Cuando finaliza el alquiler de viviendas amuebladas es habitual que el arrendador se aperciba de que faltan parte de los muebles o enseres entregados con la vivienda o que hay parte de ese mobiliario en el que se aprecian daños y desperfectos.
En estos casos, también es usual en la práctica que el arrendatario se defienda frente a este tipo de reclamaciones alegando que los muebles que faltan no existían cuando se celebró el contrato de arrendamiento o que aquellos presentaban un mal estado de conservación que ahora el arrendador pretende aprovechar en beneficio propio reclamando como si se hubiesen entregado nuevos.
Las acciones judiciales que tiene a su alcance el arrendador para reclamar por la falta del mobiliario de la vivienda alquilada pueden ser de varias clases dependiendo de la gravedad de los hechos:
a) Denuncia penal por apropiación indebida cuando el inquilino se lleva muebles del dueño.
b) Denuncia penal por daños dolosos causados intencionadamente al mobiliario o al inmueble.
c) Demanda civil en reclamación de daños y perjuicios por dichos daños o deterioro del mobiliario.
Cuando el arrendatario se lleva mobiliario perteneciente a la propiedad y que se le entregó junto con la vivienda alquilada para su uso con la obligación de devolverlo a la finalización del contrato es presumible que pueda incurrir en un delito de apropiación indebida.
El delito de apropiación indebida viene recogido en el artículo 253 del Código Penal:
«1. Serán castigados con las penas del artículo 248 (“prisión de 6 meses a 3 años”) o, en su caso, del artículo 250, salvo que ya estuvieran castigados con una pena más grave en otro precepto de este Código, los que, en perjuicio de otro, se apropiaren para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido.
2. Si la cuantía de lo apropiado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª), de 15.01.2020:
«Debo Condenar y Condeno, a Felicísimo, como autor responsable penalmente de un delito de apropiación indebida del artículo 253 y 249 del Código Penal y como autor de un delito de daños del artículo 263 del mismo texto legal, … a la pena por el delito de apropiación indebida de un año de prisión…. y por el delito de daños a la pena de 12 meses de multa con cuota diaria de 5 euros y a indemnizar a Sagrario en la cantidad de 9.044 euros por los daños y 2.056 euros por el valor de los objetos no recuperados, más los intereses legales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil….
Sin necesidad de ser reiterativos, por lo dicho anteriormente, solo hay que recordar que la entrega del local objeto del contrato de arrendamiento se produjo mediante la correspondiente diligencia de lanzamiento y entrega de la posesión, en cuya acta claramente se recoge el mal estado del local, la ausencia de parte del mobiliario y los daños causados, acta que se complementa con la obrante al folio 51 que recoge el hallazgo de los elementos que faltaban en un local colindante y a la que se le incorporan toda una serie de fotografías que gráficamente acreditan tanto los elementos sustraídos como el estado del local. Así mismo se aportó con la denuncia inicial el anexo al contrato de arrendamiento donde consta el inventario de los bienes de los que constaba el local, parte de los mismos sustraídos. Ello se complementa con el informe pericial obrante en autos, que en base a esa documentación determina tanto el valor de los bienes sustraídos como los daños causados.»
Como sabéis, cuando se formaliza un contrato de arrendamiento, existen unas obligaciones que ha de cumplir el arrendador y otras el arrendatario.
La principal obligación del arrendador es la de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y la obligación del arrendatario, aparte de pagar la renta convenida, es restituir al arrendador dicha vivienda o local al concluir el arrendamiento tal como lo recibió.
Y dentro de esa obligación de devolver la cosa en el estado recibida se encuentra incluido el mobiliario y enseres cedidos por el arrendador junto con el inmueble arrendado.
El artículo 1.561 del Código Civil, dispone:
«El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable«.
