Veamos las consecuencias juridicas que tiene cuando una pareja, que no está casada, compra una vivienda al 50% pro indiviso pero uno de los integrantes aporta mayor cantidad de dinero para dicha compra y en el futuro se produce la ruptura y aquel que puso más dinero quiere que se le reembolse si la vivienda se vende o se produce la extinción del condominio.
Naturaleza de la situación: comunidad de bienes
La adquisición de la vivienda por una pareja en pro indiviso al 50% configura una comunidad ordinaria de bienes que se regula en el artículo 392 del Código Civil.
artículo 392 Código Civil
«Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.»
El artículo 393 del Código Civil también dispone que los partícipes de la comunidad (en este caso los miembros de la pareja), deben contribuir a las cargas de la cosa común en proporción a sus respectivas cuotas. Aunque dicho precepto no se refiere al pago del precio por el que se adquiere la cosa en comunidad, sino a las cargas de mantenimiento de una comunidad existente; con todo, la regla que sienta permite interpretar que la igualdad de aportaciones es un indicio de que se adquiere de manera igual; también permite interpretar que, si se adquiere por partes iguales, habrá que aportar en la misma cantidad.
En el presente asunto, si ambos copropietarios lo son al 50%, cada uno debe asumir el 50% del precio y de las cargas (hipoteca, etc.), por lo que si uno de ellos paga más de ese 50% con dinero propio, está asumiendo una parte de la carga que le corresponde al otro, lo que produce un desequilibrio interno y un enriquecimiento sin causa del otro copropietario que ve pagada una parte de su obligación, lo que justifica la acción de reembolso.
Requisitos para ejercitar la acción de reembolso
Para que se reconozca judicialmente la mayor aportación y el derecho de reembolso, es esencial:
Acreditar el origen del dinero empleado en la compra de la vivienda. Hay que justificar que el dinero aportado provenía del patrimonio exclusivo de quien lo aporta (ahorros previos, cuentas sólo a su nombre). Es importante guardar la documentación que vincule el pago a la compra concreta de la vivienda: justificantes de transferencia al vendedor o a la cuenta designada para la compraventa, justificantes notariales o bancarios vinculados a la operación.
Excluir el ánimo de liberalidad. Que no haya pactos ni indicios de que se trató de una donación entre los miembros de la pareja (por ejemplo, manifestaciones expresas en escritura de que se hacen aportaciones gratuitas, o prueba de que la voluntad era regalar ese dinero). Sería importante que se documentase privadamednte que la aportación del dinero privativo para la compra no es una donación.
En ausencia de prueba clara, los tribunales de justivia pueden inclinarse por considerar que la titularidad al 50 % de la vivienda refleja la situación global pactada por las partes, lo que dificulta el reconocimiento de créditos internos. Por ello, es muy recomendable, en el momento de la compra, documentar expresamente en la escritura o en un pacto privado la existencia de aportaciones desiguales y el reconocimiento del crédito de reembolso.
Doctrina del Tribunal Supremo sobre la acción de reembolso
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sección 1ª) de fecha 24.03.2021 (nº 168/2021) establece sobre el reembolso por las mayores aportaciones realizadas para pagar la vivienda lo siguiente:
» …a lo que hay que estar es a la voluntad de las partes, a los acuerdos que medien entre los convivientes, aunque sean tácitos, siempre que revelan de manera inequívoca y clara su voluntad. La adquisición en comunidad no es más que una manifestación de la autonomía de la voluntad de los convivientes, que pueden utilizar como convenga a sus intereses las distintas figuras del derecho patrimonial. Incluso cuando se trata de las cantidades abonadas después de la suscripción del préstamo hipotecario concertado por ambos, cabe observar que una cosa es la responsabilidad solidaria de los convivientes frente a la entidad financiera y otra que en la relación interna lo que a cada uno corresponda depende exclusivamente de lo acordado por ellos.
