Pago de la renta del alquiler fuera de plazo

El pago de la renta del alquiler fuera de plazo puede ser causa para que el arrendador ejercite la acción de desahucio por falta de pago.

El pago de la renta del alquiler fuera de plazo puede tener como consecuencia jurídica, la resolución del contrato de arrendamiento.

El plazo para pagar la renta del alquiler será el pactado en el contrato, por tanto, si la renta se ha estipulado que se abone dentro de los cinco primeros días de cada mes, ese es el plazo que tiene el arrendatario para su pago.

Si las partes no han pactado el plazo de pago de la renta, ésta habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

Regulación legal del plazo de pago del alquiler

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone:

«1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.»

¿El pago de la renta del alquiler fuera del plazo convenido es causa de resolución?

La respuesta de los Tribunales es que dicho incumplimiento, aunque solo sea por el retraso de un solo mes, es causa de resolución del arrendamiento. 

En cambio, no será causa de resolución si el arrendatario, aún fuera del plazo convenido, abona la renta antes de que el arrendador interponga el procedimiento de desahucio en el Juzgado, ya que en este caso la acción de desahucio carecería de fundamento. 

Aunque, con ciertas particularidades y no en todos los casos, también podría dejarse sin efecto el desahucio en estos casos de retraso en el pago de la renta, si el arrendatario ejercita la enervación del desahucio.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 26.09.2009

Planteamiento del asunto

1º.-  Con fecha 21 de marzo de 2002 se presentó demanda interpuesta por Dª Clemencia contra Dª Miriam solicitando se dictara sentencia por la que se declarase: «A) la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Diciembre de 1.965, procediéndose al desahucio de la parte demandada, Dª Miriam , y de cualesquiera otras personas que con dicha señora convivieren.

2º.- El juzgado desestima la demanda de desahucio cuyo origen era el pago de la renta del alquiler fuera de plazo.

3º.- La dueña recurre en apelación la sentencia y la Audiencia Provincial dicta sentencia  por la que se acuerda estimar el recurso declarando el desahucio interesado, resolviendo el contrato de arrendamiento existente entre las partes, sin haber lugar a la declaración de enervación de la acción por la consignación producida.

4º.-  La inquilina recurre al Tribunal Supremo.

Fundamentos jurídicos

1º.-  La sentencia dictada por el Juzgado que desestimó la demanda, razonaba que, consignada la renta del mes de marzo de 2002 el día 24 de este mismo mes, no se había acreditado ninguna falta de pago sino un mero retraso de unos quince días.

La sentencia de apelación, en cambio, estimó la demanda y declaró haber lugar al desahucio razonando, en esencia, porque  el contrato entre actora y demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, fijándose un plazo de ocho días de retraso para ejercitar la acción de desahucio; que al haberse dado en este caso una demora de quince días en la consignación de la renta correspondiente al mes de marzo y ser esta demora posterior a la enervación de una precedente acción de desahucio, era apreciable no un mero retraso sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta por el arrendatario; y en fin, que no había razón alguna para apreciar abuso de derecho en el ejercicio de la acción de desahucio.

2º.-   La cuestión a decidir no es, si constituye o no enervación que impida otra ulterior el pago o consignación de la renta antes de que el arrendatario tenga noticia de la interposición de la demanda, sino si, excluida terminantemente por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la correspondiente al mes en que se interpone la demanda después del plazo de ocho días estipulado en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de la renta por meses anticipados igualmente pactado, ya que, según el contrato, «el atraso de ocho días en el pago de alquileres se estima como causa para incoar el desahucio» .

3º.-  Pues bien, la respuesta a esta cuestión se ha dado ya por esta Sala en su sentencia de 24 de julio de 2008, que contiene el siguiente pronunciamiento: «2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.»

4º.-  Además puede añadirse, de un lado, que cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago, previendo expresamente que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso, pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 Código civil; de otro, que la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual; y por último, que un excesivo proteccionismo de los arrendatarios, sobre todo si raya en el paternalismo, puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos, máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda.

5º.-  En definitiva, dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un «derecho procesal» que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta.

6º.-  En el presente caso el pago de la renta del alquiler fuera de plazo es causa de resolución del mismo.

Audiencia Provincial de León (Sección 1ª), sentencia 2.05.2017:

«No se puede diferenciar, a los efectos ahora discutidos, el mero retraso del incumplimiento de la obligación del pago de rentas. La jurisprudencia del TS obliga a estimar la acción de desahucio ejercitada aún en aquellos supuestos en los que existe un mero retraso en el pago, incluso de unos días respecto de los plazos fijados en el contrato de arrendamiento. Un primer error en las fechas puede ser solventado con la declaración de enervación de la acción. Pero cuando el retraso y el error se vuelven a producir no cabe justificación alguna, pues se obliga al propietario a la interposición de una demanda tras otra para lograr el exacto cumplimiento de la obligación fundamental del arrendatario que es el pago puntual de las rentas pactadas.

En definitiva, de acuerdo con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo (9.09.2011, 10.11.2010, etc.), en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de «mero retraso en el pago» y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir, siendo suficiente el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado.»

Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), sentencia 11.12.2018:

«Los continuados retrasos en el pago de la renta implican, por tanto, el incumplimiento de lo dispuesto en el art. 17 LAU , según el cual «salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes». Cierto es que la previsión legal contempla el caso de existencia de pacto en contrario, pero dicho acuerdo, que según la demandada se habría alcanzado con el anterior propietario del inmueble (para satisfacer las rentas a partir del día 10 de cada mes), no fue en modo alguno acreditado, más allá de las subjetivas afirmaciones de la propia demandada, correspondiéndole a ella la carga de la prueba ( art. 217 LEC ).

Confirmada la existencia del incumplimiento de la obligación de pago y producida ya en una ocasión la enervación de la acción, no cabe nuevamente la misma (22.4 LEC).»