Permiso administrativo para la segregación de un piso o local

Es recomendable el previo permiso administrativo para la segregación de un piso o local antes de someterlo a votación por la comunidad.

La necesidad del permiso administrativo para la segregación de un piso o local perteneciente a una Comunidad de propietarios ha sido una de las cuestiones que ha sufrido igualmente cambios con la modificación operada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Con la reforma de la LPH ahora se requiere la concesión de permiso administrativo para la segregación de un piso o local, al igual que si se quiere llevar a cabo una agregación.

El artículo 10.3 LPH, tras la última reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal, por el Real Decreto-ley 8/2023 de 27 de diciembre, ha quedado redactado de la siguiente manera:

» Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.»

¿Qué mayoría se requiere para aprobar la segregación de un piso o local?

Este es uno de los acuerdos que requiere una mayoría cualificada para ser aprobado.

Esta mayoría cualificada para aprobar este tipo de acuerdos requiere que voten a favor de la segregación los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen los 3/5 del total de las cuotas de participación. 

El artículo 17.4 de la LPH establece: 

«… estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»

Hasta la reforma de la LPH, los Registradores de la Propiedad venían inscribiendo las segregaciones o agregaciones de pisos o locales si en el Título constitutivo se facultaba a los comuneros a llevar a cabo dichas actuaciones,  o bien existía previamente un acuerdo unánime de la Junta de propietarios que permitiese las mismas. A partir de la reforma de la LPH, se ha introducido mediante la frase » requerirán autorización administrativa, en su caso» la necesidad de contar previamente con el permiso administrativo para la segregación de un piso o local, por lo que los registros van a exigir que se cumpla con dicho requisito administrativo.

Lo que ocurre, como se ha denunciado por algún sector de la doctrina, es que muchos  que regulen la concesión del permiso cuando se pretende segregar o agregar pisos o locales, por lo que se viene recomendando que para poder inscribir dicha escritura en el Registro, se obtenga un escrito del Ayuntamiento en el que se indique que para esta cuestión no hace falta licencia administrativa.

Por tanto si usted es propietario de un piso o local y quiere proceder a su división, segregación o agregación, deberá tener en cuenta lo siguiente:

1.-  Necesita previamente permiso administrativo para la segregación del piso o local.

2.-  Comprobar que en el Título constitutivo se permite dicha división, segregación o agregación de pisos o locales en la Comunidad.

3.-  Si no se permitiera en el Título constitutivo, debe saber que estas actuaciones deben ser aprobadas por la Junta de propietarios con el voto favorable de  las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

4.-  Debe contar con el consentimiento de los vecinos que pudieran verse afectados por estos cambios.