Nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado

Efectos aplicables a la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo con garantía hipotecaria.

Antes de ver los efectos de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, recordemos algunas cuestiones sobre este asunto:

¿Qué significa la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo con garantía hipotecaria?

La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que figura en la escritura de hipoteca, por medio de la cual si el deudor hipotecario «cliente» deja de pagar las cuotas del préstamo, el Banco «prestamista» se reserva el derecho a dar por resuelta la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo que se adeude.

EJEMPLO:

Una familia tiene firmada una hipoteca de 20 años de duración y lleva pagando sus cuotas mensuales durante los primeros 6 años.

En un momento determinado y por circunstancias sobrevenidas, la familia no puede hacer pago de las cuotas.

El Banco acogiéndose a la cláusula de «vencimiento anticipado«,  cuando transcurren 5 meses, resuelve el contrato y exige en el Juzgado mediante una demanda la totalidad del préstamo.

Como veis por el ejemplo que hemos puesto, el Banco tenía la posibilidad de dar por resuelto el préstamo hipotecario y exigir el pago de la totalidad por el solo hecho de que el deudor no pagase un solo recibo de la hipoteca. Ha esperado 5 meses y ha presentado la demanda.

Los consumidores empezaron a plantear en los Tribunales la nulidad por abusiva de esta cláusula de vencimiento anticipado, pues se estaban dando casos sangrantes en los que un  consumidor perdía su casa en subasta después de llevar pagando la hipoteca durante años, porque durante 3 o 4 meses no había podido hacer frente al pago de la hipoteca.

Declaración por el Tribunal Supremo de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado

El tribunal supremo en varias sentencias recientes, 11.09.2019, 12.11.2019, 14.11.2019 y 12.12.2019 ha venido señalando cuando se puede considerar nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario, y a tal efecto dos cuestiones importantes:

¿Cuándo se puede declarar nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado?

• El incumplimiento por el deudor debe ser grave o esencial que justifique la reclamación total de la deuda pendiente.

• Para que la cláusula de vencimiento anticipado pueda ser considerada válida debe modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación.

La cláusula de vencimiento anticipado, tal como viene redactada en la escritura de hipoteca de todas aquellas que se firmaron antes de 2019, es una cláusula que puede ser declarada nula por abusiva siguiendo los parámetros indicados por la Jurisprudencia.

A partir del 16 de Junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (LCCI), por lo que las hipotecas que se han firmado recientemente se acomodan a este texto legal que permite la exigencia de toda la deuda cuando se cumplan una serie de requisitos.

Requisitos para el vencimiento anticipado del contrato

Con esta nueva ley se ha regulado el «vencimiento anticipado» de la siguiente manera:

» …se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales  o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.»

Artículo 24

¿Qué ocurre con los procedimientos de ejecución hipotecaria ya iniciados?

La Sentencia del Pleno del tribunal supremo de fecha 11.09.2019 dice:

«Conforme a todo lo expuesto, procede aplicar las siguientes pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

a.  Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más tramite (archivados).

b.  Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos  (archivados).

c.  Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), podrán continuar su tramitación»

¿Se podría archivar un procedimiento hipotecario antiguo aunque el banco se haya adjudicado la vivienda?

Cabria la posibilidad de solicitar el archivo del procedimiento hipotecario aunque se la haya adjudicado en subasta, siempre y cuando el Banco no haya tomado posesión de la vivienda y se trate de un consumidor.

Después de producirse la entrega de la posesión de la vivienda adjudicada en subasta ya no cabe solicitar el sobreseimiento o archivo.

¿Qué sucedería en el caso de que no se haya entregado la posesión de la vivienda?

Si nos encontramos en el supuesto de que no se ha entregado la posesión de la vivienda, habría que solicitar mediante un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca siempre que el incumplimiento del deudor por el que el Banco ejecutó la hipoteca no reúna los requisitos de gravedad cuyas pautas ha señalado el Tribunal Supremo.

¿Qué ocurre si se interpone un procedimiento de ejecución hipotecaria utilizando la cláusula de vencimiento anticipado?

1.- Habría que estudiar si la cláusula en su redacción puede ser considerada nula por abusiva siguiendo los parámetros del Tribunal Supremo.

2.- Para instar el procedimiento de ejecución hipotecaria el incumplimiento del deudor debe resistir la gravedad prevista en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Advertencia:

Si Usted recibe una demanda de ejecución hipotecaria debe saber que dentro del plazo de diez días puede alegar motivos de oposición a la ejecución hipotecaria.