resto de propietarios pagamos el 100% . Esto es legal ?. Lo puede subsanar la Junta de Propietarios y cómo ? . Muchas gracias
Hola José,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola Cristina ?
Me parece muy interesantes tus consejos y me gustaría q me resolvieras una duda.
Se convoco una junta hace dos semanas,y se aprobo por mayoría de asistentes el cambiar la forma de pagar la comunidad ,la finca es antigua y llevamos toda la vida pagando una cota fija, y hemos aprobado en la nueva junta pagar según coeficientes ,tanto el importe de comunidad, como de una derrama anterior, q todavía quedan meses por pagar.
Pregunta:como en los estatutos no establecen nada al respecto, no habría una modificación,por lo que supongo q tampoco es necesaria la unanimidad ?
Pregunta: si ya estábamos pagando una cuota fija de derrama,se puede pagar ahora según coeficiente?
Muchas gracias y un saludo
Hola Cesar:
1.- Sobre el tema de cambio del sistema de pago de gastos comunes ha existido bastante confusión, no sólo por la doctrina sino por las distintas resoluciones dictadas por las Audiencias Provinciales, que de manera distinta se han pronunciado sobre este tema.
2.- No obstante, hace pocos meses el Tribunal Supremo ha dictado sentencia donde sienta dos principios básicos a la hora de entender este asunto:
a) Que para modificar el sistema de distribución de gastos fijado en el Título Constitutivo es necesaria la unanimidad.
b) Que cuando la Comunidad de propietarios, por cualquier circunstancia similar, reparte los gastos de manera diferente a lo señalado en el Título de constitución (Escritura de división horizontal), solo es necesario el acuerdo de la mayoría para volver a lo que dispone el Título.
Contestando a tu pregunta, por tanto, considero:
1º.- Si no se ha producido cambio del Título constitutivo, puesto que volvéis al mismo, no se necesita unanimidad.
2º.- Se puede pagar según coeficiente de participación, puesto que en el Título así vendrá, y porque en los estatutos comunitarios nada se dijo.
Gracias por visitar nuestra web. A veces, por el número de consultas y motivos de nuestro trabajo como abogados no podemos atender con la prontitud que nos gustaría las preguntas que se nos hacen, por eso recomendamos a nuestros visitantes que usen el teléfono de consultas que tenemos a su disposición 807 502 004. Es un servicio que prestamos desde las 9 de la mañana hasta las 8 de la tarde de Lunes a viernes. El precio de la llamada es módico y el servicio personalizado que prestamos es muy satisfactorio. Si quieres que busquemos con más detalle soluciones a las dudas que nos has planteado o te demos una mayor explicación, te recomiendo que lo uses. Un saludo y de nuevo gracias por seguirnos.
Un saludo
Buenas tardes,
En mi comunidad se está instalando un ascensor que sólo utilizarán 3 vecinos, de los 10 que somos. Cada uno tenemos un coeficiente del 10% de espacios comunes en nuestra escritura, pero ahora estos 3 vecinos ocuparán con su ascensor la mayor parte de ese espacio común. ¿Debemos pedir que se modifiquen los coeficientes? ¿Estos coeficientes afectan al Impuesto de Bienes Inmuebles? Muchas gracias.
MJ Barcelona:
Cuando habla de que "esos tres vecinos ocuparan con su ascensor la mayor parte del espacio común", me pregunto si lo que se ha acordado es un uso privativo y exclusivo de ellos del ascensor o los demás aunque no necesiten usarlo, pueden utilizar dicho servicio. Es importante saber, si el ascensor va a ocupar parte de los elementos comunes y sigue siendo un servicio común, pues de ser así, lo único que se ha variado es el destino de ese elemento común, pero no afecta a los coeficientes, pues todos siguen teniendo sus respectivos pisos igual que antes y siguen teniendo los misma superficie en elementos comunes, si bien, lo que antes tenía un uso común ahora tiene otro. Un saludo y gracias por visitarnos.
Gracias por tu respuesta. El uso del ascensor será privativo de estos tres vecinos, ellos se han pagado la instalación y tendrán una llave para uso exclusivo.
Cuando uno de los vecinos ocupa la terraza del ático y edifica una cubierta de madera, anclada al suelo, sin acuerdo de la junta ni autorización administrativa,(prescrita infracción urbanística según el ayuntamiento)se puede cambiar los coeficientes,que corresponde al ático y que sea mas equitativo, pues al cubrir la terraza ha variado la ocupación del ático.
Hola A Campos:
1.- La cuota de participación no puede variarse por la ocupación de la terraza del ático, como cuenta. La cuota de participación tiene que ver entre otras cuestiones con la superficie del piso, superficie que sigue teniendo la misma aunque ahora le de un uso a la terraza mayor. Distinto sería si hubiese construido una nueva planta, en ese caso habrúia que modificar los coeficientes y acomodarlos a la nueva situación.
2.- Sólo se podría estudiar la posibilidad de demolición de esa cubierta al alterar los elementos comunes o estética del edificio, ya que se ha realizado sin permiso de la Comunidad.
Un saludo y gracias por visitarnos.