Pago de rentas hasta entrega de las llaves

Procederá el pago de rentas hasta entrega de las llaves de la vivienda o local, si el inquilino no acredita suficientemente dicha entrega o el ofrecimiento al arrendador.

La mayoría de las sentencias dictadas en este asunto afirman categóricamente que el arrendador está en su derecho de reclamar el pago de rentas hasta entrega de las llaves y el arrendatario obligado a su pago, salvo que este último acredite la referida entrega o al menos el ofrecimiento serio al arrendador.

Compete por tanto al inquilino probar ante el Juzgado que la entrega de las llaves se produjo con anterioridad al devengo de las rentas solicitadas por el arrendador (artículo 217 Ley de enjuiciamiento Civil).

Son los Tribunales los que apreciarán las pruebas que al efecto les presente el arrendatario, para una vez evaluadas, resolver si efectivamente se entregaron o no las llaves del piso o local, o al menos hubo una serie voluntad de ofrecimiento y el arrendador no quiso recibirlas.

De ahí la importancia cuando se resuelve un contrato de arrendamiento, bien por desistimiento del arrendatario, bien por mutuo acuerdo, que se haga constar por escrito la efectiva entrega de las llaves a su legitimo titular, pues de no hacerlo y reclamarse el pago de rentas futuras, el inquilino se verá en la obligación de probar ante el Juez la fecha de su entrega, con el consiguiente riesgo (si ha sido verbal) de su acreditación.

Lo que se pretende con esta cuestión es que el arrendador haya recibido la posesisón del inmueble. Mientras esté en posesión del inquilino, las rentas irán corriendo en su contra.

Una cuestión IMPORTANTE que hay que tener en cuenta, es que no solo con la entrega de las llaves al arrendador eximiría del pago de las rentas que se vayan produciendo, sino que para considerar resuelto el contrato hay que hay que ofrecer la entrega de la posesión del inmueble SIN CONDICIÓN alguna.

EJEMPLO:

Si el inquilino deposita las llaves en el Juzgado o en una Notaría y le ofrece al arrendador su entrega junto con la posesión del inmueble a cambio de que le devuelva la FIANZA, se viene considerando por los Tribunales que dicha condición impediría la resolución del contrato y por tanto se devengarían a favor del dueño las sucesivas rentas.

En estos caso, cuando el dueño no quiere devolver la fianza, habría que ofrecerle las llaves y posesión para evitar el devengo de rentas y posteriormente en otro procedimiento reclamarle la devolución de la fianza.

El artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo.

Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de entrega efectiva, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil.

NO ES ACONSEJABLE que el inquilino, muchas veces guiado por la buena fe, deposite las llaves en el buzón sin más, pues difícilmente después pueda acreditar la fecha en la que le entregó la posesión de la vivienda o local al arrendador. De ahí la necesidad de comunicación fehacientemente (burofax, escrito recepcionado, testigos, etc.) al arrendador de la entrega de las llaves.

¿Qué podemos hacer si el arrendador no quiere coger las llaves?

Aunque existe cierta confusión en el modo de proceder, desde mi punto de vista y a fin de evitar el pago de rentas hasta entrega de las llaves, el inquilino deberia actuar de la siguiente manera:

Lo primero será quedar con el arrendaror en el inmueble para devolverle la posesión (VER CONSEJOS) , haciendo constar en un documento que el contrato queda resuelto y se le entregan las llaves al dueño y por tanto la posesión de la vivienda.

Es conveniente, que el dueño revise la vivienda a efectos de comprobar posibles daños y si no existieran hacerlo constar. Si todo esto no es posible, mi consejo es el siguiente:

1º.-  Requerir al arrendador mediante burofax haciéndole el ofrecimiento de entrega de las llaves (estableciendo el lugar, dia y hora de su entrega) con la finalidad de devolverle la posesión del inmueble. Ese dia el inquilino puede estar acompañado con un par de testigos para demostrar a posteriori que el arrendador no acude a dicha cita.

2º.-  En caso de que no acuda, se le pueden enviar las llaves por correo certificado con acuse de recibo a su domicilio.

