Hoy vamos a hablar sobre la notificación del subarriendo del local de negocio, requisito importante cuyo incumplimiento es sancionado con la resolución del contrato, por lo que hay que tener mucho cuidado de dar cumplimiento al mismo en la forma que marca la Ley.
Antes de nada hay que volver a recordar, que cuando estamos en presencia de un arrendamiento de local de negocio hay que atender en primer lugar a lo pactado por las partes en el contrato. Por tanto, siempre hay que leer detenidamente las cláusulas del contrato suscrito por el arrendador y el arrendatario, ya que los pactos que figuren en el contrato están para cumplirse..
Si en el contrato de arrendamiento del local se prohíbe expresamente el subarriendo, ya sea parcial como total, el inquilino no puede subarrendar, pues de hacerlo estaría incumplimiendo lo pactado.
La consecuencia jurídica de hacerlo incumpliendo lo dispuesto en el contrato, es que el arrendador puede solicitar del Juzgado la resolución y por tanto puede recuperar el local.
ADVERTENCIA: Si las partes en el contrato han renunciado a los derechos previstos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos urbanos, precepto que contempla el subarriendo, habría que entender que el arrendatario ESTÁ RENUNCIADO al subarriendo. Así que hay que ver si el contrato hace referencia a este artículo antes de subarrendar.
Si en el contrato se permite el subarriendo, hay que estar igualmente a lo pactado en ese punto, en aplicación como decimos del principio de «libertad de pactos» consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil. Por tanto, habrá que leer las estipulaciones previstas en el contrato, tanto en la forma en la que se habrá de comunicar el subarriendo, como el porcentaje de aumento de la renta, etcétera.
Por último, puede darse el supuesto de que en el contrato no se haya dicho nada respecto del subarriendo. En estos casos hay que ver si la la Ley de Arrendamientos Urbanos permite el subarriendo y de qué forma se puede llevar a cabo.
La LAU como decimos contempla el subarriendo en el artículo 32, apartado 1º, con el siguiente tenor literal:
«Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador».
Es decir, si el contrato NO PROHÍBE EXPRESAMENTE el subarriendo, el arrendatario puede subarrendar total o parcialmente el local de negocio siempre que se ejerza en él una actividad empresarial o profesional. No necesitará del consentimiento del arrendador para subarrendar el local por lo que puede hacerlo sin contar con su voluntad.
Una vez examinado que en el contrato se permite el subarriendo o que no se prohíbe, damos respuesta a la siguiente pregunta: ¿hay que notificar el subarriendo al arrendador?
La RESPUESTA es que SÍ se exige la notificación.
Exsta exigencia se convierte en la piedra angular para llevar a buen término el subarriendo del local. El artículo 32, apartado 4 LAU establece:
» Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.»
Por tanto, si en el contrato no se prohibe el subarriendo, la notificación ha de hacerse cumpliendo TRES REQUISITOS:
1º.- Hay que notificarle al arrendador el subarriendo.
2º.- La notificación habrá de hacerse en forma fehaciente (burofax, por ejemplo).
3º.- La notificación hay que hacerla dentro del mes siguiente a la fecha en la que se produzca el subarriendo.
Por último añadir, que todo subarriendo lleva aparejado la subida de la renta que venía abonando el inquilino en ese momento. La LAU dispone que a falta de pacto en el contrato de arrendamiento, la subida de la renta a partir del mes siguiente a que se lleve a cabo el subarriendo será del 10% de la renta si se produce un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse el subarriendo total de la finca arrendada.
Esto es lo que dice la Ley, pero si en el contrato se pactó la posibilidad de subarrendar el local y que la subida de la renta, en ese caso, sería del 30% por ejemplo, habrá que estar a dicha cláusula.
– Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia 11.02.2016:
«En efecto, la cuestión nuclear suscitada en esta instancia, cual ya aconteció en la primera, gira en torno a si se ha dado cumplimiento al artículo 32-4 de la LAU de 1994 que, como es sabido, exige con carácter imperativo que se notifique fehacientemente el subarriendo al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiese concertado, dado que ninguna prueba mínimamente convincente se ha practicado en tal sentido…, por lo que se declara la resolución del contrato de arrendamiento concertado…»
Cuándo tiene derecho el arrendatario de local de negocio a percibir del arrendador una indemnización…
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Ver comentarios
En un contrato de un local de negocio, en el que expresamente hay una cláusula que permite el subarriendo, el inquilino tiene que notificar igual al propietario el subarriendo.???? Y el inquilino puede hacer la subida del 10 o 20 por ciento de la renta, según el caso???