Obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

Según se trate de obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio se necesitará contar con mayorías distintas en la Comunidad.

La consideración de que sean las obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación de las mismas por la Comunidad de propietarios y también sobre la obligación del pago de las correspondientes derramas por los vecinos.

Distinguir entre obras de conservación y obras de mejora de la fachada

Antes de nada hay que distinguir las obras de conservación y las obras de mejora.

¿En qué consisten las obras de conservación?

La Ley de Propiedad Horizontal (que regula las Comunidades de propietarios), establece respecto de las obras de conservación lo siguiente:

Artículo 10.1 LPH establece que:

Tendrán carácter obligatorio….. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

La obras de conservación serán las necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble y sus servicios.

Aunque la Ley dice que las obras de conservación o de reparación tienen carácter obligatorio y que cualquier propietario puede pedirlas estando obligados todos los integrantes de la comunidad a sufragarlas, lo normal es que estas obras de conservación sean aprobadas por la Junta de propietarios, en cuyo caso, se requerirá en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes, siempre que estos representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes.

¿En qué consisten las obras de mejora o suntuarias?

Las obras de mejora no se definen en la Ley pero podríamos calificarlas como aquellas actuaciones que no sean requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

El artículo 17.4 de la LPH dispone:

«Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.»

La Junta de propietarios es la que debe decidir si una determinada obra, instalación o un nuevo servicio se puede considerar como mejora a los efectos de aplicar lo dispuesto en el citado artículo 17.4 de la LPH en cuanto a la necesidad de su aprobación por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación y para conocer si la repercusión de dicho gasto a cada propietario excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso el propietario disidente no resultará obligado al pago.

Mayoría de votos para aprobar obras de mejora de la fachada

Si la comunidad quiere aprobar obras  de «mejora» por ejemplo de la fachada del edificio no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.

Si la cuota que tiene que pagar cada propietario por dichas mejoras excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no resultará obligado al pago de las obras de mejora, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea en un futuro participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados.

Cómputo del voto de los ausente a la junta

La cuestión no es pacífica entre la doctrina a la hora de computar o no a los ausentes para conseguir la mayoría de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación.

Un sector opina que dicha mayoría de votos debe salir de la junta de propietarios y que si no se alcanza el quórum exigido legalmente, no se le dará traslado a los ausente por constituir una de las excepciones previstas en el artículo 17.8 de la LPH:

» Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo…»

De otro lado, la opinión es que el voto de los ausentes se computará solo a los efectos de consolidar la mayoría exigible (3/5 del total de propietarios y cuotas), si una vez se les notifique el acuerdo de las mejoras no contestan en el plazo de 30 días; en este caso y aunque su voto se sume a la mayoría, ello no supone que haya dejado de ser disidente y el ausente podrá disfrutar de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH si su contribución excede de 3 mensualidades ordinarias.

Obras de modificación de la envolvente de un edificio para la mejora de la eficiencia energética

Cuando la comunidad de propietarios decide emprender obras en la fachada del edificio que afectan a la envolvente para mejorar la eficiencia energética, debe saber que con la última reforma llevada a cabo en la Ley de Propiedad Horizontal, la mayoría necesaria para su aprobación se ha reducido a la mayoría simple de propietarios y cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El artículo 17.2 de la LPH ha quedado redactado de la siguiente manera:

» La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»

Ejemplos de sentencias sobre obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

Algunas sentencias sobre la distinción entre obras de conservación y de mejora

Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª), sentencia de 4.05.2016:

«La controversia planteada entre las partes, se centra en determinar si esas obras realizadas en la fachada son una obra necesaria, que conlleva una mejora en la eficiencia energética del edificio, en cuyo caso no sería de aplicación el art. 17.4 LPH, o por el contrario, como sostiene Dª Florencia estamos hablando de una mejora de la fachada y por ello no se le puede obligar a abonarla, pues ella voto en contra del acuerdo (es decir es disidente) y su cuantía excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, art 17.4 LPH….

A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.

Problemas de seguridad, que conllevaron la creación de una comisión de obras, que durante al menos un años estudio las diversas posibilidades existente para soluciones esas deficiencias, decantándose por la fachada ventilada en base a varios criterios: a) era una solución definitiva a los desprendimiento, b) el alto coste inicial, se vería reducido por la subvención, que concedía y concedió el IDAE y el descuento que Esfer hacía de un 5 % en caso de pronto pago, e) era una obra debidamente garantizada, en cuanto a plazo de ejecución, sin sobrecostes y garantía de futuro y f) además de todo ello suponía una mejora en el consumo energético de la comunidad.»

Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, (Sección 7ª), sentencia 17.07.2015:

«No obstante lo anterior y simplemente a mayor abundamiento, la pericial de la demandada, mucho más motivada y precisa que la de la parte demandante, hace deducir con claridad que la obra es necesaria y que acometer una reparación completa de las fachadas y no meramente puntual como se pretende en la demanda, contraviniendo además la voluntad de la junta con reiteración expresada, no solucionaría el problema derivado de la antigüedad del edificio y de la ausencia de aislamiento térmico que causa las humedades.

Es adecuada la cita que hace la parte en la contestación de la Ley 8/2013 para justificar la necesidad de la obra y prescindiendo de la eficiencia energética que la sentencia dice que se introdujo con posterioridad y extemporáneamente en el debate, ya que desde los deberes exigidos a la comunidad por el art 10 de la LPH modificado por dicha Ley, y concretamente en cumplimiento del deber dinámico de mantenimiento que pesa sobre aquella, ya recogido incluso en su anterior redacción por la jurisprudencia ( sentencia TS de 3 de enero de 2007 ) se halla el de acometer esta clase de obra, tendente a garantizar la habitabilidad del inmueble en el sentido que destaca el art 3-1 de la LOE , precepto que toma como referencia nuestra legislación para evaluar el deber de mantenimiento y conservación de los edificios a cargo de los propietarios en cuanto el artículo 3-1 LOE describe las condiciones básicas de la edificación ( art 9 del texto refundido de la Ley del Suelo ) y entre las de habitabilidad descritas destaca la obligación de garantizar la estanqueidad del edificio evitando humedades y filtraciones, de ahí que sentencias como la de la AP de Madrid de AP de Madrid de 26 de enero de 2012 condena, en aplicación del artículo 10 LPH , en un supuesto que guarda similitud con el de autos aunque el inmueble tenía menor antigüedad, a la comunidad de propietarios por incumplimiento de este deber legal a indemnizar los daños causados a una vivienda por filtraciones producidas debido a un inadecuado aislamiento de los muros de la edificación, al estar obligada la demandada, razona la sentencia, a ejecutar las reparaciones que garanticen la debida estanqueidad del edificio.»

Conclusión

Si la Junta no ha determinado si estamos frente a obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, habrá que determinarla mediante las correspondientes periciales, pues la aprobación y contribución a dichos gastos se regulan de manera distinta.