Obras de conservación de la vivienda alquilada

Las obras de conservación de la vivienda alquilada o del local de negocio le corresponden al arrendador o dueño del inmueble alquilado.

Este post está dedicado a las obras de conservación de la vivienda alquilada.

Vamos a intentar dar respuesta a la PREGUNTA:

¿Quién es el obligado a realizar y pagar las obras de mantenimiento de la vivienda alquilada?,  ¿el dueño o el inquilino?

Siguiendo los criterios legales y jurisprudenciales al respecto, hemos de decir que conforme a lo dispuesto en el art. 1554.2º del Código Civil, el arrendador (o dueño) está obligado a hacer en la vivienda o local de negocio (que es la cosa objeto del contrato)  y durante toda la vigencia del mismo, todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

En el mismo sentido el art. 21 de la LAU de 1994  (para aquellos contratos suscritos con posterioridad al 1.01.1995), dispone:

«1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»

Es decir, según la ley, le corresponde al «arrendador» asumir el coste de las obras de conservación y reparación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

¿Sería válida la cláusula del contrato que descarga sobre el inquilino el pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda?

Estimamos que la cláusula sería NULA, al considerar lo dispuesto en el artículo 21.1 LAU como una disposición de carácter imperativo que no puede alterarse por la voluntad de las partes.

Concepto de obras de conservación en materia de arrendamientos

Sin ánimo de ser exhaustivo, pues habrá que estar al caso concreto, los Juzgados y Tribunales en España han venido señalando que las obras que son obligación del arrendador son aquellas indispensables para conservar la vivienda en estado de servir para el uso que se la destinó,  esto es, las que permiten que el inmueble alquilado pueda ser utilizado normalmente por el arrendatario.

No debemos confundir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de la vivienda alquilada con aquellas otras para la ADAPTACIÓN del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo ( STS 21-11-62 ), como por ejemplo aquellas obras que se hacen en los locales de negocio para adaptarlos a la actividad que se va a instalar.

Tampoco son obligación del arrendador  aquellas otras obras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca ( art. 21 LAU y arts. 1563 y 1564 Código civil).

Las obras de conservación de la vivienda alquilada o las del negocio arrendado y que deben ser reparadas a costa del arrendador será por tanto, las que resulten necesarias por:

     –   Los deterioros motivados por el transcurso del tiempo.

     –   Aquellas que se deban a un uso ordenado de la finca arrendada por el inquilino.

     –   Las debidas a caso fortuito o fuerza mayor.

     –   Las que se ocasionen por el natural desgaste de la cosa ( STS de 9-3-64 , 20-6-80 …)

     –   O también aquellas que sean impuestas por  la autoridad competente ( STS 15-12-61 ).

Tales OBRAS DE CONSERVACIÓN no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio.

EJEMPLOS:

Se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa ( Sentencia Tribunal supremo 5-10-51), el saneamiento de la red de desagüe (STS 12-2-22), los daños por humedades en estructura, muros y apoyos ( STS 23-11-63 ), o las de refuerzo de vigas ( SAP Murcia de 9-5-07 ).

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras de conservación de la vivienda alquilada y prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

Quedan EXCLUIDAS de la obligación impuesta al arrendador las PEQUEÑAS REPARACIONES derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte ARRENDATARIA según establece el art. 21.4 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos):

» 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.»

NOTA:

Aunque la teoría parece algo mas clara, la práctica es mas compleja y habrá que estar al caso concreto.