Cuando finaliza el alquiler de viviendas o locales amueblados es habitual que el arrendador se aperciba de que faltan parte de los muebles o enseres entregados o, que parte del mobiliario presenta daños y desperfectos.
Cuando el arrendador denuncia por tales hechos, es habitual que el arrendatario alegue que los muebles que se reclaman no existían cuando se celebró el contrato de arrendamiento o que aquellos que presentan daños, ya los tenian cuando se entregaron y lo que pretende el arrendador es obtener un beneficio.
Todas estas situaciones relacionadas con el mobiliario y los arrendamientos provocan en la práctica notables incidentes que vamos a analizar, así como recomendaciones a cada una de las partes para afianzar su posición en caso de controversia judicial.
¿Qué acciones tiene el arrendador si faltan muebles al concluir el arrendamiento?
Las acciones judiciales que tiene a su alcance el arrendador para reclamar por los muebles que faltan al concluir el arrendamiento o por daños en el mobiliario pueden ser de distinta índole dependiendo de distintas circunstancias, como la gravedad de los hechos, la intención, etcétera:
a) Acción penal cuando faltan muebles: denuncia penal por apropiación indebidacuando el inquilino se lleva muebles del dueño.
b) Acción penal por daños mobiliario: denuncia penal por daños dolosos causados intencionadamente.
c) Acción civil: demanda civil en reclamación de daños y perjuicios por dichos daños o deterioro del mobiliario.
Delito de apropiación indebida por llevarse muebles el inquilino de la vivienda arrendada
Cuando el arrendatario se lleva mobiliario propiedad del arrendador, cuyo uso se lo cedió junto con la vivienda alquilada con la obligación de devolverlo a la finalización del contrato, es presumible que pueda incurrir en un delito de apropiación indebida.
1. Serán castigados con las penas del artículo 248 («prisión de 6 meses a 3 años«) o, en su caso, del artículo 250 («prisión de 1 a 6 años»), salvo que ya estuvieran castigados con una pena más grave en otro precepto de este Código, los que, en perjuicio de otro, se apropiaren para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido.
2. Si la cuantía de lo apropiado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses.«
Sentencia condenando al inquilino por delito de apropiación indebida y daños
Veamos como ejemplo esta sentencia sobre delito de apropiación indebida y daños en el mobiliario cuando finaliza el arrendamiento, en este caso de un local de negocio.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª), de 15.01.2020:
Debo Condenar y Condeno, a Felicísimo, como autor responsable penalmente de un delito de apropiación indebida del artículo 253 y 249 del Código Penal y como autor de un delito de daños del artículo 263 del mismo texto legal, … a la pena por el delito de apropiación indebida de un año de prisión…. y por el delito de daños a la pena de 12 meses de multa con cuota diaria de 5 euros y a indemnizar a Sagrario en la cantidad de 9.044 euros por los daños y 2.056 euros por el valor de los objetos no recuperados, más los intereses legales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil….
Sin necesidad de ser reiterativos, por lo dicho anteriormente, solo hay que recordar que la entrega del local objeto del contrato de arrendamiento se produjo mediante la correspondiente diligencia de lanzamiento y entrega de la posesión, en cuya acta claramente se recoge el mal estado del local, la ausencia de parte del mobiliario y los daños causados, acta que se complementa con la obrante al folio 51 que recoge el hallazgo de los elementos que faltaban en un local colindante y a la que se le incorporan toda una serie de fotografías que gráficamente acreditan tanto los elementos sustraídos como el estado del local.
Así mismo se aportó con la denuncia inicial el anexo al contrato de arrendamiento donde consta el inventario de los bienes de los que constaba el local, parte de los mismos sustraídos. Ello se complementa con el informe pericial obrante en autos, que en base a esa documentación determina tanto el valor de los bienes sustraídos como los daños causados.»
Obligación del arrendatario de devolver la vivienda arrendada tal como la recibió
Como sabéis, cuando se formaliza un contrato de arrendamiento, existen unas obligaciones que ha de cumplir el arrendador y el arrendatario.
La principal obligación del arrendador es la de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, «tal como la recibió», salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561, completado con los artículos, 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).
Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo 1.563 del Código Civil)- y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo 1.564 del Código Civil).
Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del Código Civil).
Y dentro de esa obligación de devolver la cosa en el estado recibida se encuentra incluido el mobiliario y enseres cedidos por el arrendador junto con el inmueble arrendado.
¿Dónde se regula esta obligación del arrendatario?
El artículo 1.561 del Código Civil, dispone que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Además de devolverse la vivienda en el mismo estado que se recibió, el Código Civil en el artículo 1.097, dice que la obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios, siendo este precepto el argumento jurídico central para reclamar los muebles que faltan al concluir el arrendamiento junto con la obligación de conservarlos con la diligencia de un buen padre de familia como igualmente dispone el artículo 1.094 del mismo texto legal.
¿Quién tiene que probar que falta mobiliario al concluir el arrendamiento?
La prueba recaerá sobre el arrendador que es quien denuncia la falta del mobiliario entregado con el inmueble alquilado.
Cuando se discute en el Juzgado la falta de muebles al concluir el arrendamiento se impone un examen comparativo entre dos estados y momentos:
a) el estado de la vivienda con sus accesorios y mobiliario en el momento de la entrega.
b) el estado que presenta en el momento de la devolución.
Como quiera que el arrendador es quien tiene que probar que se entregaron una serie de muebles, enseres y electrodomésticos al comenzar el arriendo es imprescindible que la relación detallada de estos figure como anexo al contrato de arrendamiento debidamente firmada y aceptada por las partes.
De otro lado para acreditar que al concluir el arrendamiento faltan muebles o enseres, es imprescindible que el mismo día de la entrega de las llaves o de la entrega de la posesión se recoja el estado de la vivienda, la omisión de mobiliario y la actuación inmediata del arrendador (denuncia, burofax, Whatsapp, etc.)
Lo mismo ocurre con los daños en el mobiliario que aparezcan al finalizar el arrendamiento.
En este caso también se impone un examen comparativo entre el momento de la entrega de la vivienda y enseres por el dueño y el estado que presentan en el momento de la devolución:
En caso de desperfectos se presume salvo prueba en contrario que el arrendatario los recibió en buen estado, de forma que el arrendatario es quien tiene la carga de la prueba de acreditar que los muebles tenían desperfectos al inicio. Si no se dice nada en el contrato de arrendamiento o en el inventario que se haya confeccionado, se entiende por la jurisprudencia (salvo prueba en contrario) que el inquilino los recibió «en buen estado«.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de fecha 23.10.2025
«…Estado inicial de la vivienda y elementos objeto de arrendamiento.
Esta es la primera cuestión de la que se debe partir en un caso como el aquí planteado tal y como se ha expuesto en el fundamento de derecho segundo.
Respecto del mismo la sentencia de primera instancia concluye, tras el análisis de la prueba, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sin que el mismo tuviera por objeto bienes muebles precisando además la sentencia que respecto de los bienes muebles que se pudieren encontrar en la vivienda, no consta identificación alguna de los mismos, ni de su existencia, ni de su estado ni tan siquiera de que fueran del actor. En base a ello entiende que ninguna responsabilidad cabe imputar a los demandados por los bienes muebles que el demandante manifiesta que faltaban al recuperar su vivienda. …
…A esta conclusión cabe llegar pues la cuestión referente a arrendarse un inmueble con muebles no es ninguna cláusula oculta entre muchas, siendo perfectamente perceptible lo antes mencionado en cuanto a fotografías y listado de bienes. Esta ausencia de reflejo permite derivar que los muebles y elementos que pudieren existir en el inmueble (como el sofá que aparece en las fotografías previas y asimismo se aprecia en las tomadas por el perito una vez terminado el contrato) no se consideró que era de interés detallarlos y que por ello el contrato en cuanto que tal no se refería a ellos, lo que imlicaría una autorización de disposición de los mismos por el arrendador (de entenderlos importantes para él se hubieran reflejado o detallado antes). Además, la preexistencia de lo que no aparece en las fotografías no está documentada, sin que el informe pericial elaborado por Candido sea prueba de la misma, pues este perito reflejó lo indicado por el arrendador Sr. Baldomero, detallando el Sr. Candido que no se le facilitó copia de la preexistencia ni detalle de los bienes, habiendo llevado a cabo la valoración en base a lo que se le manifestó.
