Pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio

El pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio por falta de pago, existiendo una enervación anterior, comporta el desahucio.

Tratamos el supuesto del pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio cuando en una vez anterior el inquilino procedió a enervar el desahucio.

antes de nada veamos en qué consiste la enervación.

¿Qué es la enervación del desahucio?

Es la oportunidad que tiene el inquilino de continuar con el contrato de arrendamiento si paga el importe de las cantidades debidas al arrendador en el plazo que marca la ley.

La enervación del desahucio sólo se puede efectuar una sola vez a lo largo de la vida del contrato.

¿Puede el inquilino enervar el desahucio por segunda vez pagando la deuda al arrendador?

Con un ejemplo situamos el asunto:

– En un contrato de arrendamiento, el inquilino no paga la renta en la fecha convenida y el arrendador interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago.

– El arrendatario ejercita la enervación, pagando las rentas debidas y reactiva el contrato de arrendamiento.

– En otra ocasión posterior, de nuevo el arrendatario se retrasa en el pago de la renta (un solo mes).

– El arrendador presenta otra demanda de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación del importe adeudado.

– El arrendatario, presentada la demanda en el Juzgado pero antes de que le llegue el requerimiento judicial, paga la mensualidad atrasada y se pone al corriente.

En este caso:

Si el inquilino procede al pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio pero antes del requerimiento judicial, existiendo una enervación anterior, ¿procede o  no el desahucio?

La respuesta nos la ofrece el Tribunal Supremo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009:

Con esta sentencia el Tribunal Supremo puso fin a los dispares criterios interpretativos que venían haciendo sobre esta cuestión las Audiencias Provinciales, señalando las siguientes cuestiones:

1ª.-  La enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio. (art. 22.4 LEC).

2ª.-  Resulta difícilmente sostenible, cuando ya ha mediado una enervación de la acción de desahucio anterior y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo, que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. Y ellos por DOS RAZONES:

a) Porque según la sentencia del Pleno del TS de 20 de enero de 2009, que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento.

b) Porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista.

Audiencia Provincial de Madrid (sección 14ª), sentencia 15.10.2014:

«Ante la mora comprobada del inquilino y por cualquiera de las responsabilidades económicas derivadas del contrato, la ley permite purgarla por una sola vez – enervación- advirtiendo que en lo sucesivo no se toleraran más situaciones morosas, y que deberá cumplir el contrato escrupulosamente, pues de lo contrario procederá la resolución.

La mora se produce con la presentación de la demanda, momento en que se traba la litispendencia ex artículo 410 de la LEC en relación con el artículo 1100 del Código Civil, de forma que el pago realizado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enervatorios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento. Salvo que hubiera requerimiento de pago anterior a la demanda, en cuyo caso no hay posibilidad de enervación.

En las moras posteriores no habrá más que una forma de pago que, necesariamente, deberá ser anterior a la demanda; el pago posterior no tendrá efecto enervatorio alguno, será pago moroso con la consecuencia ineludible del desahucio.»

Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), sentencia 11.05.2015:

» Cualquier pago posterior a la demanda concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado.

Ciertamente, existía una controversia jurisprudencial sobre el momento a partir del cual el pago deja de tener efecto liberatorio para producir simplemente un efecto enervador, si desde la presentación de la demanda o desde la citación a juicio del demandado, el Tribunal Supremo se ha decantado por la primera de estas posiciones.

En conclusión, el pago fuera del plazo, una vez presentada la demanda y existiendo una enervación anterior, comporta el desahucio».

Conclusión:

Cuando la ley no permita ya enervar el desahucio (porque se haya producido uno anterior),  el pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio aunque se efectúe antes del emplazamiento judicial, no impedirá el desahucio por falta de pago.