El arrendador se haya protegido por una doble presunción, salvo prueba en contrario que ha de acreditar el inquilino:
1ª.- Si no se ha dicho nada en el contrato, se entiende que la vivienda ( y por tanto el mobiliario) se haya en buen estado cuando se entrega.
2ª.- Culpabilidad del arrendatario por el deterioro que presente la vivienda o el mobiliario al concluir el arrendamiento.
Además de devolverse la vivienda en el mismo estado que se recibió, el Código Civil en su artículo 1.097 dice que la obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios, siendo este precepto el argumento jurídico central para reclamar los muebles que faltan al concluir el arrendamiento junto con la obligación de conservarlos con la diligencia de un buen padre de familia como igualmente dispone el artículo 1.094 del mismo texto legal.
La prueba recaerá sobre el arrendador que es quien denuncia la falta del mobiliario entregado con el inmueble alquilado.
Cuando se discute en el Juzgado la falta de muebles al concluir el arrendamiento se impone un examen comparativo entre dos estados y momentos:
a) el estado de la vivienda con sus accesorios y mobiliario en el momento de la entrega.
b) el estado que presenta en el momento de la devolución.
Como quiera que el arrendador es quien tiene que probar que se entregaron una serie de muebles, enseres y electrodomésticos al comenzar el arriendo es imprescindible que la relación detallada de estos figure como anexo al contrato de arrendamiento debidamente firmada y aceptada por las partes.
De otro lado para acreditar que al concluir el arrendamiento faltan muebles o enseres, es imprescindible que el mismo día de la entrega de las llaves o de la entrega de la posesión se recoja el estado de la vivienda, la omisión de mobiliario y la actuación inmediata del arrendador.
Lo mismo ocurre con los daños en el mobiliario que aparezcan al finalizar el arrendamiento.
En este caso también se impone un examen comparativo entre el momento de la entrega de la vivienda y enseres por el dueño y el estado que presentan en el momento de la devolución:
En caso de desperfectos se presume salvo prueba en contrario que el arrendatario los recibió en buen estado, de forma que el arrendatario es quien tiene la carga de la prueba de acreditar que los muebles tenían desperfectos al inicio. Si no se dice nada en el contrato de arrendamiento o en el inventario que se haya confeccionado, se entiende por la jurisprudencia (salvo prueba en contrario) que el inquilino los recibió «en buen estado«.
Entre las recomendaciones que deben tener el arrendador y el arrendatario se encuentran:
1.- Cuando se entregan junto con la vivienda arrendada, muebles o electrodomésticos, ha de confeccionarse un inventario detallado de los mismos, incluido si se quiere un reportaje fotográfico o en vídeo para comprobar su estado. Esto debería hacerlo tanto el arrendador como el arrendatario.
2.- Es muy recomendable que el arrendatario compruebe la existencia y estado de los muebles o accesorios entregados junto con la vivienda y que aparecen detallados en el inventario, debiendo poner de relieve cualquier circunstancia de los mismos.
3.- Antes de que el inquilino entregue las llaves de la vivienda cuando finaliza el contrato, debe realizar un reportaje fotográfico o de vídeo (importante que aparezca la fecha de la grabación) donde se recoja con detalle el estado del mobiliario y demás elementos de la vivienda antes de su devolución al dueño.
4.- A ser posible, visitar la vivienda con el arrendador y firmar un documento que se entrega en perfecto estado y con todo el mobiliario entregado en su día.
5.- Si han desaparecido muebles al concluir el arrendamiento o algunos aparecen dañados hay que enviar inmediatamente un burofax al inquilino (es importante saber su actual paradero) o una comunicación a través de correo electrónico o WhatsApp, requiriendo su devolución o el importe de los daños. Es conveniente levantar acta notarial o un reportaje fotográfico y visitar la vivienda con testigos que más adelante puede que hagan falta.
6.- En casos graves de falta de mobiliario o de daños que aparentemente hayan sido ocasionados dolosamente , interponer lo antes posible una denuncia en la policía o guardia civil.
