Las pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado es una de las causas mas frecuentes de desencuentros entre arrendadores y arrendatarios durante la vigencia del contrato y sobre todo al finalizar el arrendamiento cuando se solicita la devolución de la fianza.
Vamos a dar unas pautas básicas que podéis tener en cuenta para valorar cuando nos encontramos frente a estas pequeñas reparaciones a cargo del ARRENDATARIO, y cuando se trata de reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad que serán a cargo del ARRENDADOR.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se refiere en el apartado derechos y obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento, a las obras en el inmueble arrendado en sus artículos 21, 22, 23, 26 y 30, referidos todos ellos al alquiler de vivienda o de local de negocio.
El artículo 21.1 LAU dice:
«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario…»
El artículo 21.4 LAU dice:
«Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».
El anterior apartado hay que ponerlo igualmente en relación con el artículo 1.554.2 del Código Civil, que establece entre las obligaciones del dueño o arrendador la siguiente:
» Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.»
Las pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado serán aquellos gastos ordinarios debidos al desgaste que genera el uso ordinario del inmueble.
Son reparaciones que no son consideradas indispensables para que la vivienda o local de negocio siga cumpliendo su condición de habitabilidad o su finalidad de servir de vivienda al inquilino. También se les llama a estas pequeñas reparaciones «obras menores«, y suelen ser de escaso importe.
Una vez expuestos las obligaciones que la Ley establece para el arrendatario y el arrendador en cuanto a esa obras, observamos que el problema se encuentra en determinar cuando estamos frente a esas pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado, ya que nada más dicen los textos al respecto, por eso habrá que estar al caso concreto y ver además cómo se ha venido pronunciando la jurisprudencia en casos similares.
Antes de comenzar a dar las pautas que puedan servirnos a la hora de determinar si se trata o no de una pequeña reparación, hemos de significar dos cuestiones:
Si en el contrato de arrendamiento se han especificado una serie de reparaciones a cargo del inquilino, predomina dicho acuerdo en virtud del principio de libertad de pactos, por lo que serán a cargo del arrendatario.
Cuando se alquila una vivienda o local de negocio con mobiliario y/o electrodomésticos, se supone que están en buen estado, por lo que es IMPORTANTE dejar constancia de su estado y del mobiliario existente, ya que sobre el arrendatario recae la carga de la prueba en contra de dicha manifestación.
1ª.- TIEMPO DE DURACION DEL CONTRATO y TIEMPO EN EL QUE SE PRODUCE LA AVERÍA.
Con estos dos parámetros queremos indicar que las averías que surjan al poco tiempo de firmarse el contrato de arrendamiento deben ser a cargo del arrendador puesto que si a los pocos meses aparecen, es evidente, que no ha dado tiempo suficiente al inquilino a desgastarlas y por tanto el deterioro no sería achacable al mismo.
2ª.- IMPORTE ECONÓMICO DE LA AVERÍA.
No estaríamos frente a una pequeña reparación si el importe de la misma excede de lo considerado razonable con relación al importe del objeto averiado (Por ejemplo: Si se rompe el televisor, y el coste de la reparación es superior al cincuenta por ciento de lo que cuesta uno nuevo).
3ª.- SEGUN LA CLASE DEL OBJETO QUE SE AVERÍE y SU DESTINO.
Las reparaciones sobre el inmueble como tal serán a cargo del arrendador ( las relacionadas con la solería, las humedades, la pintura de las paredes cuando provenga de un uso normal, caída de azulejos, rotura de la caldera,… etc.).
Las reparaciones sobre el mobiliario o enseres, siempre que no tengan un coste elevado, serán a cargo del arrendatario ( rotura de vidrios de las ventanas, de la cinta de las persianas, del inodoro, del fregadero, pintura de las puertas, reparación del termo, cerramiento de las puertas de los muebles de la cocina, la cisterna de váter, de un grifo,.. etc.).
«Si ponemos en relación lo pactado con lo dispuesto en el art. 21 citado vemos que los desperfectos del sistema de eléctrico, salvo que se acredite que se han producido de un modo doloso, o bien se pacta en el contrato, no son obligación del arrendatario sino del arrendador en tanto en cuanto no se trata de pequeñas reparaciones sino de trabajos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda, que el apartado primero del art. 21 impone al arrendador y sin aumento de renta.
No pueden entenderse incluidos en virtud de lo establecido en la cláusula séptima del contrato porque además de que no hace sino una indicación general, no es incompatible con las previsiones del art. 21, se ha de tener en cuenta que estamos ante un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor y que las clausulas, en caso de duda, se han de interpretar en favor de los derechos de éste, de modo que si la parte actora no tuvo la precaución de detallar a que costes y gastos se refería se ha de entender que son los de consumo y, en su caso, aquellos a los que se refiere el tan citado art. 21 como obligación del arrendatario.»
