Debemos de partir de que la cláusula de un contrato de arrendamiento de vivienda que establezca la obligación del arrendatario del pago de la comunidad de propietarios es una cláusula válida.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no impide que se pacte en el contrato que el abono de los gastos comunes sea de cargo del arrendatario de la vivienda, estando dicha cláusula sujeta a la autonomía de la voluntad.
Mediante esta cláusula que se hace constar en el contrato de alquiler, el inquilino será quien asuma la obligación de pago de los gastos de comunidad de la vivienda alquilada, además de pagar la renta mensual pactada y correr con el pago de los suministros de luz, agua, gas, etc, que consuma.
Sentado lo anterior, veamos cuando la cláusula del contrato que establezca el pago de los gastos de comunidad a cago del inquilino puede considerarse una cláusula nula y por tanto no aplicable.
Es frecuente que en los contratos de arrendamiento de vivienda se utilice una fórmula genérica muy parecida a la siguiente:
«Los gastos generales de la comunidad de propietarios para el adecuado sostenimiento del inmueble que correspondan a la vivienda arrendada serán de cargo del arrendatario».
En el caso de que se haya utilizado esa fórmula genérica, algunos Tribunales la vienen considerando como una cláusula nula y por tanto no válida, por las siguientes razones:
La razón principal para declarar la nulidad de la cláusula se encuentra en la redacción del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, referido al arrendamiento de viviendas.
artículo 20.1 LAU:
«Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.»
Lo primero que advertimos es que el pacto sobre el pago de los gastos de la comunidad, es un acuerdo válido y permitido por la Ley. Ahora bien, el párrafo cuarto del citado art. 20.1 LAU, expresa:
«Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».
La expresión que hace la ley respecto a que deberá constar en el contrato «la determinación del importe de dichos gastos a la fecha del contrato«, es la que viene siendo interpretada, como decimos, en el sentido de que si dicho importe no consta señalado expresamente en el contrato de arrendamiento de la vivienda, la estipulación es nula, y por tanto no es de aplicación.
En el ejemplo de cláusula genérica para pactar el pago de los gastos comunes a cargo del arrendatario, que hemos expuesto al principio, como quiera que no vine determinada la cantidad en que consisten dichos gastos comunes, la cláusula según la mayoría de los Tribunales sería nula.
En cambio, si se hace constar en el contrato el importe anual de los gastos de comunidad asignados a la vivienda alquilada, la cláusula en un principio será válida.
Véase otro ejemplo de cláusula nula en un contrato de arrendamiento.
Veamos las razones que dan los Tribunales para declarar nula la cláusula del contrato de arrendamiento de vivienda por la que se establece que el abono de los gastos de comunidad del inmueble será a cargo del inquilino.
«Según la cláusula tercera del contrato el arrendatario se comprometía al pago de la cuota de comunidad y se decía que «asciende a …………». El artículo 20 de la LAU prevé la posibilidad de repercutir en el arrendatario esa cuota, ahora bien, también dispone que para la validez del pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Y es que desde el momento en el que se hace recaer en el arrendatario esa obligación de pago, pasa a formar parte del precio del arrendamiento que debe ser conocido por el arrendatario, ya que sólo así puede decidir libremente si concierta o no el contrato.
En el caso de autos la cláusula en la que se repercuten esos gastos no cumple los requisitos legales y por ende no es válida.»
«Ciertamente en el contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2007 se pactó que los gastos de la comunidad de propietarios fueran de cargo del arrendatario. Así debe interpretarse la mención que la cláusula cuarta del contrato hace a «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que corresponden a la vivienda arrendada», los cuales -se dice- «serán de cargo del arrendatario».
Ahora bien, el artículo 20.1 LAU también dice que «para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato». Esta determinación es la que falta en el contrato pues no se dice cuales son los gastos de comunidad a la fecha del contrato. Lo anterior conlleva la nulidad de tal pacto, y que no se puedan compensar con el importe de la fianza, lo que comporta la revocación de la sentencia en este punto.»
«El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento…»
«Desde esta perspectiva, los gastos de la Comunidad de propietarios son cantidades asimiladas a la renta, pero siempre que, como señala el artículo 20 de la LAU, lo hayan pactado las partes y dicho pacto además conste por escrito y se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, y estos requisitos condicionan la validez del pacto y por ello su consideración de cantidad asimilada a la renta».
