Hablamos sobre el tratamiento jurídico que la Ley hace sobre la notificación del fallecimiento del inquilino.
La ley de arrendamientos urbanos 29/1994 establece que en el supuesto de fallecimiento del inquilino (es decir de aquella persona que celebró como arrendataria el contrato), el alquiler se extinguirá si en el plazo de tres meses contados desde que se haya producido su fallecimiento, el dueño del inmueble no recibe notificación por escrito de la persona que tenga derecho a subrogarse en el alquiler.
Transcurridos esos tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, si el arrendador no ha recibido la notificación, podrá solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.
1.- Hacer constar el hecho del fallecimiento del arrendatario.
2.- La fecha en la que se produjo.
3.- Hay que adjuntarle certificado del Registro Civil donde conste inscrita la defunción.
4.- La notificación ha de contener los datos de la persona que vaya a subrogarse en el contrato así como su relación de parentesco que tenía con el fallecido.
5.- Hay que ofrecerle al dueño un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, es decir, si es la viuda del fallecido quien va a continuar en el contrato, certificado de matrimonio para acreditar el matrimonio. (art. 16.3 LAU 29/94).
6.- Hay que notificar el fallecimiento dentro del plazo máximo de tres meses siguientes a la defunción.
Dicha notificación habrá de hacerse de manera que haga prueba de su envío por la persona que quiere subrogarse al arrendador, bien mediante conducto notarial, burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o personalmente mediante la firma de la recepción por el dueño acompañada de la firma de algún testigo que esté presente en ese acto.
Además, una vez producida la subrogación del contrato, habría que exigirle al dueño que los recibos se los envíe a nombre del nuevo inquilino.
La notificación del fallecimiento del inquilino es un requisito imprescindible para que pueda operar la subrogación legal.
Cualquier cláusula que conste en el contrato de arrendamiento de vivienda impidiendo este derecho de subrogación sería nula y por tanto se entendería por no puesta, al amparo de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU.
El artículo 16 de la LAU establece que podrán subrogarse:
1.- El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2.- La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
3.- Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
4.- Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
5.- Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
6.- Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
OBSERVACIÓN:
Os recomendamos la lectura sobre el número de subrogaciones permitidas en contratos de arrendamiento de renta antigua.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de 30.05.2012, vino a confirmar la doctrina jurisprudencial de que en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, producido el fallecimiento del arrendatario, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 de la LAU, por remisión de lo prescrito en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1994, a saber, la comunicación, por escrito al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.
IMPORTANTE:
No obstante, el Pleno del Tribunal Supremo, en sentencia de 20.07.2018 ha cambiado el criterio tan rígido que mantenía, permitiendo ahora que se pueda producir la subrogación cuando el arrendador, a pesar de no haberse llevado la notificación, ha tenido conocimiento efectivo del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación. Este criterio también se ha seguido, entre otras, por la Sentencia del Tribunal Supremo de 27.09.2021.
Para saber más sobre este asunto pincha en este enlace.
En los contratos celebrados entre esas fechas (inclusive) el artículo 16.4 de la LAU establece:
» En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad».
Lo que significa que los contratos celebrados desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019 inclusive, siempre y cuando superen la duración de tres años, el dueño puede pactar que en caso de fallecimiento del inquilino, no cabe la subrogación de ningún familiar en el contrato.
Al margen de esta reforma, solo aplicable a los alquileres que se hagan a desde el 6 de junio de 2013 hasta el 18.12.2018, si no se procede a la notificación del fallecimiento del inquilino por aquel que pretende subrogarse en el contrato dentro de los 3 meses siguientes a la defunción, podemos encontrarnos ante la desagradable sorpresa de que el contrato de alquiler puede ser resuelto y extinguido.
El artículo 16.4 LAU ha quedado redactado de la siguiente manera:
«En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años».
Como sabéis la reforma de la LAU llevada a cabo a partir del 6.03.2019 ha afectado de manera considerable a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.
La notificación del fallecimiento del inquilino es obligatoria que se realice por aquel que pretende subrogarse en el contrato de arrendamiento, debiendo hacerse dentro del plazo de los 3 meses siguientes a que ocurra el fallecimiento y cumpliendo con los requisitos previstos en el artículo 16 de la LAU.
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Buenos días, en un contrato de 1967 estaba inscrito como titular la persona que falleció en 1997. Se comunicó solamente vía telefónica y el alquiler ha seguido sin ningún problema con su hija. Por cambio de propietario han visto que no estaba notificado el fallecimiento y quieren subir el alquiler de 150€ a 500€ e incluir un depósito de fianza.
¿Pueden hacerlo?
Son dos jubilados que cobran entre los dos 1200€
Gracias
Buen día, más que un comentario quiero realizar una pregunta.
Soy inquilina mi esposo falleció y los dueños de la propiedad no quieren seguir alquilando la propiedad....Mi pregunta es cuanto tiempo me debería dar para poder mudarme.
Gracias