El Tribunal Supremo recuerda en el marco jurídico nacional las opciones del Banco cuando no se devuelve el préstamo hipotecario por un consumidor.
Repasamos las opciones que en el derecho español tiene el acreedor (Banco) cuando en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria el prestatario (consumidor) incumple su obligación de devolución de la cantidad recibida:
a) INICIAR UN JUICIO DECLARATIVO.
En el juicio declarativo, el Banco puede pedir la resolución del contrato por incumplimiento del deudor, con restitución recíproca de las prestaciones, o el cumplimiento forzoso del contrato, con exigencia de todas las cantidades pendientes de pago y sus correspondientes intereses.
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» La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado pdrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
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El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.»
La sentencia firme que recaiga en este juicio declarativo podrá ser objeto de ejecución, en la que se podrán embargar y subastar todos los bienes del deudor, incluyendo su vivienda habitual.
b) INICIAR UN PROCESO ESPECIAL DE EJECUCION HIPOTECARIA.
El el proceso especial de ejecución hipotecaria, el Banco puede perseguir y enajenar mediante subasta el bien hipotecado, que sirve de garantía a la devolución del préstamo.
Cuando ese bien hipotecado es la vivienda habitual del deudor consumidor, la regulación de este proceso especial de ejecución hipotecaria (según el Tribunal Supremo y la mayor parte de la doctrina) contempla una serie de beneficios o ventajas, para proteger la conservación de dicha vivienda, o por lo menos, que su enajenación sea menos gravosa para el deudor, que no se contienen en la ejecución ordinaria de la sentencia firme dictada en el juicio declarativo.
Estas ventajas previstas para el deudor consumidor en el proceso especial de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, en los artículos 693.3, 579.2 y 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, resumidamente serían las siguientes:
El deudor podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad debida hasta esa fecha.
Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.
Se prevé una limitación del cálculo de las costas procesales en función únicamente de las cuotas del préstamo atrasadas, en caso de enervación de la acción ejecutiva hipotecaria.
El precio a efectos de subasta no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación.
De las opciones del Banco cuando no se devuelve el préstamo hipotecario qué procedimiento es el menos perjudicial para el consumidor
Según el Tribunal Supremo el procedimiento especial de ejecución hipotecaria es menos perjudicial para el consumidor que el procedimiento declarativo.
Ante el incumplimiento contractual del deudor, el acreedor dispone de una acción declarativa de resolución del contrato, o de un proceso especial de ejecución hipotecaria, que le permite dirigirse directamente contra el bien hipotecado sin necesidad de una previa sentencia de condena. Aunque pudiera parecer, en principio, que la aplicación del procedimiento ejecutivo especial es más perjudicial para el prestatario-consumidor, y así parecieron entenderlo – aunque de manera no taxativa- la sentencia del TJUE de 21 de enero de 2015 (asuntos acumulados C-482/13, C-484/13, C- 485/13 y C-487/13) y el auto del TJUE de 17 de marzo de 2016 (asunto C-613/15), ello no tiene por qué ser necesariamente así, según manifiesta el Tribunal Supremo, cuando dice:
» el proceso especial de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual no es más perjudicial para el consumidor que el juicio declarativo seguido de una ejecución ordinaria, porque en la regulación del proceso especial de ejecución hipotecaria se contemplan unas ventajas para el consumidor que no se prevén en la ejecución ordinaria de la sentencia firme dictada en el juicio declarativo» como serían las que hemos expuesto en los puntos anteriores.
CONCLUSION:
Todos estos pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre la conveniencia de mantener en vigor el procedimiento especial de ejecución hipotecaria por ser un procedimiento menos perjudicial para el consumidor vienen al hilo de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de las hipotecas que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y cuya cuestión puede suponer el final de estos procedimientos, de ahí que el Tribunal Supremo haya planteado la semana pasada una cuestión prejudicial al Tribunal Europeo sobre esta cuestión.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tenia una hipoteca de 130.000 € valor tasación 220.000 €, en 2010 sale a subasta, se lo adjudica el banco vendiendo el piso a los pocos meses. llevaba unos 2 años pagando. recibí orden de desahucio y deje la vvda. No teniendo mas noticias de ningún tipo por parte del banco ni de nadie y ahora este mes de abril 2020 me comunican que el banco a presentado un embargo judicial por 70.000 €.
Si la adjudicación debería ser por 50% quedarían menos de 20.000 € podría haber llegado a 70.000€ No debería haberme notificado el banco mi nueva deuda?. Tengo pensión desde 2013, no deberían haber actuado antes y no esperar tanto tiempo.
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Tenia una hipoteca de 130.000 € valor tasación 220.000 €, en 2010 sale a subasta, se lo adjudica el banco vendiendo el piso a los pocos meses. llevaba unos 2 años pagando. recibí orden de desahucio y deje la vvda. No teniendo mas noticias de ningún tipo por parte del banco ni de nadie y ahora este mes de abril 2020 me comunican que el banco a presentado un embargo judicial por 70.000 €.
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