El citado artículo 20, está inserto en el Título II de la LAU de 1994, dedicado a «los arrendamientos de vivienda», por lo que no resulta aplicable a los contratos que recaen sobre un local de negocio, cuya regulación se contiene en el Libro III de la propia Ley, sobre «los arrendamientos para uso distinto del de vivienda», a los que no resulta aplicable el precepto anterior, pues no existe previsión al respecto, ni remisión expresa.
Así que en los alquileres de locales, el hecho de que no figure determinado el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no convierte dicha cláusula en nula o ineficaz.
Como veis existe una cierta jurisprudencia que considera nulo el pacto que figura en los arrendamientos de vivienda que establece el pago de los gastos de la comunidad por el arrendatario cuando no consta determinado el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
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Entiendo, no obstantem, que habría que precisar, para evitar confusión, que la exigencia del artículo 20.1 LAU sólo rige en materia de contratos de arrendamiento de vivienda, pues el citado artículo 20 forma parte del Título II dedicado a esta modalidad de arrendamientos, y, por otra parte, es un precepto que no se encuentra entre los remitidos por el artículo 30, ya dentro del Título III dedicado a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Jola Josep Just:
1.- Gracias por la sugerencia, voy a hacer la precisión en la entrada, ya que si es verdad que por su lectura da a entender que el artículo 20 se extiende a los contratos de uso distinto al de vivienda, cuando no es así, pues como bien indicas no resulta aplicable el precepto anterior, pues no existe previsión al respecto, ni remisión expresa.
Un saludo.
En el momento de la firma de mi contrato de alquiler figura la cláusula general de que "los gastos de comunidad corresponden al inquilino" pero sin determinar la cuantía. Ello fue así porque el propietario no fue capaz de producir un recibo detallado de los gastos de comunidad que pudiese determinar los conceptos incluidos en esos gastos.
Además, pretende que yo me haga cargo de una serie de consumos: agua, agua caliente, calefacción, sin que existan contadores para cada vivienda individual. La comunidad, simplemente carga una cantidad igual a cada piso para cubrir todos los gastos comunitarios, sin que se pueda determinar el consumo individual. ¿Es esto legal?
Gracias
Estoy en la misma situación. Resolvió su duda? Gracias
¿En qué se diferencia que te digan "te cobro 500 euros de alquiler y 50 por la comunidad", de "te cobro 550 euros porque me sale de las narices"? Ya respondo yo: en nada.
¿En qué se diferencia que te digan "te subo 10 euros el alquiler porque sube 10 euros la comunidad" de "te subo 10 euros porque quiero"? En nada. Lo mismo te pueden decir "te subo 10 euros porque me tengo que comprar coche nuevo y te voy a sacar el dinero a ti".
Que REALMENTE la comunidad la pagase el inquilino sería un despropósito gigantesco. Daría lugar a que el inquilino financiase por la cara las reparaciones u obras que el dueño quisiera hacer. Se podrían forrar de oro las fachadas, prorratear las derramas resultantes en subida de comunidad, y ale, que pague las fachadas de oro el inquilino.
El dueño debe asumir todos los gastos que le son propios, incluyendo la comunidad, que supone el mantenimiento del bien que es de SU propiedad. Es SU responsabilidad darme el servicio que pago. Ni comunidad, ni IBI, ni seguro de la casa... nada de eso puede ni debe cobrársele al inquilino. No hay más discusión.
El dueño debe cobrar lo que considere por el servicio que da, y con ello cubrir los gastos en los que prevé incurrir. Esto es así en todo negocio. Es como si yo tuviera que pagar el mantenimiento del taxi que me transporta. Sale de mi dinero en última instancia, como sale de mi dinero la comida de los hijos del taxista. Pero yo pago por el servicio, y el taxista paga lo que tenga que pagar para tener el servicio (su taxi) en perfecto estado. Con un piso, igual.
Buenos días, Aqui les expongo mi caso:
El dueño no me quiere devolver la fianza de 600€ porque aduce que le debo esa cifra por el pago de comunidad . En el contrato figura que me tenia que hacer cargo pero no la cifra exacta ni ninguna especificación clara al respecto .En su momento luego de la firma del contrato de 300€ me pidió que le ayudara a pagar una deuda que tenía con la administración por falta de pago de la comunidad me preguntó si le podía dar 30€ mas por mes para ayudarlo a saldar la deuda.( cuando pregunté en la administración me dijeron que eso era mentira., que no debia nada) Le dí los 30€ pero luego lo pensé y al dia siguiente le envié un mail diciendo que me parecia que no correspondía y que si habia buscado un piso de 300€ era poque eso era lo que podia pagar. En todo momento pensé que en esa cifra estaban incluidos los gastos! Ese mail jamás lo contestó. Ahora se destapa cobrándome todo junto y además me cobra la basura que son 200€ mas. No solo se queda con la fianza sino que quiere sacarme mas dinero !!!!!
