obras de adaptación del local por el arrendatario

En los arrendamientos de local de negocio, las obras de adaptación del local por el arrendatario siguen siendo motivo de litigios por resolución contractual.

Problemas con las obras de adaptación del local por el arrendatario.

Aunque habrá que estudiar cada caso en particular y sobre todo el tipo de obras llevadas a cabo por el arrendatario, mediante el presente artículo queremos dejaros algunas notas generales sobre la legalidad e interpretación que vienen haciendo los Juzgados cuando el arrendador denuncia que el inquilino ha realizado unas obras de adaptación del local que no han sido permitidas y por tanto solicita la resolución del contrato de arrendamiento.

Obras de adaptación del local por el arrendatario. Cuestiones generales:

1ª.-  Si el contrato de arrendamiento de local permite las obras de adaptación, la cuestión parece resuelta a primera vista a favor del arrendatario, puesto que por la libertad de pactos que rige la relación contractual,  permitió el acondicionamiento del local a las necesidades del negocio que se iba a instalar.

No obstante es recomendable  que en el contrato de arrendamiento se deje expresamente constancia del tipo de obras de adpatación que se van a llevar a cabo o por lo menos de las mas importantes si es que se va a cambiar la configuración del mismo (tabiques, cambio de solería, etc.), permitiéndose todas aquellas accesorias que permitan ejercer la actividad comercial que sirva al destino que va a darle el inquilino.

2ª.- ¿Qué ocurre si las obras de adpatación del local por el arrendatario son denunciadas por el arrendador como incosentidas?

En estos supuestos lo habitual es que los Tribunales analicen si efectivamente el arrendador ha dado o no su consentimiento (expreso o tácito) y si  dichas obras de adaptación han modificado la configuración primitiva del local. En muchos casos se le dice al arrendador verbalmente que se van a realizar una serie de obras de adaptación del local y posteriormente se comprueba que dichas obras han excedido con creces lo que se dijo. Bien, en todos estos casos, aunque vuelvo a repetir, hay que analizar cada uno en concreto, la JURISPRUDENCIA viene estableciendo algunos parámetros, que reseñamos a continuación:

A)  Ha de partirse por norma general de la evidencia de la necesidad de realización de obras para la adecuación del inmueble al destino pactado, para posteriomente cuestionar si eso supone la posibilidad al libre arbitrio del arrendatario de realizar cualquier tipo de obra, y si las realizadas eras necesarias.

B) Acerca de la interpretación jurisprudencial de las llamadas «obras de adaptación» conviene destacar por un lado, el criterio sentado en la Sentencia de 14 febrero 1989 , en la cual se especifica acogiendo básicamente lo dispuesto en la Sentencia de 22 noviembre 1962 , que ante la realidad de que se trata de obras de adaptación, no cabe estimar la acción de resolución del contrato por realización de obras inconsentidas, por ser más bien obras de adaptación realizadas en fechas próximas a la celebración del contrato, por lo que se entienden autorizadas.

Este criterio es mantenido por la posterior Sentencia de 4 julio 1991, en donde se especifica que la doctrina del Tribunal Supremo, en relación con las obras de adaptación, es que aunque sean expresamente permitidas, han de realizarse próximas a la fecha de celebración del contrato, lo cual no se da, pues se ejercitan tres o cuatro años después de dicha celebración.

Igualmente la sentencia de 30 mayo 1995 reitera este criterio al sostener: » «…Por otra parte, como dice la Sentencia de 20 diciembre 1991 , para la resolución de la cuestión que plantea el motivo ha de dejarse sentado que la doctrina de esta Sala viene estableciendo que las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño…»«

Y por último citamos por ser mas reciente la sentencia de fecha 23 de julio de 2008 que dice: «las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial«.

Por tanto, la anterior doctrina jurisprudencial parte pues de dos consideraciones,

1ª)  Que al tratarse de obras de adaptación, esto es, las que se realizan a renglón seguido a la formalización del contrato de arrendamiento para adecuar el contrato a las necesidades del arrendatario, hay que entender que tales obras, al referirse a obras de adaptación no pueden considerarse como obras inconsentidas, sobre todo, porque están realizadas en fechas próximas a la celebración del contrato, o autorizadas expresamente después, o impuestas por autoridad municipal;

2ª)  Que dichas obras para que puedan considerarse en razón a su calificación de obras de adaptación no pueden ejecutarse cuando transcurren varios años tras su celebración.