La ley de arrendamientos urbanos excluye de su aplicación una serie de arrendamientos que se regirán por su legislación o por lo pactado.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 5 establece una serie de arrendamientos que quedan excluidos de la aplicación de la citada ley.
Estos otros arrendamientos excluidos de la LAU se regularán por su legislación específica que en su caso exista y, a falta de la misma, por lo pactado por las partes en el contrato y por último, se aplicará supletoriamente el Código Civil.
artículo 5 LAU:
«Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.»
Se considerarán contratos de arrendamientos de uso distinto del de vivienda y, por tanto, sujetos a la LAU, los arrendamientos de temporada y a los contratos de arrendamiento de los casinos o círculos de recreo.
Veamos cada uno de los tipos de arrendamientos excluidos de la LAU:
Viviendas de porteros, guardas, asalariados
La exclusión de la LAU de estas viviendas viene determinada por el hecho de que el uso de la vivienda está vinculada al puesto de trabajo y se considera una retribución en especie formando parte del salario del trabajador.
La relación laboral existente es la que determina la cesión y disfrute de la vivienda.
EJEMPLO: trabajadores contratados por comunidades de propietarios o urbanizaciones
No existe retribución en especie si el empresario deduce cada mes al trabajador de su salario el importe del alquiler, pues en este caso sería el trabajador quien esté pagando la renta de la vivienda.
En cualquier caso, el salario en especie no puede ser superior al 30% del salario total del trabajador (artículo 26.1 Ley del Estatuto de los Trabajadores).
La jurisdicción competente para conocer de estos contratos de arrendamiento, en un principio, será la del orden social. El artículo 285 de la Ley reguladora de la jurisdicción social establece:
» 1. Cuando recaiga resolución firme en que se declare la extinción del contrato de trabajo, si el trabajador ocupare vivienda por razón del mismo deberá abandonarla en el plazo de un mes. El secretario judicial, si existe motivo fundado, podrá prorrogar dicho plazo por dos meses más.
2. Una vez transcurridos los plazos del apartado anterior, el empresario podrá solicitar del juzgado la ejecución mediante el oportuno lanzamiento, que se practicará seguidamente observando las normas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.»
Viviendas de funcionarios
Es preciso que la asignación de la vivienda al funcionario se realice por razón del cargo que ocupa o del servicio que realice. Si se cediera la vivienda de forma independiente, sin correspondencia con el cargo que se ocupa, ya sea a título oneroso o gratuito, sí estaremos en presencia de un arrendamiento urbano o de un precario.
En estos casos es necesario diferenciar lo que son contratos de arrendamiento celebrados por las Administraciones Públicas sobre bienes patrimoniales (se aplicará normas de derecho privado), de los celebrados sobre bienes integrantes del dominio público (será competente la jurisdicción contencioso-administrativa).
El término funcionario público a estos efectos debe interpretarse de una manera amplia, de tal forma que sea posible incluir a los cargos políticos que naturalmente no gozan esta condición administrativa.
En principio los contratos de arrendamiento celebrados por funcionarios públicos que ocupan la vivienda de forma complementaria al puesto de trabajo que desarrollan, están excluidos de la aplicación de la LAU ; pero por razones obvias, no solo podemos incluir en este grupo a los funcionarios públicos, sino también a los cargos políticos, que por razón del cargo que ocupan residen en una vivienda oficial y que tienen asignada por el propio nombramiento. Pues bien, estos supuestos quedan fuera del ámbito de aplicación de la LAU y cuando dejen de ser funcionarios públicos o dejen de ostentar el cargo político, acabará su derecho de ocupación y deberán desalojar la vivienda.
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Viviendas militares
La LAU excluye expresamente de su ámbito de aplicación «el uso de las viviendas militares, cualesquiera que fuese su calificación y régimen. Se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
El régimen jurídico que se aplica actualmente es por la ley 26/1999 de 9 de julio de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas.
En dicha norma se configura la cesión y uso de las viviendas militares como un arrendamiento especial, excluido, por tanto, del régimen general que contempla la LAU.
Arrendamientos de finca rústica con casa habitación
La LAU hace referencia a la hora de excluir de su régimen jurídico a los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Añade que su régimen jurídico será el que establezca la legislación de arrendamientos rústicos.
