Obras de conservación en el local arrendado

Cuando la ejecución de obras de conservación en el local arrendado lo hagan inservible para su uso, el arrendatario podrá pedir la suspensión del contrato.

Las obras de conservación en el local arrendado, cuando son necesarias para el uso convenido y salvo que se hayan producido por causa imputable al arrendatario, le corresponden al arrendador, pues éste tiene la obligación de mantener la finca en perfectas condiciones de habitabilidad.

Como el régimen aplicable a los arrendamientos de local regulados en la LAU de 1994 (es decir aquellos que se hayan suscrito con posterioridad al 1 de enero de 1995) se rige en primer lugar por la voluntad de las partes, lo primero que hay que ver en estos casos, es si se ha previsto alguna estipulación en el contrato sobre quien debe costear las obras de conservación necesarias del local. Si no se dice nada, hay que acudir a los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establecen una reglas sobre este aspecto.

El artículo 30 de la LAU, referido a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (LOCALES DE NEGOCIO), establece  que a los locales se les aplican las disposiciones que sobre esta materia vienen dispuestas para los arrendamientos de vivienda, remitiéndose a los artículos 21, 22, 23 y 26 de la LAU. Así que veamos que dicen dichos preceptos:

El artículo 21 LAU (aplicable como decimos a los locales de negocio) se refiere a las obras de conservación y dice que:

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Por tanto las obras de conservación en el local arrendado que sean necesarias para conservar el local en condiciones de habitabilidad o en su caso, para el destino por el que se ha arrendado, le corresponden al arrendador.

A su vez, el artículo 26 LAU que habla de habitabilidad, establece:

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Traslandando este último precepto al arrendamiento de local de negocio, podemos concluir que cuando sean necesarias las obras de conservación en el local arrendado, el inquilino puede hacer dos cosas:

A) SUSPENDER EL CONTRATO: suspensión que debe llevar inherente la suspensión de la obligación de pago de la renta.

B) DESISTIR DEL CONTRATO.

Son opciones del arrendatario. Si opta suspender el contrato de arrendamiento, ello supone que deja de pagar la renta hasta el tiempo que el local sea habitable. El tiempo que dure la suspensión del contrato no cuenta para el plazo total del arrendamiento, de tal manera que si el local se ha tenido que cerrar por dos meses, este mismo período se alargará al día final del contrato.