El nudo propietario de un inmueble carece de legitimación activa para interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del plazo cuando el usufructuario fue quien actuó como arrendador.
El usufructuario es quien tiene el derecho de uso y disfrute de la cosa y si ha actuado como arrendador en el contrato será quien tenga legitimación activa sobre cualquier acción que esté relacionada con el arrendamiento, careciendo el nudo propietario, cuando no ha actuado como arrendador, pueda ejercitar acciones relacionadas con el contrato de arrendamiento suscrito por el usufructuario.
Ejemplo:
El usufructo de una vivienda pertenece a María y la nuda propiedad a su hijo Antonio.
María celebró como arrendadora un contrato de arrendamiento de la vivienda con Francisco (arrendatario), quien ha dejado de pagar el importe del alquiler.
La persona legitimada activamente para interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago es María (usufructuaria) sin que esté legitimado para esta acción su hijo Antonio (nudo propietario).
¿Puede el usufructuario arrendar un bien sobre el que tiene el derecho de usufructo?
El Código civil establece en varios preceptos el derecho que tiene el usufructuario a disfrutar de los bienes ajenos y en su consecuencia del derecho a arrendar los mismos. Destacamos algunos de ellos:
«El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
» El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.»
«Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.».
¿Puede el nudo propietario arrendar un bien que pertenece en usufructo a otra persona?
El nudo propietario no puede arrendar un bien cuyo derecho de usufructo pertenece a otra persona, salvo que actúe con la autorización y consentimiento expreso del usufructuario.
El nudo propietario tiene la propiedad del bien pero su derecho está limitado ya que no puede gozar y disfrutar de dicho bien porque le pertenece al usufructuario.
Si el contrato de arrendamiento se ha celebrado por el usufructuario, en el ejercicio de sus derecho de disfrutar y gozar de la cosa, el nudo propietario por sí no podrá ejercitar acciones relacionadas con dicho contrato de arrendamiento mientras subsista el usufructo.
Si cabría que el nudo propietario actuara en el procedimiento de desahucio en nombre del usufructuario si contara con autorización de éste y se acreditara en el procedimiento que tiene conferidas facultades para el ejercicio de la acción judicial.
¿Qué significa tener legitimación activa para intervenir en un procedimiento?
A la legitimación se refiere el artículo 10 de la Ley de enjuiciamiento Civil (LEC), que bajo la rúbrica de «condición de parte procesal legítima», dispone lo siguiente:
«Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.»
Según doctrina del Tribunal Supremo, la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el «suplico» de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión (Tribunal Supremo, sentencia de pleno de 13.01.2021).
¿Tiene el nudo propietario legitimación activa para interponer un procedimiento de desahucio?
Veamos algunas sentencias que coinciden en negar legitimación activa al nudo propietario para ejercitar acciones relacionadas con el contrato de arrendamiento celebrado por el usufructuario.
Tribunal Supremo (Secc. 1ª), sentencia de 28.11.2024
» En el presente caso, la demandante afirma su legitimación activa con base en «su condición de propietaria, de lo que resulta su titularidad del derecho a resolver dicho contrato por incumplimiento obteniendo la recuperación de la posesión inmediata y a cobrar las rentas vencidas y no pagadas».
El planteamiento anterior no es correcto por las siguientes razones:
(i) dada la relación jurídica y la pretensión litigiosas (arrendaticia y de resolución contractual y reclamación de rentas adeudas, respectivamente) la condición para intervenir en el proceso como parte (con legitimación) activa no la atribuye la cualidad de ser propietaria, sino la de ser arrendadora; (ii) respecto del contrato litigioso, la demandante no es parte, sino tercero, ya que no intervino en él ni prestó su consentimiento; además no se ha alegado ni probado la existencia de una eficaz cesión del contrato a través de la que haya subentrado en la relación jurídica arrendaticia ocupando el lugar de la arrendadora inicial, que no es Promociones Carri.. S.L., sino Promociones Bahe.., S.L.; y (iii) el artículo 27.2.a) LAU no reconoce al propietario, sino al arrendador la posibilidad de resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario; el art. 1569.2 Código Civil cuando identifica el sujeto que puede desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago en el precio convenido no se refiere al propietario, sino al arrendador; y de los arts. 1089 y 1091 Código Civil se desprende, ciertamente, que de los contratos nacen obligaciones y que estas tienen fuerza de ley entre los contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos.
