Los procedimientos civiles en materia de vivienda llevan estos últimos años instalados en una constante modificación, provisionalidad y cierta contradicción debida a las constantes regulaciones legales que aparecen en distintas normas, lo que está provocando una gran confusión e inseguridad jurídica a la hora de su tramitación judicial.
Con esta publicación vamos a dar unas breves notas de cómo ha quedado la tramitación del juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas tras la publicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
La demanda de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas seguirán las normas del juicio verbal (artículo 250.1.1º LEC).
Se permite acumular junto al desahucio de la finca la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, así como también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho (artículo 437.4 LEC).
a) Las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio por el arrendatario (art. 439.3 LEC)
b) Si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante (art. 439.6 LEC).
c) Si concurre en la parte demandante la condición o no de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley por el derecho a la vivienda (artículo 439.6 LEC).
Aún sin ser obligatorio, es muy recomendable solicitar la ejecución del lanzamiento por el Juzgado en el día y hora que señale (artículo 437.3 LEC).
También es recomendable hacer constar en el escrito de demanda de desahucio cuando se estén reclamando rentas periódicas que se incluya la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, que es lo que se denomina condena de futuro (artículo 220.2 LEC).
Además de aportar el poder de representación, contrato de arrendamiento y aquella documentación que fundamente el desahucio, la Ley por el derecho a la Vivienda ha introducido la novedad de exigir que se aporte la siguiente:
a) Cuando el demandante no sea un gran tenedor de vivienda, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora (art. 439.6 b) ).
b) Cuando el demandante sea un gran tenedor de vivienda, si la parte demandada (arrendatario) se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica (art. 439.6 c) ).
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a 3 meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Este requisito exigido también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
c) Cuando el demandante sea un gran tenedor de vivienda, deberá acreditar también que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior.
Una vez admitida por el Juzgado la demanda de desahucio por falta de pago, el letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá a la persona demandada para que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 438.5 LEC)
El requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo, se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los 3 días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
1.- El demandado podrá enervar el desahucio en el plazo de los 10 días concedidos en el requerimiento siempre y cuando reúna los requisitos establecidos en el artículo 22.4 de la LEC.
2.- Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el letrado o letrada de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas.
3.- Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el letrado o letrada de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que la parte demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado a la parte demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
4.- Si el demandado se opone al desahucio y formula oposición, se celebrará la vista señalada.
En los juicio verbales de desahucio de finca urbana, la sentencia se dictará en los cinco días siguientes de celebración del juicio, convocándose en ese acto a las partes a la sede del tribunal para recibir la notificación si no estuvieran representadas por procurador o no debiera realizarse por medios telemáticos, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia (artículo 447.1 LEC).
Si el demandado estuviese representado por procurador se le notificará la sentencia a dicho profesional. Si el demandado no tiene representación procesal y no acude a la sede del Tribunal a que se le notifique la sentencia el día señalado, se le notificará al demandado personalmente, en la forma prevista en el artículo 161 de la LEC. Pero si el demandado se hallare en paradero desconocido, la notificación se hará publicando un extracto de la misma en el Tablón Edictal Judicial Único (art. 497 LEC)
Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los artículos 437 y 440, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite (art. 447.1 LEC).
El Real Decreto Ley 11/2020 en su artículo 1.1 establece la posibilidad de solicitar la suspensión de los juicios de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas. La solicitud de dicha medida actualmente está fijada hasta el 31 de diciembre de 2024.
artículo 1:
» … hasta el 31 de diciembre de 2024, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.
Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2024.»
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Hola. Mi arrendatario paga tarde, mal o nunca. A veces paga el alquiler y dice que no tiene para los suministros, y asi vamos. Ahora me debe los suministros desde junio, dos recibos de cada. ¿hay una cantidad mínima para iniciar el procedimiento, o para reclamarle fehacientemente las cantidades? El está todo el día fuera de casa, así que ya sé que no va a recibir lo que le mande (burofax). Podría enviárselo a la Inmobiliaria que le cobra los recibos y en la que se firmó el contrato? ¿O a casa de sus padres que lo avalaron? Los suministros están a mi nombre. Podría dejar de pagarlos? Gracias.