En esta sentencia que comentamos trata sobre el momento para ejercer el desistimiento en las arras penitenciales.
Brevemente para que nos situemos, recordamos algunos conceptos:
1.- Cuando en una compraventa se pacta la entrega de unas arras penitencias, se permite tanto al comprador como al vendedor desistir del contrato antes de consumarlo, normalmente perdiendo el comprador lo entregado como señal o devolviendo el doble si es el vendedor quien no quiere seguir con la compraventa.
2.- Existen otro tipo de arras en la compraventa como son las confirmatorias y las penales. Sobre este asunto podéis leer otro de nuestros artículos PINCHANDO AQUÍ.
Supuesto de hecho:
1.- Una empresa denominada A (vendedora) celebra un contacto de compraventa con otra empresa denominada B (compradora).
2.- En el contrato de compraventa figura un pacto de arras penitenciales:
» Las partes pactan considerar la cantidad que se entrega por la parte compradora como arras penitenciales, pudiendo rescindirse el contrato por ambas partes en el entendimiento de que si se hace a voluntad de la compradora esta perderá la totalidad de la cantidad entregada, así como si es a voluntad de la parte vendedora, ésta vendrá obligada a reintegrar a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta en su integridad incrementada en una cantidad igual a la recibida…».
3.- La compradora entrega en concepto de arras penitenciales 1.300.000 euros.
4.- La parte compradora (B), además de entregar dicha cantidad, realiza otros pagos a cuenta del precio según el calendario pactado en el contrato, supongamos que entrega otros 700.000 euros, lo que hace un total entregado de 2.000.000 euros.
5.- La parte compradora (B) desiste de contrato (no quiere continuarlo) y se lo comunica a la vendedora (A), solicitando que pierde el 1.300.000 euros en concepto de arras pero que le devuelva los 700.000 euros entregados también como parte del precio.
6.- La vendedora dice que todas las cantidades lo han sido en concepto de arras penitenciales y que por tanto no devuelve nada.
7.- El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial desestiman la petición del comprador (B), al considerar que, «.. si bien el pacto de arras penitenciales estaba vigente también durante el tiempo de abono de las distintas cantidades fijadas en el calendario de pagos, la interpretación de la cláusula en cuestión produciría una desproporción en las prestaciones evidente según la parte que hiciera uso de la facultad de desistir, pues las consecuencias económicas previstas no son las mismas para las dos partes».
8.- Por el comprador (B) se interpone recurso de casación al Tribunal Supremo.
1º.- También son dos las cuestiones fundamentales a resolver:
a) es la que se refiere a la duración del pacto de arras penitenciales según la intención de las partes reflejada en el contrato.
b) en qué condiciones cabe ejercer el derecho de desistimiento.
2º.- En cuanto al momento hasta que se puede ejercer la facultad de desistimiento, con aplicación de la cláusula que establece la entrega de arras como penitenciales, hay que concluir que se ha de extender hasta la consumación del contrato ya que las partes no han expresado nada distinto y la entrega de los inmuebles a la compradora no se ha producido aún en el momento de interposición de la demanda.
Resulta lógico entender que, en caso de que así hubiese sucedido, una vez otorgada la escritura pública, entregada la posesión de las fincas y pagada la totalidad del precio la facultad de desistimiento desaparece, pero mientras esto no suceda, como es el caso, tal facultad, salvo que otra cosa se hubiera previsto en el contrato, ha de entenderse subsistente.
3º.- En cuanto a la interpretación de la cláusula (artículos 1281 y 1282 Código Civil), respecto de lo que literalmente parece establecer una diferencia de tratamiento en su aplicación a cada una de las partes, podría plantearse la cuestión si fuese el contratante perjudicado por ella (vendedor) quien ejerciera la facultad, incluso solicitando una interpretación que equipare la posición de ambas partes; pero, siendo la compradora quien desiste no cabe duda de que lo expresado en el contrato es que tal desistimiento supone la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras y nada más.
Resulta clara al respecto la cláusula cuando dice «las partes pactan considerar la cantidad que se entrega por la parte compradora como arras penitenciales, pudiendo rescindirse el contrato por ambas partes en el entendimiento de que si se hace a voluntad de la compradora esta perderá la totalidad de la cantidad entregada…».
Se ha de entender que se refiere a la totalidad de la cantidad entregada en ese momento en concepto de arras penitenciales. A continuación dice: «… si es a voluntad de la parte vendedora, ésta vendrá obligada a reintegrar a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta en su integridad incrementada en una cantidad igual a la recibida».
