La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las obras necesarias para la conservación del edificio y la de sus servicios e instalaciones comunes serán obligatorias para la comunidad de propietarios.
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Por tanto, si una Administración Pública, notifica a la Comunidad de propietarios que debe realizar unas obras con la finalidad de conservación, seguridad, habitabilidad u ornato del edificio, es obligatorio que se ejecuten dichas obras sin necesidad de que la Junta de Propietarios las apruebe en una asamblea, sin que se necesite ningún tipo de mayorías ni quórum para su aprobación, debiendo de ejecutarse obligatoriamente y financiarse con las correspondientes derramas que habrán de abonarse por todos los vecinos.
Si lo anterior parece claro, el citado artículo 10 LPH también establece que cualquiera de los propietarios podrá solicitar a la Comunidad que se lleven a cabo las obras necesarias para la conservación del edificio o su mantenimiento, siendo en este caso también obligatorio para la Comunidad proceder a su su ejecución.
Determinación de obras necesarias o de mejora en la comunidad de propietarios
Como acabamos de ver, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las obras necesarias para la conservación del edificio y la de sus servicios e instalaciones comunes serán obligatorias para la Comunidad de propietarios.
Estas obras obligatorias para la comunidad están claras cuando las impone la administración o cuando son muy evidentes, pero en muchos casos la naturaleza de dichas obras tiene un caracter subjetivo, pues existen dudas respecto a si son necesarias o meramente se trata de obras de mejora.
La importancia de distinguir el tipo de obras es enorme puesto que las necesarias no requieren de mayoria alguna, aunque lo habitual es que se aprueben por mayoria simple, mientras que la aprobación de las obras de mejora se regula en el artículo 17.4 de la LPH que establece:
» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.«
La junta de propietarios será, a la vista de la tipología de las obras a emprender, quien deba determinar en la reunión que celebre si se trata de obras necesarias o de obras de mejora, por lo que habrá de estar al acuerdo adoptado, lo que no significa que no pueda impugnarse el acuerdo en los tribunales por los propietarios disidentes.
Si hay algún propietario que muestra su disconformdiad con la naturaleza de la obra aprobada por la junta (necesaria o de mejora) deberá impugnar dicho acuerdo en los tribunales al amparo de lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH, pero no podrá exonerarse del pago de las derramas por su sola manifestación de que no está de acuerdo con la calificación del tipo de obra aprobado en junta.
Ejemplo:
La comunidad aprueba la ejecución de unas obras considerándolas que son necesarias y establece las derramas a pagar por todos los propietarios.
Uno de los vecinos votó en contra de dicho acuerdo considerando que la obra es de mejora y que él no tiene obligación de pagar su parte ya que supera más de tres mensualidades de gastos comunes (art. 17.4 LPH).
La comunidad interpone un procedimiento monitorio contra el propietario deudor ya que no ha pagado la derrama de las obras.
El propietario alega como oposición al juicio monitorio que la naturaleza de la obra aprobada es de mejora y que él no tiene obligación de abonar su parte porque votó en contra de dicho acuerdo.
Mi recomendación en un supuesto como el anterior es que el propietario que votó en contra de la aprobación de las obras debe impugnar judicalmente el acuerdo y posteriormente cuando reciba el juicio monitorio alegar la suspensión de la tramitación hasta que se resuleva el primer procedimiento. De no hacerlo así, la oposición al juicio monitorio con la sola manifestación de que no está de acuerdo con la naturaleza de las obras tiene escasas posibilidades de éxito.
▷ Conclusión sobre las obras en la obligatoriedad de las obras para conservar el edificio
Nuestra opinión es que aunque en el artículo 10 de la LPH se establezca que tendrán caracter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios las obras necesarias cuando las solicite uno solo de los propietarios, no tiene sentido que no se cuente con un mayor respaldo del resto de los vecinos, ya que pudiéramos estar frente a un capricho de este señor o una errónea interpretación del concepto «obras necesarias».
De ahí que, aunque el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establezca que no hay que convocar Junta, considero que en este asunto de las obras, que normalmente son de cierta envergadura tanto económica como de molestias, sería necesario conocer la opinión de la mayoría de los vecinos sobre la necesidad de la ejecución de las mismas, no solo por sentido común, sino porque habrá que discutir el alcance de aquellas y repartir el coste mediante derramas según el coeficiente de participación en los elementos comunes.
Habrá que sugerir que estos temas de obras en las Comunidades, delicados y de posibles enfrentamientos entre los comuneros, sean resueltos por mayorías y previos informes técnicos que avalen su realización, que en definitiva son mas objetivos a la hora de decidir si se trata o no de obras necesarias para la conservación del edificio.
Además, si alguno de los propietarios considera que deben de llevarse a cabo en contra del criterio de la Junta de propietarios, podrá indudablemente impugnar dicho acuerdo ante el Juzgado correspondiente, quien decidirá en última instancia sobre si estamos frente a unas obras necesarias y por tanto obligatorias.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
En mi edificio se van a tirar y hacer nuevas las terrazas comunitarias de uso privativo. ¿Quien tiene que pagar el desmontar y montaje de los elemento colocados por el propietario como: toldos, aire acondicionado, pergola en el bajo, cerramiento acristalado de la terraza,etc.
desearia saber si es legal o no,a primeros de año la comunidad de vecinos a la cual pertenezco desea colocar antena colectiva y e pensado por que no reparan la estetica del edificio primero,esta sin pintar y desde la calle hace muy feo aparte que el tejado esta en malas condiciones.desearia saber si es obligacion por parte del administrador y presidente comunitario preparar la fachada antes que la antena colectiva,ya que la tv tdt ya la tenemos individualmente.
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
Derechos que asisten al Usuario:
Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
En mi edificio se van a tirar y hacer nuevas las terrazas comunitarias de uso privativo. ¿Quien tiene que pagar el desmontar y montaje de los elemento colocados por el propietario como: toldos, aire acondicionado, pergola en el bajo, cerramiento acristalado de la terraza,etc.
desearia saber si es legal o no,a primeros de año la comunidad de vecinos a la cual pertenezco desea colocar antena colectiva y e pensado por que no reparan la estetica del edificio primero,esta sin pintar y desde la calle hace muy feo aparte que el tejado esta en malas condiciones.desearia saber si es obligacion por parte del administrador y presidente comunitario preparar la fachada antes que la antena colectiva,ya que la tv tdt ya la tenemos individualmente.