Antes de ver las razones por las que no cabe que un Tribunal modere el contenido de una cláusula penal estipulada en el contrato de alquiler de local de negocio, veamos el significado y finalidad de dichas cláusulas penales establecidas en este tipo de contratos de arrendamiento.
La cláusula penal que se establece en los arrendamientos de local de negocio es una estipulación que suele introducirla el arrendador mediante la cual se fija una indemnización para evitar que el arrendatario incumpla sus obligaciones.
Es habitual que la cláusula penal se introduzca en el contrato de arrendamiento para evitar que el arrendatario incumpla la duración del contrato pactada, bien porque se vaya antes del tiempo convenido o bien porque no se marche a su finalización.
Se trata por tanto de una cláusula coercitiva, sancionadora o punitiva y que se encuentra amparada en la libertad de pactos prevista en el artículo 1255 del Código Civil.
Estos podrían ser ejemplos de cláusulas penales estipuladas en un contrato de arrendamiento de local previstas para compeler al arrendatario a que entregue el local en la fecha de finalización de la duración pactada:
EJEMPLO 1:
«Teniendo la parte arrendadora derecho, reconocido por la parte arrendataria, de recuperar el local arrendado a la finalización del contrato acordado contractualmente, se pacta expresamente que si la arrendataria no lo entregase en la fecha debida, vendrá obligada a indemnizar a la arrendadora con la cantidad de 200 euros diarios, desde la fecha del incumplimiento hasta la de entrega efectiva del local, ya que las partes, por el imperio de su voluntad, señalan esta cantidad diaria como indemnización por los perjuicios causados a la arrendadora por el retraso en no poder disponer del local comercial en la fecha comprometida».
EJEMPLO 2:
«Finalizado el plazo de duración, el presente contrato se extinguirá sin necesidad de requerimiento ni preaviso alguno. Las partes expresamente excluyen la aplicación de cualquier régimen de prórroga que pudiera establecer la pasada, la actual o la futura legislación aplicable al presente contrato, particularmente la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, aún cuando no hubiera mediado el requerimiento a que dicho precepto se refiere.
Al término de la vigencia del Contrato, el Arrendatario deberá desalojar y dejar libre y a disposición de la Arrendadora la finca objeto de este contrato.
El incumplimiento de lo convenido en el párrafo anterior, incluso el mero retraso en el desalojo del local, implicará una penalización en concepto de daños y perjuicios que expresamente se convienen, como consecuencia del uso y detentación indebida del inmueble, por importe equivalente al triple de la renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior durante el que el Arrendatario mantenga el uso indebido.»
El artículo 1154 del Código Civil dispone que, «el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.»
La jurisprudencia sostiene que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la infracción prevista.
Por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma el Tribunal Supremo, la finalidad del repetido artículo «no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido.»
(i) el artículo 1154 Código Civil solo autoriza la moderación por los tribunales cuando la obligación ha sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor y no cuando la penalidad se aplica directa y precisamente ante el supuesto que las partes contemplaron al establecerla, como ocurre igualmente en el caso de las penalizaciones establecidas por razón de morosidad.
(ii) el art. 1154 prevé la moderación con carácter imperativo para el caso de incumplimiento parcial o irregular, por lo que no es aplicable cuando se da un incumplimiento total o cuando se trata de un retraso en el supuesto de cláusula penal moratoria.
(iii) la doctrina jurisprudencial es constante en rechazar la moderación de las cláusulas penales moratorias por ser el mero retraso por sí solo inconciliable con los conceptos de incumplimiento parcial o irregular contemplados en el precepto de que se trata.
Para que veáis la doctrina jurisprudencial sobre cuando no procede moderación de la cláusula penal por los jueces os recomendamos la lectura de nuestra publicación: «pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador».
«Estimación del recurso
Pues bien, la aplicación de la doctrina expuesta conduce a la estimación del recurso. Las partes, y así lo reflejaron expresamente en el contrato, pactaron el carácter esencial del plazo de permanencia en el local, de manera tal que una vez extinguida la duración del arrendamiento, la demandada debía dejar el inmueble alquilado libre y expedito a disposición del actor, sin posibilidad de tácita de reconducción, ni prórroga de clase alguna, hasta el punto que establecieron, para garantizar el cumplimiento de tal pacto, así como para determinar los daños y perjuicios causados, una cláusula penal, libremente concertada.
