Veamos la nulidad de la modificación de la renta en la prórroga del contrato de arrendamiento mediante un EJEMPLO:
a) Se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de febrero de 2017.
b) Aunque en dicho contrato se hacía constar una duración de 1 año, la Ley de Arrendamientos permitía al inquilino estar en la vivienda hasta 3 años, por lo que finalizaba el contrato el 31 de enero de 2020.
c) Días antes de vencer el plazo de duración de los 3 años, el arrendador le comunica al inquilino que si quiere estar un año más de prórroga al amparo de lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU, la renta se eleva en 150 euros mensuales.
La modificación de la renta en la prórroga del contrato de arrendamiento mediante esa subida de 150 euros ¿es válida o se considera nula?
Los tribunales consideran que el importe de la renta es un elemento esencial del contrato y como tal elemento esencial no puede ser variado en contra de los intereses del arrendatario, debiendo permanecer el mismo régimen convencional pactado en el contrato de arrendamiento, alegando la aplicación del artículo 10 de la LAU.
El último apartado del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU dispone:
«Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido«.
Por tanto los tribunales entienden, y ahora lo veremos en la sentencia que citamos, que al finalizar la duración pactada o la legal prevista en el artículo 9 LAU, el ARRENDADOR puede hacer TRES cosas:
1ª.- Comunicarle al arrendatario con el preaviso que marca la ley la finalización del contrato, poniendo fin a la relación contractual y solicitando la entrega de la vivienda.
2ª.- Comunicar la finalización del contrato y celebrar con el inquilino un NUEVO CONTRATO de arrendamiento, pactando la renta que estimen adecuada. En este caso sí es válida la nueva renta.
3ª.- No comunicarle la finalización, por lo que el contrato entraría en la prórroga legal prevista en el artículo 10 de la LAU, en cuyo caso NO CABE MODIFICAR la renta en perjuicio del arrendatario.
» Debemos recordar que la prórroga es la posibilidad que se concede a las partes de extender la duración del contrato de arrendamiento por un plazo superior al inicialmente pactado antes de la fecha que legal o contractualmente venía fijada para su extinción, contrato prorrogado al que, tal como indica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le «será siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido», por lo que tanto los elementos esenciales del contrato, incluido el importe de la renta, como los pactos especiales suscritos por las partes permanecerán idénticos permitiéndose únicamente, además de la extensión del plazo de duración, y si hubiera acuerdo entre las partes pactarse un nuevo modo de actualización de la renta en función de la legislación aplicable.
A pesar de insistirse por la entidad demandada que simplemente se buscó una actualización o revisión de la renta, vemos que al concertarse la prórroga solamente se acordó modificar el importe de la renta sin establecerse, con carácter general, un régimen para actualizar la renta durante toda la vida del contrato prorrogado distinto del que se pactó originariamente que atendía a las variaciones del IPC, luego más que una cláusula de actualización se ha establecido una nueva renta lo que desvirtuaría la figura de la prórroga del contrato que es lo que se indicó a los arrendatarios que se iba a realizar.
La demandada tenía la posibilidad de celebrar un contrato nuevo en el que podría haber fijado la renta que estimase adecuada…, sujetándose al plazo de duración establecido para los contratos, otros cinco años, y demás condiciones establecidas por la ley, pero si no lo hizo debemos darle el tratamiento estricto de un contrato prorrogado por tres años y acordar que no es posible la modificación de uno de los elementos esenciales del contrato como es el importe de la renta….
En consecuencia debe admitirse en su integridad la pretensión de la parte demandante, condenando a la sociedad demandada, por efecto de la declaración de nulidad de la estipulación que revisaba la renta, a reintegrar las cantidades que ha cobrado ilegalmente con sus intereses (artículo 1303 del Código Civil).»
Al tratarse de un elemento esencial, se considera nula la cláusula que establece una la modificación de la renta en la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.
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¿Sería igualmente nula la clausula de aumento de la renta por encima de lo estipulado en el contrato original si en lugar de darse en la prorroga tacita se añadiera en una prorroga anual posterior por escrito?
Si después de pasados los 3 años del contrato y la prorroga tacita se sucedieran varias prorrogas anuales con aumento de renta ¿Cómo se calcularia el importe a devolver si dicha clausula se entendiera nula?
Si en la prorroga se especificara que dicha prorroga no supone novación del contrato original pero se aumentara la renta por encima del ipc ¿Se podria entender que se ha celebrado un nuevo contrato con derecho a ser prorrogado por 5 años?
Hay que tener en cuenta que, a menudo, durante los primeros años no se realiza la subida de la renta pactada y con posterioridad se realiza un aumento de la renta con brocha gorda. Por la experiencia que yo he tenido con diferentes caseros, nadie te sube un 2% anual sino que pasados 4 años se pacta entre las partes una cantidad fruto de la negociación.