Tratamos los efectos jurídicos que tiene el pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio por falta de pago, en concreto respecto de la resolución del contrato y de la enervación del desahucio.
¿El retraso en el pago del alquiler es motivo de resolución del contrato de arrendamiento?
El retraso en el pago de renta es causa de resolución del contrato por incumplimiento del arrendatario.
La jurisprudencia considera que el pago total de la renta del arrendamiento de un inmueble, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de resolución arrendataria, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas (entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 19.12.2008, 26.03.2009 y 1.02.2018).
En el desahucio por falta de pago, se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), cuando dicho pago se efectúa más allá del plazo pactado o legalmente establecido ( artículo 17.2 Ley Arrendamientos Urbanos) establecido.
El pago de la renta debida después de que el arrendador haya presentado la demanda de desahucio por falta de pago no excluye que el Juzgado pueda dar por resuelto el contrato de arrendamiento, salvo que proceda la enervación del desahucio.
IMPORTANTE: La enervación del desahucio solo está permitida que se pueda efectuar UNA SOLA VEZ a lo largo de la vida del contrato. No cabe, por tanto, una segunda enervación.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es la oportunidad que tiene el inquilino de continuar con el contrato de arrendamiento si paga el importe de las cantidades debidas al arrendador en el plazo que marca la ley.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone sobre la enervación lo siguiente:
» 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»
1).- En fecha 20 de octubre de 2024, el arrendador presenta una demanda de desahucio por falta de pago ya que el arrendatario le adeuda la renta de las mensualidades de Junio de 2024 y siguientes.
2).- El arrendatario es requerido por el Juzgado en mayo de 2025 y en el plazo previsto legalmente el inquilino consigna en el Juzgado el importe de todas las mensualidades de renta adeudadas hasta ese momento, procediendo a enervar el desahucio, por lo que el Juzgado no procede a resolver el contrato de arrendamiento al declarar enervado el desahucio.
3).- En fecha 10 de noviembre de 2025 el arrendador presenta una nueva demanda de desahucio por falta de pago ya que el arrendatario le adeuda la renta de los meses de septiembre y octubre de 2025.
4).- En este segundo procedimiento judicial de desahucio y aunque pague el arrendatario las rentas atrasadas, ya no cabe la enervación del desahucio porque en la anterior ocasión agotó la oportunidad legal prevista en el citado artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio
Veamos el siguiente supuesto, que suele darse en algunas ocasiones.
Si el inquilino procede al pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio pero antes del requerimiento judicial, existiendo una enervación anterior, ¿procede o no el desahucio?
Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009
Con esta sentencia el Tribunal Supremo puso fin a los dispares criterios interpretativos que venían haciendo sobre esta cuestión las Audiencias Provinciales, señalando las siguientes cuestiones:
1ª.- La enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio. (art. 22.4 LEC).
2ª.- Resulta difícilmente sostenible, cuando ya ha mediado una enervación de la acción de desahucio anterior y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo, que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. Y ellos por dos razones:
a) Porque según la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2009, que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento.
b) Porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 27.03.2014
«De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior (STS 09/09/2011, rec. 1375/2009). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.»
Audiencia Provincial de Madrid (sección 14ª), sentencia 15.10.2014
«Ante la mora comprobada del inquilino y por cualquiera de las responsabilidades económicas derivadas del contrato, la ley permite purgarla por una sola vez – enervación- advirtiendo que en lo sucesivo no se toleraran más situaciones morosas, y que deberá cumplir el contrato escrupulosamente, pues de lo contrario procederá la resolución.
La mora se produce con la presentación de la demanda, momento en que se traba la litispendencia ex artículo 410 de la LEC en relación con el artículo 1100 del Código Civil, de forma que el pago realizado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enervatorios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento. Salvo que hubiera requerimiento de pago anterior a la demanda, en cuyo caso no hay posibilidad de enervación.
En las moras posteriores no habrá más que una forma de pago que, necesariamente, deberá ser anterior a la demanda; el pago posterior no tendrá efecto enervatorio alguno, será pago moroso con la consecuencia ineludible del desahucio.»
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), sentencia 11.05.2015
» Cualquier pago posterior a la demanda concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado.
Ciertamente, existía una controversia jurisprudencial sobre el momento a partir del cual el pago deja de tener efecto liberatorio para producir simplemente un efecto enervador, si desde la presentación de la demanda o desde la citación a juicio del demandado, el Tribunal Supremo se ha decantado por la primera de estas posiciones.
En conclusión, el pago fuera del plazo, una vez presentada la demanda y existiendo una enervación anterior, comporta el desahucio».
Cuando la ley no permita ya enervar el desahucio (porque se haya enervado una primera vez), el pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio aunque se efectúe antes del emplazamiento judicial, no impedirá la resolución del contrato de arrendamiento.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
Derechos que asisten al Usuario:
Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Hola he recibido una demanda de desahucio si pago la deuda q me reclaman que pasa?
Han denunciado al arrendatario por falta de pago, el arrendatario me ha subarrendao una habitación, ?también voy a la calle