La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, dispone que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la misma los siguientes tipos de arrendamientos:
1.- El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
2.- El uso de las viviendas militares.
3.- Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.
4.- El uso de las viviendas universitarias, cuando estas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad.
5.- El alquiler del derecho de vuelo de un edificio
Si se considerarán contratos de arrendamientos de uso distinto del de vivienda y, por tanto, sujetos a la LAU, los arrendamientos de temporada y a los contratos de arrendamiento de los casinos o círculos de recreo.
Veamos cada uno de los tipos de arrendamientos excluidos de la LAU:
Viviendas de porteros, guardas, asalariados
En este caso especial estamos en presencia de trabajadores para Comunidades de Copropietarios o Urbanizaciones, o incluso de trabajadores o empleados de cualquier otra clase o tipo de empresas en las que la concesión de la vivienda se produce como consecuencia del contrato de trabajo.
En este caso la cesión de la vivienda aparece como salario en especie que percibe el trabajador, puesto que el salario está formado por la totalidad de las percepciones económicas que corresponden al trabajador, ya sea en metálico o en especie.
No existe retribución en especie si el empresario deduce a los trabajadores cada mes de su salario el importe del alquiler, pues en este caso son estos los que abonan la renta.
En cualquier caso, el salario en especie no puede ser superior al 30% del salario total del trabajador.
Viviendas de funcionarios
Es preciso que la asignación de la vivienda al funcionario se realice por razón del cargo que ocupa o del servicio que realice. Si se cediera la vivienda de forma independiente, sin correspondencia con el cargo que se ocupa, ya sea a título oneroso o gratuito, sí estaremos en presencia de un arrendamiento urbano o de un precario.
El término funcionario público a estos efectos debe interpretarse de una manera amplia, de tal forma que sea posible incluir a los cargos políticos que naturalmente no gozan esta condición administrativa.
En principio los contratos de arrendamiento celebrados por funcionarios públicos que ocupan la vivienda de forma complementaria al puesto de trabajo que desarrollan, están excluidos de la aplicación de la LAU ; pero por razones obvias, no solo podemos incluir en este grupo a los funcionarios públicos, sino también a los cargos políticos, que por razón del cargo que ocupan residen en una vivienda oficial y que tienen asignada por el propio nombramiento. Pues bien, estos supuestos quedan fuera del ámbito de aplicación de la LAU y cuando dejen de ser funcionarios públicos o dejen de ostentar el cargo político, acabará su derecho de ocupación y deberán desalojar la vivienda.
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Viviendas militares
La LAU excluye expresamente de su ámbito de aplicación «el uso de las viviendas militares, cualesquiera que fuese su calificación y régimen. Se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
El régimen jurídico que se aplica actualmente es por la ley 26/1999 de 9 de julio de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas.
En dicha norma se configura el uso de las viviendas militares como un arrendamiento especial, excluido, por tanto, del régimen general que contempla la LAU.
Arrendamientos de finca rústica con casa habitación
La LAU hace referencia a la hora de excluir de su régimen jurídico a los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Añade que su régimen jurídico será el que establezca la legislación de arrendamientos rústicos.
En el caso de arrendamientos mixtos, la consideración como rústicos, y, por lo tanto, excluidos de la LAU , o como urbanos viene dada por un elemento principal: que el aprovechamiento sea agrícola, pecuario o forestal, aunque en la finca se encuentren también una o varias casas. En caso de darse este requisito, la legislación aplicable será la ley 49/2003 de arrendamientos rústicos y como norma supletoria el Código Civil.
En cualquier caso, la legislación de arrendamientos rústicos excluye de su ámbito de aplicación los arrendamientos que tengan por objeto final, inicial o posterior, una finca en la que concurran alguna de las siguientes circunstancias:
En los casos en que se ha alquilado una vivienda con un terreno complementario con escasa o nula explotación, se podría considerar incluido el contrato de arrendamiento en la LAU .
Es, por tanto, criterio determinante para aplicar uno u otro régimen jurídico, el destino de la finca.
Cuando se produce el hecho de una recalificación urbanística, pasando el terreno rústico a urbano, no comporta una extinción automática del arrendamiento, pero sí comporta la no aplicabilidad de la normativa especial. Es decir, se trata de un arrendamiento rústico sujeto a las previsiones del Código Civil.
Cuando se produce el hecho de una recalificación urbanística, pasando el terreno rústico a urbano, no comporta una extinción automática del arrendamiento, pero sí comporta la no aplicabilidad de la normativa especial. Es decir, se trata de un arrendamiento rústico sujeto a las previsiones del Código Civil.
Las viviendas universitarias
La LAU excluye de su ámbito de aplicación el uso de viviendas universitarias en los casos en que estas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, cuando estas se hayan asignado a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de ella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que va a corresponder en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
El hecho de que se especifique la exclusión de este tipo de arrendamientos de forma expresa obedece a distintas razones:
– Puede considerarse como una de ellas, que estamos en presencia de un contrato complejo en el que existen derechos y obligaciones ajenos al arrendamiento.
– Otra de ellas, es la autonomía que la Ley concede a la Universidad para determinar la calificación de una vivienda como universitaria.
Que el artículo de la LAU establezca la doble posibilidad de que la Universidad sea «propietaria o responsable» de la finca, nos lleva a decir que no es necesario que la titularidad de la finca recaiga en la Universidad.
Si la Universidad no es propietaria de la finca estamos en presencia de dos situaciones jurídicas, con distinta regulación:
– Por un lado, si analizamos la relación de la Universidad con el ocupante (que puede ser alumnos matriculados, personal docente, de la administración y servicios dependientes de la Universidad) estamos en presencia de una relación excluida de la LAU y que se regirá por las cláusulas especiales de la cesión establecidas en los Estatutos de la Universidad de que se trate y subsidiariamente por el régimen común.
– Por otro lado, la relación jurídica entre la Universidad y el propietario-arrendador será la propia de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y regido por la LAU.