3º.-  Si se devuelven las llaves o se devuelve el correo certificado porque no lo recoja, se pueden consignar las llaves en una Notaría o bien mediante el correspondiente procedimiento de consignación de las llaves en el Juzgado.

Como véis, el inquilino será quien tenga que acreditar (y de ahí todas las sugerencias que hacemos) que ha intentando por activa y pasiva la entrega de las llaves y que el arrendador se ha negado.

SENTENCIAS QUE CONDENAN al pago de rentas hasta entrega de las llaves:

–  Sentencia AP Islas Baleares (Sección 5ª), de 27.02.2018:

«El simple ofrecimiento de entrega de llaves es insuficiente para liberar a los arrendatarios de su obligación del pago de la renta mensual, sino que lo decisivo es que a tal ofrecimiento siga la devolución de la posesión material al arrendador. Una hipotética mora accipiendi por obstrucción en la recepción de las llaves no es apreciada por esta Sala, pues no se fijó un día determinado con claridad para este acto, y, además, no constaba la conformidad del coarrendatario.»

– Sentencia AP Barcelona (Sección 13ª) de 6 febrero 2013:

» En este caso, correspondiendo a los demandados la carga de la prueba de la devolución de las llaves en septiembre, y no en octubre de 2010, como hecho positivo y extintivo de su obligación de pago de la renta, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede estimarse que hayan probado los demandados la devolución de la posesión de la finca arrendada en septiembre de 2010, por no haber propuesto ninguna prueba en este sentido.»

– Sentencia AP Guadalajara (Sección 1ª) 10 abril 2012:

» Aun cuando hipotéticamente la demandada haya podido abandonar la vivienda arrendada anteriormente lo relevante en orden a la extinción del contrato y correlativa exoneración del pago de renta no es el citado abandono sino la efectiva entrega de llaves y puesta a disposición de la arrendadora del piso arrendado ya que en tanto tal entrega no tenga lugar subsiste la obligación de pago de renta pactada.»

SENTENCIAS QUE EXIMEN de la condena al pago de rentas hasta entrega de las llaves:

–  Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª), sentencia de 29.01.2016:

» Respecto a la alegación de que con arreglo a la prueba practicada habría quedado acreditado que el desalojo del local arrendado se produjo el día 9 de octubre de 2014 y que el arrendador, actuando con mala fe, se negó a recoger las llaves. Consta acreditado que el inquilino remitió un sobre  por correo certificado en fecha 9 de octubre de 2014 al arrendador Rogelio, sobre cerrado que le había sido devuelto por el Servicio de correos dado que el arrendador Rogelio al que no se le localizó en su domicilio en el momento de la entrega y se le dejó aviso rehusó recogerlo en el plazo de quince días siendo devuelto el sobre cerrado por el Servicio de Correos a su remitente en fecha no determinada y abierto el sobre en el Juzgado el referido día 28 de enero de 2015 a presencia del Sr. letrado de la Administración de Justicia destinado en el Juzgado se comprobó que tenía las llaves del local arrendado en su interior citándose al actor sin que lo hiciera solicitando se llevara a cabo el lanzamiento señalado para el día 6 de febrero de 2015.

En base a tales datos ha de concluirse no solo que la demandada procedió al desalojo del mobiliario existente en los locales arrendados a finales del mes de Septiembre de 2014 sino también que el actor pudo recoger la llave durante el mes de Octubre de 2014 y si no la recogió fue por su libre decisión de no hacerlo, pues se le dejó aviso para que recogiera el sobre enviado certificado en cuyo interior estaba la llave en fecha 11 de octubre de 2014, de aquí que solo proceda que el demandado pague las rentas hasta el mes de octubre de 2014 incluido.»

–  Audiencia Provincial de Burgos (Sección 2ª), sentencia de 17.11.2015:

» El devengo de las rentas de condena, a compensar con la fianza, es hasta la remisión del burofax a la propiedad ofreciendo la entrega de las llaves del local«.

CONCLUSION:

Procede el pago de rentas hasta entrega de las llaves del inmueble arrendado, recayendo sobre el inquilino la carga probatoria de dicha entrega al arrendador o al menos el ofrecimento de la entrega de la posesión.