El orden del dia de la junta de propietarios es el listado de asuntos que se van a tratar en la reunión de la comunidad con el objetivo de debatir y aprobar, en su caso, los oportunos acuerdos que garanticen la convivencia, seguridad y mantenimiento del inmueble.
Las cuestiones o asuntos a tratar por la comunidad en la reunión que se vaya a celebrar deben figurar en la convocatoria que reciban los propietarios.
¿Dónde se regula la convocatoria de la junta de propietarios?
El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece los requisitos de la convocatoria, de los que destacamos:
El presidente de la comunidad es quien tiene la facultad de convocar la celebración de la junta de propietarios.
La ley prevé que también se pueda convocar junta si la promueve un número de propietarios que represente el 25% del total de las cuotas de participación, aunque siempre será con caracter subsidiario por inactividad del presidente.
La convocatroria deberá indicar los asuntos a tratar (orden del dia).
Deberá también indicar el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 de la LPH.
Requisitos que debe cumplir el orden del dia de la junta de propietarios
La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la interpretación del art. 16 de la LPH, en los aspectos relativos a la identificación de los asuntos a tratar y a los requisitos que debe cumplir el orden del día de las juntas, se basa en la necesidad de que la convocatoria exprese las cuestiones que van a ser debatidas con el grado de detalle y de información que en cada caso sea necesario para garantizar la debida información de los propietarios y su estudio previo, con el fin de que puedan adoptar, con conocimiento de causa, la decisión de asistir o no a la junta.
Tribunal Supremo (Secc. 1ª), sentencia de 10.11.2004 (nº 1075/2004):
«La jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (Sentencias 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995).
Claridad de los asuntos a tratar en el orden del dia
Los asuntos que se han de debatir y los acuerdos que se hayan de adoptar por las juntas de propietarios deben ser anunciados con la suficiente claridad en el orden del día que aprezca en la convocatoria recibida.
Esta obligación enlaza con el principio de buena fe que debe regir las relaciones en las comunidades de propietarios, pues se trata de evitar que las juntas adopten decisiones de forma sorpresiva que, contrariando ese principio general de la buena fe, no resulten previsibles mediante la lectura del orden del día de la convocatoria.
Si los puntos del orden del dia no son claros, los comuneros no podrán tomar la decisión de asistir o no a la junta, de delegar su voto en un tercero, o formarse, en fin, una idea cabal de la opinión que les merecen las cuestiones a tratar y de cuál será el sentido de su voto.
¿Cual es el grado de detalle exigible al orden del dia de la junta de propietarios?
El grado de detalle exigible al orden del día, como sostiene la jurisprudencia, estará en función de las circunstancias de cada caso concreto, pero, en términos generales, deberá cumplir con los principios básicos de claridad, concreción y precisión.
De ser así, bastará con que se consignen las materias a tratar, pues no existe un verdadero derecho a la información de los propietarios equiparable, por ejemplo, al derecho a la información de los socios de sociedades anónimas, por lo que no cabe pedir un rigor en la exposición previa a la junta de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y deliberación de los interesados.
Sin embargo, tampoco será suficiente con enunciar de forma genérica una materia: el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación.
Nulidad de la junta o de los acuerdos adoptados
Las omisiones o defectos en el contenido, claridad o especificidad del orden del día pueden dar lugar a la nulidad de la junta o de los acuerdos adoptados, en función precisamente del menoscabo de esa garantía de los derechos de los copropietarios a conocer con precisión los asuntos a debatir, a decidir su asistencia y a preparar adecuadamente su participación en las deliberaciones y el sentido de su voto.
La exigencia de claridad y precisión del orden del día no es un requisito meramente formal, pues está en función de la finalidad de protección de los derechos de los comuneros, hasta el punto de que la concordancia entre el contenido del orden del día y los temas efectivamente tratados en la junta constituye un mandato imperativo cuya omisión puede determinar, como se ha apuntado, la nulidad de los acuerdos adoptados o de la propia junta.
¿Se pueden adoptar acuerdos en ruegos y preguntas?
No se puede utilizar la rúbrica genérica de los «ruegos y preguntas» como cobertura de la adopción de acuerdos sobre asuntos nuevos que, por su relevancia o por las demás circunstancias concurrentes, hubieran necesitado razonablemente una referencia expresa y clara en el orden del día.
Piénsese que la asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que, si se convalidara la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día, se permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.
La consecuencia jurídica de adoptar acuerdos en el apartado ruegos y preguntas es casi con toda probabilidad ladeclaración de nulidad si es impugnado ante los tribunales.
Hay que recordar, que si se adopta un acuerdo en el apartado genérico «ruegos y preguntas» del orden del día, en principio, será válido y ejecutivo, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 18.4 LPH, ahora bien, si este acuerdo se impugna judicialmente tendrá posibilidades de éxito aplicando lo dispuesto en el art. 18.1 a) de la LPH.
Tambien hay algunas resoluciones judiciales que consideran que si el acuerdo adoptado en ruegos y preguntas es de menor importancia o sin trascendencia, el acuerdo sería válido.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
Derechos que asisten al Usuario:
Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Si desea ampliar información sobre la política de privacidad de nuestra empresa, puede hacerlo en el siguiente enlace: https://www.mundojuridico.info/politica-de-privacidad/