Es por ello que al igual que hace la sentencia de primera instancia, no cabe sino concluir que el presupuesto de la acción ejercitada en relación a los bienes (cual es el haber sido los mismos objeto de arrendamiento con obligación de restitución), no se estima concurrente, lo que supone que lo resuelto en la sentencia dictada en primera instancia no puede sino verse confirmado en esta sede de apelación debiéndose por ello desestimar el recurso de apelación en lo a ello referente.
Recomendaciones sobre el mobiliario al concluir el contrato de arrendamiento
Entre las recomendaciones que deben tener en cuenta el arrendador y el arrendatario cuando se celebra un contrato de arrendamiento con mobiliario, se encuentran:
1.- Cuando se entregan junto con la vivienda o local arrendado, muebles o electrodomésticos, es imprescindible que se confeccione y firme por las partes como anexo al contrato, un inventario lo más detallado posible del mobiliario y enseres (marca, modelo, número, etc.), incluyendo también un reportaje fotográfico o en vídeo para comprobar su estado. Esto último debería hacerlo tanto el arrendador como el arrendatario.
2.- Es muy recomendable que el arrendatario compruebe la existencia y estado de los muebles o accesorios entregados junto con la vivienda y que aparecen detallados en el inventario, debiendo poner de relieve cualquier circunstancia de los mismos en el menor tiempo posible.
3.- Antes de que el inquilino entregue las llaves de la vivienda cuando finaliza el contrato, debe realizar un reportaje fotográfico o de vídeo (importante que aparezca la fecha de la grabación) donde se recoja con detalle el estado del mobiliario y demás elementos de la vivienda antes de su entrega al dueño.
4.- A ser posible, visitar la vivienda con el arrendador y firmar un documento que se devuelve en perfecto estado y con todo el mobiliario entregado en su día.
5.- Si han desaparecido muebles al concluir el arrendamiento o algunos aparecen dañados hay que enviar inmediatamente un burofax al inquilino (es importante saber su actual paradero) o una comunicación a través de correo electrónico o WhatsApp, requiriendo su devolución o el importe de los daños. Es conveniente levantar acta notarial o un reportaje fotográfico y visitar la vivienda con testigos o un perito, ya que estos pueden necesitarse como prueba en un hipotético juicio.
6.- En casos graves de falta de mobiliario o de daños que aparentemente hayan sido ocasionados dolosamente, interponer lo antes posible una denuncia en la policía, guardia civil o Juzgado.
7.- Como el arrendador tiene la posibilidad de retener la devolución de la fianza durante un mes desde la entrega de las llaves (art. 36.4 de la LAU), debería examinar el inmueble y mobiliario para que dentro de dicho plazo se lo comunique al arrendatario para solventar cualquier cuestión.
8.- Pedir asesoramiento jurídico lo antes posible para actuar.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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he alquilado un piso amoblado en Barcelona, el cual he entregado hace unos dias, el propietario me reclama el valor de un mueble que no estaba inventariado en el contrato
me lo puede descontar de mi fianza?
Buenas noches..Ha estado alojado mi hijo y tres compañeras de Universidad en una vivienda de alquiler durante un año. Estamos teniendo problemas para que nos devuelva la fianza, me acaba de enseñar mi hijo el contrato de alquiler y me da que pensar que es falso. Desde el primer día no ha querido que le ingresemos el dinero en ninguna cuenta bancaria, se lo han tenido que dar en metálico todos los meses. Creemos que ni siquiera pueda haber registrado el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Y por lo tanto que este defraudando a Hacienda. Este señor lleva según él, alquilando este piso desde hace 30 años. En el supuesto contrato ni siquiera figura un apartado,con el listado de muebles,ni enseres que ha dejado. Ahora dicen que faltan cosas que no había, que el piso lo han dejado sucio cuando no esta.. Tenemos fotos de como nos lo entrego, la limpieza que tuvimos que hacer y como lo entregamos. La fianza no la quiere devolver hasta que no le lleguen los gastos de los últimos recibos que tiene que llegar, entiendo que una fianza no esta para eso.¿Como debemos actuar con este elemento?Gracías de antemano
Próximamente, me entregarán las llaves de mi vivienda los inquilinos por que no he querido que estén mas de tres años, creo que van a faltar muebles, ¿que debo hacer si a la entrega de las llaves ya se ve que faltan muebles y ellos argumentan que han hecho mejoras en la vivienda como pintar, o que también ellos han dejado algunos muebles suyos,? ¿y si con la fianza que tengo es pequeña para compensar lo que falta?
