Nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario
Declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario al considerarse como cláusula abusiva, solo se abonará el interés remuneratorio.
Sobre el tema de la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario (también llamados «intereses moratorios«), cuando se declaraba abusiva dicha cláusula, se venían dictando por las Audiencias Provinciales sentencias con resultado distinto.
Antes de nada recordar que hasta no hace muchos años, era habitual que en las escrituras de hipoteca para adquisición de viviendas se establecieran intereses moratorios del 20 o 25 por ciento anual si el deudor dejaba pagar la hipoteca.
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Esta disparidad de criterios, como veremos más adelante, fue resuelta por el Tribunal Supremo en distintas sentencias entre las que destacamos las de 18.02.2016, o la dictada por el Pleno de fecha 3.06.2016.
Los intereses de demora o también llamados «moratorios» venían a penalizar al consumidor (prestatario) en el caso de que no atendiese a su vencimiento el pago de los recibos de hipoteca, es decir, se aplicaban unos intereses altísimos en los supuestos de incumplimiento de las obligaciones de pago asumidadas en la escritura pública.
Estas situaciones de abuso por parte del los Bancos a la hora de fijar el tipo de interés moratorio («intereses de demora»), máxime en préstamos hipotecarios donde además tienen la garantía real sobre la vivienda, se han visto corregidas por distintas sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea (TJUE), que ha venido a sentar una doctrina de amparo sobre los derechos del consumidor frente a los Bancos, que eran los que imponían unilateralmente estos altos tipos de interés en las hipotecas.
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Todo este tema de la abusividad de los intereses de demora en préstamos hipotecarios empieza a cambiar con distintos Autos y Sentencias dictadas por el TJUE.
De todas estas destacamos la de fecha 21 enero de 2015 que declara que «si el interés de demora es abusivo no se puede moderar ni recalcular»
Igualmente se dictó por el TJUE, Auto de fecha 11 de junio de 2015 en el que vuelve a insistir que declarada abusiva la clausula del interés de demora, «ya no se pueden recalcular los intereses».
Como antesala de todas estas recientes resoluciones dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, hemos de remontarnos un poco mas atrás, y resaltar por su importancia la dictada en fecha 30 de mayo de 2013, en la que el TJUE ya venía diciendo que:
«declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario (por considerarse cláusula abusiva), el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que el resultante de suprimir dicha clausula abusiva, …«pues si el Juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, debilitaría el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales (Bancos) el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores».
¿Qué consecuencia tiene la declaración de nulidad de los intereses de demora en ese caso?
La doctrina del Tribunal Europeo ha sido reinterpretada por el Tribunal Supremo en el sentido siguiente:
Declarada abusiva la cláusula de los intereses de demora («moratorios») en el préstamo hipotecario, la nulidad solo afectará al exceso respecto del interés remuneratorio pactado, que se seguirá devengando.
Es decir, el deudor hipotecario deberá abonar el interés remuneratorio pactado y no el interés moratorio que figure en la hipoteca.
EJEMPLO:
Se había pactado en la hipoteca un interés remuneratorio del Euribor + 1,5 puntos, y un interés moratorio del 19%.
Declarada la nulidad del interés moratorio se seguirá devengando el interés REMUNERATORIO, en este caso sería el Euribor + 1,5 puntos.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario ?
Como venimos diciendo, el Tribunal Supremo consideró que declarada nula por abusiva la cláusula del interés moratorio del préstamo hipotecario, el préstamo debería seguir devengando el interés remuneratorio pactado y no el moratorio que figurase en la hipoteca.
No obstante y como quiera que esta solución podía generar dudas de interpretación con la Directiva Europea 93/13, el Tribunal Supremo elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia Europea, que finalmente dictó sentencia en fecha 7 de agosto de 2018 declarando que:
«La Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que no se opone a una jurisprudencia nacional, como la del Tribunal Supremo cuestionada en los litigios principales,. según la cual la consecuencia del carácter abusivo de una cláusula no negociada de un contrato de préstamo celebrado con un consumidor que establece el tipo de interés de demora consiste en la supresión total de los intereses de demora, sin que dejen de devengarse los intereses remuneratorios pactados en el contrato».
EN RESUMEN:
El Tribunal Europeo avala la postura del Tribunal Supremo.
