Vamos a ver si el pago del alquiler efectuado por el inquilino después de haber presentado el arrendador una demanda de desahucio por falta de pago pero antes de que haya sido requerido judicialmente por el Juzgado, se considera enervación o por el contrario no tiene dicha consideración.
Esta cuestión es de suma importancia como veréis posteriormente con un ejemplo.
Antes de todo esto, recordar algunos conceptos:
La enervación consiste en la oportunidad que tiene el arrendatario de evitar el desahucio por impago de la renta, siempre y cuando cumpla con unos requisitos y de esta manera se le permite continuar con el contrato de arrendamiento.
La posibilidad de enervar el desahucio viene prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Aunque la Ley establece esa oportunidad a favor del inquilino, no cabrá la enervación:
1.- Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
2.- Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Como acabamos de ver antes, solo cabe enervar el desahucio por falta de pago una sola vez a lo largo de la duración del contrato.
Si se ha enervado el desahucio en una anterior ocasión ya no cabe acogerse a esta oportunidad.
Veamos esta cuestión mediante un ejemplo:
a) El inquilino ya había enervado el desahucio por falta de pago en una anterior ocasión pagándole al arrendador los meses que le adeudaba, por lo que ya no tiene la posibilidad de enervar más veces.
b) En el transcurso del tiempo, el arrendatario se retrasa un mes en el pago del alquiler y el arrendador interpone inmediatamente una demanda de desahucio por falta de pago.
c) Presentada la demanda de desahucio pero antes de que el Juzgado proceda a efectuar el requerimiento previsto en el artículo 438.5 de la LEC, el inquilino procede a pagar el mes de renta adeudado.
d) ¿se considera que el pago del alquiler después de la demanda de desahucio pero antes del requerimiento judicial es una segunda enervación?
La doctrina viene entendiendo que la fecha de presentación de la demanda, es la determinante para la viabilidad de la acción de desahucio. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 Mayo 1995:
«…concurriendo la causa de resolución invocada, hay que referirla al momento en que efectivamente se ha producido, sin que cualquier subsanación posterior pueda enervar la viabilidad de la acción ejercitada, de lo contrario, fácil sería eludir los efectos de las causas resolutorias de los arrendamientos con cautelosas determinaciones encaminadas a burlar las decisiones del arrendador».
Si al momento de interponer la demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino ya había enervado el desahucio en una anterior ocasión, cuando paga la segunda vez es porque debía la renta, por lo que dicho pago después de la demanda se considera otra enervación.
Veamos los fundamentos que se exponen en las siguientes sentencias sobre la viabilidad del pago de la renta después de haberse presentado por el arrendador una demanda de desahucio
«La aplicación de la doctrina expuesta al juicio de desahucio lleva a la conclusión de que el abono de las rentas efectuado después de la interposición de la demanda, aunque sea anterior al requerimiento del demandado, no puede impedir la viabilidad de la acción de desahucio basada en la falta de pago que concurría cuando se dedujo.
Este pago, hecho pendiente ya el proceso, solo puede considerarse como una enervación conforme a lo dispuesto en el artículo 22 de la LEC . Y más si tenemos en consideración que la concesión al arrendatario de poder enervar la acción supone un evidente privilegio ante quién siendo moroso en el cumplimiento de una obligación, se le otorga la facultad de que mediante el pago o consignación pueda enervar la acción de desahucio ejercitada, plenamente viable al ser interpuesta la demanda, no prosperando la misma por una causa sobrevenida, proveniente de una concesión del legislador, en modo alguno imputable al demandante.
Razones que llevan a estimar el recurso entablado por la parte actora, y, en consecuencia, procede declarar enervada la acción de desahucio entablada.»
«El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo contractual y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
En definitiva, el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda podría dar lugar a la resolución arrendaticia; no obstante, dice el Tribunal Supremo, cabría la enervación de la acción de desahucio al haber hecho efectivo el importe de la renta con posterioridad al plazo pactado pero antes de la celebración de la vista, por lo que procedería, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.4 de la LEC , declarar enervada la acción de desahucio.»
«…de modo que, de acuerdo con la norma general del artículo 410 de la primera Ley, según la cual el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento de la presentación de la demanda, por lo que el pago o la consignación posterior a la demanda, y en consecuencia a la producción de los efectos de la litispendencia únicamente puede tener eficacia enervatoria, y no extintiva.»
Se considera que existe enervación cuando se procede al pago del alquiler después de la demanda de desahucio pero antes de que el Juzgado efectúe el requerimiento al inquilino.
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Buenas tardes, quisiera preguntar qué ocurre en el caso de que pagara la deuda después de presentarse la demanda pero antes de la notificación del Juzgado, cuando ya se le requirió anteriormente por burofax también. Podría en este caso enerva el desahucio igualmente?
Gracias
Interpuso en Mayo demanda por impago de rentas solicitando resolución de contrato al deberme mes de Abril y mayo.
Una vez interpuesta la demanda, en Julio se pone al día, volviéndome a deber meses de Agosto y Septiembre, que es el mes que al demandado le llega la demanda. Sin agotar los 10 días, interpreta que enerva la acción de desahucio pagando los meses endeudados en ese momento, que son agosto y septiembre.
Nos oponemos a esa enervacion ya que consideramos que en el mes de julio ya ejerció esa acción una vez, no permitiendo la ley enervar la acción por dos veces, además que a día de hoy debe octubre, noviembre y diciembre.
Cómo ves este caso??
Hola Miguel Angel,
Hola Jose Antonio,
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