Pacto de prorrogar el contrato de arrendamiento de local

Si las partes han establecido expresamente un pacto de prorrogar el contrato de arrendamiento de local de negocio, el arrendatario debe cumplir con el plazo.

En los contratos de arrendamiento de local de negocio las partes pueden fijar libremente el plazo de duración del contrato, sin que éste se someta a plazo de duración mínima. Prevalece en este tipo de contratos la voluntad de las partes (1.255 Código Civil).

Igualmente las partes pueden acordar que finalizado el plazo de duración previamente fijado, si alguna de ellas no manifiesta su voluntad de extinción, el contrato se prorrogue por el plazo que pacten.

En este caso y si el contrato se prorroga, el inquilino se ve obligado a permanecer en el local durante todo el tiempo de duración de la prórroga pactada.

EJEMPLO: En un contrato de arrendamiento de local se fija una duración de 5 años. Y además se establece expresamente el siguiente pacto: » si llegado el vencimiento cualquiera de las partes no comunica la extinción del contrato, transcurrido ese período de cinco años inicial, el contrato se prorrogará por otro período de cinco años».

La consecuencia más importante del pacto de prorrogar el contrato de arrendamiento de local es que el inquilino se ve atado a continuar en el contrato durante el plazo fijado en la prórroga, ya que si decide marcharse antes, puede incurrir en una resolución unilateral prohibida.

Vamos a ver como resuelve una situación similar la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), en sentencia de 24 de junio de 2015:

PLANTEAMIENTO:

1.-    En el contrato de arrendamiento de local de fecha 7 de agosto de 2.006 se estableció una duración inicial de cinco años y una renta de 5.130 euros mensuales.

2.-  Se convino expresamente un pacto de prorrogar el contrato de arrendamiento de local. Este pacto establecía que, transcurrido ese período de cinco años, el contrato podía prorrogarse por otro período de cinco años, para lo que sería indispensable que la renta vigente en el momento de la prórroga se revisase y adecuara a la renta de mercado.

3.-  Finalizado el período inicial en el mes de agosto de 2.011, el contrato fue prorrogado, fijándose una renta mensual de 3.420 euros al mes.

4.-  En fecha 26 de julio de 2.012, la arrendataria le comunicó su voluntad de no prorrogar la relación contractual, haciendo entrega de las llaves.

5.-  El arrendador entiende que esto constituye una resolución unilateral del contrato, por cuanto faltaban cuatro años para que finalizara el plazo fijado, por lo que reclama en concepto de indemnización, la cantidad equivalente a la renta que correspondería al plazo que quedaba por cumplir y ello, de acuerdo con lo establecido en la cláusula II del contrato, según la cual, «si el arrendatario desiste unilateralmente del mismo, además de comunicarlo con treinta días de antelación, se obliga a satisfacer en concepto de indemnización, una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que quedara por cumplir«.

RAZONAMIENTOS DE LA SENTENCIA:

1º.-  Existe un pacto expreso de prorrogar el contrato de arrendamiento de local. Existiendo dicho pacto, es la voluntad de las partes la que debe ser tenida en cuenta, para analizar todas las cuestiones relacionadas con la duración de la relación arrendaticia.

2º.-  Partiendo de que el contrato fue prorrogado y como consecuencia de ello la duración del mismo quedó determinada por voluntad de las partes, hasta el 7 de agosto de 2.016, la decisión adoptada por la arrendataria de dar por resuelto el mismo en el mes de agosto de 2.012, ha de considerarse adoptada de manera unilateral e injustificada, por lo que habiendo incurrido en dicho incumplimiento contractual, surje la obligación de indemnizar a la parte arrendadora.

3º.-  La indemnización a favor del arrendador ha de abarcar los daños y perjuicios efectivamente causados como consecuencia de dicha decisión injustificada, para cuya determinación, nuevamente hemos de acudir en primer lugar a lo pactado por las partes, para cuando se produjera la situación que efectivamente acaeció y en tal sentido las partes convinieron en la cláusula II, que si el arrendatario desistiese unilateralmente del contrato y, previa comunicación al arrendador, abandonase el local arrendado, vendrá obligado a satisfacer a éste, en concepto de indemnización, una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedara por cumplir.

4º.-  La parte arrendataria sostiene el carácter desproporcionado de la cantidad reclamada (la TOTALIDAD DE LAS RENTAS QUE FALTEN POR CUMPLIR), teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, entre las que destaca, por un lado la incidencia y repercusión que en el desistimiento, tuvo la crisis económica que afectó especialmente a la actividad a que se dedicaba el local, zona donde se encontraba el mismo y el hecho de que la arrendadora aceptó la posesión del local sin formular reserva u objeción alguna, al mes de comunicarle la decisión de dar por finalizado el contrato, por lo que solicita la aplicación analógica de las previsiones que establece el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se fije la indemnización a percibir por la arrendadora en UNA MENSUALIDAD POR AÑO QUE QUEDABA POR CUMPLIR.

5º.-  Las argumentaciones de la inquilina deben de acogerse.  Es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007) la que se ha inclinado por admitir el criterio de la moderación para fijar la indemnización por desistimiento del arrendatario en atención a las circunstancias de cada caso, intentando garantizar las legítimas expectativas del arrendador en función de la posibilidad de continuar explotando el local, sin hacer excesivamente gravosa la situación del arrendatario.

6º.-  Analizado todo ello, en el caso presente, la reclamación de 154.686,60 euros que reclama la parte arrendadora por los meses que faltan por abonar durante toda la prórroga pactada, entendemos es claramente desproporcionada y no puede considerarse ajustada ni a las previsiones iniciales de las partes, ni al perjuicio efectivo que con ello se le pudieran haber originado a la arrendadora, pues pasó a ostentar la posesión del local inmediatamente de la resolución contractual, de manera que la propuesta que formula la arrendataria, con carácter subsidiario de abonar el importe de una mensualidad por cada uno de los cuatro años que faltaban para la finalización contractualmente fijada del contrato, entendemos garantiza y satisface los legítimos derechos y expectativas de ambas partes.

7º.-  Se condena a la arrendataria a que abone al arrendadaro la cantidad de 13.680 euros.

CONCLUSION:

De acuerdo con el principio de autonomia de la voluntad es válido el pacto de prorrogar el contrato de arrendamiento de local debiendo estar ambas partes al cumplimiento del nuevo plazo. Si el inquilino decide abandonar el local antes del plazo de la prórroga pactada podrá considerarse desistimiento unilateral con la consecuencia de indemnización a favor del arrendador.