SENTENCIA del Pleno del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 28 de Noviembre de 2018:
«La consecuencia de lo expuesto es que procede aplicar la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias 265/2015 de 22 de Abril, 470/2015 de 7 de septiembre, 469/2015 de 8 de ase septiembre,… y 346/2016 de 3 de junio, sobre los efectos de la nulidad de la cláusula sobre intereses de demora, cuyo ajuste a las exigencias del Derecho de la Unión ha sido declarada por el Tribunal de Justicia.
De acuerdo con esta doctrina, no es correcta la solución adoptada en la sentencia recurrida, consistente en sustituir el interés de demora abusivo por el consistente en el triple del interés legal del dinero, previsto en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria como límite a los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipoteca constituidas sobre la misma vivienda.
Pero tampoco puede aceptarse la solución sostenida por el recurrente (cliente), consistente en que una vez que dejó de pagar las cuotas del préstamo e incurrió en mora, el préstamo dejó de devengar interés alguno.
La solución, conforme a lo dispuesto en las sentencias de esta Sala citadas en los párrafos precedentes, es que, declarada la nulidad de la cláusula que establece el interés de demora, cuando el prestatario incurra en mora el capital pendiente de amortizar sigue devengando el interés remuneratorio fijado en el contrato.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Sabiendo que los empresarios no se rigen por la LCyU ¿Cuál es el máximo interés moratorio que se puede exigir a empresarios/profesionales? ¿Hay Sentencia o Ley que regule un máximo y un mínimo para tener una idea aproximada?
Buenas, hace 6 años mi pareja y yo nos quedamos parados, el banco nos concedio una moratoria de 9700 euros para poder pagar durante dos años solo la mitad de la hippteca. En estos seis años sólo llevamos pagados 1000 euros, por la moratoroa pagamos 45 euros al mes con un interés del 3,366%. Me gustaría saber si es abusivo o no porque en 6 años y solo 1000 euros me parece.. Ademas hasta el 2042 no se termina. Gracias
Hola, la verdad es que no entiendo bien… yo tengo desglosado lo siguiente en la escritura:
-Principal
-intereses ordinarios máximos al 7% a 18 meses
-intereses moratorios al 15% a 18 meses.
-Costas y Gastos.
pero consta que en préstamo sólo queda por amortizar el Principal.
Por lo tanto… aquí puedo reclamar algo?
Buenas, que compre mi vivienda en el 1999, con un valor de 31.438 euros, y con un interés de demora de 7.193 y costa y gastos 6.100. Mi pregunta, si es legal lo que estoy pagando. Muchas gracias
Con la información que facilitas no puedo darte una respuesta, de hecho, no indicas la cantidad que abonas.
Si quieres puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así personalmente podremos abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Se lo he comentado al banco (que me está aplicando un 19% de interés de demora) y me ha dicho que sólo es para los créditos hipotecarios entre banco y persona física. Que, como en mi caso firma la empresa (titular del préstamo) me deben seguir aplicando el 19%. ¿Es así?. En mi opinión si los declaran injustos deben ser injustos tanto para particulares como para empresas ¿verdad?
He visto un comentario vuestro que dice que no aplica, ¿Cómo podemos cambiar esa cláusula abusiva cunado lo contrata una empresa?
He leído tu consulta, y la respuesta a la misma es bastante extensa, además de que debemos valorar tu caso de manera más detallada, por lo que mi recomendación sería que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004, para que podamos comentarte manera detallada el asunto que nos planteas, o bien te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad para que pueda valorar tu caso.
¿Esta sentencia afecta también a las empresas que suscriban préstamos con entidades financieras?. Supongo que sí, pues en ese caso actúan como un consumidor más, ¿no es así?.
Hola Manuel:
El régimen de nulidad por abusividad, de las cláusuñlas no negociadas individualemente, es aplicable unicamente a los consumidores y usuarios.
Si la empresa solicitó el préstamo hipotecario para su actividad, no tendría la condicion de condumidor por lo que las posibilides son muy escasa y la sentencia a la que hace referencia no resultaría aplicable.
