Permitir la entrada al piso para que la comunidad realice reparaciones necesarias para el servicio del inmueble o que se ejecuten obras urgentes o de mantenimiento de elementos comunes infringe una obligación que viene impuesta legalmente.
Obligación de permitir el acceso al piso o local para la reparación de elementos comunes
El artículo 9 apartados c) y d), de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone, entre otras obligaciones de los propietarios:
«1. Son obligaciones de cada propietario: a)… b) …
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.»
Del anterior precepto se extrae que, cuando se vive en comunidad, existe por Ley una limitación al derecho individual de la propiedad privada en aras del funcionamiento de esa colectividad.
Ejemplo:
Se producen filtraciones y humedades en un piso debidas a la deteriorada impermeabilización de la terraza común de uso privativo del piso ático que a su vez es cubierta del edificio (elemento común). La comunidad pretende llevar a cabo dicha reparación para subsanar los problemas de estanqueidad de la cubierta, pero el propietario del piso ático se niega a permitir la entrada a la terraza para que se ejecuten las obras.
La actitud negativa y contumaz del propietario de permitir la entrada a su domicilio para realizar reparaciones necesarias para el servicio del inmueble podrá ser demandada por la comunidad de propietarios ante los Tribunales de Justicia para que sean éstos los que le obliguen a permitir el acceso a su propiedad.
Si el propietario se niega contumazmente a permitir el acceso a su domicilio, no cabe otro remedio que acudir al Juez para que lo obligue.
Esta negativa del propietario de permitir la entrada y realización de las obras necesarias en elementos comunes podrá dar lugar, en su caso, a la petición de daños y perjuicios debido al retraso en llevar a cabo las obras de reparación necesarias, al mayor coste del presupuesto de su ejecución, la agravación de los daños que el perjudicado haya tenido como consecuencia del retraso en la reparación, lucro cesante, etc..
¿Qué ha de acreditar la comunidad para exigir el derecho de entrada al domicilio del propietario?
Para el ejercicio de dicho derecho por parte de la comunidad o de otro propietario perjudicado por los daños provenientes de elementos comunes se precisa acreditar la necesidad de la reparación que haga necesaria la entrada en el piso o local privativo y no a la mera conveniencia o deseo de la parte que lo ejercita.
Se ha de acreditar que las obras de reparación de los elementos comunes son necesarias y requieren imprescindiblemente el acceso a la propiedad privada cuya autorización se interesa de su titular.
¿Cómo obtener la autorización de entrada a un piso o local para que la comunidad repare elementos comunes?
Cuando uno de los propietarios niega la entrada a su piso o local para que la comunidad pueda llevar a cabo obras de reparación necesarias en elementos comunes, no cabe otro remedio que acudir al Juzgado para que se conceda dicha autorización.
El problema que se plantea es que no existe específicamente ningún procedimiento especial para obtener dicha autorización.
¿Qué procedimiento judicial habrá que interponer?
De manera general, el procedimiento previsto es el juicio declarativo ordinario del artículo 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que ocurre, es que este procedimiento es largo e impide que la comunidad obtenga una rápida respuesta contraria a la urgencia, en muchas ocasiones, del problema suscitado.
Sobre esta cuestión, un sector de la doctrina y de los tribunales considera que junto con la demanda de juicio ordinario, se permite la solicitud de una medida cautelar que permita la adopción de la orden judicial rápidamente, por lo que la vía de la medida cautelar del artículo 727.11ª de la LEC podría servir para agilizar la autorización judicial, acreditando la necesidad y el peligro en la demora. Sin embargo existen muy pocas resoluciones al respecto pero entiendo puede constituir una vía para dar solución a estos conflictos cuando las circunstancias del caso exijan urgencia.
artículo 727.11ª LEC
» Conforme a lo establecido en el artículo anterior, podrán acordarse, entre otras, las siguientes medidas cautelares:
11.ª Aquellas otras medidas que, para la protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere en el juicio.