En el caso de arrendamientos mixtos, la consideración como rústicos, y, por lo tanto, excluidos de la LAU , o como urbanos viene dada por un elemento principal: que el aprovechamiento sea agrícola, pecuario o forestal, aunque en la finca se encuentren también una o varias casas. En caso de darse este requisito, la legislación aplicable será la ley 49/2003 de arrendamientos rústicos y como norma supletoria el Código Civil.
En cualquier caso, la legislación de arrendamientos rústicos excluye de su ámbito de aplicación los arrendamientos que tengan por objeto final, inicial o posterior, una finca en la que concurran alguna de las siguientes circunstancias:
En los casos en que se ha alquilado una vivienda con un terreno complementario con escasa o nula explotación, se podría considerar incluido el contrato de arrendamiento en la LAU .
Es, por tanto, criterio determinante para aplicar uno u otro régimen jurídico, el destino de la finca.
Cuando se produce el hecho de una recalificación urbanística, pasando el terreno rústico a urbano, no comporta una extinción automática del arrendamiento, pero sí comporta la no aplicabilidad de la normativa especial. Es decir, se trata de un arrendamiento rústico sujeto a las previsiones del Código Civil.
Cuando se produce el hecho de una recalificación urbanística, pasando el terreno rústico a urbano, no comporta una extinción automática del arrendamiento, pero sí comporta la no aplicabilidad de la normativa especial. Es decir, se trata de un arrendamiento rústico sujeto a las previsiones del Código Civil.
Viviendas universitarias
La LAU excluye de su ámbito de aplicación el uso de viviendas universitarias en los casos en que estas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, cuando estas se hayan asignado a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de ella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que va a corresponder en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
El hecho de que se especifique la exclusión de este tipo de arrendamientos de forma expresa obedece a distintas razones:
– Puede considerarse como una de ellas, que estamos en presencia de un contrato complejo en el que existen derechos y obligaciones ajenos al arrendamiento.
– Otra de ellas, es la autonomía que la Ley concede a la Universidad para determinar la calificación de una vivienda como universitaria.
Que el artículo de la LAU establezca la doble posibilidad de que la Universidad sea «propietaria o responsable» de la finca, nos lleva a decir que no es necesario que la titularidad de la finca recaiga en la Universidad.
Si la Universidad no es propietaria de la finca estamos en presencia de dos situaciones jurídicas, con distinta regulación:
– Por un lado, si analizamos la relación de la Universidad con el ocupante (que puede ser alumnos matriculados, personal docente, de la administración y servicios dependientes de la Universidad) estamos en presencia de una relación excluida de la LAU y que se regirá por las cláusulas especiales de la cesión establecidas en los Estatutos de la Universidad de que se trate y subsidiariamente por el régimen común.
– Por otro lado, la relación jurídica entre la Universidad y el propietario-arrendador será la propia de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y regido por la LAU.
Viviendas turísticas
Uno de los principales problemas que encontramos con este tipo de arrendamiento es su parecido con los arrendamientos de temporada que tienen la consideración de uso distinto al de vivienda y por tanto su regulación queda sujeta a la LAU.
La falta de definición de lo que son los arrendamientos turísticos en la LAU dificulta su diferenciación con los arrendamientos de temporada.
El artículo 5 e) de la LAU no define lo que son, se limita a excluir del régimen jurídico de la LAU a las cesiones temporales de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Pues bien, dicha remisión a la normativa administrativa de las comunidades autónomas es la que nos dirá cuando se califica el arrendamiento como turístico, en cuyo caso su regulación queda excluida de LAU, rigiéndose por lo que las partes libremente acuerden y subsidiariamente por el Código Civil.
Arrendamiento de una habitación
Aunque el citado art. 5 de la LAU no lo incluye, otro arrendamiento que está fuera de la regulación de dicha ley arrendaticia es el arrendamiento de habitación, que se regula por los pactos que alcancen las partes en el contrato y supletoriamente por las normas del Código Civil.
Ver las características del contrato de arrendamiento de habitación
Arrendamiento de una plaza de garaje
Otro tipo arrendamiento que está fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el arrendamiento de una plaza de garaje o aparcamiento de vehículos, que se regula por los pactos que alcancen las partes en el contrato y supletoriamente por las normas del Código Civil.
Ver características del contrato de una plaza de garaje
