Vamos a desgranar las principales novedades en materia de arrendamientos de la Ley de Vivienda 12/2023 cuya entrada en vigor se produjo el día 26 de mayo de 2023.
Recordar que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha sido una ley muy polémica entre la opinión pública y afectará directamente a multitud de propietarios que ya tienen en alquiler sus viviendas, deseen sacarlas al mercado en un futuro inmediato o son arrendatarios que viven de alquiler o van a contratarlo.
Señalamos que estos cambios que ha traído consigo la Ley de vivienda se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir de la entrada en vigor de dicha Ley, es decir, a partir del 26 de mayo de 2023, tal como así lo establece la Disposición transitoria cuarta de la Ley de vivienda.
Veamos los principales cambios en materia arrendaticia:
Según dispone el artículo 31 de la Ley de vivienda, la persona interesada en el arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización del contrato de arrendamiento la siguiente información:
a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
1.º Certificado o cédula de habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
2. En los mismos términos de lo establecido en el apartado anterior, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
3. Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
Se ha modificado el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el siguiente sentido:
Antes de la modificación de la Ley de vivienda el artículo 10 de la LAU establecía que alcanzado el plazo de 5 años de duración del contrato de arrendamiento si el arrendador era persona física o de 7 años si era persona jurídica, el contrato podía prorrogarse por otros 3 años más si las partes no notificaban con un preaviso de 4 meses la extinción del contrato.
Ahora se han introducido nuevas prórrogas de duración del contrato si el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad social y económica (apartado 2) o la vivienda se encuentra ubicada en una zona de mercado residencial tensionado (apartado 3).
Con la publicación de la Ley de vivienda, se ha añadido a este artículo 10 de la LAU, estos dos apartados:
« 2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.»
Se ha modificado el artículo 17 de la LAU, introduciendo las siguientes novedades en cuanto a la renta del alquiler:
El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
El importe de la renta será el que libremente pacten las partes en el contrato.
Ahora bien, si la vivienda se encuentra ubicada en una zona que ha sido declarada por la Administración como «zona de mercado residencial tensionado«, el importe del alquiler no podrá superar unos límites que marca la nueva Ley de Vivienda y que han modificado el artículo 17 de la LAU relacionado con la determinación de la renta.
Estos límites al importe de la renta son los siguientes:
En los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 26 de mayo de 2023, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta que se pacte no podrá ser superior a la última renta que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en esa misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
1.- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
2.- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
3.- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
4.- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda sea posterior al 26 de mayo de 2023 y dicha vivienda esté situada en zona de mercado residencial tensionado y no haya estado arrendada en los últimos 5 años o cuando el arrendador sea considerado gran tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique (artículo 17.7 de la LAU).
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado será declarada mediante una memoria que la justifique. La elaboración de dicha memoria la efectuará la Administración competente en materia de vivienda (Comunidades Autónomas, Ayuntamientos, etc.),l y será comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que irá publicando la relación de dichas zonas tensionadas
Son consideradas zonas de mercado residencial tensionado, según el art. 18 de la Ley de Vivienda, aquellas que:
1º.- Exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado y que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2º.- Que el precio del alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
El artículo 3 de la Ley de la Ley de vivienda define al gran tenedor de la siguiente manera:
«Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.»
Ya no se aplicará el IPC para actualizar el importe de la renta.
Según se dispone en la Disposición Adicional 11ª de la LAU que el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Mientras que no se publique dicho índice, durante el año 2023 solo se podrá subir él importe del alquiler por la actualización anual un máximo del 2% y durante el año 2024 un máximo del 3%.
La reforma de la LAU también afecta a este aspecto del contrato de arrendamiento de vivienda, estableciéndose que los gastos derivados del contrato serán a cargo del arrendador.
El artículo 20.1 LAU ha quedado redactado de la siguiente manera:
» Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
En la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Vivienda se establece que los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que estén suspendidos en virtud de lo dispuesto en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, cuando el propietario sea un gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa del mismo si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.
La Ley de Vivienda también ha modificado de manera importante la información y documentación que hay que presentar en las demandas de desahucio y en los trámites de los procedimientos judiciales relacionados con viviendas, como son:
1º.- Los juicios de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades debidas.
2º.- Los juicios de desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente.
3º.- Los juicios de desahucio por precario.
4º.- Los que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
5º.- Los que, instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
De este asunto relacionado con los cambios producidos en estos procedimientos judiciales publicaremos muy pronto algunos artículos donde analizaremos detenidamente dichas modificaciones y las dudas que puedan surgir.
Cuándo tiene derecho el arrendatario de local de negocio a percibir del arrendador una indemnización…
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Ver comentarios
Con la ley actual al iniciar un contrato de alquiler de larga estancia de 5 años tras el primer año te pueden no renovar, según la ley actual en la Ley 12/2023,