Antes de ver la naturaleza jurídica de la tácita reconducción en los arrendamientos hay que recordar que es la «tácita reconducción«.
Es la situación que se produce cuando el contrato de arrendamiento ha terminado, incluidas las prórrogas legales previstas, y el arrendamiento continúa en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador.
El artículo 1566 del Código Civil dispone:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento».
A su vez, el artículo 1581 del Código Civil, al que se remite el anterior, establece:
«Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.»
Sobre la naturaleza y efectos de la tácita reonducción seguimos la doctrina expuesta por el Tribunal supremo en sentencia de fecha 31.03.2021, que resumimos a continuación:
1.- En la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la táctia reconducción a que se refiere el artículo 1581 del Código civil «da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes«.
Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de 15 dias una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con el consentimiento del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.
En esta misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, también se dijo que:
«se entiende que el citado artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito».
2.- La táctia reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración «sin necesidad de requerimiento especial» (artículo 1581 Código civil).
La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa.
Al ser un nuevo contrato se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código Civil en virtud de la remisión que el artículo 1566 hace al artículo 1581 del Código Civil.
En la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante 15 dias y, del lado del arrendador, de su aquiescencia (consentimiento) presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.
3.- En la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5.12.2013 (nº 764/2013) se afirma lo siguiente:
«La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo…»
4.- Hay que recordar que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (artículos 1254, 1261 y 1262 del Codigo Civil).
Una cosa es que el Código Civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa táctia reconduccióm, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no solo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.
La jurisprudencia señala que la naturaleza jurídica de la tácita reconducción en los arrendamientos es la de un nuevo contrato, un nuevo arrendamiento, que tendrá los mismos pactos que el contrato terminado salvo en cuanto al plazo de duración que será el previsto en el artículo 1581 del Código Civil.
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Hola! tengo mi piso alquilado desde abril de 2017, el contrato venció en 2020 y después de una prórroga de un año, entró en tácita reconducción. Mi duda es: si yo ahora quiero disponer del inmueble, para su venta, con cuánto tiempo he de avisar a mis inquilinos? si no doy ningún aviso antes de la finalización del periodo "nuevo" de un año de tácita reconducción, y esta se renueva otra vez por un año, tengo que esperar ese año para poder vender el piso? y, si en el contrato original, el pago del alquiler se especificaba por mensualidades, esta tácita reconducción es por meses? o por años? si es por meses, cuándo debería de avisarles de mi intención de vender? o de rescindir finalmente el contrato?
Muchísimas gracias!!!