Nulidad del acta de la Comunidad por error

No puede instarse la nulidad del acta de la Comunidad por error subsanable sin que se haya instado previamente su rectificación a la propia Comunidad.

Vamos a comentar en este artículo la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª) de fecha 28 mayo 2013, que como veremos, resuelve que no puede acudirse al Juzgado para que declare la nulidad del acta de una Comunidad por error subsanable, si antes no ha procedido el vecino impugnante a solicitar de la Junta de propietarios la subsanación del defecto.

Los acuerdos que se adopten por la Junta de Propietarios han de quedar reflejados en un documento denominado «acta«, según se establece en los artículos 19  y 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (última modificación por Ley 8/2013). El acta de la Comunidad debe contener al menos:

• La fecha y lugar de la celebración.
• Quien la ha convocado y en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
• Su carácter ordinario o extraordinario y su celebración en 1ª o 2ª convocatoria.
• Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados, con indicación de las cuotas de participación.
• El orden del día de la reunión.
• Los acuerdos adoptados, y en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que representen.
• Relación de los propietarios privados del derecho de voto por no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas en la Comunidad.
• La firma del Presidente y del secretario.

La ausencia o el error en el acta de la Comunidad respecto de cualquiera de estos requisitos podrá ser subsanado antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios (último párrafo del artículo 19.3 LPH).

La sentencia que comentamos, dice que frente al acta de una reunión de la Junta de propietarios con un defecto o error subsanable, cualquiera de los propietarios del edificio lo que debe hacer es solicitar, de la Comunidad de propietarios y extrajudicialmente, la subsanación, lo que deberá hacer antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, en la que deberá ratificarse la subsanación. Y de no acceder la Comunidad de propietarios a la subsanación interesada, podrá, el propietario que la instó, ejercitar en vía judicial la nulidad del acta de la Comunidad por error, lo que se denomina «acción de subsanación«.

Continúa la sentencia diciendo que lo que no es admisible, por ser contrario a la naturaleza de un defecto subsanable, a la buena fe y al normal funcionamiento de la Comunidad de propietarios, es que un propietario deje pasar el plazo legal sin instar la subsanación del error del acta de la Comunidad de Propietarios, para a continuación, solicitar mediante un procedimiento judicial, una acción de nulidad del acta de la Comunidad por error y de todos los acuerdos en ella reflejados, basando solamente su petición en la existencia de un error subsanable.

Aunque hay algunos Juzgados que opinan que la existencia de un error subsanable en el acta lleva aparejado la nulidad de los acuerdos adoptados que se reflejan en la misma, la mayoría considera que de antemano no se produce esa nulidad, por lo que habrá que verse caso a caso, intentando que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad. Tendrán trascendencia los errores u omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a alguno  de los vecinos o comuneros, pudiendo en estos supuestos declarase la nulidad del acuerdo.

Resumiendo lo dicho hasta ahora, hemos de concluir que la nulidad del acta de la Comunidad por error subsanable debe de invocarse  previamente a la Junta de propietarios para que proceda a su rectificación, y sólo en el caso de que no se produjera, podrá el comunero impugnante iniciar la acción judicial de subsanación, interponiendo el procedimiento judicial adecuado, que en este caso, será el juicio ordinario.

Para que le quede constancia al comunero impugnante de su reclamación de rectificación de error, es imprescindible que conste por escrito dicha solicitud a efectos de su posterior acreditación en el Juzgado.