Veamos quien tiene la obligación del pago de los gastos de comunidad cuando un piso o local es propiedad de varias personas.
Sobre el tema del pago de los gastos de comunidad por los copropietarios hemos de decir que una de las dudas que suelen plantearse las Comunidades de propietarios a la hora de reclamar las cuotas debidas cuando el inmueble pertenece en proindiviso a varias personas, es si cualquiera de ellos responde de la totalidad de la deuda o en función de su participación y si deben dirigir la acción de reclamación contra todos ellos o contra cualquiera de los copropietarios.
¿Quién está obligado al pago de los gastos de comunidad?
El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el obligado al pago de los gastos de comunidad es el propietario del inmueble.
Los propietarios contribuirán con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a dichos gastos de mantenimiento del inmueble y sus servicios
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
¿Los copropietarios son responsables solidarios frente a la comunidad de propietarios por el pago de las deudas?
La respuesta a esta pregunta es que estamos frente a una deuda solidaria y por tanto mientras la propiedad del inmueble pertenezca a varios, vienen por igual obligados al pago de todos los gastos frente a la Comunidad, tanto ordinarios, como extraordinarios.
Según la jurisprudencia mayoritaria, la obligación de los copropietarios de pago de las cuotas por gastos de comunidad es una obligación solidaria.
Las razones para considerar solidaria la obligación de pago de las deudas de la comunidad
Las razones, dadas por la jurisprudencia, que sustentan la solidaridad en la obligación de pago a la comunidad se pueden resumir en las siguientes:
1) La prestación, objeto de la obligación, tiene legalmente el carácter de única, sin ser susceptible de división, en cuanto se fija, conforme al título constitutivo, con arreglo a la participación del piso o local en la totalidad del inmueble, no pudiendo ser compelido el acreedor, en este caso la Comunidad, a recibir por partes la prestación, efecto que se produciría si se tratase como mancomunada, pues en ese caso se reputaría dividida la deuda en tantas partes como deudores haya (artículo 1138 Código Civil) ), asumiendo el acreedor la insolvencia de alguno de los deudores (art. 1139).
2) Por el contrario, existe unanimidad en calificar esta obligación como «propter rem», o subjetivamente real de modo que va ligada en cada momento a quien sea el titular del piso o local, y por la tenencia de ese elemento privativo existe una sola deuda para la comunidad, sin perjuicio de la división interna de la misma entre los diversos titulares de aquel elemento privativo.
3) De ahí puede extraerse, sin dificultad, la caracterización de la duda como solidaria, con solidaridad implícita, admitida jurisprudencialmente, pues el efecto que se produce es el propio de esta clase de obligaciones: el acreedor puede reclamar frente a todos o frente a alguno el importe íntegro de la deuda (artículo 1144 Código Civil), sin que al acreedor deba sufrir la insolvencia de cualquiera de los deudores.
EJEMPLO:
Un piso pertenece por herencia a tres hermanos en proindiviso y tiene deudas con la comunidad de propietarios.
Cada uno de los tres copropietarios son deudores solidarios frente a la comunidad por lo que puede reclamarle la deuda a los tres o a uno solo de ellos.
¿La reclamación hay que dirigirla contra todos los copropietarios o contra un solo de ellos?
En los casos en los que la titularidad del inmueble pertenece en copropiedad a varias personas, la comunidad de propietarios podrá dirigir la demanda contra todos o bien contra alguno, según estime.
No existe situación de litisconsorcio pasivo necesario que exija la reclamación conjunta de todos los deudores unidos, puesto que como venimos diciendo, en este tipo de obligaciones puede dirigirse el acreedor, bien frente a todos los deudores o bien frente a cualquiera de ellos individualmente, por la totalidad de la deuda sin que sea necesario traerlos de forma conjunta al procedimiento.
Ahora bien, siempre es aconsejable traer al procedimiento a todos los copropietarios, aunque no necesario.
El pago de los gastos de Comunidad por los copropietarios según la Jurisprudencia:
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª) sentencia de 23 noviembre 2012
«Esta Sección Novena , acepta la tesis de la solidaridad obligacional, al menos en el sentido de impropia, que puede considerarse respaldada tanto por la Ley como por la Jurisprudencia en este tipo de situaciones, y así lo denota el art. 15.1 de la L.P.H . al señalar que si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas e, igualmente, el art. 21.1 que expresa que las obligaciones a que se refería el 9 e) y f) se cumplirían por el que tuviera la titularidad de piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta, y el art. 21.4 que acepta también la solidaridad entre el actual y el anterior propietario, de lo que se desprende que la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales es solidaria en el supuesto de que la propiedad de los pisos o locales corresponda a varias personas, independientemente de quién disponga del uso y disfrute del piso o local, pudiendo la Comunidad dirigirse exigiendo el pago íntegro contra todos, algunos o uno solo de los copropietarios».
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª), sentencia de 6 febrero 2013
» Desde esta perspectiva debe recordarse -como ya tiene declarado esta Sección, entre otras, en sentencias de 15 de marzo de 2011 y 21 de diciembre de 2010 – que en los supuestos de copropiedad del elemento privativo en cuestión, la obligación de pago de las cuotas de la propiedad horizontal a que el mismo pertenece corresponde, con carácter solidario, a cada uno de los copropietarios; pues la solidaridad entre comuneros, que se deriva de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, impide que dicha cuota se divida cuando sean varios los propietarios, y, además, al ser gastos de conservación del bien compartido, tiene el carácter de indivisible y solidaria frente a terceros, como es la comunidad. Y ello, evidentemente, sin perjuicio de las reclamaciones a que pudiere haber lugar, entre los copropietarios del elemento privativo, por virtud de las relaciones internas entre los mismos.»
Cuando un matrimonio es propietario del piso en gananciales, ¿tienen que ser demandados ambos cónyuges o uno solo?
Sobre el tema de la reclamación de los gastos de Comunidad cuando el piso (o local) pertenece a la sociedad de gananciales del matrimonio, la Jurisprudencia considera que no es necesario demandar a ambos cónyuges; basta que la demanda se dirija contra uno solo de ellos, puesto que la obligación de pago es solidaria entre los copropietarios.
La Sentencia de la AP Rioja de 14 de marzo de 2002, dice:
» No es preciso traer a pleito a ambos cónyuges cuando se trate de un ejercicio de acciones personales, como la presente en la que se reclama a los demandados el importe de la instalación del ascensor, en la cuota o proporción que les correspondía, obligación ésta de carácter personal derivada de sus relaciones con la Comunidad de propietarios de la que forman parte.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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