Obligación del Administrador de fincas de devolver la contabilidad

Es obligación del administrador de fincas de devolver la contabilidad y los libros de actas cuando fuese requerido por la Comunidad de propietarios.

Sobre la obligación del administrador de fincas de devolver la contabilidad.

Cuando la Comunidad de propietarios solicita dicha entrega, existe una obligación del administrador de fincas de devolver la contabilidad, los libros de actas y la documentación que se le requiera, tras el cese de su cargo, ya que forma parte de su deber de dar cuenta de las operaciones.

A continuación os expondré algunas resoluciones dictadas por distintos Tribunales respecto a la obligación del administrador de fincas de devolver la contabilidad y demás documentación de la comunidad de propietarios que obre en su poder.

En algunas de ellas, no sólo se le condena a la mera entrega física de dichos documentos, sino que además se le condena al pago de una indemnización por los daños y perjuicios que su omisión en la devolución, le ha deparado a la Comunidad.

Antes de citaros dichas sentencias, sólo me resta por decir, que los preceptos legales que se esgrimen en muchas de las ocasiones para condenar al administrador a dicha devolución, se basan en las obligaciones del mandatario, puesto que se equipara con dicha figura al administrador de fincas. El Código civil, establece respecto del mandatario lo siguiente:

Artículo 1.718 Código Civil: » El mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato, y responde de los daños y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante.»

Artículo 1.720 del Código Civil: » Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo.»

Sentencias que establecen la obligación del Administrador de fincas de devolver la contabilidad y demás documentación:

– Sentencia de la AP Cádiz (Sección 2ª) de 19 octubre 2010:

» La omisión de entrega a la comunidad de Propietarios demandante de los libros de actas y de contabilidad fue comunicada al Sr. Administrador para que las depositase en el Colegio de Administradores de Fincas, contestado el Sr. Administrador que la documentación relativa a dicha Comunidad se encuentra depositada en el Colegio de Administradores, comprobándose por la Comunidad demandante, que a excepción del Libro Mayor correspondiente al ejercicio 2004/2005 faltan todas las demás. Los libros contables y de actas no fueron entregados a la Comunidad, correspondiendo a la parte apelante demandada entregarlos, pues una de sus funciones, era de su custodia, y ante la afirmación de la comunidad demandante de no haberlos recibido, corresponde a la parte demandada acreditar haberlas entregado en su totalidad, hecho que no ha quedado probado, por lo que igualmente se desestima el segundo motivo del recurso».

– Sentencia de la AP Madrid (Sección 13ª) de 24 febrero 2012:

» Pues bien del resultado de la prueba, y concretamente del propio reconocimiento de los hechos que en el acto del juicio oral hizo la demandada se desprende, que si bien es cierto que la misma al cesar en su cargo, entregó a la comunidad toda la documentación que obraba en su poder, dicha entrega fue insuficiente, pues faltaba el desglose de deudores que recoge el documento nº 2 aportado con la demanda, que esta reconoce haber firmado comprometiéndose además a entregar dicha relación. Estamos pues ante un incumplimiento defectuoso del contrato que debe acarrear la correspondiente responsabilidad.«

– Sentencia AP Coruña (Sección 1ª) de 17 octubre 2001:

» De todo lo anterior se deduce que siendo indudable que tanto en la Junta ordinaria como en la extraordinaria se adoptó la decisión de cesar como Administrador al demandado, debe de prosperar la demandada en este aspecto, y como meras consecuencias que este viene obligado a rendir cuentas de su actuación desde el mes de septiembre de 1998, así como a entregar a la Comunidad actora toda la documentación, conforme lo dispuesto en el art. 1720 y concordantes del Código Civil así como la condena al abono de los intereses que pudieran desprenderse de dicha rendición de cuentas, en los términos del art. 1.724 del mismo Cuerpo Legal».

CONCLUSIÓN:

Si el administrador de la comunidad es cesado por la Junta de propietarios no puede oponerse a entregar la documentación de la Comunidad, incluso aunque le parezca que el acuerdo de cese tiene defectos.

Dicho lo anterior, a quien debe entregarle dicha documentación es al Presidente de la comunidad, no a cualquier otro vecino.