Las obras obligatorias para las comunidades de propietarios vienen previstas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
El artículo 10 de la LPH comienza diciendo, de manera general, que existen una serie de obras que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, incluso cuando aquellas modifiquen el título constitutivo o los estatutos.
Pues bien, esta expresión general de que no se necesita la celebración de Junta para ejecutar estas obras obligatorias incluso cuando se modifique el título constitutivo, hay que tomarla con cierta prudencia como veremos más adelante, pues confrontaría lo previsto en los artículos 5 y 17.6 de la LPH en cuanto a la unanimidad y a su aprobación por una Junta si hay que modificar el Título constitutivo.
Hecha esta advertencia, pasemos a analizar las distintas obras obligatorias para las comunidades de propietarias prevista en el citado artículo 10 de la LPH.
El artículo 10.1 LPH dispone que si la Administración Pública impone a la comunidad la ejecución de una obra sería obligatoria llevarla a cabo.
«Tendrán carácter obligatorio… (las que) vengan impuestas por las Administraciones Públicas…»
Esto no significa que la comunidad pueda interponer cualquier recurso en vía administrativa si no está de acuerdo con la decisión de la administración de que se ejecuten dichas obras, pero en principio, quedaría obligada a su realización.
El artículo 10.1 a) LPH dispone que tendrán carácter obligatorio:
«los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».
El artículo 10.1 b) LPH dispone que tendrán carácter obligatorio:
«Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
Este artículo contempla que pueden pedir estas obras los propietarios discapacitados, los propietarios mayores de 70 años o los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios altruistas o voluntarios personas discapacitadas o mayores de 70 años.
Solo cabe realizar obligatoriamente estas obras si el importe repercutido anual de las mismas (descontadas subvenciones y ayudas públicas) no supera las 12 mensualidades de gastos ordinarios. En caso de que lo supere el resto tendrán que pagarlo los propietarios solicitantes de las obras.
El artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo establece la posibilidad del arrendatario discapacitado o mayor de 70 años de realizar obras dentro de la vivienda arrendada acordes a su discapacidad o edad pero no aquellas que afecten a elementos comunes.
El artículo 10.1 d) LPH dispone que tendrán carácter obligatorio:
«La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.»
Este tipo de obras necesarias no son habituales y vendrán impuestas por la Administración si el edificio se incluye dentro de un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. Si la comunidad de propietarios no está de acuerdo en su ejecución tendrá a su alcance la via administrativa y contencioso-administrativa para impugnar la decisión.
El artículo 10.1.e) LPH dispone que tendrán carácter obligatorio:
«Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.»
Lo importante del anterior apartado es que estas obras solo serán obligatorias para la comunidad cuando la división, agregación o segregación de pisos o locales venga impuesta a consecuencia de haber incluido el edificio en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana.
El artículo 10.2 de la LPH establece respecto de esas obras necesarias:
Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del artículo 10.1 de la LPH, serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
En el artículo 10.3.b) de la LPH se establece que estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
» b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.»
El anterior precepto hay que ponerlo en relación con el artículo 17.4 de la LPH, que establece la mayoría cualificada para aprobar estos acuerdos, y así establece:
artículo 17.4 LPH:
«…estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»
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Buenos días.
Dentro de las obras obligatorias del apartado a) del artículo 10 de la LPH entiendo que podría incluirse la reparación de la instalación de agua caliente (especialmente en época de invierno), aunque el problema solamente afectase a una parte de los vecinos...
Gracias