La correcta notificación del traspaso de local de negocio exige que se haga de forma fehaciente al arrendador.
En este artículo sólo vamos a referirnos a aquellos traspasos de locales que se hacen en virtud de contratos de arrendamiento comprendidos entre el 1.01.1965 y el 1.01.1995, por tanto sujetos a la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1964 (aprobada por Decreto 4104/1964).
Hemos de saber que la Ley de Arrendamientos de 1964 estuvo vigente hasta el 1 de enero de 1995 , que fue reformada por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. En esta última ley se suprimió el término «traspaso» por el de «cesión« de local de negocio. Entre una ley y otra, existen una serie de diferencias y requisitos para ceder un local a un tercero, entre las que se encuentra la notificación del traspaso de local.
Si el contrato de arrendamiento que permite el traspaso fue suscrito entre el 1.01.1965 y el 1.01.1995, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (que es la aplicable) dispone entre otros requisitos que se exigen para la validez del traspaso de local de negocio (artículo 32), el siguiente:
- Que antes de hacer el traspaso, el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
- Después de hacer el traspaso y dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura de traspaso, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas mencionada en el apartado anterior, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación de permanecer en el local al menos un año sin traspasarlo y destinarlo a negocio de la misma clase.
Si la notificación del traspaso de local de negocio no se hubiera realizado conforme dispone el citado artículo, el arrendador o dueño del local está facultado para NO RECONOCER el traspaso. La notificación del traspaso de local ha de hacerse de forma FEHACIENTE.
Si en el traspaso del local de negocio falta el riguroso cumplimiento de todos los requisitos que la Ley requiere para que la cesión sea reconocida (incluida la notificación del traspaso de local), el arrendador puede admitir el traspaso o desconocerlo como negocio eficaz para él e instar la resolución de la relación jurídica.
Las notificaciones exigidas en el art. 32 de la Ley de arrendamientos de 1964 (tanto la previa como la posterior) se fijan como requisitos necesarios, esto es, de auténtica imposición para el arrendatario, de una parte se notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio convenido y, por otro, que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador las circunstancias relativas al traspaso ya efectuado.
Se trata de dos actos formales de notificación ineludibles para el arrendatario:
1º) Que antes de proceder a traspasar se notifique fehacientemente dicha decisión que es tanto como el propósito o intención anticipada de transferencia, a los fines del derecho de tanteo que tiene el arrendador o dueño de recuperar el local, y
2º) Que una vez verificado el traspaso tras el otorgamiento de la escritura, se proceda a la notificación de tales circunstancias o contenido de la escritura, para que el arrendador pueda ejercitar el derecho de retracto sobre el local.
La sentencia del Tribunal Supremo (STS de 18 de diciembre de 1963), dice al respecto:: «Que el traspaso en cuestión exige en su formalización con carácter esencial para su validez, el cumplimiento de todos sus requisitos legales y ofrece dos oportunidades o tiempos para que el arrendador pueda recuperar el local arrendado mediante el tanteo y el retracto exigiéndose que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio convenido, esto es, claramente alusivo a las notificaciones del art. 32 de la Ley de arrendamientos».
¿Qué se entiende por notificación fehaciente?
Notificación fehaciente significa aquella comunicación de la que quede constancia indubitada de haberse producido. Es decir la notificación del traspaso de local de negocio ha de hacerse de manera que quede constancia efectiva de la remisión, recepción y contenido de la notificación cursada.
Generalmente los medios existentes para realizar una notificación fehaciente son los Notarios – personas investidas de esa fe pública- o la propia de la actuación administrativa, a través del servicio oficial de correos, siempre que quede constancia efectiva de esa remisión, recepción y contenido de la notificación cursada (burofax con acuse re recibo y certificación de texto).
No sería un medio idóneo, porque carece de fehaciencia el fax, ya que puede ser manipulado y no existe constancia de la recepción.
Otras noticias de interés:
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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