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 09.02.2017
«…, no puede estarse de acuerdo con la desestimación de la excepción realizada en la instancia porque para ejercitar los derechos derivados de contrato de arrendamiento la legitimación activa corresponde al usufructuario, no a los nudos propietarios, ya que en aquel recaen los derechos de uso y disfrute de los que es titular, según tiene declarado este Tribunal en sentencias de 2 de diciembre de 2009 y 18 de febrero de 2010 así como el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de enero de 2014 , pues dicha legitimación para promover los juicios de desahucio recae, a tenor del artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en los que tengan la posesión real de la finca a título de dueños, de usufructuarios o cualquier otro que les dé derecho a disfrutarla, y sus causahabientes.
Obviamente, por posesión real no hemos de entender la posesión directa de la cosa, pues precisamente cualquier acción de desahucio se dirige contra el poseedor material e inmediato, por lo que, en realidad, debe exigirse en el título del demandante la facultad de disfrutar o poseer el bien, de una forma directa o indirecta.
Además, en caso de que el dominio esté dividido, la jurisprudencia estima que el nudo propietario sólo estará legitimado para promover esta acción en unión del usufructuario, ya que el nudo propietario tiene como único derecho el de disposición, con las limitaciones derivadas del artículo 489 del Código Civil , y como expectativa la de consolidar en su persona el dominio pleno una vez se extinga el usufructo, careciendo por el contrario de las facultades de goce y disfrute de la cosa usufructuada, que son titularidad exclusiva del usufructuario ( artículo 467 del Código Civil ), por lo que la jurisprudencia menor declara con total unanimidad que, carente el nudo propietario de aquellas facultades de uso y disfrute, la nuda propiedad no es título eficaz para amparar la ocupación y excluir la consideración del nudo propietario como mero ocupante a precario frente a la usufructuaria, que es la única titular de derecho exclusivo a poseer ( Ss AP Albacete 10 de octubre 1974 , AP Lérida 8 marzo 1976 , AP Burgos 6 octubre 1976 y AP Las Palmas, sec. 5ª, 27-11-2003 ).»
Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª), sentencia de 16.01.2013:
» la legitimación para el ejercicio de esta pretensión…. la ostenta quien tenga la condición de arrendadora, y ello no lo es la actora, … que carece de legitimación ad causam, en tanto en cuanto no es la arrendadora y sí lo es su madre quien es titular del derecho de usufructo vitalicio de la vivienda (art. 480 Código Civil), siendo la actora con su hermana meras nudo propietarias desde el año 1990, no propietaria como se aduce en la demanda, en la que en modo alguno se dice que actúa en beneficio de una comunidad de bienes sino en su nombre propio y por ello hay que entender en su propio beneficio, cuando el derecho le corresponde a su madre como usufructuaria».
Audiencia Provincial de Jaén (Sección 1ª), sentencia de 4.06.2009
» En el presente caso la posesión la ostenta la usufructuaria, y como tal procedió a arrendar el local según aparece en el contrato de arrendamiento (documento nº 2 de la demanda), teniendo facultad para ello según se desprende del contenido del artículo 480 del Código Civil .
Por otro lado, según se aprecia en todos los documentos aportados con la demanda, consistentes en los requerimientos efectuados al arrendatario, todos ellos están firmados y suscritos por Dª Alejandra (la usufructuaria) sin que aparezca en autos dato alguno que revele que las hijas (las nudas propietarias) son las que mantienen la relación jurídica con el arrendatario.
En consecuencia la relación arrendaticia está formada por el arrendatario y la arrendadora, que en este caso es la usufructuaria del local y quien por tanto detenta la posesión del mismo; quedando de ese modo bien constituida la relación jurídica procesal con la presencia de dicha usufructuaria en esta litis, pues en definitiva si suscribió el contrato por la facultad que la ley le otorga, sólo ella está legitimada para instar su resolución y reclamar las rentas que en definitiva constituyen los frutos que se derivan de ese derecho de usufructo.»
Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 3ª), sentencia de 8.07.2013
» Habida cuenta de que resulta claro que el actor es nudo propietario pero que su madre ostenta el usufructo de la vivienda no tiene legitimación para formular demanda de desahucio.
OBSERVACIÓN:
Como quiera que en los juicios de desahucio por falta de pago las causas de oposición por el inquilino están muy restringidas, es importante averiguar cuando la vivienda o el local pertenece en usufructo a una persona distinta del nudo propietario, quién es la que ha puesto el pleito, pues de haberlo efectuado el nudo propietario sin poder del usufructuario, posiblemente el Juzgado pueda estimar una falta de legitimación para ejercitar dicha acción judicial.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Mi abogado me dice que cualquiera puede alquilar
Y no tiene que probar ningún título de propiedad
Siendo el arrendador el propietario
Debido al contrato de alquiler y los pagos
Está legitimado, para pedir desahucio
¿Qué dices de esto?