Un saludo
Hola : firmé una hipoteca de subrogación a la constructora de mi vivienda en noviembre del año 2001con intereses remuneratorios del 5% inicial hasta un máximo del 11% y sus intereses moratorios del 24% anual. Sin saber como me quedé casado de por vida con el IRPH. En el 2006 hice una extinción de condominio. Indennizé a mi expareja y quedé como único propietario con las mismas condiciones. Mis preguntas son las siguientes:¿ se puede considerar abusiva la clausula de intereses moratorios del 24%?.¿vale la pena reclamar? ¿que debo hacer para saber por que motivo tengo IRPH? Muchas gracias
Buenas necesito ascesoria de los intereses que me esta cobrando el.banco por atrazarme con la hipoteca una deuda de 1500 se ha convertido en 5000 estoy siguiendo los pasos que ellos me dicen para arreglar pero quiero saver si lo que me estan cobrando esta bien que puedo hacer
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Si el interés de demora es del 18% y sobre estos intereses de hace una novación para el pago de los mismos, sería nula la novación?
Hola!
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Muchas gracias
Buenas, hace 6 años mi pareja y yo nos quedamos parados, el banco nos concedio una moratoria de 9700 euros para poder pagar durante dos años solo la mitad de la hippteca. En estos seis años sólo llevamos pagados 1000 euros, por la moratoroa pagamos 45 euros al mes con un interés del 3,366%. Me gustaría saber si es abusivo o no porque en 6 años y solo 1000 euros me parece.. Ademas hasta el 2042 no se termina. Gracias
Hola, la verdad es que no entiendo bien… yo tengo desglosado lo siguiente en la escritura:
-Principal
-intereses ordinarios máximos al 7% a 18 meses
-intereses moratorios al 15% a 18 meses.
-Costas y Gastos.
pero consta que en préstamo sólo queda por amortizar el Principal.
Por lo tanto… aquí puedo reclamar algo?
Buenas, que compre mi vivienda en el 1999, con un valor de 31.438 euros, y con un interés de demora de 7.193 y costa y gastos 6.100. Mi pregunta, si es legal lo que estoy pagando. Muchas gracias
Hola EUGENIO,
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Se lo he comentado al banco (que me está aplicando un 19% de interés de demora) y me ha dicho que sólo es para los créditos hipotecarios entre banco y persona física. Que, como en mi caso firma la empresa (titular del préstamo) me deben seguir aplicando el 19%. ¿Es así?. En mi opinión si los declaran injustos deben ser injustos tanto para particulares como para empresas ¿verdad?
He visto un comentario vuestro que dice que no aplica, ¿Cómo podemos cambiar esa cláusula abusiva cunado lo contrata una empresa?
Hola Paloma,
He leído tu consulta, y la respuesta a la misma es bastante extensa, además de que debemos valorar tu caso de manera más detallada, por lo que mi recomendación sería que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004, para que podamos comentarte manera detallada el asunto que nos planteas, o bien te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad para que pueda valorar tu caso.
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Hola.
¿Esta sentencia afecta también a las empresas que suscriban préstamos con entidades financieras?. Supongo que sí, pues en ese caso actúan como un consumidor más, ¿no es así?.
Gracias y saludos.
Hola Manuel:
El régimen de nulidad por abusividad, de las cláusuñlas no negociadas individualemente, es aplicable unicamente a los consumidores y usuarios.
Si la empresa solicitó el préstamo hipotecario para su actividad, no tendría la condicion de condumidor por lo que las posibilides son muy escasa y la sentencia a la que hace referencia no resultaría aplicable.
Un saludo
Hola : firmé una hipoteca de subrogación a la constructora de mi vivienda en noviembre del año 2001con intereses remuneratorios del 5% inicial hasta un máximo del 11% y sus intereses moratorios del 24% anual. Sin saber como me quedé casado de por vida con el IRPH. En el 2006 hice una extinción de condominio. Indennizé a mi expareja y quedé como único propietario con las mismas condiciones. Mis preguntas son las siguientes:¿ se puede considerar abusiva la clausula de intereses moratorios del 24%?.¿vale la pena reclamar? ¿que debo hacer para saber por que motivo tengo IRPH? Muchas gracias
Buenas necesito ascesoria de los intereses que me esta cobrando el.banco por atrazarme con la hipoteca una deuda de 1500 se ha convertido en 5000 estoy siguiendo los pasos que ellos me dicen para arreglar pero quiero saver si lo que me estan cobrando esta bien que puedo hacer
Hola Victor,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004 ( extensión 6), para que podamos resolver tu duda de manera rápida y personalizada. Igualmente, y si prefieres la respuesta por escrito, puedes utilizar nuestro servicio de respuestas a consultas por escrito.
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