7.- Pedir asesoramiento jurídico lo antes posible para actuar.
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Buenas tardes. Hace una semana en una visita acordada con mis inquilinos, observe que estos tenían un laboratorio de drogas en mi casa. Una vez realizada la llamada a la Policia y estos realizadas las detenciones oportunas, me encuentro que hoy el inquilino a abandonado la vivienda y con un posterior mensaje de: nos hemos ido. Las llaves están en el contador. Pues bien. La han destrozado. Puertas rotas, ventanas sin cristales, muebles de cocina destrozados, sofás destrozados, máquinas de aire acondicionado, pareces, calentador, muebles de salón en el patio a la lluvia, agujeros en paredes? Armarios arrancados. Y así, un sin fin de daños. No sé qué hacer. Intuyo que no tienen trabajo y varios antecedentes y creo que mi seguro me deja descubierto por términos de vandalismo.
Agradecería toda ayuda o consejo.
PD: tengo un cd con fotos del estado de la vivienda a su entrega puesto que la acababa de reformar íntegramente antes de la entrega así como un contrato que detalla el contenido y estado de toda la finca.
Gracias.
Hola Kiko Rey:
1.- Puede optar por 2 acciones, aunque evidentemente, no se si podrá ser indemnizado por los inquilinos a la vista de su presunta insolvencia:
a) Poner una denuncia por daños en la vivienda. Puede ser constituitvo de delito. Esta vía es más contundente.
b) ejercitar una reclamación civil de daños y perjuicios por el importe de los desperfectos.
En cualquier caso debe tambien averiguar con la Cia. de seguros y están cubiertos los daños.
Un saludo
Buenos días Francisco. Ya he interpuesto la denuncia por daños, y ahora a esperar tal vez, años a una resolución. Y en cuanto a la Cía de seguros. Tengo todo cubierto, continente y contenido pero, por vandalismo se queda exento. Por lo que mi única opción es la justicia y dado el carácter de los individuos. Pocas esperanzas tengo. Me planteo quitarles la piel y venderla al peso. Pero obviamente son opciones que luego, descartas. ?
Próximamente, me entregarán las llaves de mi vivienda los inquilinos por que no he querido que estén mas de tres años, creo que van a faltar muebles, ¿que debo hacer si a la entrega de las llaves ya se ve que faltan muebles y ellos argumentan que han hecho mejoras en la vivienda como pintar, o que también ellos han dejado algunos muebles suyos,? ¿y si con la fianza que tengo es pequeña para compensar lo que falta?
Hola Paco,
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Buenas noches..Ha estado alojado mi hijo y tres compañeras de Universidad en una vivienda de alquiler durante un año. Estamos teniendo problemas para que nos devuelva la fianza, me acaba de enseñar mi hijo el contrato de alquiler y me da que pensar que es falso. Desde el primer día no ha querido que le ingresemos el dinero en ninguna cuenta bancaria, se lo han tenido que dar en metálico todos los meses. Creemos que ni siquiera pueda haber registrado el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Y por lo tanto que este defraudando a Hacienda. Este señor lleva según él, alquilando este piso desde hace 30 años. En el supuesto contrato ni siquiera figura un apartado,con el listado de muebles,ni enseres que ha dejado. Ahora dicen que faltan cosas que no había, que el piso lo han dejado sucio cuando no esta.. Tenemos fotos de como nos lo entrego, la limpieza que tuvimos que hacer y como lo entregamos. La fianza no la quiere devolver hasta que no le lleguen los gastos de los últimos recibos que tiene que llegar, entiendo que una fianza no esta para eso.¿Como debemos actuar con este elemento?Gracías de antemano
Buenos dias,
he alquilado un piso amoblado en Barcelona, el cual he entregado hace unos dias, el propietario me reclama el valor de un mueble que no estaba inventariado en el contrato
me lo puede descontar de mi fianza?