Pago de la renta hasta el lanzamiento

El inquilino tiene la obligación de pago de la renta hasta el lanzamiento o desalojo de la vivienda, incluidos los consumos y cantidades pactadas.

El arrendatario está obligado al pago de la renta hasta el lanzamiento o el desalojo, se trate de rentas en sentido propio o impropio como en el caso de las cantidades asimiladas (pago de la comunidad de propietarios, consumos de luz, agua,  Impuesto de Bienes Inmuebles, etc.).

El pago de dichas cantidades es consecuencia del cumplimiento de la obligaciones contraídas en su día sobre pago del precio y devolución de la finca tal como la recibió.

Las sentencias dictadas por los Juzgados y Tribunales lo confirman,  al considerar el pago posterior a la extinción de la relación arrendaticia como una contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida por parte del inquilino ( STS 12/2/1999 con cita de las de 18/2/1960 , 28/6/1979 , y 2/3/1993 , que a su vez se remite a la de 27/5/1968 ).

En palabras del Tribunal Supremo en sentencia  de 17.03.1992, arreglada a la legislación de entonces (LAU de 1964) :

«El pago de rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo. El pago, pues, es en contraprestación a la tenencia de la cosa y no prueba de la subsistencia del término de vigencia».

A la misma conclusión llega la llamada jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales por las mismas o parecidas razones, poniendo el acento en unas u otras, se trate de rentas en sentido estricto o amplio, como indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento ( art. 1101 Código Civil) o por enriquecimiento injusto (ocupación sin contraprestación), abuso o incluso como abono de frutos por el poseedor de mala fe ( art. 455 Código Civil) y, en todo caso, cuantificándolo según las rentas y demás cantidades exigibles que se habrían tenido que abonar de continuar vigente el arriendo.

A título de ejemplo se puede citar la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, de 10.09.2001:

“No puede aceptar la Sala el primero de los motivos en que la apelación se hace descansar, pues aun cuando el arrendamiento se hubiera concertado por solo cuatro meses, es lo cierto que el arrendatario, y así consta acreditado, no hizo entrega de las llaves hasta tres meses más tarde, y sabido es que la jurisprudencia legitima al arrendador para reclamar la contraprestación debida por continuar el arrendatario en la posesión de la cosa que fue objeto del contrato ya terminado y concluido; la opinión o tesis contraria llevaría a la conclusión de un claro enriquecimiento injusto (uso sin contraprestación), enmarcado también en un manifiesto abuso de derecho procesal, en el caso de una entrega tardía necesitada de un lanzamiento judicial.

Esta doctrina esta recogida por la generalidad de nuestros Tribunales, que consideran que el arrendatario tiene la OBLIGACION DE PAGO DE LA RENTA HASTA EL LANZAMIENTO o DESALOJO DE LA VIVIENDA, y lo mismo ocurre de la obligación por otros gastos concertados en el contrato de arrendamientos, como los consumos, tributos, etc.

Esta obligación de pago de la renta y cantidades asimiladas, subsiste aun después de la sentencia que de lugar al DESAHUCIO, y se extiende en todo caso hasta el momento del desalojo, o del lanzamiento, con la finalidad de que el arrendador se resarza de la falta de explotación de la finca durante el tiempo de injusta ocupación de la misma por parte del inquilino.

La obligación del pago de la renta hasta el lanzamiento podrá serle exigida al arrendatario mediante su reclamación judicial, bien en la misma demanda de juicio de desahucio con reclamación de rentas (donde se solicitará la condena del arrendatario de todas las rentas hasta la entrega de la posesión), o una vez se haya ejecutado el desalojo, a través del JUICIO VERBAL, con independencia de la cuantía, pues así lo dispone el art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

• » Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
• 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»

OBSERVACIÓN: Como el arrendatario corre con el pago de la renta hasta el lanzamiento o desalojo de la vivienda, a efectos de no aumentar más la deuda y verse en el futuro con embargos y otras molestias por la reclamación de esta deuda, se aconseja que una vez producido el desahucio del inmueble, entregue las llaves al arrendador (dejando constancia de su entrega por escrito firmado por aquél) o que las entregue  en el Juzgado que ha conocido del proceso de desahucio, lo antes posible.