Permitir la entrada al piso para que la Comunidad realice reparaciones
Veamos algunas resoluciones judiciales que declaran la obligación del propietario de permitir el acceso a la comunidad para que pueda llevar a cabo las obras necesarias de reparación de elementos comunes.
Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª), sentencia de 10.03.2016
«La pretensión que ejercita la Comunidad de Propietarios tiene su sustento legal en el artículo 9.1, apartados c) y d) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establecen que cada propietario está obligado a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble , así como a permitir la entrada en su piso a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
Como expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de 28-10-2005 las obligaciones del artículo 9 de la LPH, impuestas al propietario de un piso o local sujeto a dicho régimen, vienen a ser los límites específicos que sufren sus facultades dominicales al tener que conciliarse los intereses particulares de cada propietario con los generales de la Comunidad.
Dicho precepto obliga al titular a admitir las reparaciones que sean necesarias para los servicios del inmueble, tratándose, en suma, de la interdependencia, que constituye la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido los pisos y locales gozan de elementos privados y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos.
Desde esta óptica es evidente que la obligación establecida en el artículo 9. 1 c) LPH, resulta clara y debe cumplirse en bien de los servicios generales, de modo que cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, la Comunidad puede exigirla, aún en contra de la postura del titular del piso o local correspondiente (Sentencias del T.S. de 13-12-01).
Ahora bien, esta obligación que debe soportar cualquier comunero debe interpretarse de forma restrictiva y en función de las circunstancias concurrentes en cada caso, no siendo admisible que un propietario ante un problema creado a la Comunidad responda con una negativa absoluta.
En consonancia con lo anterior, si bien, por un lado, la entrada en piso o local privativo debe ser contemplado como una obligación que recae sobre todos y cada uno de los comuneros integrados en régimen de propiedad horizontal, llevándose a cabo una interpretación restrictiva de la norma legal imperativa, de otro, se precisa un estudio de cada caso concreto que, incluso, puede desembocar en el derecho de la propia Comunidad a ser resarcida por el comunero que adopte un comportamiento contumaz a permitir el acceso a su piso o local a fin de efectuar las reparaciones comunitarias necesarias, ya tengan carácter ordinario o extraordinario, ya sean urgentes o no, por los daños y perjuicios que se ocasionen para ello.»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª), sentencia de 7.11.2017
«El interrogante por tanto a resolver es si ha incurrido en error el Juez al estimar la demanda y condenar en los términos solicitados a permitir la entrada en su vivienda para la reparación de la avería.
La resolución de este motivo ha de hacerse atendiendo a la prueba practicada en los autos en las que se dejó constancia que la forma más adecuada era a través de la vivienda del recurrente; la cuestión a resolver no era como parece entender la parte cuál era el sistema o técnica a seguir para solventar la avería, sino si debía él mismo permitir el acceso a su vivienda una vez localizada la avería por el fontanero que fue llamado por el Administrador, que es quien tenía la competencia, artículo 20 LPH, sin que fuera preciso por razón de urgencia una Junta de propietarios.
El recurrente ha venido entendiendo a lo largo del proceso que debía seguirse el trámite previsto en el artículo 10.4 LPH anterior a la reforma de 2013, vigente cuando se produjo la avería, según el cuál era preciso para ejecutar las obras un acuerdo de la Junta de Propietarios, o bien que se resolviera mediante un arbitraje o dictamen técnico.
Que el artículo 10.4 LPH dice en su apartado cuarto lo que la parte ha venido afirmando no se discute, ahora bien, dicha exigencia no estaba prevista para el supuesto que ha dado origen a este proceso, sino que se trataba de obras necesarias, eso sí, para «sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios», pero en este caso no se trataba de obras sobre cuya naturaleza se estuviera siquiera discrepando sino de una avería en un elemento común, que exigía una rápida intervención.
Y es obligación del comunero permitir el acceso en su vivienda para poder averiguar la causa y en su caso proceder a la reparación.
