Es común encontrar que por herencia, por compraventa o a raíz del matrimonio una propiedad tenga varios propietarios, lo que viene reconocido en el Código Civil como una “comunidad de propiedad” o “proindiviso”.
Igualmente, como suele pasar en muchas ocasiones el tener una copropiedad con una o varias personas suele ser fuente de conflictos, así que el propio Código Civil recoge expresamente que nadie puede ser obligado a permanecer en una copropiedad de forma indefinida, permitiendo así disolver la misma. Así, la división de la cosa común o extinción del condominio es un derecho que tiene individualmente cada copropietario.
Si bien, también cabe la posibilidad de que los comuneros o copropietarios de un mismo bien puedan acordar un pacto de indivisión de la cosa común por una duración que no exceda de diez años como máximo. De esto particularmente vamos a hablar en este arículo.
El artículo 400 del Código Civil establece:
«1.- Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
2.- Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»
Artículo 400 del Código Civil.
Como vemos por la redacción del citado precepto, las partes pueden convenir y en ese caso el pacto es válido, que un bien en proindiviso pueda permanecer en ese estado por un tiempo determinado que no podrá exceder de 10 años.
El plazo máximo de indivisión de 10 años puede ser prorrogado por un nuevo pacto entre los comuneros.
Si no existe el pacto de indivisión, cualquiera de los condóminos y en cualquier momento, puede pedir al Juzgado si no hay acuerdo entre los interesados para deshacer la comunidad, que se declare la extinción del proindiviso y se proceda judicialmente la división de la cosa común.
Vamos a ver las consecuencias de la existencia de un pacto de indivisión de la cosa común y para ello exponemos el siguiente ejemplo::
A) Tres herederos se han adjudicado el piso de sus padres a razón de 1/3 cada uno de ellos en proindiviso.
B) Como uno de los hijos vivía con los padres, los hermanos acuerdan que durante 5 años, la vivienda va a seguir en proindiviso y que transcurrido dicho plazo la pondrán a la venta o cualquiera de los hermanos podrá comprarle al resto su parte.
C) Transcurridos 2 años, uno de los hermanos exige proceder a la venta del piso y el hermano que ocupa la vivienda se niega alegando que existe un pacto de indivisión de la cosa común.
D) Este pacto es válido y si el hermano que quiere extinguir el proindiviso interpusiera una demanda judicial de división de cosa común, posiblemente será desestimada por la existencia del pacto de indivisión de cosa común de 5 años acordado entre los hermanos.
Veamos algunas sentencias que reconocen la validez del pacto de indivisión de la cosa común:
«La acción de división de una cosa de propiedad común, que deriva del art. 400 del Código Civil , configura un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, con excepción precisamente de que exista un pacto de indivisión por tiempo determinado, siempre que no exceda de diez años y sin perjuicio de que pueda prorrogarse mediante nuevo acuerdo. En este mismo sentido se pronuncian las S.S. T.S. de 6 de junio de 1.997, 5 de junio de 1.998 y 8 de marzo de 1.999, entre otras.»
«La acción de división de una cosa de propiedad común, que deriva del art. 400 del Código Civil , configura un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, con excepción precisamente de que exista un pacto de indivisión por tiempo determinado, siempre que no exceda de diez años y sin perjuicio de que pueda prorrogarse mediante nuevo acuerdo. En este mismo sentido se pronuncian las S.S. T.S. de 6 de junio de 1.997, 5 de junio de 1.998 y 8 de marzo de 1.999, entre otras.»
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 5.06.2009
«Es evidente que el pacto de indivisión debe ser probado por quien lo alega, en este caso por los actores principales aquí recurrentes, de acuerdo con lo previsto en el art. 217.2 de la Lec ., de manera que la ausencia de esta prueba comporta la consecuencia prevista en el nº 1 del mismo precepto, que en este supuesto se concreta en la desestimación de la demanda principal y ahora del recurso de apelación.
En suma, aunque es cierto que tan aludido acuerdo de indivisibilidad del inmueble podía ser verbal, su acreditación debía haber sido rigurosa, porque constituye la única vía contemplada en el art. 400 del Código Civil para neutralizar la acción de división de la cosa común.