Hola
Esta entrega de usofructo debe ser registrado oficialmente ??
o se presente una escritura suficiente? en el juzgado
Y desde cuándo es válida final del usofructo,
día de la inscripción?
retroactiva a la fecha de usofructo final?
We get here in a very curious situation.
Base om information on the web from the register itself
the usufructo lasts as long as the person who is holding ‘nuda propiedad’
is not requesting to make it stop. He/she has to present all documents , inclusive paying of taxes, which could amount to a year’s rent in some cases.
On the other hand, the rental contract remains completely valid.
The renter is entitled to attack the owner in court, but not vice vers,
as long the usufructo is not terminated in the register of properties.
the owner – still registered as nuda propiedad – is not legitimate in his title to rent.
That is the judgement I am awaiting.
Llegamos aquí en una situación muy curiosa.
Base de información en la web desde el propio registro
El usufructo dura mientras la persona que está sosteniendo ‘nuda propiedad’
No está pidiendo que lo detenga. Tiene que presentar todos los documentos, inclusive el pago de impuestos, que en algunos casos podría ascender a un año de alquiler.
Por otro lado, el contrato de alquiler sigue siendo completamente válido.
El inquilino tiene derecho a atacar al propietario en la corte, pero no viceversa,
Mientras el usufructo no se termine en el registro de propiedades,
El propietario, aún registrado como la propiedad nuda no tiene legitimación al título para alquiler ante la corte. (Juzgado)
Ese es el juicio que estoy esperando.
Going deeper into the matter as defined
this means that the renter can stay in the house
without paying any rent. The person with nuda propriedad has no legitimation before the courts to claim anything, even would not be able to kick the renter out of the house = rented premises when contract lapses after 3 years.,
and the usufructuario is supposingly dead…………
As a matter of fact, I will try to take advantage out of this case,
and demand a new contract of 5 years, and/or even so an usufructo for myself.
When the person in nuda propiedad regulates the situation with the register,
the renter who made execute and pay upfront necessary works on behalf of the nuda propiedad
in buena fé, and with the agreement by email of the representate of the nuda propiedad
(this is the basis of discussion, last person denies any agreement)
the renter could now once again deduct all these costs (worth about 7 months rent),
as the previous phase, he did not had to pay any rent at all.
Profundizar en el asunto como se define
Esto significa que el inquilino puede permanecer en la casa
Sin pagar ningún alquiler. La persona con nuda cosaad no tiene legitimidad ante los tribunales para reclamar nada, ni siquiera sería capaz de expulsar al inquilino de la casa = alquilar locales cuando el contrato caduca después de 3 años.
Y el usufructuario está supuestamente muerto …………
De hecho, trataré de sacar provecho de este caso,
Y exigir un nuevo contrato de 5 años, y / o incluso un usufructo para mí.
Cuando la persona en nuda propiedad regula la situación con el registro,
El arrendatario que hizo ejecutar y pagar por adelantado las obras necesarias en nombre de la propiedad nuda
En buena fe, y con el acuerdo por correo electrónico del representante de la propiedad nuda
(Esta es la base de la discusión, la última persona niega cualquier acuerdo)
El inquilino podría ahora una vez más deducir todos estos costos (vale alrededor de 7 meses de alquiler),
Como la fase anterior, no tuvo que pagar ningún alquiler en absoluto.
¿existe acción para proteger los intereses del usufructuario? ¿cuando este está desvalido y sin capacidad para firmar un poder otorgandole la capacidad al nudo propietario para, por ejemplo, desahuciar al inquilino que no paga los frutos del bien del cual es titular el usufructuario?
¿Como se puede resolver la falta legitimación activa en el proceso de desahucio?
Hola Jandro:
1.- Parto del hecho, según comentas, que el ususfructuario fue quien formalizó el contrato de arrendamiento.
2.- Salvo que se incapacite al usufructuario, y en su lugar el tutor pueda ejercitar el desahucio,lo veo bastante complicado.
3.- La otra posibilidad es que la usufructuaria tuviese oorogado con anterioridad algún poder notarial a favor de procuradores o del nudo propietario, en cuyo caso se podría intentar la demanda de desahucio.
Un saludo y gracias por seguirnos.
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