Esto significa, en una adecuada interpretación contractual, que la parte vendedora si desiste, deberá entregar lo recibido -que incluye la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales y otro pagos a cuenta- más una cantidad igual a la entregada en concepto de arras penitenciales, lo que equivaldría a la devolución duplicada de las mismas.
De ese modo las consecuencias del desistimiento son idénticas para una y otra parte.
4º.- Se acuerda por el Tribunal Supremo:
a) Dar por resuelto el contrato de compraventa, perdiendo la parte compradora la cantidad entregada por el pacto de arras penitenciales por importe de 1.300.000 euros.
b) Se condena a la vendedora a devolverle al comprador los 700.000 euros entregados posteriormente.
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Buenas noches, y que pasaría si la parte vendedora tiene a una inmobiliaria como depositario y la inmobiliaria no quiere devolver el dinero, ya que en 45 días no se efectuado la compraventa. Y en todo momento ellos dicen que son depositarios.
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¿Podría indicar la sentencia? gracias
Hola. En el piso que estamos de alquiler que llevmos 8 años lo an vendido. De momento sólo an firmado un contrato de arras. Que el comprador a pagado 9 mil euros. Nosotros tenemos contrato de alquiler hasta abril. Y nos piden que nos vayamos ya. Y no tenemos donde ir. Que podemos hacer?? Gracias buenas noches.
Tengo firmado un contrato de arras para COMPRAR una vivienda pero no podemos escriturar porque no disponen de cédula de habitabilidad por considerar es NO APTA PROVISIONAL hasta que no se realicen obras de rehabilitación del edificio por lo cual me veo obligada a desistir por incumplimiento del contrato ya que en el mismo se dice es obligatoria la Cédula en el momento de escriturar. Que debo hacer para recuperar al menos la cantidad entregada a cuenta. Gracias
Buenas tardes.
En una arras penitenciales, la parte vendedora nos ha enviado una notificación diciendo que quieren resolver el contrato y devolver duplicadas las arras. Pero, son 3 propietarios y la notificación sólo va firmada por uno de ellos diciendo que habla en nombre de todos. ¿Deben firmar los 3 propietarios?
¿Y cuándo se resuelve el contrato de arras? ¿Cuando recibimos la notificación o cuando devuelven el dinero?
Si es el segundo caso, aún quedan 2 meses de plazo de arras, ¿podemos indicar la cuenta bancaria para que nos hagan la transferencia dentro de mes y medio?
Gracias.
Hola buenas quiero desestimar un contrato de arras que tengo desde Enero del 2020 por la construcción de una vivienda, la cual a día de hoy sigue sin ponerse en marcha, el problema que veo es que un de las clausulas pone:
-Si pasado 1 año tras recibir la licencia de obra por el respectivo ayuntamiento, no se comienza la obra el comprador podrá solicitar la devolución del dinero aportado como concepto de arras penitenciales.
El problema es que a día de hoy la licencia no se a solicitado, por lo tanto entiendo que no puedo solicitar dicha cantidad, o existe alguna posibilidad?
Un saludo
He firmado un contrato de arras penitenciales con fecha 27-11-2023 con un fondo o sociedad por la compra de una vivienda, entregando la cantidad de 19.500€ y pactando un precio de 235.000€ sin que se pueda ver esta vivienda ni se entregaría la posesión. Se acepta esta condición por ver que el precio es interesante, y así en el contrato de arras penitenciales se da un plazo de un mes para la escrituración, en concreto el 28-12-2023. En este contrato se hace constar que cualquiera de las partes podrán desistir de la compra o venta si en este tiempo entre contrato de arras y escrituración se produjera alguna modificación sobre la posesión de esta vivienda. Dos días antes comunican a la notaría donde había cita concertada para la firma, de que tienen las llaves de esta vivienda y ya no se escritura. El comprador presenta una denuncia en comisaría por un presunto delito de estafa, toda vez que no le ha sido devuelta ni la fianza dada y mucho menos el doble de esta cantidad, la denuncia se pone el mismo día 28-12-2023 y al día de hoy 6-1-2024 no se ha hecho devolución alguna de este dinero. Que derechos tengo sobre esta compra que sigo teniendo interés incluso asumiendo un incremento razonable por entregarme la vivienda con llaves, y en caso contrario si inicio una demanda por vía civil exigiendo la cantidad aportada más otro tanto, se puede pedir anotación en el registro si se niegan a pagarlo?.