La notificación del cambio de titular a la Comunidad, es una cuestión que no se viene haciendo casi nunca, lo que supone un riesgo para el antiguo titular del piso o local vendido a un tercero.
Según la ley, el vendedor tiene la obligación de comunicar a la Comunidad de propietarios que se ha producido el cambio de titular.
Este incumplimiento puede derivar en una responsabilidad solidaria con el actual propietario de pago de las dedudas futuras por gastos comunes del inmueble.
El artículo 9, letra i) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece como obligación del propietario de un piso o local perteneciente a una Comunidad:
«La de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.»
El citado artículo 9, i) LPH establece literalmente:
«Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.»
Es decir, el antiguo propietario que ha vendido el piso o local, seguirá respondiendo del pago de las deudas que el nuevo propietario contraiga con la comunidad de propietarios.
El carácter de deudor, según la ley, será solidario, lo que significa que la Comunidad podrá dirigirse, si quiere, contra él solo para reclamar la deuda, o si quiere contra él y contra el nuevo propietario.
En el caso de que el antiguo propietario sea quien tenga que asumir la deuda ocasionada por el nuevo, luego podrá repercutir contra éste su devolución.
El último párrafo del citado artículo, dispone que «lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.»
Esto viene a significar que si la Comunidad, a través de alguno de los miembros que conforman sus órganos de gobierno ( junta de propietarios, presidente, secretario o administrador) ha tenido conocimiento de la transmisión, el antiguo propietario quedará exento de esa responsabilidad solidaria por deudas futuras.
Igualmente si el nuevo propietario, hace cualquier acto con la comunidad por la que se presente como nuevo titular del piso o local, también estará exento aquél. Y por último por actos notorios de la transmisión efectuada, como pueden ser que la comunidad sepa por comunicaciónes procesales que el propietario del inmueble es otra persona distinta.
«Finalmente, acreditada la falta de notificación del cambio de titularidad de alguno de los locales o plazas, resulta incuestionable la obligación de la demandada de abonar las cuotas reclamadas e irrelevante el análisis del plazo de caducidad aplicable para la impugnación de los acuerdos, de los previstos en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal».
« Se estima íntegramente la demanda formulada por la comunidad de propietarios actora y condena a la demandada a abonar la cantidad reclamada por cuotas impagadas de la comunidad, pese a la venta en pública subasta del inmueble al no haberse comunicado por la demandada el cambio de titularidad.»
Aunque la Comunidad pueda tener noticia de la transmisión del piso o local, es recomendable para evitar cualquier sorpresa proceder a la notificación del cambio de titular a la Comunidad mediante la presentación de un escrito poniendo en su conocimiento a través del Secretario, la fecha de la venta y a quien se le ha vendido, exigiéndole la fecha y firma de la recepeción del escrito como prueba del cumplimiento de esta obligación.
Podéis leer nuestra publicación sobre «deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos«, pues comentamos la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 22 de abril de 2015 que fija doctrina en esta materia.
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