Es obligatoria la notificación del fallecimiento del arrendatario en contratos de renta antigua para que pueda llevarse a cabo la subrogación, en los casos que proceda.
Veamos a continuación el plazo y procedimiento que ha de seguir la persona que quiere subrogarse en un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua cuando el arrendatario ha muerto.
Procedimiento para la subrogación por fallecimiento de arrendatario en contrato de renta antigua
Se consideran contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua a todos aquellos que se han celebrado antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29.11.1994 (en adelante LAU-94).
Los contratos de arrendamiento de renta antigua se siguen rigiendo por las normas previstas en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (en adelante TRLAU-64), si bien hay que aplicarles unas modificaciones que vienen contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU-94.
Entre esas modificaciones que hay que tener en cuenta en los arrendamientos de renta antigua se encuentra la referida al procedimiento de subrogación por causa de muerte del arrendatarito, obligando la citada Disposición Transitoria Segunda de la LAU-94 a seguir el procedimiento previsto en el artículo 16 de la LAU-94.
«9. Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.»
Como vemos por el tenor literal del anterior precepto, el procedimiento de subrogación por causa de muerte en un contrato de arrendamiento de renta antigua ha de seguir el mecanismo previsto en el artículo 16 de la actual LAU-1994, en cuyo apartado 3 dispone.
» 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.»
Notificación del fallecimiento del arrendatario en contratos de renta antigua
Recapitulando el asunto que nos ocupa hemos de concluir que fallecido el inquilino de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, la persona que pretende subrogarse en el contrato tiene la obligación de notificarle al arrendador la muerte del arrendatario en el plazo máximo de 3 meses desde que se produzca, bajo sanción de extinción del arrendamiento.
Como veremos seguidamente el Tribunal Supremo ha flexibilizado la aplicación del artículo 16.3 de la LAU-94 para que no opera los efectos extintivos de forma automática, pero siempre va a exigirse como presupuesto de la subrogación que exista un conocimiento real y suficiente por parte del arrendador de la muerte del arrendatario, en un plazo razonable.
Sentencia del Tribunal Supremo (Civil Pleno), de fecha 20.07.2018
A partir de esta sentencia dictada por el Pleno del Tribunal Supremo se ha flexibilizado la anterior doctrina sobre la aplicación automática de la extinción del contrato cuando no se cumplía en el plazo de 3 meses máximo la notificación del fallecimiento del arrendatario.
Los fundamentos principales de esta sentencia son:
» Ahora, reunida nuevamente en pleno, la Sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1.4 y 7 del Código Civil).
Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.
No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.
En el presente caso, a la vista de los hechos probados, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.»
Requisitos de la notificación al arrendador del fallecimiento del arrendatario
a) La notificación ha de hacerse por escrito en el plazo máximo de 3 meses desde la muerte del arrendatario.
b) Junto con la notificación hay que adjuntar un certificado de defunción del arrendatario.
c) Hay que facilitarle al arrendador los datos personales de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Conclusión
Los contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua han de cumplir el procedimiento establecido en el artículo 16 de la actual LAU-94 para la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
Fallecido el arrendatario, la persona que ha de subrogarse en el contrato de arrendamiento tiene la obligación de comunicarle al arrendador la muerte del arrendatario, debiendo hacerlo en el plazo máximo de 3 meses y acompañando la documentación exigida en dicho precepto.
El Tribunal Supremo ha flexibilizado la extinción automática del contrato si no se cumplían los requisitos del artículo 16.3 de la LAU-94, estableciendo un criterio más flexible y menos riguroso en la interpretación de la comunicación del fallecimiento, aunque habrá que estar al caso concreto y siempre ha de exigirse un conocimiento real y suficiente por parte del arrendador.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Mi padre falleció el 16/06/2018 y tenia contrato de alquiler de renta antigua. Mi madre sigue viviendo en la casa, pero por desconocimiento no le comunicamos al propietario de la vivienda (una inmobiliaria)el fallecimiento de mi padre para proceder a la subrogación del contrato ya que yo pensaba no había que hacer nada al seguir mi madre viviendo en la casa. Si es cierto que el conserje de la finca si que sabía el fallecimiento de mi padre ya que al día siguiente nos dio el pésame. El conserje es contratado por la inmobiliaria. Ahora al pedirles un cambio en la domiciliación del recibo del alquiler me contestan que no proceden al cambio ya que han iniciado un proceso judicial por no haberles comunicado que mi padre había fallecido y me temo que lo que pretenden es echar a mi madre de su casa. Que consideran ustedes que puedo hacer? Muchas gracias. Un saludo.
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