Pacto sobre costas en el contrato de arrendamiento

El pacto sobre costas en el contrato de arrendamiento viene siendo considerado por los Tribunales como un pacto nulo por ser contrario a ley.

Suele ser frecuente que se establezca un pacto sobre costas en el contrato de arrendamiento.

Si os fijases en los contratos de alquiler, suele ser usual que figure una estipulación impuesta por el arrendador donde se establezca un pacto sobre el pago de las costas a cargo del inquilino. Es decir,  si el arrendador tuviera que interponer algún procedimiento judicial por incumplimiento de lo acordado en el contrato o por impago de la renta de alquiler establecida, se hace recaer sobre la espalda del inquilino el pago de las costas del procedimiento o el pago de los honorarios del Abogado y Procurador del arrendador.

EJEMPLO de esta clausula:

» En caso de litigio motivado por el incumplimiento de este contrato, en alguna de sus partes, el arrendatario se compromete al pago de las costas judiciales, y por pacto expreso, de los honorarios de abogado y Procurador aunque no fuere preceptiva su intervención».

¿Es válido el pacto sobre costas en el contrato de arrendamiento?

1º.-  La jurisprudencia en un primer momento se mostró partidaria a su validez, justificando semejantes pactos en el art. 1255 del Código civil: « Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público».  No obstante a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 1952 se produce un cambio de tendencia al entender que «inmorales se han de entender los pactos que, sin régimen de reciprocidad o equivalencia de las prestaciones, cargan sobre el deudor, parte económicamente más débil, la obligación de pagar los gastos de todo proceso dimanante del contrato, incluso a veces el cumplimiento de obligaciones que la Ley impone al acreedor, liberando a éste de todo gasto, sin tener en cuenta que también pueda ser él quien incumpla lo convenido o quien promueva reclamaciones improcedentes que lleven aparejada la absolución del demandado.».

2º.-  La falta de reciprocidad es lo que conduce al Tribunal supremo a negar validez al pacto sobre costas en posteriores sentencias, como las de 31 de marzo de 1956, 30 de noviembre de 1971, 14 de noviembre de 1985, 9 de mayo de 2000, etcétera.

3º.-  Las razones para considerar nulo el pacto sobre costas en los contratos de arrendamiento (igualmente en otros distintos) son las siguientes:

• la materia de costas es de derecho público por estar atribuida exclusivamente a los tribunales la facultad de constituir en sentencia la obligación de satisfacerlas.
• El artículo 1168 del Código Civil:  » Los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor. Respecto de los judiciales, decidirá el Tribunal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil» y en distintos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento civil, señalan como fuentes primordiales y únicas de la imposición de las costas la del vencimiento o la temeridad, que dejan la declaración sobre la declaración sobre costas al prudente arbitrio del juzgador, por lo que semejante pacto es nulo por ilegal.

Sentencias sobre nulidad del pacto sobre costas en el contrato de arrendamiento:

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2000:

»  los pactos sobre costas vulneran lo dispuesto en el art. 1168 del Código Civil que reserva la decisión sobre los gastos judiciales a los Tribunales».

Sentencia de la AP Madrid (Sección 20ª) de 11 de mayo de 1993:

» que insiste en que estos pactos están prohibidos, al incardinarse en el orden público procesal y hallarse sustraídos de la disposición de las partes».

Sentencia de la AP Alicante de 13 de marzo de 2000:

» en nuestro ordenamiento no están admitidos estos pactos; las normas reguladoras de las costas mantienen la condición de ius cogens, y por consecuencia si no es preceptiva su intervención en el proceso de desahucio no cabe su imposición a la parte demandada, con independencia de lo pactado en la cláusula debatida, al ser una materia indisponible.»