No ofrece duda, tampoco, que la demandada incumplió el pacto para el que se había previsto el juego operativo de dicha cláusula, con lo que conforme a la jurisprudencia reseñada no entran en juego las facultades judiciales moderadoras previstas en el artículo 1154 del Código civil, al no darse su supuesto de hecho; es decir, el incumplimiento en parte o irregular de la obligación, toda vez que fue total, al no desalojarse el inmueble en el plazo pactado.» STS 4.04.2022
En esta sentencia se discute la cláusula penal pactada en un contrato de arrendamiento de local («para uso distinto del de vivienda») que tenía el siguiente contenido:
La arrendataria se comprometía «a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años» y, en caso contrario, quedaba obligada «a indemnizar a la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo».
Según el Tribunal Supremo, con independencia de las imprecisiones terminológicas, se atribuyó a la arrendataria una facultad de desistimiento anticipado a cambio de pagar el importe equivalente a las rentas pendientes hasta cumplir el plazo de diez años si ponía fin al contrato antes de ese momento.
La suma que debía pagar la arrendataria sería menor a medida que la extinción del contrato se produjera en fecha más próxima a los diez años y, pasado el plazo de los diez años, la arrendataria quedaba obligada a pagar por una sola vez el importe de una mensualidad.
Razonamientos jurídicos más relevantes de esta sentencia:
1.- La cuestión jurídica que se plantea en este recurso de casación es la de si, en atención a las circunstancias, procede el cumplimiento de lo pactado o si debe moderarse la cantidad que resulta de lo previsto en el contrato para el caso de que el arrendatario desistiera del mismo.
La sentencia recurrida de la audiencia provincial consideró procedente la moderación en atención a las siguientes consideraciones: que lo pactado fue una cláusula penal que establecía la obligación de «indemnizar» si incumplía el plazo obligatorio y que el arrendador volvió a poner el local en alquiler, por lo que la falta de moderación daría lugar a un enriquecimiento injusto.
2.- En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos ( art. 4.3 LAU y art. 1255 Código Civil), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad.
En el supuesto que da lugar al presente recurso, las partes ampliaron la duración del contrato inicialmente pactada de 25 a 30 años a partir de la modificación del contrato. Durante esos 30 años, la arrendadora quedaba comprometida a ceder el uso del local a la arrendataria, mientras que esta solo estaba obligada a mantener el contrato durante los 10 primeros años.
3.- A juicio del tribunal supremo no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de 30 años se garantice el pago de la renta durante los 10 primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización.
4.- Visto el contenido de la cláusula penal pactada, la arrendataria puso fin al contrato cuando quedaban 3 años para el citado plazo de 10 y la arrendadora, de acuerdo con lo pactado, no pide la renta correspondiente a todos los años de cumplimiento del contrato (30 años), sino que lo que pide es el pago de las rentas correspondientes a esos tres años que faltaba para completar los 10.
5.- El hecho de que se llegara a concertar un nuevo arrendamiento con una tercera persona después de la extinción del contrato y antes de los 10 años no permite una moderación de la cuantía fijada en el contrato prevista, precisamente, para el desistimiento durante los diez primeros años de contrato ( art. 1154 Código Civil).
No cabe aplicar la doctrina del enriquecimiento injusto ya que esta se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas, y no puede apreciarse tal cosa por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sido invalidado y respecto del que la parte demandada, que invoca irregularidades en su otorgamiento, no ha ejercido acción específica alguna mediante reconvención.
Por lo dicho, la cantidad exigida según el contrato no carece de causa, lo que constituye uno de los presupuestos requeridos para la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto.
▷ Conclusión
En el presente caso y según el parecer del Tribunal no cabe la moderación de la cláusula penal del contrato de arrendamiento al haberse pactado una duración extensa y dicha cláusula no pide la renta de todos los años que faltan por cumplir sino que lo que se pide es la renta de los años (3 en concreto) que faltaban como periodo mínimo de duración en los que la arrendataria se obligaba a permanecer so pena de indemnizar con el pago de las rentas.
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…