En la liquidación de la fianza, ahora sí, especifica las cifras, pero en el contrato NO,
por favor indíquenme adonde debo dirigirme para poder anular lo que quiere imponerme. MUCHAS GRACIAS !
Hola Patricia:
Tendrá que acudir al Juzgado y solicitar que se le devuelva la fianza del alquiler a la vista de que ha terminado el contrato. Respecto de los gastos comunes que pretende cobrarle le sugiero la lectura de un artículo nuestro sobre este tema: https://www.mundojuridico.info/pago-de-los-gastos-de-la-comunidad-por-el-arrendatario/
Si necesita mayor información, nos puede llamar a nuestro teléfono de consultas cuyo enlace le dejo también: https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Saludos
Saludos
Es de obligación del Administrador, recibir a un inquilino para algunas preguntas legales en relación a la comunidad, o solo deben ser los propietarios.
Gracias
En mi contrato esta estipulado que sea yo como arrendatario que lo pague, pero en vez de estar descrito el monto anual solo establece un pago de 60 euros, no esta descrito si son mensuales,anuales o que...yo los he venido pagando desde que firme contrato en septiembre 2018 a pesar de no estar conforme con ello y tener mis dudas si estaba mal redactado y por lo tanto NULO y hasta solicitar al arrendador el reembolso de todo lo que he pagado hasta la fecha. Mucho les agradeceria me dejen saber como proceder. Gracias!
Cito el párrafo del contrato referente a GASTOS... "Será por cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se rigen sobre la vivienda arrendada, en la fecha de la firma 60 euros"
Tengo una duda, voy a alquilar un local para actividad comercial, me ha indicado el propietario que el precio que aparecerá en el contrato será inferior al precio pactado, no sé si esto me beneficia o me perjudica a la hora de declarar irpf o iva.
Hola Fran,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Por favor necesito una orientación respecto a mi situación.
En mi contrato en vez de estar descrito el monto anual que según la clausula se acuerda pague la comunidad; establece un pago de 60 euros, pero no está descrito o especificado si son mensuales,anuales o que…yo los he venido pagando desde que firme contrato desde septiembre 2018 a pesar de no estar conforme con ello y tener mis dudas si estaba mal redactado el contrato y por lo tanto NULO y hasta solicitar al arrendador el reembolso de todo lo que he pagado hasta la fecha ya que si notais ademas dice que sera a cargo del arrendador y no arrendatario. Mucho les agradeceria me dejen saber cómo proceder o como me podeis ayudar en caso tenga que reclamar el reembolso todo lo que he pagado. Gracias!
Cito a continuación los tres párrafos del contrato referente a GASTOS:
«Será por cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se rigen sobre la vivienda arrendada, en la fecha de la firma 60 euros»
"Será por cuenta de la arrendadora la cuota correspondiente del impuesto sobre Bienes Inmuebles"
"Serán de cuenta de la parte arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas, impuestos de teléfono e internet, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras."
Hola Juan Carlos,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
En el contrato de alquiler no figura los gasto de comunidad por parte mia ni del propietario pago 650€ de alquiler pero lonorigimañ del contrato son 550€ despues de tres años viviendo en el piso el dueño decidio subirme 100€ yo lo acepte.buemo ahora el dueño debe desde 2015 la comunidad osea debe.mas de 4000€ cerca de 5000€ la cumubida nos tiene ami y mi familia resteingido elnusp de la piscina y zonas verdes incluso e tenido inconvenientes para usa el aparcamiento cubierto que pertenece al piso.nos prohiben utilizar los recurso del conjunto yopuedo retener el pago del alquiler?
Buenas
En mi contrato de alquiler NO ESPECIFICA la cantidad de gastos comunitarios en quota anual.
Solo veo ahora x mi sorpresa que dice que va a mi vargo pero en el momento de la firma nunca nadie me ha dicho la cantidad de dicho gasto , porque entonces hubiera hablado con el propietarip para pagarlo mensualmente.
He leido que es nulo si no se especifica claramente este apartado con la cantía anual o mensual ya que el inquilino no sabrá lo que debe pagar. De hecho yo pensé q se refiere a los gastos de basura ..
El srticulo 20 de la LAU espeficifica que para q sea valido dicha clausula se debe decir el importe anual para la constancía de los inquilinos.
Que hago ahora ? Porque el pone una frase pero sin decirnos cuanto es....