La sentencia recurrida apunta a la existencia de un pacto implícito sobre la aplicación indistinta de recursos del que cabría deducir la inexigibilidad de reembolsos, pero este razonamiento no se puede compartir. Puesto que los convivientes percibían ingresos de sus respectivos trabajos y mantenían cuentas separadas resulta difícil concluir, como hace la sentencia recurrida, que las partes descartaran toda exigibilidad de créditos por mayores aportaciones realizadas por uno de ellos para el pago.
Dicho lo cual, el motivo no puede ser estimado por falta de efecto útil. Es el actor quien debe probar que ha realizado aportaciones superiores a las de la demandada (artículo 217 LEC) y, en el caso, como puso de relieve el juzgado en su sentencia, no ha quedado acreditada la mayor aportación.
Como dice el juzgado, de la profusa prueba documental aportada, correspondiente a cuentas y pagos efectuados a lo largo de los años, y de la que resultan divergencias, no resulta con claridad qué parte aportaba cada uno de los litigantes para el pago de la vivienda. Así resulta también a la vista de las condiciones en las que se realizó la adquisición de la vivienda, a través de la empresa en la que trabajaba la demandada, con algunos cantidades que se compensaron con facturas por el trabajo realizado por el demandante como arquitecto técnico, con distintas cantidades que constan reflejadas como que se entregaban en efectivo por la demandada, o las transferencias del demandante a la cuenta de la demandada en la que estaba domiciliado el préstamo, sin que quede acreditado que todos los importes del dinero se emplearan en la devolución del préstamo y no en la atención de algunos gastos familiares.
Puesto que es precisa una prueba cumplida del crédito que se reclama (artículo 217 LEC) y en el presente caso no ha quedado acreditada la mayor aportación realizada por el demandante, vamos a confirmar en este punto en los mismos términos que se dictó la sentencia del juzgado…»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª), de fecha 4.07.2022:
» La Sentencia de primera instancia declara probado que la demandante, por medio de dos cheques, abonó con dinero de su exclusiva propiedad las cantidades de 14.000€ y 15.960€ para la compra de la vivienda en proindiviso junto al demandado, prueba que considera justificada con la documentación presentada con la demanda, donde se aprecia que la Sra. Carla recibió dos cheques por importe de 50.061,38€ y 22.866,14€ el día 28 de marzo de 2012, ingresando el día 7 de mayo de 2012 en la cuenta conjunta con el demandado la cantidad de 43.346,20€, con la que se abonaron los instrumentos de pago dados para la compra de la vivienda cuando se otorgó la escritura pública el día siguiente. Rechaza las excepciones opuestas por el demandado destacando la posición doctrinal del Tribunal Supremo citada en la Sentencia 454/2021, unificada a partir de la Sentencia del Pleno 295/2019, para fundamentar que la ausencia de constancia sobre la procedencia de las aportaciones de los compradores en la escritura de adquisición, no es óbice para el nacimiento del derecho de reintegro, de modo que únicamente se excluye cuando expresamente lo acordaron así los contratantes. Del mismo modo, rechaza lo alegado por el demandado en cuanto al carácter común del dinero ingresado en la cuenta contra la que se libraron los cheques, pues se ha de estar a la procedencia de los fondos con los que se nutre la cuenta.»
Pacto internos y su consignación en escritura
Para evitar problemas en un futuro, considero importante cuando una pareja va a adquiri una vivienda en proindiviso, se firme un documento privado (incluso se puede elevar a público), en el que se reconozca expresamente que uno aporta más, la cuantía y el derecho de reembolso.
Ese documento debe, al menos, contener:
1.- El reconocimiento por las partes de que, aunque adquieren la vivienda por mitad y proindiviso en la proporción del 50% para cada uno, dicha proporción registral no corresponde exactamente a las cantidades efectivamente aportadas por cada uno para el pago del precio.
2.- El importe que cada uno aporta de fondos propios, así como se subrogan ambos por mitad en el préstamo hipotecario.