En este punto y por referirnos a uno de los indicios a que se refieren los recurrentes -el tiempo de permanencia de la finca en situación de indivisión-, traemos a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2.002 , a tenor de la cual, «Siendo facultad que corresponde a los comuneros la de pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, no puede afirmarse, como se hace en la instancia, que el no ejercicio de esa facultad durante un período de tiempo más o menos largo permita deducir de ello, conforme a las reglas del criterio humano, la existencia de un pacto de indivisión y menos aún la duración del mismo, requisito esencial para la validez del pacto de indivisión».
Audiencia de Baleares (Sección 4ª), sentencia de 24.02.2016
«la propia naturaleza del pacto de indivisión, dimanante del segundo párrafo del art. 400 del Código Civil , requiere que tal acuerdo sea expreso, aunque puede ser perfectamente verbal atendiendo al principio de libertad de forma que rige en nuestro Derecho según el art. 1.278 del Código Civil . Ocurre, sin embargo, que la parte apelante no ha conseguido acreditar la existencia de ese pacto y ello conduce inexorablemente a la desestimación del recurso.»
Audiencia Provincial de Murcia (Sección 5ª), sentencia de 2.05.2007
«Para resolver el recurso de apelación debe tenerse en cuenta que las partes firmaron un convenio regulador aprobado judicialmente en el que, por lo que interesa al caso de autos, acuerdan sobre la finca objeto de autos, domicilio familiar y propiedad de ambos, su atribución a la madre que ostenta la guarda y custodia de las menores y que la atribución de la vivienda sería hasta que las menores alcancen la independencia económica, momento a partir del cual los propietarios decidirán sobre la enajenación o no del inmueble. Esta última parte del acuerdo contiene, en puridad, un pacto de indivisión. Dicho pacto ha sido aprobado judicialmente. No se considera que estemos ante un supuesto de cosa juzgada en sentido negativo pues ninguna resolución judicial ha resuelto sobre la acción de división común que se ejercita en la demanda. No ha identidad de causa de pedir.
Sí considera esta Sala que la sentencia dictada en el proceso de menores que aprueba el convenio ha de tener efectos en este juicio. Estamos ante un supuesto de cosa juzgada material en sentido positivo, con efectos prejudiciales, que impone el respeto a las decisiones judiciales firmes en los enjuiciamientos conexos que se producen con posterioridad, impidiendo al actor ejercitar la acción de división común en virtud del pacto de indivisión que acordaron los progenitores en el anterior proceso.»
Audiencia Provincial de Jaén (Sección 1ª), de 15.07.2020
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muy claro todo aunque quedan las dudas de cuando se produzca una subasta voluntaria sin acreedores ,un tercero tendría mas oportunidad de obtener el bien subastado que cualquiera de los propietarios ya que de intervenir ellos (por caso un propietario de 1/3 )no pujaría por el total sino por los 2/3 restantes.
¿se puede disponer como parece ser una clausula de mínimo a terceros?.
los gastos del procedimiento de subasta de esta al quedar sin postor en ese caso ¿quien los paga?
Tengo una duda.
En el convenio de divorcio déjanos claro que durante los tres primeros años no se podía vender la vivienda, ya han pasado 4 y mi ex marido me presiona con vender la vivienda (cosa que estamos en ello poniendo fotos en portales) o bien que le pague un alquiler por estar yo allí viviendo (y cubriendo todo tipo d gastos) (comunidad, etc etc). Es legal que me exija un alquiler??? Durante el tiempo en el que se vende la casa?
Tengo una duda.
En el convenio de divorcio déjanos claro que durante los tres primeros años no se podía vender la vivienda, ya han pasado 4 y mi ex marido me presiona con vender la vivienda (cosa que estamos en ello poniendo fotos en portales) o bien que le pague un alquiler por estar yo allí viviendo (y cubriendo todo tipo d gastos) (comunidad, etc etc). Es legal que me exija un alquiler??? Durante el tiempo en el que se vende la casa??