En este caso, se localizó la avería, y es una obviedad que se opuso a su reparación. Que fueran muchos o pocos los contactos entre las partes, para conseguir el fin, es irrelevante, porque resulta evidente por la existencia misma del proceso y de la necesidad de la adopción de las medidas cautelares la oposición del recurrente a que la avería existente se reparara a través de su domicilio; y no ha probado frente a la prueba practicada de contrario que fuera mas adecuada no otra forma sino que se hiciera sin entrar en su domicilio, siendo carga probatoria suya, artículo 217 LEC.
La parte actora aportó prueba, incluyendo un informe pericial en el que se indicaba una forma de hacer la reparación, y la conveniencia de hacerlo a través del domicilio del recurrente; y esto no se desvirtúa mediante las testificales practicadas; la forma era una pericial que no se practicó. Pero es más no consta como se llevó a efecto en la pieza de medidas cautelares, si a través de su vivienda o no. Pero ello en relación a lo que se está debatiendo una vez reparada la avería no es relevante.
La obligación del comunero existía. Si el demandado entendía que había abuso de derecho lo debió acreditar aportando pericial que acreditara que se podía no hacer de otra forma, sino a través de los elementos comunes, y ser esa forma igual de idónea y conveniente, siendo uno de los elementos de conveniencia el económico también.
El recurrente debió permitir el acceso sino tenía prueba que acreditara que podía ser más idóneo y conveniente a través de un elemento común, y que era una conducta abusiva hacerlo a través de su vivienda; pero es más, en todo caso lo que tendría es derecho a ser indemnizado si ello le causaba perjuicios además de daños que habrían de serle reparados. Lo que no es de recibo es obstaculizar los trabajos tendentes a reparar averías y menos aún cuando ello podían generar graves daños y perjuicios como son los que se derivan del agua, humedades y costes de consumo porque esta consideración tiene la pérdida de la misma.»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 14.10.2008
» La Comunidad de Propietarios está obligada a mantener y conservar los elementos comunes en buen estado y cada propietario está obligado a permitir la entrada en su piso privativo para realizar las obras necesarias para ello.
Evidentemente, la Comunidad de Propietarios, puede y debe accionar en vía judicial contra el propietario que impide la ejecución de las obras comunes, urgentes o no urgentes con el fin de remover los obstáculos para el cumplimiento de su obligación de mantener y conservar los elementos e instalaciones comunes del edificio. No obstante, los graves daños de la vivienda de los demandantes se han producido por impedir los mismos que la comunidad demandada realizara la sustitución integral de la red de saneamiento, al negar a los operarios contratados por la Comunidad de Propietarios el acceso al patio a través de su vivienda, y no pueden imputar tales daños a la demandada; daños producidos después de negar los demandantes el acceso a través de su vivienda y de realizar la demandada la sustitución parcial de la red de saneamiento, pues en el momento de acometer la comunidad demandada las obras de sustitución de dicha red, las humedades eran mínimas».
¿Está el arrendatario obligado a permitir la entrada al piso para reparaciones de elementos comunes?
Aunque la obligación prevista en el artículo 9 de la LPH solo habla del propietario, los tribunales han interpretado dicho precepto extendiéndolo también al arrendatario del piso o local.
Audiencia Provincial de la Rioja (sección 1ª), sentencia de 22.02.2019
«En estos escritos la arrendataria del local les prohibía entrar en el local para iniciar las obras y no conforme con ello añadía que, aunque la propietaria les diese autorización, necesitarían también su consentimiento expreso para estas obras, y, una vez obtenido el mismo deberían realizarse cuando ocasionasen menos perjuicios al negocio.
A la vista de la voluntad obstativa adoptada por la arrendataria respecto al cumplimiento de los acuerdos de la comunidad, la actuación procesal de la Comunidad de Propietarios, dirigiendo la demanda frente a la propietaria y frente a la arrendataria , está plenamente justificada.
En estas circunstancias de nada hubiera servido demandar sólo a la propiedad y obtener una eventual sentencia estimatoria de sus pretensiones porque llegado el momento de cumplimiento de la sentencia se hubiera encontrado con la oposición, ya anunciada, de la arrendataria del local a permitir la entrada en el local.