«Y en lo relativo a las reparaciones de los electrodomésticos, no hay ningún dato que permita establecer una relación causal entre el comportamiento del arrendatario y el deterioro que justificó la necesidad de reparación. Al efecto debe recordarse que el artículo 21 LAU , aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda por disponerlo el artículo 30 del mismo texto legal , impone al arrendador la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias en los bienes arrendados exceptuando dos supuestos: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, o si se trata de pequeñas reparaciones exigidas por el uso ordinario.
Así, en ninguna de las tres facturas se expresa cuál es la causa del deterioro o necesidad de reparación, y sin ese presupuesto fáctico ninguna conclusión resulta posible alcanzar que derive al arrendatario la responsabilidad. Como tampoco puede presumirse por el hecho de hacerse la reparación poco después de terminado el uso de los bienes, pues si éstos se encuentran instalados en el local desde hace años, han podido ser utilizados por otros inquilinos anteriores con el correspondiente desgaste acumulado que no resultaría admisible trasladar al último, y menos cuando la duración efectiva del uso ha sido muy corta, sólo seis meses.»
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Pensión recibida del extranjero por la esposa de un español:
Mi pregunta es que si la esposa de un español cuando recibe una pensión procedente del extranjero está obligada a declararla en la declaración de la renta de su esposo .
El esposo cobra una pensión de jubilación y cada año la declara en declaración conjunta al estar en gananciales ( la esposa ya tiene la nacionalidad española ).
Gracias
Entregué las llaves sin recibir la fianza y ahora la arrendadora no me la quiere devolver alegando uso indebido del inmueble. Tuve que salir del piso precipitadamente porque ella lo necesitaba urgentemente y no tengo ningún problema en arreglar los pequeños desperfectos que se han ocasionado por el desgaste pero la suma no alcanza ni de lejos el importe de la fianza. Me ha bloqueado y me cuelga el teléfono cuando la llamo. He hablado con la Junta y no depositó la fianza pero al haber finalizado el contrato me dicen que no pueden reclamarle nada ( no hemos firmado ningún documento dando por finalizado el contrato). Qué puedo hacer?
No. Las leyes y normas tienen una jerarquía. El Código Civil y la Lau importantes
¿Y SI EL USO DE LOS INQUILINOS ES DE 11 AÑOS Y SE HA ROTO UNA PIEZA DE LA CALDERA QUE YA ESTÁ DESCATALOGADA? ¿QUIÉN PAGA LA NUEVA CALDERA? ¿inquilinos o arrendador?
Gracias
Hola Ana,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola.
El dueño me quiere imputar gastos en la fianza por limpieza de electrodomesticos y desgaste de correas de persianas.
No acabo de entender el articulo 21.4. Entonces es responsabilidad mia acarrear con estos gastos si voy a dejar el piso?
Gracias!
Buenas tardes,una duda yo he arrendado una vivienda desde hace 5 años q llevo aquí viviendo y hay que arreglar una avería del baño la cual no cubre el seguro ,de cuánto tiempo dispone el arrendatario(el propietario de la vivienda)para arreglármelo ya que llevo dos meses esperando y se sigue demorando ?que puedo hacer si se sigue demorando?
Mi consulta es la siguiente.
Soy inquilino en un piso desde hace 2 años y hace unos 9 meses los bomberos y policía entraron al piso, sin yo estar en casa, forzando la puerta de entrada. Era una urgencia y se habían equivocado de vivienda, manifestando por ello que el ayuntamiento cubriría los gastos de los daños ocasionados en la puerta. Se produjeron daños en la cerradura y desencajaron la puerta.
Estos hechos y los daños se comunicaron al propietario del piso, el cual reclamó al Ayuntamiento. Pero lo cierto es que han pasado ya más de 9 meses, la puerta de entrada está en pésimas condiciones, el propietario ha reclamado varias veces al Ayuntamiento, pero ya se sabe que las indemnizaciones por parte de la Administración son muy lentas. El caso es que, en todo esto, el único perjudicado estoy siendo yo.
Mi pregunta es: debería el propietario adelantar el arreglo de la puerta sin esperar a la indemnización del Ayuntamiento ? porque el tiempo va pasando y esto va para largo.
Gracias de antemano. Un saludo.
Hola Francisco,
Entiendo que la puerta pueda ser un elemento de habitabilidad de la vivienda por lo que el arrendador debe de reponerla en el plazo más breve posible. Mi recomendación es que atendiendo a la urgencia de ese cambio de la puerta, le requiera la inmediata reparación y en el caso de no hacerlo, y a fin de evitar daños o incomodidades, usted podrá repararla y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Un saludo
Hola. Te agradecería que me indicaras a quién corresponde la reparación de un ligero hundimiento de las plaquetas en una zona del suelo de un local de negocio. Es un restaurante. El inquilino realizó una gran reforma que incluyó solera y cambio de plaquetas en el suelo hace 7 años. No impide el paso, aunque podría provocar algún tropiezo. Muchas gracias