He leído tu consulta y mi recomendación es que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004. Él puede resolverte de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas tardes. Hace una semana en una visita acordada con mis inquilinos, observe que estos tenían un laboratorio de drogas en mi casa. Una vez realizada la llamada a la Policia y estos realizadas las detenciones oportunas, me encuentro que hoy el inquilino a abandonado la vivienda y con un posterior mensaje de: nos hemos ido. Las llaves están en el contador. Pues bien. La han destrozado. Puertas rotas, ventanas sin cristales, muebles de cocina destrozados, sofás destrozados, máquinas de aire acondicionado, pareces, calentador, muebles de salón en el patio a la lluvia, agujeros en paredes? Armarios arrancados. Y así, un sin fin de daños. No sé qué hacer. Intuyo que no tienen trabajo y varios antecedentes y creo que mi seguro me deja descubierto por términos de vandalismo.
Agradecería toda ayuda o consejo.
PD: tengo un cd con fotos del estado de la vivienda a su entrega puesto que la acababa de reformar íntegramente antes de la entrega así como un contrato que detalla el contenido y estado de toda la finca.
Gracias.
Hola Kiko Rey:
1.- Puede optar por 2 acciones, aunque evidentemente, no se si podrá ser indemnizado por los inquilinos a la vista de su presunta insolvencia:
a) Poner una denuncia por daños en la vivienda. Puede ser constituitvo de delito. Esta vía es más contundente.
b) ejercitar una reclamación civil de daños y perjuicios por el importe de los desperfectos.
En cualquier caso debe tambien averiguar con la Cia. de seguros y están cubiertos los daños.
Un saludo
Buenos días Francisco. Ya he interpuesto la denuncia por daños, y ahora a esperar tal vez, años a una resolución. Y en cuanto a la Cía de seguros. Tengo todo cubierto, continente y contenido pero, por vandalismo se queda exento. Por lo que mi única opción es la justicia y dado el carácter de los individuos. Pocas esperanzas tengo. Me planteo quitarles la piel y venderla al peso. Pero obviamente son opciones que luego, descartas. ?
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Buenos dias,
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Próximamente, me entregarán las llaves de mi vivienda los inquilinos por que no he querido que estén mas de tres años, creo que van a faltar muebles, ¿que debo hacer si a la entrega de las llaves ya se ve que faltan muebles y ellos argumentan que han hecho mejoras en la vivienda como pintar, o que también ellos han dejado algunos muebles suyos,? ¿y si con la fianza que tengo es pequeña para compensar lo que falta?
Hola Paco,
He leído tu consulta y mi recomendación es que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004. Él puede resolverte de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder.
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Buenas tardes. Hace una semana en una visita acordada con mis inquilinos, observe que estos tenían un laboratorio de drogas en mi casa. Una vez realizada la llamada a la Policia y estos realizadas las detenciones oportunas, me encuentro que hoy el inquilino a abandonado la vivienda y con un posterior mensaje de: nos hemos ido. Las llaves están en el contador. Pues bien. La han destrozado. Puertas rotas, ventanas sin cristales, muebles de cocina destrozados, sofás destrozados, máquinas de aire acondicionado, pareces, calentador, muebles de salón en el patio a la lluvia, agujeros en paredes? Armarios arrancados. Y así, un sin fin de daños. No sé qué hacer. Intuyo que no tienen trabajo y varios antecedentes y creo que mi seguro me deja descubierto por términos de vandalismo.
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Gracias.
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Un saludo
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