La obras que afectan a elementos comunes requieren para su aprobación una mayoría cualificada de los propietarios integrantes de la comunidad.
Las obras que pueda llevar un propietario y que afecten a elementos comunes del edificio requerirán el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen los 3/5 del total de las cuotas de participación de todo el edificio.
Un edificio con 30 propietarios. La mayoría para la aprobación de obras que afectan a elementos comunes requiere un doble quórum:
a) Tiene que reunir el voto a favor de al menos 18 propietarios (3/5 de los 30 propietarios).
b) Esos 18 propietarios, que es el mínimo, deben reunir los 3/5 del total de cuotas de participación del edificio (el 60% o más de las cuotas).
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el que establece dicha mayoría cualificada de votos de propietarios y cuotas de participación para la aprobación de las obras que afectan a elementos comunes:
» Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»
Si la mayoría de los propietarios que estén presentes en la Junta están a favor de la realización de las obras que afectan a elementos comunes aunque no sumen los 3/5 del total de los propietarios y cuotas de participación pero sí sean mayoría simple de los asistentes, el acuerdo se le comunicará a los propietarios ausentes y si en el plazo de 30 días no contestan o muestran su disconformidad a la aprobación de dicho acuerdo, se considera que su voto también es a favor de permitir dichas obras, uniéndose al de los asistentes. Si la suma de los asistentes y ausentes alcanza los 3/5 exigidos, el acuerdo se aprobará.
El artículo 17.8 de la LPH dispone:
» Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Como acabáis de leer, la Ley establece que si en las obras de modificación o reforma que afectan a elementos comunes se hacen para aprovechamiento privativo de algún propietario, el voto de los ausentes no se cuenta de la forma anterior, sino que en la reunión que celebre la Junta de propietarios se ha de reunir la mayoría doble de los 3/5 del total de propietarios que a su vez sumen al menos los 3/5 del total de cuotas de participación.
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Buenos días! Tengo que hacer una obra legalizable en la fachada de mi propiedad y, como no tenemos una comunidad constituida y registrada, he reunido autorizaciones firmadas por 3/5 de los propietarios, representando 3/5 de las cuotas de participación. Es esto equivalente al permiso de la comunidad, a efectos jurídicos y, si no, podría legalizarlo? Parte de la comunidad se opone, por motivos que desconozco, y se están movilizando en contra. Podrían pararme la obra si me denuncian, o si constituyen la comunidad ahora? Soy el primero que pide permiso, los demás han alterado elementos comunes de forma arbitraria. Gracias, un saludo
Me pregunto lo siguiente:
La comunidad autoriza la construcción de una habitación, ampliando la terraza cerrada de un propietario.
El propietario se gasta el dinero, y hace la habitación.
Años después la comunidad de propietarios decide instalar un ascensor, pero el mismo debe ocupar una parte de dicha habitación, cuya construcción fue costeada por el propietario.
¿ Debe indemnizarse al propietario por la pérdida de metros de dicha habitación y por los perjuicios ocasionados?