3.- Reconocer un derecho de crédito o de reembolso por las cantidades que hayan sido aportadas en exceso de ese 50% frente al otro copropietario, conforme a lo dispuesto en el artículo 393 del Código Civil, debiendo tenerse en cuenta dicho saldo a su favor en el supuesto de extinción o liquidación de la comunidad, en la venta del inmueble, o en cualquier acto que dé lugar a la distribución económica entre partes.
4.- Manifiestar expresamente que la mayor aportación que realice uno de los miembros no se efectúa a título de liberalidad o donación a favor del otro copropietario, sino única y exclusivamente a efectos de formalizar la adquisición conjunta del inmueble.
Recomendación
Os recomendamos la lectura de otro de nuestros artículos sobre el derecho de reembolso a favor de un cónyuge cuando ha aportado dinero privativo para adquirir un bien ganancial.
Abogada en ejercicio desde el año 2005. Colegiada Nº 5586 del Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Apasionada del Derecho, le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídico, aunque su especialidad está en el Derecho Civil, Herencias, Familia y Extranjería.
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Buenos días, muy interesante el artículo, que plazo habría para reclamar el exceso de aportación? Cuando prescribiría si la compraventa se realizó en el año 2005? y se separan en el 2019?
Muchas gracias
Buenos días, muy interesante el artículo, que plazo habría para reclamar el exceso de adjudicación? Cuando prescribiría si la compraventa se realizó en el año 2005? y se separan en el 2019?
Muchas gracias
Me surge la duda leyendo el artículo de si el crédito a favor se ajusta únicamente al dinero aportado o si debe tener en cuenta también los intereses generados a la hora de la venta del inmueble por revalorización del mismo. Es decir, si el aporte inicial es de 280.973,16 en un valor de compra por ejemplo de 325.000 y la vivienda a la hora de su valoración actual fuese por ejemplo de 400.000, ¿no debería fijarse el crédito a favor en porcentaje haciendo referencia al porcentaje aportado del valor de compra en lugar de la cantidad entregada? Y de esta forma utilizar el porcentaje obtenido para calcular el crédito final a su favor aplicándolo en la cuantía de venta
Muchas gracias de nuevo. Ya la he localizado. Lo que no sé si mi caso será igual aunque es bastante parecido y no sé si esta sentencia crea jurisprudencia
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Buenos días, muy interesante el artículo, que plazo habría para reclamar el exceso de aportación? Cuando prescribiría si la compraventa se realizó en el año 2005? y se separan en el 2019?
Muchas gracias
Buenos días, muy interesante el artículo, que plazo habría para reclamar el exceso de adjudicación? Cuando prescribiría si la compraventa se realizó en el año 2005? y se separan en el 2019?
Muchas gracias
Muchas gracias Inmaculada, ¿podrías citar la sentencia del TS a la que se hace referencia? Un saludo.
Me surge la duda leyendo el artículo de si el crédito a favor se ajusta únicamente al dinero aportado o si debe tener en cuenta también los intereses generados a la hora de la venta del inmueble por revalorización del mismo. Es decir, si el aporte inicial es de 280.973,16 en un valor de compra por ejemplo de 325.000 y la vivienda a la hora de su valoración actual fuese por ejemplo de 400.000, ¿no debería fijarse el crédito a favor en porcentaje haciendo referencia al porcentaje aportado del valor de compra en lugar de la cantidad entregada? Y de esta forma utilizar el porcentaje obtenido para calcular el crédito final a su favor aplicándolo en la cuantía de venta
Hola. Alguien me puede facilitar el número y fecha de esta sentencia del TS?
Hola:
La Sentencia del T. Supremo (Sala 1ª) es de fecha 7.02.2011, nº 40/2011.
Un saludo y gracias por seguirnos
Muchas gracias a Ustedes.
No la encuentro jaja
Muchas gracias de nuevo. Ya la he localizado. Lo que no sé si mi caso será igual aunque es bastante parecido y no sé si esta sentencia crea jurisprudencia