La obligación de pago de IBI y la tasa de basuras por el arrendatario de vivienda es una cláusula válida y exigible aunque en el contrato de arrendamiento no se determine el importe anual por dichos conceptos.
La cuestión jurídica que exponemos a continuación versa sobre la validez o nulidad de la cláusula de un contrato de arrendamiento de vivienda que prevé que el arrendatario asuma la obligación de pago del IBI y de las tasa de basuras.
Sobre la cuestión de los gastos generales y servicios individuales, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece:
«1. Las partes podrán pactarque los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»
La cuestión controvertida a la vista de dicho precepto es si el IBI y la tasa de basuras son o no susceptibles de individualización, de modo que si no son susceptibles de individualización, como a veces se ha sostenido por algún sector de la jurisprudencia menor, para que sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario (IBI y tasa de basuras), debe constar estipulado por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato de arrendamiento como ocurre con la cláusula por la que el inquilino asume los gastos de la comunidad de propietarios.
¿Debe determinar la cláusula del contrato de arrendamiento el importe anual del IBI y de la tasa de basuras para su validez?
El Tribunal Supremo en sentencia de fecha 17 de noviembre de 2025 y partiendo de las posturas divergentes entre las audiencias provinciales sobre este asunto, ha declarado la validez de dicha cláusula contractual por las razones principales que a continuación reproducimos:
Sentencia del Tribunal Supremo (Sección 1ª) de 17.11.2025
» Es cierto, como dice la parte recurrente, que en la interpretación de este artículo [20.1 LAU], que plantea dudas sobre otras cuestiones, existen dos posturas entre las audiencias provinciales acerca de la necesidad de fijar el importe del IBI y tasa de basuras en los contratos de arrendamiento como un requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador. La sentencia recurrida entiende que no. Y ello porque considera que el IBI y la tasa de basuras son susceptibles de individualización y no están incluidos en el art. 20.1 LAU, es decir que cuando recaen de manera individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, como es el caso, no precisan determinación posterior y quedan sometidos a las reglas de la autonomía negocial y por tanto a la libertad de pacto.
Esta interpretación, que del estudio realizado de las sentencias de las audiencias provinciales publicadas resulta ser la que de forma mayoritaria se sostiene, es la que consideramos correcta, y ello por las razones siguientes.
4. Frente a lo que defiende la parte recurrente, los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada.
El art. 20.1 LAU es transcripción de la antigua regla quinta del art. 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (art. 9.1.e) en la redacción vigente], que establecía la obligación de cada copropietario de «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
El «inmueble» que menciona el art. 20.1 LAUno es la vivienda arrendada, sino el inmueble en el que se encuentra ubicada la vivienda. Y, por ello, los gastos generales a que se refiere el art. 20.1 LAU son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad. Para estos gastos, tributos, cargas y responsabilidades, que no se pueden medir mediante aparatos contadores ni asignar de manera precisa a cada vivienda, tiene sentido lo que se establece a continuación en los párrafos segundo y tercero del art. 20.1 LAU, que establecen criterios de reparto distinguiendo según que el edificio esté o no sometido al régimen de propiedad horizontal. Para el primer caso, atendiendo a la cuota de participación y, para el segundo, a la superficie de la vivienda arrendada.
La exigencia del párrafo cuarto del art. 20.1 LAU de que, en el pacto por el que el arrendatario asume el pago de gastos que no estén individualizados se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, sino que además debe ponerse en relación con lo dispuesto en el art. 20.2 LAU. Este precepto responde a la preocupación del legislador por dotar de cierta estabilidad a los gastos asumidos por el arrendatario y trata de evitar que, de manera indirecta, el arrendador logre una subida de las cantidades que puede cobrar a través del incremento, por ejemplo, de los servicios de la finca. Si el importe anual de los gastos queda determinado en el contrato, será posible controlar que durante los cinco primeros años del contrato (o los siete, si el arrendador es una persona jurídica) el incremento anual no supera el porcentaje superior al doble del incremento autorizado para la renta.
5. La mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal.
Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos».
6. Por lo que se refiere al impuesto sobre el valor de los bienes inmuebles, son sujetos pasivos las personas que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, entre los que se encuentra la titularidad de los derechos de propiedad sobre los inmuebles, de acuerdo con los arts. 61 y 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Lo anterior, según se dice expresamente en el art. 63.2 del mismo texto refundido, «sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común».
Puesto que existe libertad para fijar inicialmente la renta, también debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI. Algo que, por lo demás, contempló el apartado 10.2 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previendo además, de manera específica, que cuando la cuota del IBI no estuviese individualizada «se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda».
Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real Decreto Legislativo atribuye la condición de sustituto del contribuyente a «los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».
7. En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.
En consecuencia, al interpretarlo así, la sentencia recurrida no infringe el art. 20.1 LAU, y el recurso de casación debe ser desestimado.»
Conclusión
La cláusula por la que se asume el pago del IBI y de la tasa de basuras por el arrendatario es válida y exigible aunque en el contrato de arrendamiento no se determine el importe anual por dichos conceptos.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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