Así las cosas, y, aparte de estas razones de economía procesal que aconsejaban entablar demanda conjunta, consideramos que la obligación impuesta en el art. 9 de la LPH de permitir la entrada en el piso o local para llevar a cabo obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, en este caso, la instalación del ascensor, no sólo era exigible al propietario sino también a quien ocupaba el inmueble, siendo esta interpretación racional del art. 9 de la LPH la que debe primar en este asunto en que la comunidad de propietarios tenía la oposición de la propiedad y de la arrendataria del local.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Un propietario particular puede solicitar judicialmente la entrada en una vivienda deshabitada desde hace años (cuyo propietario esta enfermo mental y no atiende a razones ni tiene familia autorizada) para poder comprobar y en su caso reparar lo que provoca que entre agua de lluvia en la vivienda inferior? sin posibilidad de solucionar sin acceder a la vivienda superior. gracias
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
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Te dejo el enlace para mayor información. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
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Yo se que la LPH actual obliga adejar instalar un ascensor en un edificio que al origen no lo tenia, pero yo estimo que esa Lay es una chapuza que solo existe en España desde no hace muchos año, antes ningun propietario podia exigir nuevas instalaciones sin un acuerdo unánime, lo que era justo, visto que esa instalación se paga según sus cuotas de participación y en muchos de esos edificios antiguos cada planta hacia arriba disminuye proporcionalmente su cuota de participación al igual que lo hacía el precio al comprarolo. Ahora al instalar el ascensor cuanto más alta se encuentra la vivienda, menos paga, más se veneficia y más aumenta su valor, perjudicando en la misma proporción a las plantas primerasy sobretodo a los locales comerciales. Muchos alegan que ahora que son viejos sin ascensor no pueden salir de casa, pero eso ya lo sabian cuando compraron en una tercera o cuarta planta, y ahora son siempre esos, los que obligan a las personas de los primeros, que en general compraron en esas plantas pensando que si llegaban a viejos les facilitaria la vida, a vender sus viviendas para pagar los ascensores a los de los cuartos, siendo que estos ultimos deberian ser ellos los que vendieran la suya, o la alquilaran y se fueran a vivir a otro edificio que tuviera ascensor, pero en España las cosas funcionan a la española y los que hacen las leyes tienen a menudo diplomas de la Universidad Rey Juán Carlos. Lo dicho una chapuza.
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Un propietario particular puede solicitar judicialmente la entrada en una vivienda deshabitada desde hace años (cuyo propietario esta enfermo mental y no atiende a razones ni tiene familia autorizada) para poder comprobar y en su caso reparar lo que provoca que entre agua de lluvia en la vivienda inferior? sin posibilidad de solucionar sin acceder a la vivienda superior. gracias
Hola Francisca,
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Yo se que la LPH actual obliga adejar instalar un ascensor en un edificio que al origen no lo tenia, pero yo estimo que esa Lay es una chapuza que solo existe en España desde no hace muchos año, antes ningun propietario podia exigir nuevas instalaciones sin un acuerdo unánime, lo que era justo, visto que esa instalación se paga según sus cuotas de participación y en muchos de esos edificios antiguos cada planta hacia arriba disminuye proporcionalmente su cuota de participación al igual que lo hacía el precio al comprarolo. Ahora al instalar el ascensor cuanto más alta se encuentra la vivienda, menos paga, más se veneficia y más aumenta su valor, perjudicando en la misma proporción a las plantas primerasy sobretodo a los locales comerciales. Muchos alegan que ahora que son viejos sin ascensor no pueden salir de casa, pero eso ya lo sabian cuando compraron en una tercera o cuarta planta, y ahora son siempre esos, los que obligan a las personas de los primeros, que en general compraron en esas plantas pensando que si llegaban a viejos les facilitaria la vida, a vender sus viviendas para pagar los ascensores a los de los cuartos, siendo que estos ultimos deberian ser ellos los que vendieran la suya, o la alquilaran y se fueran a vivir a otro edificio que tuviera ascensor, pero en España las cosas funcionan a la española y los que hacen las leyes tienen a menudo diplomas de la Universidad Rey Juán Carlos. Lo dicho una chapuza.